Condemnation, zwane również eminent domain lub „taking”, jest prawem rządu lub jego agenta do przejęcia prywatnej własności do użytku publicznego, za wynagrodzeniem. W akcji potępienia, rząd bierze zarówno fizyczne posiadanie i tytuł prawny do nieruchomości. Powiązana teoria prawna, odwrotne potępienie, opisuje sytuację, w której rząd nie bierze tytułu prawnego, ale zasadniczo reguluje całą użyteczność nieruchomości.
Parties and Property
Większość, ale nie wszystkie, podmioty rządowe mają prawo do potępienia dla „celu publicznego”. Niektóre zastosowania są wyraźnie celów publicznych: autostrad, szkół, więzień, lotnisk i obiektów rządowych. Czasami cel publiczny jest mniej oczywisty. Na przykład, nieruchomość może zostać potępiona jako część odnowy miejskiej, tylko po to, aby została przebudowana na nowy, prywatny użytek, który zmniejszy zarazę i wygeneruje większe wpływy z podatków. Niektóre stany pozwalają potępienia przez firmy transportowe i użyteczności publicznej lub przedsiębiorstw energetycznych. Eminent domain jest przede wszystkim regulowana przez ustawodawstwo stanowe, a stany różnią się między sobą w kwestii potępienia w celu rewitalizacji oraz w kwestii uprawnień do potępienia, więc w celu uzyskania szczegółowych informacji należy zapoznać się z lokalnymi przepisami.
Kondemnacja może obejmować mniej niż całą nieruchomość. Na przykład, hrabstwo może potępić 10-stopowy pas każdego z kilku frontowych podwórek w celu poszerzenia ulicy. Może również potępić tylko służebność, a nie własność, na przykład, aby uruchomić linie wodne. Zabór może być tymczasowy. Na przykład, państwo może potrzebować części sąsiedniej nieruchomości na dojazd podczas budowy więzienia, które w przyszłości będzie miało własną drogę. W niektórych przypadkach, najemcy mają możliwość odwołania się, jeśli ich prawa najmu są częścią tego, co zostało przejęte. Gdy przejęcie dotyczy mniej niż całej nieruchomości, odszkodowanie powinno uwzględniać wszelkie szkody na nieruchomości, która nie została przejęta.
W niektórych przypadkach, właściciele mogą mieć prawa, jeśli jednostka rządowa publikuje swój zamiar realizować projekt, ale opóźnia faktycznie to robi. Opóźnienie może spowodować utratę wartości nieruchomości i zniechęcić właściciela do wprowadzenia w niej ulepszeń.
Prawa właścicieli
Właściciel ma prawo być powiadomiony o toczącym się postępowaniu kondemnacyjnym. Wiele stanów wymaga, aby organ rządowy negocjował w kierunku dobrowolnego zakupu nieruchomości przed przystąpieniem do konfiskaty. Podczas gdy właściciel generalnie nie może zakwestionować tego, czy konfiskata nastąpi, kwestionowanie wysokości oferowanego odszkodowania jest dość powszechne.
Właściciel powinien rozważyć uzyskanie niezależnej wyceny, ale powinien również pamiętać, że sąd będzie ostatecznie patrzył na aktualną uczciwą wartość rynkową. Uczciwa wartość rynkowa nie uwzględnia wartości sentymentalnej, tego, co właściciel zapłacił za nieruchomość, ani długów wobec nieruchomości.
Podważanie wyceny niekoniecznie opóźni proces. Większość stanów ma prawa „quick take”, które pozwalają rządowi zdeponować pieniądze i wziąć tytuł i posiadanie natychmiast, unikając opóźnień w ważnych projektach.
Ostatnia aktualizacja grudzień 2018
.