Właściciele domów składający zeznania podatkowe za rok 2019 mogą nadal ubiegać się o odliczenie odsetek hipotecznych. Zgodnie z ustawą Tax Cuts and Jobs Act of 2017 (TCJA), odliczenie będzie dozwolone do 2025 roku. Jeśli jednak kupiłeś swój dom po 15 grudnia 2017 r., twój odliczenie jest ograniczone dla odsetek od kwalifikowanych pożyczek rezydencjalnych, których suma wynosi $750,000. Wcześniej limit ten, który został wprowadzony dla kredytów sprzed TCA, wynosił 1 milion dolarów. Jeśli Twoja hipoteka nie jest zbliżona do limitu, lepiej będzie skorzystać ze standardowego odliczenia, niż z rozpisania się na poszczególne pozycje. TCJA podniosła standardową ulgę w roku podatkowym 2019 do $12,200 dla singli i $24,400 dla małżeństw składających zeznania wspólnie.
How the Mortgage Interest Deduction Helps
The mortgage interest deduction was designed to encourage homeownership. Choć można dyskutować, czy tak jest, to jednak odciąża to twoje płatności hipoteczne. Just as landlords can deduct mortgage interest on rental properties they own, so can regular folks deduct home mortgage interest from their taxable income – and so lower their tax bill.
Homeowners who itemize their deductions can deduct their mortgage interest on up to $750,000 of debt from a home purchase (or up to $1 million if you incurred the debt on December 15, 2017 or earlier). Dom może być drugim domem pod warunkiem, że go nie wynajmujesz lub wynajmujesz tylko przez część czasu. Możesz również ubiegać się o odliczenie zarówno dla głównego, jak i drugiego domu, aż do limitu.
Oprócz odsetek od kredytu hipotecznego w domu, podatnicy mogą odliczyć opłaty za opóźnienia w płatnościach, kary za przedpłatę kredytu hipotecznego i procent wszelkich punktów zapłaconych podczas uzyskiwania kredytu hipotecznego. Wcześniej można było wliczyć odsetki zapłacone za pożyczki hipoteczne do $100,000, niezależnie od tego, jak wydałeś pożyczone pieniądze. Teraz możesz to zrobić tylko wtedy, gdy użyłeś tych pieniędzy do kupna, budowy lub znacznego ulepszenia domu.
How the Mortgage Interest Deduction May Not Help
As noted earlier, the TCJA significantly raised the standard deduction. W roku podatkowym 2019 wynosi on $12,200 dla osób samotnie składających zeznania i $24,400 dla małżeństw składających zeznania wspólnie. Zanim TCJA weszła w życie, standardowy odpis wynosił $6,350 dla singli i $12,700. Jednym z celów Kongresu przy uchwalaniu TCJA było ułatwienie składania zeznań podatkowych, a ta ogromna podwyżka sprawia, że odliczenia od pozycji (itemizing deductions), w tym odsetek hipotecznych, stają się zbędne. Dla wielu ludzi, ubieganie się o standardowe odliczenie jest o wiele bardziej korzystne, podatkowo.
Indeed, to naprawdę opłaca się tylko ubiegać się o odliczenie odsetek hipotecznych, jeśli masz naprawdę duży kredyt hipoteczny lub dwa kredyty hipoteczne (ponieważ masz drugi dom). Innymi słowy, odliczenie jest prezentem dla bogatych.
Co mówią krytycy
To zawsze było częścią krytyki odliczenia odsetek hipotecznych, ale jest jeszcze bardziej, odkąd TCJA stała się prawem. Zadeklarowanym celem odliczenia jest zwiększenie własności domu wśród Amerykanów o średnich dochodach. Jednak badania pokazują (nawet przed TCJA), że większość korzyści z odliczenia odsetek od kredytów hipotecznych trafia do zamożnych rodzin.
Jest to częściowo spowodowane tym, że wszelkie odliczenia podatkowe itemized faworyzują bogatych. W przeciwieństwie do ulgi podatkowej, odliczenie podatkowe jest tym korzystniejsze, im wyżej w drabinie dochodów idziesz. Jeśli twoja najwyższa stawka podatkowa wynosi 37%, redukcja dochodu do opodatkowania o $1,000 jest dla ciebie bardziej wartościowa niż dla kogoś, kogo stawka podatkowa wynosi 12%. Ponadto zamożniejsi ludzie kupują droższe domy i częściej posiadają drugi dom. Więc kwota, którą odliczają jest o wiele większa niż ta, którą zazwyczaj odliczają właściciele domów z klasy średniej.
Co prowadzi nas do kolejnego punktu krytyki: odliczenie nie zachęca do odpowiedzialnego, przystępnego cenowo posiadania domu wśród klasy średniej. Wręcz przeciwnie, zachęca rodziny z klasy średniej i robotniczej do kupowania domów „na wyciągnięcie ręki” i zaciągania większych kredytów hipotecznych. Kryzys finansowy z 2008 roku pokazał nam, dlaczego to może być niebezpieczne.
Why It Matters
Oprócz tego, że jest to interesująca debata na temat polityki podatkowej, kontrowersje wokół odliczenia odsetek od kredytów hipotecznych mogą mieć duże praktyczne implikacje. Zgodnie z ustawą TCJA, odliczenie to zniknie od 2026 roku. Kosztuje to rząd USA około $70 miliardów w utraconych dochodach podatkowych. Jest jednak mało prawdopodobne, że odliczenie podatkowe, lub jakaś jego forma, zniknie całkowicie. Jak już wcześniej wspomniano, pomaga ona bogatym, grupie, która nie jest bezsilna ani pozbawiona głosu.
Jednym z pomysłów Biura Budżetowego Kongresu (CBO) jest zastąpienie ulgi 15% bezzwrotnym kredytem podatkowym. Zgodnie z propozycją CBO, maksymalna kwota długu hipotecznego kwalifikująca się do włączenia do kalkulacji kredytu wynosiłaby 500 000 dolarów. Ulga mogłaby być stosowana tylko do odsetek od długu przeznaczonego na zakup, budowę lub modernizację pierwszego domu. No more tax breaks for mortgages on beach getaways.
Still, the mortgage interest deduction is protected through 2025. Więc jeśli kupujesz nowy dom i czekasz na odliczenie, możesz spać spokojnie.
The Takeaway
Jeśli jesteś kupującym dom po raz pierwszy, rozważ cały obraz, a nie tylko przerwę podatkową na odsetki hipoteczne. Pomyśl o tym, jakie będą twoje miesięczne płatności, o kosztach zamknięcia, kosztach transportu i kosztach utrzymania. Im większa jest Twoja hipoteka i im wyższe są Twoje dochody, tym bardziej wartościowa będzie dla Ciebie ulga podatkowa z tytułu odsetek od kredytu hipotecznego. Nie znaczy to jednak, że powinieneś kupić najbogatszy dom, jaki możesz sfinansować. Learn from the past and stick to the comfortable affordability limit when you’re making the jump to homeownership.
Tips for Buying a Home
- Make sure your credit score is in good shape. Z wysokim wynikiem kredytowym, można uzyskać niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, co przekłada się na niższe miesięczne płatności hipotecznych.
- Porozmawiaj z doradcą finansowym o tym, jak zakup domu będzie czynnikiem do większego planu finansowego. Chcesz mieć pewność, że możesz kupić dom bez poświęcania swoich innych celów finansowych. Narzędzie dopasowujące, takie jak SmartAsset, może pomóc Ci znaleźć osobę, z którą możesz pracować, aby spełnić swoje potrzeby. Najpierw odpowiesz na serię pytań dotyczących Twojej sytuacji i celów. Następnie program zawęzi Twoje opcje spośród tysięcy doradców do maksymalnie trzech powierników, którzy odpowiadają Twoim potrzebom. Następnie możesz przeczytać ich profile, aby dowiedzieć się o nich więcej, przeprowadzić z nimi rozmowę telefoniczną lub osobistą i wybrać, z kim będziesz współpracować w przyszłości. To pozwala Ci znaleźć odpowiednie dopasowanie, podczas gdy program wykonuje za Ciebie znaczną część ciężkiej pracy.