A Crash Course in Tax Lien & Deed Investing (and My Love/Hate Relationship With Both)

Jeśli jesteś doświadczony w handlu nieruchomościami, prawdopodobnie słyszałeś okazjonalne odniesienia do Tax Lien i Tax Deed Investing.

Jest to nisza, która ma potencjał, aby być szalenie dochodowa i dostarczyła wiele dużych przerw dla inwestorów w całym kraju. Jest to solidne, sprawdzone w czasie podejście, które przyniosło wiele pieniędzy wielu ludziom, ale nadal mam z tym problemy (i dojdziemy do tego za chwilę :).

Zauważyłem, że większość inwestorów nie ma bardzo dokładnego zrozumienia, jak ta strategia inwestycyjna działa (nawet mi zajęło kilka lat, aby to rozgryźć), więc chciałem dać ci podstawowy przegląd tego, co dzieje się w tej dziedzinie, jak mechanika działa, a co najważniejsze – chcę, abyś zobaczył zalety tego podejścia i dlaczego jest to główna okazja, aby spieniężyć mnóstwo wolnego kapitału nieruchomości. Przy odrobinie szczęścia, myślę, że zaczniesz zobaczyć, co wszystkie podniecenie jest o.

The Basics: Tax Delinquency & Foreclosure

As any property owner can tell you – every piece of real estate in the United States is subject to property taxes. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, oczekuje się, że będziesz płacił te podatki co roku. Jeśli nie zapłacisz tych podatków, Twoja nieruchomość stanie się „zaległa podatkowo”, co oznacza, że rozpoczęła się droga, która ostatecznie doprowadzi do egzekucji podatkowej (tzn. – Twoja nieruchomość zostanie zajęta i przejęta przez hrabstwo lub gminę), JEŚLI nie zapłacisz tych podatków w wymaganym terminie.

Jak długo nieruchomość może być „zaległa podatkowo”, zanim zostanie zajęta przez hrabstwo? Wszystko zależy od stanu.

W każdym stanie w USA – jest określona data w ciągu roku, kiedy, jeśli podatki zostały zaległe przez określony okres czasu, zostaną zajęte przez hrabstwo. W niektórych stanach hrabstwo będzie czekało 2 lata, w innych 5 lat, ale w żadnym z nich nie będzie czekało wiecznie. Niezależnie od tego, czy nieruchomość jest własnością „wolną i czystą” od wszelkich hipotek … jeśli właściciel nieruchomości zdecyduje się zrezygnować z płacenia podatków od nieruchomości, nieuchronnie planuje stracić swoją własność na rzecz tax foreclosure.

Tax Sales: How Each State Works

Każdy stan ma unikalny zestaw zasad i przepisów, jeśli chodzi o ramy czasowe wymagane do płacenia podatków bieżących, jak proces wykluczenia jest obsługiwany i jak każdy powiat będzie starał się odzyskać swoje utracone dochody podatkowe. W zależności od tego, w jakim stanie pracujesz, istnieją pewne podstawowe zasady, które musisz zrozumieć, jak działa ten proces.

Zrzeczenie się odpowiedzialności: Mapa przedstawiona powyżej jest reprezentacją informacji, które udało mi się znaleźć i zinterpretować dzięki wielu godzinom badań. Chociaż uważam, że informacje te są dość wiarygodne (zamieściłem linki w obrębie każdego stanu, więc można zobaczyć moje źródła), nie mogę zagwarantować ich całkowitej dokładności. Wiele stanów zmienia swoje prawa i statuty z roku na rok, więc przed zanurzeniem się w pogoni za czynami podatkowymi lub zastawów podatkowych w danym stanie, upewnij się, że zweryfikujesz powyższe informacje, zanim znajdziesz się zbyt daleko w procesie.

Prawie każdy stan ma jakąś odmianę w tym, jak radzą sobie z różnymi aspektami ich procesu. Żadne dwa stany nie są dokładnie takie same pod każdym względem, niezależnie od tego, jaki rodzaj sprzedaży podatkowej mają – więc niezależnie od tego, w jakim stanie zdecydujesz się pracować, upewnij się, że nie spieszysz się i odrób swoją pracę domową.

Generalnie rzecz biorąc, głównym problemem hrabstwa jest wygenerowanie wystarczającego dochodu z każdej nieruchomości, aby nadrobić utracone dochody podatkowe (cokolwiek to jest). Zaskakująco, rzeczywista „wartość rynkowa” każdej nieruchomości jest w większości nieistotna. Nawet jeśli nieruchomość mogłaby zostać sprzedana za 500 000 USD – intencją hrabstwa jest wygenerowanie wystarczających funduszy, aby przywrócić kwotę niezapłaconych podatków, które były należne od zalegającego właściciela nieruchomości – więc na przykład, jeśli nieruchomość warta 500 000 USD miała tylko 10 000 USD zaległych podatków w momencie wykluczenia, to 10 000 USD jest zwykle jedynym prawdziwym zmartwieniem hrabstwa (i czasami nawet zaczną od kwoty oferty początkowej w tej cenie).

Przypuszczalna $500,000 „wartość rynkowa” ma niewielkie znaczenie dla powiatu – i to jest, gdzie prawdziwa okazja pochodzi z w sprzedaży podatkowej.

Wiele nieruchomości można kupić za śmiesznie niskie ceny w sprzedaży podatkowej. Dlaczego? Bo nie masz do czynienia z normalnym właścicielem nieruchomości, który dba o uzyskanie pełnej wartości rynkowej, masz do czynienia z lokalnym rządem. W przeciwieństwie do powszechnego przekonania, to nie jest celem rządu, aby wzbogacić się z każdej nieruchomości, które sprzedają. Oni po prostu chcą, aby te właściwości z ich książek i w zamian, chcą pieniędzy, które były należne w pierwszej kolejności (z nadzieją, że te właściwości będą kończyć się w rękach kogoś, kto będzie utrzymać podatki od nieruchomości płacone bieżący).

How Tax Liens Work

W Tax Lien States, kiedy nieruchomość staje się zaległa za niepłacenie podatków od nieruchomości, hrabstwo sprzeda „certyfikat zastawu skarbowego” inwestorowi jako sposób na odzyskanie tych niezapłaconych podatków od nieruchomości.

Gdy ktoś kupuje jeden z tych certyfikatów zastawu skarbowego, nie kupuje udziału własnościowego w nieruchomości. Zamiast tego, kupuje zastaw na nieruchomości. Jako właściciel certyfikatu zastawu podatkowego (aka – zastawu podatkowego), zalegający z płatnościami właściciel nieruchomości nadal jest jej właścicielem. Jednak właściciel zastawu ma prawo do zwrotu kwoty, na jaką opiewa certyfikat zastawu podatkowego wraz z odsetkami. Jeśli właściciel nieruchomości nie spłaci tego zastawu w terminie określonym przez stan, właściciel zastawu ma prawo (ale nie obowiązek) do zajęcia nieruchomości i przejęcia jej na własność. W większości przypadków, jeśli posiadacz zastawu nie dokona zajęcia w terminie określonym przez dany stan, zastaw przepada, a posiadacz zastawu traci swoją inwestycję.

Każdy stan ma inny zestaw zasad dotyczących okresu wykupu, wysokości odsetek, które mogą być naliczane, postępowania egzekucyjnego i kilku innych aspektów procesu. Ogólnie rzecz biorąc, po zrozumieniu sposobu działania w jednym stanie, można stosunkowo szybko nauczyć się, jak działają inne stany (ponieważ istnieją proste odmiany tego samego podstawowego procesu).

Jak działają ustawy podatkowe

W państwach, w których obowiązują ustawy podatkowe, proces jest nieco prostszy niż w przypadku zastawów podatkowych, ponieważ kupując ustawę podatkową, kupuje się rzeczywistą nieruchomość. Proces ten jest prostszy, ponieważ w większości państw Tax Deed nie ma okresu wykupu. Podobnie jak w przypadku zastawów podatkowych, głównym interesem hrabstwa jest odzyskanie niezapłaconych podatków od każdej nieruchomości. Po sprzedaniu tax deed inwestorowi, poprzedni właściciel nie może wrócić i odzyskać swojej własności. Przy zakupie tax deed – jesteś właścicielem nieruchomości free and clear.

Podobnie do stanów zastawu podatkowego, każdy stan tax deed ma inny zestaw zasad dotyczących tego, jak długo nieruchomość musi być zaległa, zanim nastąpi wykluczenie, ale biorąc pod uwagę, że nie ma okresu wykupu, większość zawiłości jest wyeliminowana, co czyni go znacznie prostszym systemem do pracy dla inwestorów.

Jak działają czyny podlegające umorzeniu

Jeśli można wyobrazić sobie zastawy podatkowe na jednym końcu spektrum i czyny podatkowe na drugim, czyny podlegające umorzeniu żyją gdzieś pomiędzy nimi, ponieważ wykazują pewne podobieństwa do obu zestawów zasad (a wiele z tych podobieństw zależy od stanu, w którym są sprzedawane).

Kiedy kupują Państwo czyn podlegający umorzeniu, dosłownie nabywają Państwo akt własności (podobnie jak akt podatkowy). Jednakże, akt notarialny podlega również okresowi wykupu (podobnie jak zastaw podatkowy), co dodaje nieco złożoności do procesu. Przez określony czas po sprzedaży aktu notarialnego, poprzedni właściciel ma prawo „wykupić akt notarialny” i nabyć nieruchomość z powrotem od inwestora. W celu zakupu nieruchomości z powrotem, poprzedni właściciel musi zapłacić pełną kwotę, która została zapłacona za nieruchomość na sprzedaży podatkowej wraz z niektórych kosztownych opłat i kar (niezależnie od tego, ile czasu narosło w okresie umorzenia).

Jeśli poprzedni właściciel nie wykupi swojego aktu notarialnego w określonym okresie wykupu, straci wszystkie swoje prawa do wykupu, a inwestor może spać spokojnie wiedząc, że jest oficjalnym właścicielem rekordu.

Jak działają państwa mieszane

Jest kilka stanów z niektórymi hrabstwami, które sprzedają zastawy podatkowe i inne, które sprzedają czyny podatkowe. Istnieją różne powody dla tego rodzaju konfiguracji (których nie będę tutaj) – ale kluczem jest po prostu zrobić swoją pracę domową, gdy pracujesz w tych stanach (szczegółowo opisane powyżej) i upewnij się, że rozumiesz, co masz do czynienia z każdym sprzedaży podatku, więc można uniknąć zamieszania o to, co jesteś licytacji na aukcji.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Jeśli próbujesz zdecydować, czy inwestować w zastawy podatkowe czy w akty notarialne, myślę, że to naprawdę sprowadza się do tego, jakie są Twoje cele jako inwestora.

Jeśli szukasz inwestycji z bardzo silnym zwrotem (znacznie wyższym niż wszystko, co można uzyskać z konwencjonalnej inwestycji), zastawy podatkowe są świetnym sposobem na zrobienie tego. Na przykład, New Jersey oferuje maksymalną stopę 18%, Arizona oferuje maksymalną stopę 16%, a Iowa oferuje gwarantowane 2% miesięcznie (tj. – 24% zwrotu rocznie). Nie za bardzo shabby … zakładając, że właściciel nieruchomości faktycznie zdecyduje się spłacić Cię zanim staniesz się właścicielem nieruchomości.

Jeśli chcesz wyeliminować wszelkie niejasności dotyczące tego, czy masz zamiar posiadać nieruchomość (tj. – jeśli faktycznie chcesz posiadać nieruchomość i / lub przerzucić go na zysk), czyny podatkowe mogą być doskonałym sposobem, aby to zrobić. Osobiście – moim celem jest kupno i sprzedaż nieruchomości (a nie tylko zarabianie na zwrocie zainwestowanych pieniędzy, bez pewności co do tego, co się stanie na końcu). Biorąc to pod uwagę, nie znajdziesz mnie kupując zastawów podatkowych w najbliższym czasie … ale znowu, to tylko ja. Nie każdy ma taki sam cel jak ja.

Mój problem z zastawami podatkowymi &Dealerzy podatkowi

Teraz, gdy dałem Ci (mam nadzieję) jasne, bezstronne wyjaśnienie, jak działają zastawy podatkowe i deale podatkowe – wraz z kilkoma uzasadnionymi powodami, dla których możesz chcieć rozważyć inwestowanie w nie samemu… Chciałbym również wyjaśnić, dlaczego osobiście, moja historia z nimi nie była tak wspaniała. Ponadto, pamiętaj, że nie uważam się za eksperta w dziedzinie sprzedaży podatków, więc weź te kilka następnych akapitów z ziarnem lub dwoma soli.

Byłem na kilku aukcjach w moim czasie i wziąłem czas, aby dowiedzieć się, jak ten cały proces działa, ale to nie dlatego, że lubię kupować zastawów podatkowych i czynów podatkowych siebie. Uważam, że jest to istotne tylko dlatego, że proces egzekucji należności podatkowych współgra z moją podstawową strategią inwestycyjną. Moim celem jest kupić tax-delinquent właściwości PRZED są zajęte przez hrabstwo (tj. – zanim jestem jednym z stu innych konkurujących oferentów, walcząc, aby znaleźć warte transakcji na aukcji).

RELATED: Everything You Need to Know About Getting Your County’s Delinquent Tax List

Why I’m Not a Huge Fan

Reason 1: Tax foreclosures create a serious blemish on title

When a property is foreclosed due to delinquent taxes – it creates a significant blemish on the property’s title – one that most title insurance companies will never insure over. W rezultacie, może być bardzo trudno sprzedać nieruchomość, która została zakupiona z wykluczenia podatkowego, ponieważ jeśli kupujący nie może uzyskać ubezpieczenia tytułu, nie może uzyskać kredytu hipotecznego, co oznacza, że nie może kupić nieruchomości!

Możliwe jest rozwiązanie tego problemu na kilka różnych sposobów:

1. Możesz realizować cichej akcji tytuł, który jest postępowanie prawne, które może oczyścić ten problem tytuł przez sądy. Zazwyczaj koszt będzie około $ 2,500 + (wszystko w).

2. Można użyć podatku deed tytuł rozliczenia usługi. Zakładając, że hrabstwo zastosowało się do właściwych procedur (a zdecydowana większość z nich to robi), ta opcja zazwyczaj trwa mniej niż dwa miesiące i będzie kosztować gdzieś w przedziale $1,950 – $2,150.

Zapamiętaj, że z obu tych rozwiązań, nie będzie w stanie administrować „naprawić” aż po zakupie nieruchomości (co wymaga skoku wiary), i nadal będziesz miał do czynienia z wszelkich zastawów rządowych na własną rękę – opłaty za koszenie trawy, wyroki rozbiórki lub EPA środowiskowych liens (tylko wymienić kilka). Niezależnie od tego, do której opcji dążysz, dobrym pomysłem jest uzyskanie raportu tytułu własności, aby zobaczyć pełny obraz tego, co się dzieje.

Powód 2: W większości sprzedaży podatkowych – płatność jest wymagana prawie natychmiast po zakupie

…i jeśli nie zapłacisz pełnej kwoty w momencie zakupu, twój zakup zostanie anulowany (i może to spowodować utratę depozytu i/lub dyskwalifikację z przyszłych sprzedaży).

Rozumiem, dlaczego hrabstwo wymaga całej gotówki z góry – naprawdę… ale kiedy zaczynałem, nie miałem gigantycznego stosu gotówki, aby zacząć. Jeśli jesteś gunning dla nieruchomości, która dostaje ofertę powyżej ceny jesteś w stanie zapłacić (co w moim przypadku, zawsze było NAPRAWDĘ niska cena), masz pecha. Biorąc pod uwagę, że aukcje mają sposób wysyłania cen nieruchomości WAY z zakresu „dobrej oferty”, kilka razy próbowałem tej metody okazał się daremny dla mnie.

Powód 3: Miałem niezwykle trudny czas znalezienia wielkich ofert na właściwości faktycznie chciałem kupić

Z tego samego powodu zawsze miałem problemy ze znalezieniem wielkich ofert na MLS, zawsze miałem problemy ze znalezieniem wielkich ofert na właściwości na aukcji też.

Gdy myślisz o tym – całe założenie aukcji jest stworzenie środowiska, w którym oferenci muszą konkurować ze sobą, aby kupić rzeczy. Aukcje są zaprojektowane, aby pracować na korzyść sprzedawcy (tj. – powiat) i w większości przypadków, to robi.

Nie zrozum mnie źle – to niekoniecznie oznacza, że transakcje nie mogą być znalezione w sprzedaży podatkowej (bo znam kilku inwestorów, którzy znajdują je rutynowo), ale faktem jest, że – zdolność inwestora do sukcesu w tego rodzaju środowiska zakupu jest wysoce uzależniona od tego, kto jeszcze jest w pokoju i co są gotowi zapłacić za te same właściwości.

W aukcjach, w których uczestniczyłem, znalazłem proces być dość irytujące, a nawet trochę rozczarowujące. Właściwości miałem moje oko na, miał inny 100 + innych pretendentów, którzy byli gotowi licytować cenę znacznie powyżej punktu rentowności dla mnie (lub ktokolwiek inny, w tej sprawie). Nie radzę sobie dobrze z tego rodzaju konkurencji (i nie jestem pewien, jak ktoś inny może albo), zwłaszcza, gdy wiem, że istnieją inne sposoby, aby znaleźć oferty.

ZWIĄZANE: How I Find Motivated Sellers (And Get Them Calling Me)

Z tych powodów, nie mogę powiedzieć, że zastawów podatkowych i czynów podatkowych są moje preferowane metody zakupu nieruchomości. Jednak wiem o kilku innych inwestorów, którzy realizują tę strategię i znaleźć wspaniałe oferty na bieżąco.

Każdy inwestor musi wybrać, które strategie będą realizować i które strategie będą ignorować, i to jest jeden wybrałem ignorować (w przeważającej części). Pamiętaj, że to nie znaczy, że nie możesz znaleźć tutaj wielkiego sukcesu. Ja z pewnością nie jestem najlepszym żyjącym inwestorem – i szczerze mówiąc nie chcę Cię zniechęcać do stosowania tej strategii, jeśli uważasz, że jest ona warta zbadania (uwierz mi – wielu ludzi mówiło mi, że inwestowanie w ziemię to strata czasu i WSZYSCY oni okazali się w błędzie).

Specjalne podziękowania

Jak robiłem badania do mapy pokazanej powyżej, Joanne Musa (aka – the Tax Lien Lady) była źródłem, które było dla mnie niezwykle pomocne, więc chciałem dać kredyt tam, gdzie kredyt jest należny. Złożyła ona razem pomocny przegląd, który obejmował kilka stanów z bardzo ograniczonymi informacjami na temat tego, jak ich procesy są obsługiwane. Jeśli potrzebujesz więcej informacji na ten temat, jej materiał jest zdecydowanie warty sprawdzenia.