Wat zijn voorbeelden van typische verbeteringen aan de erfpacht?

Verbeteringen aan de erfpacht of aan de huurder

Verbetering aan de erfpacht staat ook bekend als verbeteringen aan de huurder of uitbreidingen. Het zijn wijzigingen die door de eigenaar of de erfpachter worden aangebracht om de ruimte bruikbaarder of aantrekkelijker te maken voor de huurder.

Verbetering van de erfpacht is een gangbare praktijk in commercieel onroerend goed. In deze commerciële onroerende goederen willen de eigenaars van het gebouw huurders aantrekken en behouden voor de langst mogelijke termijnen. Deze verbeteringen kunnen ook worden aangebracht als onderdeel van onderhandelingen over een nieuwe huurovereenkomst.

Wat is wel en wat is geen verbetering?

Erfpachtverbeteringen worden meestal door de eigenaar aangebracht. Binnenruimten worden aangepast aan de operationele behoeften van de huurder – bijvoorbeeld veranderingen aan plafonds, vloeren en binnenmuren.

Aanpassingen aan de buitenkant van een gebouw of aanpassingen die andere huurders in het gebouw ten goede komen, worden niet beschouwd als verbeteringen aan de erfpacht. Voorbeelden van niet-huurobjectverbeteringen zijn liftverbeteringen, dakconstructies en het bestraten van voetpaden.

Een bedrijf dat een callcenter heeft, heeft misschien behoefte aan kleine cubicles en telefoons die moeten worden geïnstalleerd. Een dokterspraktijk heeft misschien behoefte aan een reeks spreekkamers met meer open ruimten voor verpleegkundigen en beheerders.

In de detailhandel zijn veel verbeteringen aan de huurpanden te vinden, omdat elke huurder een specifieke indeling en inrichting nodig heeft. Typische erfpachtverbeteringen in de detailhandel omvatten het opdelen van een grote, open ruimte in kleinere, meer gestructureerde ruimten. Bouw van kleedkamers, installatie van winkelrekken en receptiebalies, vervanging van vloeren, gespecialiseerde verlichting en technologiesystemen.

Huurders bieden vaak betaling of een korting op de huurprijs aan zodat huurders zelf de noodzakelijke verbeteringen aan de winkelpacht kunnen aanbrengen.

Betalen voor aanpassingen

Er zijn vier belangrijke manieren waarop een verhuurder zal betalen voor commerciële erfpachtverbeteringen: toelage voor verbetering van de huurder, huurkortingen, gebouw standaard toelage, en turnkey projecten.

Toelage voor verbetering van de huurder (TIA)

Met een toelage voor verbetering van de huurder (TIA), geeft de verhuurder de huurder een bepaald bedrag om de verbeteringen te dekken, en de huurder houdt toezicht op het werk. Het ontvangen bedrag varieert op basis van verschillende factoren en op basis van het aantal vierkante meters. Bijvoorbeeld $ 10 tot $ 20 per vierkante voet.

Huurkortingen

In sommige gevallen biedt een verhuurder gratis huur of een korting op de huur voor een bepaald aantal maanden. De huurder gebruikt de besparingen om verbeteringen te betalen en houdt toezicht op de werkzaamheden. Een huurder kan bijvoorbeeld vier maanden gratis huur krijgen in de loop van een vierjarig huurcontract.

Building Standard Allowance

Deze toelage staat ook bekend als een “build-out” toelage. De verhuurder kan een verbeteringspakket aanbieden dat bestaat uit soorten vloerbedekking en inrichting tegen een bepaalde prijs. De huurder selecteert items uit het pakket, maar moet betalen voor alle verbeteringen die niet in het pakket zijn opgenomen. In dit geval houdt de verhuurder toezicht op de verbeteringswerkzaamheden.

Turnkey-projecten

Bij turnkey-projecten dient de huurder een verbeteringsplan met kostenramingen in. De verhuurder betaalt en ziet toe op alle werkzaamheden.

Fiscale behandeling van verbeteringen aan gehuurde panden

Verbeteringen aan gehuurde panden worden beschouwd als kapitaal en worden afgeschreven over de duur van het huurcontract. Oorspronkelijk werden verbeteringen aan gebouwen, verbeteringen aan leaseholds, gekwalificeerd restaurantvastgoed en gekwalificeerde detailhandelsverbetering allemaal anders behandeld.

Nu, sinds de 2018 Tax Cuts and Jobs Act (TCJA), worden ze in één gerold en staan ze bekend als gekwalificeerd verbeteringsvastgoed (QIP). Met name de afschrijvingsbonus van 15 jaar is niet langer in de nieuwe belastingwet, en de afschrijving vindt plaats over 20 of meer jaar.