Veroordeling, ook wel eminent domain of “inbezitneming” genoemd, is het recht van een overheid of haar vertegenwoordiger om tegen betaling van een vergoeding privé-eigendom in beslag te nemen voor openbaar gebruik. Bij een veroordeling neemt de overheid zowel het fysieke bezit als de juridische eigendom van het eigendom. Een verwante juridische theorie, omgekeerde veroordeling, beschrijft een situatie waarin de overheid geen wettelijke titel neemt, maar in wezen alle bruikbaarheid van het eigendom wegregelt.
Partijen en eigendom
De meeste, maar niet alle, overheidsinstanties zijn bevoegd tot onteigening voor een “openbaar doel”. Sommige toepassingen zijn duidelijk openbare doeleinden: snelwegen, scholen, gevangenissen, luchthavens, en overheidsfaciliteiten. Soms is het openbare doel minder duidelijk. Zo kan onroerend goed worden onteigend in het kader van stadsvernieuwing, om vervolgens te worden herontwikkeld voor een nieuw particulier gebruik dat de verloedering zal verminderen en meer belastinginkomsten zal opleveren. In sommige staten is onteigening door transportbedrijven en nuts- of energiebedrijven toegestaan. Eminent domain wordt in de eerste plaats geregeld door de wetgeving van de staat, en staten verschillen op het gebied van onteigening voor herontwikkeling en op het gebied van de bevoegdheid om te onteigenen, dus het is mogelijk dat u uw lokale wetgeving moet raadplegen voor meer details.
De onteigening kan betrekking hebben op minder dan het hele eigendom. De provincie kan bijvoorbeeld een strook van 10 voet van elk van een aantal voortuinen onteigenen om een straat te verbreden. Het kan ook alleen een erfdienstbaarheid afnemen, in plaats van de eigendom, bijvoorbeeld om waterleidingen aan te leggen. Een afneming kan tijdelijk zijn. De staat kan bijvoorbeeld een deel van een naburig terrein nodig hebben om toegang te krijgen tijdens de bouw van een gevangenis die in de toekomst een eigen weg zal hebben. In sommige gevallen kunnen huurders verhaal halen als hun huurrechten deel uitmaken van wat wordt afgenomen. Wanneer minder dan het hele eigendom wordt afgenomen, moet bij de vergoeding rekening worden gehouden met eventuele schade aan het niet-aangetaste eigendom.
In sommige gevallen kunnen eigenaars rechten hebben als een overheidsinstantie haar voornemen om een project uit te voeren bekend maakt, maar de uitvoering ervan uitstelt. De vertraging kan ertoe leiden dat het onroerend goed in waarde daalt en de eigenaar ontmoedigt om er verbeteringen in aan te brengen.
Eigenaarsrechten
De eigenaar heeft recht op kennisgeving van de op handen zijnde onteigening. In veel staten moet de overheidsinstantie onderhandelen over een vrijwillige aankoop van het eigendom alvorens tot onteigening over te gaan. Hoewel de eigenaar over het algemeen niet kan aanvechten of de onteigening zal plaatsvinden, is het vrij gebruikelijk om de hoogte van de aangeboden vergoeding aan te vechten.
De eigenaar moet overwegen een onafhankelijke taxatie te laten uitvoeren, maar moet ook bedenken dat de rechter uiteindelijk zal kijken naar de huidige reële marktwaarde. De reële marktwaarde houdt geen rekening met sentimentele waarde, wat de eigenaar voor het pand heeft betaald, of schulden tegen het pand.
Het aanvechten van de taxatie zal het proces niet noodzakelijkerwijs vertragen. De meeste staten hebben “quick take” -wetten die de overheid in staat stellen geld te storten en onmiddellijk titel en bezit te nemen, waardoor vertragingen bij belangrijke projecten worden voorkomen.
Laatst bijgewerkt in december 2018