Door Ben Jones
Het is vrijdag bureauopruimtijd voor deze blogger. “De wanbetalingen op hypotheken vertoonden hun scherpste stijging in de geschiedenis van het onderzoek naar wanbetalingen van de Mortgage Bankers Association. ‘Er is geen manier om een daling van 32,9 procent in het tweede kwartaal te sugarcoaten,’ zei Marina Walsh, vice-president van industrie-analyse bij de Mortgage Bankers Association. ‘Bepaalde huiseigenaren, met name die met FHA-leningen, zullen door deze crisis blijven worden getroffen, en delinquenties zullen in de nabije toekomst waarschijnlijk op een hoog niveau blijven.'”
“Er is een veel kleinere pool van kredietverstrekkers bereid om jumbo-leningen aan te bieden. Craig Turley, eigenaar van AZ Mortgage Broker in Phoenix, zei dat zijn stal van groothandelaren in jumbo-leningen is gekrompen tot een derde van de omvang die het in februari had. Anthony Bird, eigenaar van Riverbank Finance, een hypotheekmakelaar in Grand Rapids, Mich. zei dat zijn rooster van jumbo-leningenverstrekkers met 80% is gedaald. De Mortgage Credit Availability Index van de MBA, een formule die is ontworpen om de toegang tot een verscheidenheid aan hypotheekproducten te meten, toont aan dat de toegang van consumenten tot jumbo-leningen in juli 60% lager was dan het jaar ervoor.”
“De participatiemaatschappij achter een vastgoedportefeuille van $ 1 miljard in Brooklyn en Miami zei dat haar investeringen in twee grote projecten zijn weggevaagd – en één criticus geeft de schuld aan een paar twintigers die werden vertrouwd met het chequeboek van het bedrijf. JZ Capital Partners heeft onlangs zijn belangen in een ontwikkelingslocatie in Downtown Brooklyn en een portefeuille van onroerend goed in Miami’s Design District tot nul afgeschreven, blijkt uit het jaarverslag van het bedrijf.”
“‘In het geval van twee substantiële investeringen, Fulton Mall en Design District, waren de afwaarderingen op het niveau van het onroerend goed voldoende om het volledige eigen vermogen van het bedrijf in deze eigendommen te vernietigen,’ onthulde het rapport vorige maand.”
“De Covid-19 crisis heeft de luxueuze vastgoedmarkt van New York City een verbluffende klap toegebracht, met een neerwaartse druk in een tempo dat zowel de financiële crisis van 2008 als de periode onmiddellijk na de terroristische aanslagen van 9/11 overtreft. In de wijk West Chelsea heeft een recent gebouwd, ultra high-end boutique condominium, bekend als The Getty, de prijzen van de resterende units met maar liefst 46% verlaagd.”
“De crisis komt op een moment dat de verkoop en de prijzen in de luxemarkt al onder druk stonden. ‘Het is niet zo dat New York City ineens in de uitverkoop is. New York heeft de afgelopen 24 maanden in de uitverkoop gestaan,’ zei Tal Alexander, een luxe agent bij Douglas Elliman. Verkopers die gemotiveerd zijn en deals willen doen, moeten nog een laag korting toevoegen.””
“Een condo in Seattle, gelegen in Four Seasons Private Residences, is net verkocht voor bijna $ 4M minder dan de 2019-prijs van $ 9,995M.”
“Een sector van Dallas huisvesting die een recente stijging van aanbiedingen ziet, is downtown-area condominiums. Bijna vijf dozijn luxe condo eenheden – meestal in hoogbouw – hebben de markt geraakt in de afgelopen maanden in het centrum en Uptown. Makelaars zeggen dat de stijging van het aantal appartementen in torenflats te wijten is aan alles, van potentieel hoge doorverkoopwaarden tot zorgen over de pandemie. Sommige mensen die dachten dat ze een tweede of derde huis nodig hadden, zijn van gedachten veranderd en hebben ze op de markt gebracht,’ zei makelaar Kyle Crews van Allie Beth Allman & Associates.”
“Deze hoek van het centrum van Houston, ooit een bloeiend centrum van handel en cultuur, is een schaduw geworden van zijn vroegere zelf. De eetgelegenheden zijn verdwenen. De taxi’s zijn nergens meer te vinden. En de restaurants die nog open zijn, hebben moeite om zich staande te houden. De bezettingsgraad in de luxe appartementencomplexen in het centrum is gedaald terwijl nieuwe panden worden geopend, en die verhuurders proberen huurders te lokken met virtuele bezichtigingen, zelf rondleidingen en huurspecials.”
“Je moet begrijpen,” zei Tilman Fertitta, die eigenaar is van Vic & Anthony’s, het high-end steakhouse in de buurt van Minute Maid Park, “het centrum is dood. Er is niemand in de gebouwen.””
“Als de economie een verdere pak slaag krijgt, kan de vastgoedmarkt dat ook. Jeff Anderson, een Long Beach makelaar, zei dat hij begint te zien de markt gaan in verschillende richtingen, met stijgende inventaris en dalende prijzen in het centrum van Long Beach condo markt, evenals dure buurten door het strand in het oostelijke deel van de stad. Richard Green, directeur van het USC Lusk Center for Real Estate, vraagt zich af hoe lang de huidige opleving kan aanhouden omdat, met de economie zoals die is, ‘we gaan opraken van mensen die nog steeds banen hebben die huizen kunnen kopen.”
“Heather Presha, een makelaar die gespecialiseerd is in Zuid-Los Angeles, zei dat ze nu meer vragen krijgt van huiseigenaren die zich afvragen of ze nu moeten cashen, bang dat de markt zal tanen en dat ze hun aanzienlijke eigen vermogen zullen verliezen. Een van deze eigenaren, zei ze, verwacht te worden ontslagen uit zijn baan in de filmindustrie. “Hij wil liquideren en naar de bergen verhuizen,” zei Presha.”
“Met maar liefst een op de vijf huiseigenaren die hun hypotheekbetalingen uitstellen vanwege COVID-19, moeten banken nu handelen om een crisis onder leners in Canada te voorkomen, zegt een woordvoerder van de hypotheekindustrie. Paul Taylor, CEO van Mortgage Professionals Canada, voegde hieraan toe dat er waarschuwingen zijn dat het percentage huiseigenaren dat uitstel van betaling aanvraagt tot 20% zou kunnen stijgen. Veel huiseigenaren kunnen in een precaire positie op een financiële klif terechtkomen. De algemene verwachting is dat deze gezinnen gedwongen zullen worden om hun huizen te verkopen, en dat deze instroom van woningvoorraad op de markt prijsverzachting zal creëren naarmate meer huisvestingsopties beschikbaar worden gemaakt voor kopers,’ zei Taylor.”
“De Lagos State Government heeft allottees van de verschillende volkshuisvestingscomplexen die de betalingen op hun toegewezen woningen nog moeten voltooien, gevraagd om dit te doen of hun rechten op de wooneenheden te verspelen zoals bepaald in hun toewijzingsbrieven. De inkomsten van de regering zijn sterk aangetast door wanbetalers in sommige van onze bestaande woonwijken. Velen hebben verzuimd hun uitstaande te betalen ondanks de grootmoedigheid van de regering in het verlengen van de periode van respijt na de wettelijke 90 dagen,” zei permanent secretaris, ministerie van Huisvesting, de heer Wasiu Akewusola.”
“Huisbazen in Ho Chi Minhstad zijn gedwongen de huren verder te verlagen nu de tweede golf van Covid-19 de vraag heeft getroffen. Minh in District 1 heeft tot nu toe de huur van haar twee appartementen met 30 procent verlaagd tot 900 dollar per maand elk. In juli, toen buitenlanders niet naar Vietnam konden komen vanwege de pandemie, moest ze het verhuren aan de lokale bevolking die nog minder betaalt. Hoe langer de pandemie duurt, hoe meer schade ik zal lijden, want ik moet bankschulden betalen.”
“Een andere huisbaas, Trieu in district 7, verlaagde de huren voor zijn drie panden met 15 procent na de eerste golf, en met nog eens 10 procent deze maand. Zelf moet ik banken VND25 miljoen ($1.080) per maand terugbetalen. Tai, een makelaar, zei dat de huurprijzen in District 4 sinds het begin van het jaar met 30-35 procent zijn gedaald, en legde uit dat veel mensen die daar eigendommen huurden, toeristen of zakenlieden met kortetermijnbehoeften waren die zijn vertrokken.”
“Vo Huynh Tuan Kiet, associate director van residentiële projectmarketing bij vastgoedfirma CBRE, voorspelde dat de huren tot het einde van het jaar zouden blijven dalen omdat er ook een overvloed aan aanbod is.”
“Prijsdalingen werden geregistreerd in de lokale vastgoedmarkt, met een luxe woonlocatie op 20 Perkins Road in Jardine’s Lookout die van eigenaar wisselde voor HK$850 miljoen, een daling van 40 procent ten opzichte van een recente piek. De gemiddelde prijs bedroeg in totaal meer dan HK$82.000 indien berekend op basis van een bruto vloeroppervlak van 10.256 sq ft. Ter vergelijking, een huis aan dezelfde weg in 2018 wisselde van eigenaar voor een gemiddelde prijs van HK$145.000 per vierkante voet.”
“Een onroerend goed zakelijk rapport gepubliceerd door de Chinese sociale media platform Weibo op 9 augustus onthulde dat de armste stad in de provincie Sichuan worstelt met het voltooien van veel onvoltooide projecten, wat leidt tot de verspilling van duizenden hectaren vruchtbare landbouwgrond en het verlies van miljarden aan middelen. Volgens het rapport is alleen al in de stad Bazhong 40 procent van de lokale projecten geëindigd voordat de bouw had plaatsgevonden, zoals het Andersen Fairy Tale Theme Park; en 50 procent van de projecten eindigde halverwege, zoals het Panxing Logistics Industrial Park.”
“Onvoltooide projecten liggen verspreid over heel China. Appartementencomplexen, industrieparken, commerciële kantoorgebouwen, imagoprojecten, enz. werden verlaten wegens schulden en gebrek aan fondsen. Sommige projecten zijn al meer dan een decennium verlaten, waardoor onafgemaakte bouwplaatsen in puin liggen. Sommige analisten zeiden dat in dit geval de ontwikkelaars de kosten zeker zullen doorberekenen aan de woningmarkt, en dat de kopers er uiteindelijk voor zullen betalen. Met andere woorden, de te grote afhankelijkheid van grondfinanciering drijft de huizenprijzen op, maar de reële economie is zwak en de efficiëntie van het grondgebruik is laag. Als gevolg daarvan zou de vastgoedzeepbel kunnen barsten.”
“Vaak wordt vergeten dat een van de sleutels tot de nipte overwinning van Scott Morrison bij de laatste verkiezingen zijn strijd tegen de door de ALP voorgestelde hardhandige aanpak van negatieve gearing was. Vooral in de belangrijke staten Queensland en West-Australië wilden de kiezers graag vasthouden aan negatieve gearing – een proces waarbij verhuurders verliezen op een eigendom kunnen verrekenen met hun totale inkomen. Het oude gezegde “Wees voorzichtig met wat je wenst” is van toepassing op het electorale enthousiasme voor negatieve gearing, waarbij de COVID-19 pandemie een bijzonder hardhandig effect had op de op grote schaal toegepaste strategie.”
“Zoals de naam al suggereert, betekent negatieve gearing dat de verhuurder/investeerder een negatieve cashflow heeft – de kosten van het verstrekken van hun huurwoning in de vorm van rente, tarieven en andere kosten zijn aanzienlijk hoger dan hun huuropbrengsten. Hoewel dit alles aan de oppervlakte een oefening in financiële dwaasheid lijkt, is het echt grote voordeel van negatieve gearing dat de waarde van het onroerend goed in de loop van de tijd stijgt. Zoals zoveel andere aspecten van de samenleving heeft COVID-19 deze oefening in financiële spitsvondigheid volledig op zijn kop gezet – en niet op een goede manier.”
“Uit de laatste cijfers blijkt dat de Australische belastingbetaler $13 miljard per jaar aan negatieve gearing claimde – een cijfer dat lijkt te blijven groeien. Nergens speelt dit zich meer af dan in de grote Australische steden Sydney en Melbourne, waar de leegstand van huurwoningen blijft stijgen, de taxaties van onroerend goed dalen en de huren snel dalen.”
“Zeker, verhuurders met negatieve gearing betalen nog steeds lagere belastingrekeningen omdat de kloof tussen wat ze aan rente betalen en wat ze aan huur krijgen alarmerend groter wordt naarmate de huuropbrengsten dalen, maar de financiële ‘kick’ van de stijgende onroerendgoedprijzen is ook negatief geworden – en in deze oefening leveren twee negatieven zeker geen positief resultaat op. Voor degenen die een slechte pandemie hebben gehad, is het vooruitzicht van verkoop met verlies om een einde te maken aan de pijn van de stijgende kasverliezen misschien het enige alternatief.”
Het oorspronkelijke artikel is hier te vinden.