Het idee van investeren in duplexen is omarmd door beleggers in de hele sector. Weinig exit-strategieën hebben overigens bewezen dat ze beter en efficiënter vermogen kunnen opbouwen dan een gedegen duplex-investeringsstrategie. Misschien nog belangrijker, investeren in duplexen dient ook als een geweldige ingang op het gebied van vastgoedbeleggingen. Er is misschien geen eenvoudigere manier voor nieuwe investeerders om een portefeuille met huurwoningen op te bouwen dan door in een duplex te wonen en de andere te verhuren, wat de vraag oproept: Is het bezitten van een duplex een goede investering? Beter nog, Wat zijn de voor- en nadelen van het bezitten van een duplex? De antwoorden op deze vragen zullen u helpen beslissen uw volgende stap.
The Pros Of Buying A Duplex
Investeren in duplexen is misschien wel de grootste exit-strategie voor nieuwe investeerders om te overwegen. De mogelijkheid om te leven in een eenheid terwijl het verhuren van de andere verleent investeerders verschillende voordelen die nergens anders kan worden gevonden. Van de voordelen die worden toegekend aan degenen die investeren in duplexen, zijn de volgende misschien wel de grootste en meest begeerde onder vastgoedondernemers:
-
Cashflow: Het eerste (en meest voor de hand liggende) voordeel van investeren in duplexen heeft te maken met het potentieel om cashflow te genereren. In tegenstelling tot traditionele eengezinswoningen of appartementen kunnen duplexen in de huidige markt om een royale cashflow vragen.
-
Gemakkelijker te financieren: Voor een groot deel omdat ze meer risicomijdend van aard zijn, zijn kredietverstrekkers meer bereid om een kans te wagen bij kredietnemers die financiering zoeken voor duplexen. Een enkele leegstand is veel minder bedreigend voor een duplex eigenaar dan iemand die investeert in een enkele eenheid. In het geval dat een woning uit één stuk leeg staat, gaat 100% van het winstpotentieel verloren. Duplexen met één leegstaande unit hebben echter nog steeds de mogelijkheid om cashflow te genereren (vaak genoeg om de volledige hypotheek te dekken). Als gevolg hiervan voelen kredietverstrekkers zich veel comfortabeler bij het verstrekken van fondsen aan kredietnemers, en zijn ze meer geneigd om de kredietvoorwaarden te versoepelen.
-
Snellere portefeuilleopbouw: Het opbouwen van een portefeuille wordt een stuk efficiënter wanneer elke acquisitie uit meerdere eenheden bestaat, in tegenstelling tot één. Door meerdere eenheden te verwerven in de loop van één enkele transactie, kunnen investeerders de tijd die ze besteden aan het vinden en verwerven van activa aanzienlijk verminderen. Alleen al de tijdwinst aan de afsluittafel maakt het mogelijk om sneller een portefeuille op te bouwen.
-
Risicobeperking: Duplexbeleggingen hebben de reputatie risico’s te beperken. Om dezelfde reden dat kredietverstrekkers gemakkelijker een lening verstrekken aan iemand die in een duplex investeert, moeten de investeerders zelf zich op hun gemak voelen omdat hun exit-strategieën doorgaans samenvallen met minder risico dan traditionele huurwoningen met één wooneenheid. Nogmaals, multi-unit activa hebben minder kans om investeerders te schaden met een enkele leegstand.
-
Tax Shelter: Niet uniek voor duplexen, een aantal belastingvoordelen worden uitgebreid tot alle in aanmerking komende eigenaren van huurwoningen. Bezitters van een cash flow huurwoning krijgen de mogelijkheid om jaarlijks verschillende uitgaven af te schrijven en de inkomstenbelasting te verrekenen. Het bedrag dat de eigenaar kan afschrijven, varieert van woning tot woning (en van kosten tot kosten), maar het blijft een feit: eigenaren van huurwoningen kunnen veel geld besparen op belastinggebied als ze weten wat ze wel en niet kunnen afschrijven.
-
Minder overheadkosten: Investeerders kunnen verwachten minder geld kwijt te zijn aan onderhoud, aangezien duplexwoningen een aantal voorzieningen delen, zoals daken, HVAC (verwarming, ventilatie en lucht) units en tuinen. Als gevolg hiervan is de kans groot dat investeren in duplexen resulteert in een grotere cashflow dan hun traditionele tegenhangers met één wooneenheid.
-
Hulp bij de hypotheek: In het geval dat een investeerder van plan is om in één eenheid te wonen en de andere te verhuren, is het heel goed mogelijk om de volledige hypotheek (of op zijn minst een groot deel ervan) te betalen met de huur die wordt gegenereerd uit de verhuurde eenheid.
De nadelen van het kopen van een duplex
Niet zoals elke investeringsmogelijkheid, gaat investeren in duplexen gepaard met een inherente mate van risico. Als gevolg hiervan is het veilig om te veronderstellen dat er verschillende nadelen kleven aan het investeren in duplexen, waarvan niet de minste zijn:
-
Duurder: Het is niet verrassend dat een duplex duurder is dan een vergelijkbare eengezinswoning. Multi-unit properties, for that matter, are almost always going to be more expensive than their single-family counterparts.
-
Less Risk Doesn’t Mean No Risk: While duplexes are known to coincide with less risk than single-family rental properties, they are still an investment, which means they come complete with an inherent degree of risk. Ga er niet van uit dat duplexen zonder risico zijn; dat is een oefening in onwetendheid. Neem in plaats daarvan alle nodige voorzorgsmaatregelen om het risico te beperken, hoe groot of klein het risico ook is.
-
Nabijheid van huurders: Eigenaars wonen in voor- en tegenspoed zeer dicht bij hun huurders. Degenen die de voorkeur geven aan een meer hands-on aanpak hebben misschien geen probleem om naast hun huurders te wonen, maar degenen die geïnteresseerd zijn in het verdienen van passief inkomen kunnen de woonsituatie als een obstakel zien. Met niet meer dan een muur die hen scheidt van hun huurders, kunnen beleggers merken dat ze meer “werken” dan ze zouden willen.
What To Look For When Buying A Duplex
Investeren in duplexen is niet anders dan investeren in huurwoningen met één wooneenheid. In feite kunnen alle criteria die men zou gebruiken om een eengezinswoning te beoordelen, worden toegepast op meergezinswoningen. Voor een beter idee van wat er in aanmerking moet worden genomen, is hier een lijst met dingen waarmee investeerders rekening moeten houden bij het kopen van een duplex en het wonen aan één kant van hun investering:
-
Een goede buurt: Een goede duplex-investeringsstrategie leunt nog steeds zwaar op de gouden regel van onroerend goed: locatie, locatie, locatie. De buurt waarin de duplex zich bevindt, is bepalend voor alles, van de kwaliteit van de huurders tot vergelijkbare huurprijzen. In feite is er niets belangrijker voor het succes van een duplex dan de locatie ervan. Daarom moeten investeerders de locatie van hun eigen duplex zorgvuldig onderzoeken en ervoor zorgen dat deze voldoet aan hun specifieke behoeften, nu en in de toekomst.
-
Aanvaardbare onroerendezaakbelastingen: Het succes of falen van een duplex investeringsstrategie zal afhangen van de cijfers van een deal. Hoeveel geld komt er binnen en hoeveel gaat er uit? Dat gezegd hebbende, investeerders moeten met alles rekening houden, inclusief onroerendgoedbelasting. Beleggers moeten weten hoeveel onroerendgoedbelasting ze voor hun duplex moeten betalen, omdat deze kosten ten koste gaan van toekomstige winsten. In plaats van ze gewoon te negeren, moeten investeerders hun plaatselijke belastingkantoor bezoeken en precies bepalen hoeveel ze aan onroerendgoedbelasting moeten betalen; alleen dan kunnen ze zien of een deal de moeite waard is.
-
Een goed schooldistrict: Investeren in een duplex hoeft niet noodzakelijkerwijs plaats te vinden in een buurt met een goed schooldistrict, maar dicht bij een goed onderwijssysteem gelegen zijn is ontegenzeggelijk beter dan niet. Alleen al door een goede schoolomgeving zou de vraag naar een duplex moeten toenemen. En wat is vraag, als het niet de belangrijkste indicator is voor het bepalen van huur- en leegstandspercentages?
-
Een veelbelovende banenmarkt: Begrijpen hoe een duplex te kopen moet beginnen met het begrijpen van de locatie waar het goed zich fysiek bevindt. Nogmaals, de gouden regel van onroerend goed is nog steeds even belangrijk als altijd. Dat gezegd hebbende, zijn er verschillende economische factoren binnen een bepaalde locatie die ook van invloed kunnen zijn op de prestaties van een duplex. In het bijzonder moet rekening worden gehouden met de plaatselijke arbeidsmarkt. Een duplex die op een gezonde arbeidsmarkt wordt gekocht, suggereert niet alleen dat er vraag naar zal zijn, maar ook dat huurders zich een huurcontract zullen kunnen veroorloven. Wanneer de huurdersbevolking wordt ondersteund door een gezonde hoeveelheid banen en mogelijkheden, zorgt de economie ervoor dat het potentieel van huurwoningen toeneemt.
-
Lokale voorzieningen: Een goede locatie moet beschikken over een aantal aantrekkelijke voorzieningen. Ook hier is de vraag misschien wel de belangrijkste indicator voor een duplex; alles wat huurders naar een bepaald gebied lokt, moet als een voordeel worden beschouwd en kan duplexbeleggers alleen maar ten goede komen.
-
Toekomstige ontwikkelingen: Onderzoek naar de gezondheid van een bepaalde buurt kan niet worden beperkt tot de tegenwoordige tijd, maar moet in plaats daarvan worden uitgebreid tot toekomstige ontwikkelingen. Een goede investeringsstrategie voor duplexwoningen moet daarom niet alleen rekening houden met hoe een buurt er op dit moment uitziet, maar ook met hoe deze er over een aantal jaren uit zou kunnen zien. Investeren in duplexen is een verbintenis op lange termijn, en alle voorzorgsmaatregelen moeten in acht worden genomen. Een opkomende buurt kan investeerders bijvoorbeeld gemakkelijk de kans bieden om een betaalbare woning te verwerven in een gebied dat in de nabije toekomst alleen maar beter zal worden.
-
Listing en leegstandsratio’s: Potentiële duplex-investeerders moeten de plaatselijke leegstandspercentages onderzoeken. Op zijn minst zal het aantal beschikbare woningen de toekomstige huurprijzen bepalen. Een hoge leegstand kan verhuurders dwingen de huren te verlagen om huurders aan te trekken, wat niet veel goeds belooft voor investeerders die van plan zijn een duplex te kopen en de helft aan een huurder te verhuren.
-
Vergelijkbare huurprijzen: Naast hoeveel leegstand een bepaalde buurt heeft, moeten duplexbeleggers ook rekening houden met vergelijkbare huurprijzen in het gebied. Voor hoeveel worden vergelijkbare duplexen precies verhuurd? Beter nog, rechtvaardigt de gemiddelde huurprijs de aankoopprijs? Investeren in duplexen kan ongelooflijk lucratief blijken als de cashflow de aanschafkosten waard is, maar investeerders moeten zeker zijn van hun investering voordat ze zelfs maar overwegen deze te kopen.
What To Avoid When Investing In Duplexes
Investeren in duplexen moet samenvallen met een inherente mate van due diligence. Niet alleen moeten beleggers weten wat ze moeten zoeken in een goede investering, maar het is net zo belangrijk dat ze weten wat ze niet moeten doen. Hier volgt een lijst van zaken die investeerders moeten vermijden bij het kopen van een duplex:
-
Het negeren van de markt en de demografische gegevens: Het negeren van de woningmarkt en de demografie in een bepaalde buurt is een van de grootste fouten die een duplexbelegger kan maken. De markt en de demografische gegevens vertellen investeerders alles wat ze moeten weten over een gebied. Daarom is het vermijden van deze informatie de snelste manier om een potentiële deal te verpesten. Investeerders kunnen niet investeren in een gebied waar ze niets vanaf weten; dat is gewoon een slechte zaak.
-
Verrouwen op waardestijging: De geschiedenis heeft ons geleerd dat vastgoed vaker wel dan niet in waarde stijgt. Het is echter een slechte gewoonte (vooral voor langetermijninvesteerders) voor duplexbeleggers om ervan uit te gaan dat een goed in waarde zal stijgen. Aangezien waardestijging nooit gegarandeerd is, is het dwaas om erop te rekenen. Het is heel goed mogelijk dat een asset in waarde daalt, niet anders dan tijdens de laatste recessie. In plaats daarvan moeten beleggers waardestijging zien als een extra bonus en niet als iets dat gegarandeerd zal gebeuren.
-
Onjuiste inschatting van kosten en uitgaven: Het spreekt voor zich, maar investeerders moeten de kosten en uitgaven niet onderschatten. Als er al sprake is van een overschatting van de kosten, dan is dat om te proberen het zekere voor het onzekere te nemen. Elke poging om de kantjes eraf te lopen en de kosten te onderschatten kan de winstmarketing ruïneren als er iets misgaat.
-
Reserves aanspreken: Het is een goed idee voor beleggers in passieve inkomsten om zo liquide mogelijk te blijven, wat betekent dat ze het aanboren van hun reservefondsen zo veel mogelijk moeten vermijden; het geld moet worden overgelaten voor noodgevallen. Bijgevolg moeten beleggers voldoende kasreserves aanhouden om alles te dekken wat mis zou kunnen gaan. Op die manier zal een tegenslag niet volledig ruïneren wat eens een geweldige investeringsmogelijkheid was.
-
Alles alleen doen: Een duplex kopen en de helft verhuren aan huurders is heel goed mogelijk om alleen te doen, maar wordt meestal niet aangeraden. Degenen die echt een passieve inkomstenportefeuille willen opbouwen, moeten een beroep doen op de diensten van een extern bedrijf dat onroerend goed beheert. Op die manier zorgt de vastgoedbeheerder voor de dagelijkse activiteiten en komt er tijd vrij voor de belegger om meer activa aan zijn portfolio toe te voegen.
Waar Duplexen vinden om te kopen
Er zijn schijnbaar talloze manieren voor beleggers om levensvatbare duplexen te vinden om aan hun eigen huurportefeuilles toe te voegen, maar er is geen betere strategie dan te werken met een makelaar. Een goede makelaar kost investeerders geld, maar hun diensten zijn een investering. Met een goede makelaar, kunnen beleggers eigenlijk meer geld besparen dan de diensten van de agent kosten. Op de top van dat, zal hun hulp te besparen beleggers tijd en een hoop hoofdpijn. Dat gezegd hebbende, agenten zijn niet de enige bron van duplex aanbiedingen. Een aantal websites zijn gewijd aan het helpen van investeerders bij het vinden van duplexen, niet de minste daarvan zijn:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, ook bekend als Zillow Group, Inc, is een nationaal erkende vastgoeddatabase. Belangrijker nog, Zillow kan worden gebruikt om zoekopdrachten naar huizen in een bepaald gebied te filteren. Met behulp van Zillow, kunnen beleggers op zoek naar duplexen hele buurten en steden afzoeken naar meergezinswoningen die voldoen aan hun criteria.
Trulia
Niet anders dan Zillow, stelt Trulia haar gebruikers in staat om hyper-lokaal te zoeken naar duplexen en meergezinswoningen. Als een van de vele concurrenten van Zillow, heeft Trulia ook een reputatie ontwikkeld als een van Amerika’s gemakkelijkste manieren om naar onroerend goed te zoeken. Gebruikers hoeven alleen maar hun criteria in te voeren (prijs, locatie, type onroerend goed, enz.) om toegang te krijgen tot de huizen die te koop zijn in een bepaald gebied.
Craigslist
Niet te verwarren met Zillow en Trulia, Craigslist is niet gedegradeerd tot een vastgoeddatabase. In feite is Craigslist een Amerikaanse geclassificeerde advertenties website gerund door haar gebruikers. Iedereen met een eigendom, bijvoorbeeld, kan een advertentie plaatsen op Craigslist, waardoor het een geweldig alternatief is voor vastgoedspecifieke sites. Hoewel niet alle van Craigslist is gewijd aan het zoeken naar duplexen, zullen haar gebruikers vinden veel eigenschappen te koop.
Direct Mail
Naast het gebruik van websites en makelaars om te zoeken naar duplexen, zouden investeerders echt moeten overwegen om een direct mail marketing strategie te gebruiken. In zijn eenvoudigste vorm, een direct mail campagne is een marketing inspanning die promotioneel gedrukt stukken post (met inbegrip van ansichtkaarten, nieuwsbrieven, verkoop brieven, en ander marketing materiaal) gebruikt om een bepaald publiek te richten. De post wordt vervolgens verzonden naar specifieke huiseigenaren die mogelijk meer geneigd zijn om afscheid te nemen van hun eigendommen.
Hoe een duplex te kopen zonder geld neer
Al bijna elke methode om een duplex te kopen, vereist dat beleggers ten minste wat geld neerleggen. Niet in tegenstelling tot het kopen van traditionele woningen, zullen banken of huiseigenaren willen wat geld up front. Er zijn echter een paar uitzonderingen op de regel. De meeste met name, leningen gegarandeerd door het Department of Veterans Affairs (VA Leningen) zal niet eisen dat in aanmerking komende kredietnemers om geld te zetten op het moment van aankoop. Het is vermeldenswaard, echter, dat in aanmerking komende VA Loan ontvangers moeten de lening te gebruiken om een huis te kopen als hun primaire woning. Daarom zal elke poging om een duplex te kopen met een VA Loan vereist dat de kredietnemer om te leven in het pand.
Samenvatting
Investeren in duplexen wordt door velen erkend als de beste manier voor nieuwe investeerders om in te breken in de vastgoedsector. De voordelen van het investeren in duplexen wegen immers ruimschoots op tegen de nadelen, met name de potentiële cashflow in verhouding tot de hoeveelheid risico die een investeerder kan nemen bij een veelbelovende deal. Dat gezegd hebbende, elke investering gaat gepaard met een inherente mate van risico. Om met succes een duplex-investeringsstrategie uit te voeren, moeten beleggers op due diligence letten en de juiste eigenschappen vinden die aan hun specifieke behoeften voldoen.
Key Takeaways
- Investeren in duplexen wordt door velen erkend als de beste manier voor nieuwe investeerders om in te breken in de vastgoedsector.
- Inzicht in het kopen van een duplex is niet zo heel anders dan het kopen van een eengezinswoning, maar er zijn enkele verschillen die de aandacht van beleggers verdienen.
- Het kopen van een duplex en het verhuren van de helft van het pand aan een huurder kan beleggers helpen veel risico’s te beperken.