What is Foreclosure?
Foreclosure is een proces dat een geldschieter in staat stelt om het verschuldigde bedrag op een in gebreke gebleven lening terug te vorderen door het verkopen of in eigendom nemen (terugneming) van het onroerend goed dat de lening waarborgt. Het proces van gedwongen verkoop begint wanneer een kredietnemer/eigenaar in gebreke blijft met de betaling van de lening (meestal hypotheekbetalingen) en de kredietgever een openbare ingebrekestelling indient, een zogeheten Notice of Default of Lis Pendens. Het afschrijvingsproces kan op vier manieren eindigen:
- De lener/eigenaar herstelt de lening door het bedrag van de wanbetaling af te betalen tijdens een aflossingsvrije periode die door de staatswet wordt bepaald. Deze aflossingsvrije periode is ook bekend als pre-voorafsluiting.
- De kredietnemer/eigenaar verkoopt het onroerend goed aan een derde partij tijdens de pre-voorafsluitingsperiode. De verkoop stelt de kredietnemer/eigenaar in staat om de lening af te betalen en te voorkomen dat een afscherming op zijn of haar krediet geschiedenis.
- Een derde partij koopt het onroerend goed op een openbare veiling aan het einde van de pre-afsluitingsperiode.
- De kredietgever neemt het eigendom van het onroerend goed, meestal met de bedoeling om het opnieuw te verkopen op de open markt. De kredietgever kan het eigendom overnemen door middel van een overeenkomst met de kredietnemer/eigenaar tijdens de periode voorafgaand aan de gedwongen verkoop, via een korte verkoop bij gedwongen verkoop of door het pand terug te kopen op de openbare veiling. Eigendommen teruggenomen door de kredietgever zijn ook bekend als bank-eigendom of REO-eigendommen (Real Estate Owned by the lender).
Hoe werkt Foreclosure?
Om af te sluiten in overeenstemming met de gerechtelijke procedure, moet een geldschieter bewijzen dat de hypotheekgever (kredietnemer / huiseigenaar) in gebreke is. Zodra de kredietgever alle pogingen heeft ondernomen om met de huiseigenaar tot een oplossing te komen, is de volgende stap dat hij contact opneemt met een advocaat om een gerechtelijke procedure in te leiden. De advocaat neemt contact op met de hypotheekgever om te proberen het verzuim op te lossen. Indien de hypotheekgever niet in staat is het verzuim af te lossen, dient de advocaat een aanhangig geding in bij de rechtbank. Door de aanhangigheid wordt het publiek ervan in kennis gesteld dat tegen de hypotheekgever een rechtsvordering is ingesteld. Het doel van de actie is het bewijs van een verzuim te leveren en de toestemming van de rechtbank te krijgen om de executie te starten.
Niet-gerechtelijke executies zijn gebaseerd op akten van vertrouwen die de verkoopbevoegdheidclausule bevatten. De clausule stelt de trustee in staat een executieverkoop te initiëren zonder naar de rechter te hoeven stappen. De bewindvoerder is doorgaans verplicht een ingebrekestelling uit te brengen en de bewindvoerder (leningnemer/eigenaar van het huis) daarvan in kennis te stellen. Als de hypotheeknemer niet reageert, neemt de curator de stappen voor het uitvoeren van de executieverkoop van de woning.
Dit executieproces biedt drie mogelijkheden voor het vinden van koopjes op executiewoningen.
Tijdschema voor executie
Stap 1: Pre-Foreclosure
Eigenaren die te laat zijn met hun hypotheekbetalingen, ontvangen een ingebrekestelling van hun geldschieter. Kennisgevingen van verzuim worden ingediend bij de lokale records autoriteit. Een Lis Pendens indiening kan ook worden ingediend om eventuele andere pandhouders op de hoogte. De ingebrekestelling geeft instructies aan de huiseigenaar over het bedrag dat hij moet betalen en hoeveel tijd hij heeft om te betalen. Als de huiseigenaar volgens deze instructies betaalt, wordt het afschermingproces beëindigd.
Leer hoe u pre-foreclosures koopt
Stap 2: Veiling
Als de lening aan het einde van de pre-voorafsluitingsperiode niet is hersteld, wordt het pand verkocht op een openbare veiling. Kopers moeten vaak contant betalen op de veiling en hebben misschien niet veel tijd om de titel en de staat van het eigendom vooraf te onderzoeken; een openbare veiling biedt de geldschieter echter vaak een manier om het eigendom snel te liquideren. De geldschieter stelt meestal een minimumbod in op een executieveiling, gelijk aan het verschuldigde bedrag op het onroerend goed plus vergoedingen en verschillende kosten voor de geldschieter.
Leer hoe u executieveilingen kunt kopen
Stap 3: Bank Owned (REO)
Bankexecuties kunnen overheidsexecuties worden als de lening wordt gedekt door een overheidsinstelling, zoals het Department of Housing and Urban Development (HUD) of het Department of Veterans Affairs (VA). In dat geval zou de overheidsinstelling verantwoordelijk zijn voor de verkoop van het onroerend goed.
Leer hoe u bankeigen woningen kunt kopen
Uitgangen van het afschermingproces
Eigendommen kunnen het afschermingproces op verschillende manieren verlaten. Pre-foreclosures kunnen het proces voorafgaand aan de Foreclosure Auction op een van de volgende manieren verlaten:
a) Eigenaar haalt gemiste hypotheekbetalingen in
b) Eigenaar krijgt een leningwijziging om zijn hypotheekbetalingen te verlagen
c) Eigenaar verkoopt het pand voor minder dan wat verschuldigd is op de lening (korte verkoop)
d) Deed in lieu of foreclosure
Eigendommen die zijn gepland voor een openbare executieveiling verlaten het executieveilingproces door te worden verkocht aan een derde-koper op een veiling.
Post Foreclosure
Investor Owned
Investeerders zoeken rendement op verschillende manieren: goedkoop kopen en flippen, verbeteringen aanbrengen, of huren voor waardestijging op langere termijn. Beleggers kunnen huizen rechtstreeks van huiseigenaren kopen, op veilingen of van kredietverstrekkers.
Eigendom van consumenten
Eigendommen in het executieveilingproces moeten uiteindelijk worden gekocht of gehuurd door gewone consumenten die van plan zijn erin te gaan wonen. Dit lijkt misschien vanzelfsprekend, maar de consument is een uiterst belangrijk stuk van de afscherming puzzel. Consumenten kunnen aanzienlijk meer of bijna niets betalen voor een woning op basis van een groot aantal voorkeuren van de consument. Consumenten kunnen de voorkeur geven om te leven in de buurt van goede scholen of universiteiten, uit de buurt van hoge criminaliteit gebieden, uit de buurt van gevaarlijk afval sites, etc.
Juridische vs Niet-juridische Foreclosure Process
In bepaalde staten, de afscherming proces niet langer vereist betrokkenheid van het gerechtelijk systeem. Deze staten worden aangeduid als “niet-justitiële”. Zie een vergelijking van de afscherming wetten per staat op Foreclosure Laws.