Een spoedcursus in tax Lien & Deed Investing (en mijn haat/liefde verhouding met beide)

Als je ervaring hebt in de onroerendgoedsector, heb je waarschijnlijk af en toe gehoord over tax Lien en tax Deed Investing.

Het is een niche die de potentie heeft om waanzinnig winstgevend te zijn en het heeft veel grote voordelen opgeleverd voor investeerders in het hele land. Het is een solide, tijd-geteste aanpak die veel geld heeft gemaakt voor veel mensen, maar ik heb nog steeds mijn problemen met het (en we zullen daar in een minuut op terugkomen :).

Ik heb gemerkt dat de meeste beleggers niet een zeer grondig begrip hebben van hoe deze investeringsstrategie werkt (het kostte me zelfs een paar jaar om het uit te zoeken), dus ik wilde u een basisoverzicht geven van wat er gaande is in dit rijk, hoe de mechanica werkt, en het allerbelangrijkste – ik wil dat je de verdiensten achter deze aanpak ziet en waarom het een grote kans is om te innen op een TON gratis vastgoedaandelen. Met een beetje geluk, denk ik dat je zult beginnen te zien wat alle opwinding over gaat.

De basis: Belastingontduiking & Inbeslagname

Zoals elke vastgoedeigenaar u kan vertellen – elk stuk vastgoed in de Verenigde Staten is onderworpen aan onroerendgoedbelasting. Als u onroerend goed bezit, wordt van u verwacht dat u deze onroerendgoedbelasting elk jaar betaalt. Als u niet aan deze belastingen te betalen, zal uw woning worden “fiscale delinquent”, wat betekent dat het is begonnen op een pad dat uiteindelijk zal leiden tot fiscale afscherming (dat wil zeggen – uw woning zal in beslag worden genomen en opnieuw in bezit genomen door de provincie of gemeente) ALS u niet aan deze belastingen te betalen huidige binnen de gestelde termijn.

Hoe lang kan een woning gaan “fiscale delinquent” voordat het in beslag wordt genomen door de provincie? Dat hangt af van de staat.

In elke staat in de V.S. – is er een vaste datum in het jaar waarop, als de belastingen een bepaalde tijd achterstallig zijn geweest, ze door de provincie in beslag zullen worden genomen. In sommige staten wacht de provincie 2 jaar, in andere 5 jaar, maar geen enkele wacht eeuwig. Ongeacht of een woning is eigendom “vrij en duidelijk” van een hypotheek … als een eigenaar besluit om te stoppen met het betalen van hun onroerend goed belastingen, zullen ze onvermijdelijk van plan om hun eigendom te verliezen aan fiscale foreclosure.

Tax Sales: How Each State Works

Elke staat heeft een unieke set van regels en voorschriften als het gaat om de termijn die nodig is om belastingen actueel te betalen, hoe de afscherming proces wordt behandeld en hoe elke county zal proberen om zijn verloren belastinginkomsten terug te winnen. Afhankelijk van in welke staat u werkt, zijn er enkele basisregels die u moet begrijpen over hoe het proces werkt.

Disclaimer: De kaart hierboven is een weergave van de informatie die ik heb kunnen vinden en interpreteren door vele uren onderzoek te verrichten. Hoewel ik geloof dat de informatie redelijk betrouwbaar is (ik heb links opgenomen binnen elke staat, zodat u mijn bronnen kunt zien), kan ik de volledige nauwkeurigheid niet garanderen. Veel staten veranderen hun wetten en statuten van jaar tot jaar, dus voordat je duikt in de uitoefening van fiscale akten of fiscale retentierechten in een bepaalde staat, moet u ervoor zorgen om de bovenstaande informatie te controleren voordat je te ver in het proces.

Al bijna elke staat heeft een soort van variatie in hoe ze omgaan met de verschillende aspecten van hun proces. Geen twee staten zijn precies hetzelfde in alle opzichten, ongeacht welke vorm van belasting verkoop ze hebben – dus welke staat u besluit om te werken in, zorg ervoor dat uw tijd nemen en doe je huiswerk.

Over het algemeen een county’s primaire zorg is het genereren van voldoende inkomsten uit elk onroerend goed te maken voor hun verloren belastinginkomsten (wat dat aantal toevallig te zijn). Verrassend genoeg is de werkelijke “marktwaarde” van elk eigendom meestal irrelevant. Zelfs als een eigendom haalbaar zou kunnen verkopen voor $ 500.000 – het doel van de provincie is om genoeg fondsen te genereren om het bedrag van de onbetaalde belastingen die ze verschuldigd waren van de delinquente eigenaar te herstellen – dus bijvoorbeeld als een eigendom met een waarde van $ 500.000 slechts $ 10.000 aan achterstallige belastingen had op het moment van de afscherming, is dit $ 10.000 getal meestal de enige echte zorg van de provincie (en soms zullen ze zelfs beginnen met het openingsbod bedrag op deze prijs).

De veronderstelde $ 500.000 “marktwaarde” heeft weinig relevantie voor de provincie – en dit is waar de echte kans vandaan komt bij een belasting verkoop.

Veel eigenschappen kunnen worden gekocht voor belachelijk lage prijzen bij een belasting verkoop. Waarom? Omdat je niet te maken hebt met een normale eigenaar die er om geeft de volledige marktwaarde te krijgen, je hebt te maken met de lokale overheid. In tegenstelling tot wat velen denken, is het niet het doel van de overheid om rijk te worden van elk eigendom dat ze verkopen. Ze willen gewoon om deze eigenschappen uit hun boeken en in ruil daarvoor, ze willen het geld dat ze verschuldigd waren in de eerste plaats (met de hoop dat deze eigenschappen zal eindigen in de handen van iemand die zal houden de onroerende voorheffing betaald actueel).

Hoe tax liens werken

In de Tax Lien States, wanneer een eigendom niet meer betaald kan worden wegens onroerende voorheffing, verkoopt de county een “tax lien certificate” aan een investeerder als een manier om deze onbetaalde onroerende voorheffing terug te krijgen.

Wanneer iemand een van deze tax lien certificates koopt, koopt hij geen eigendomsbelang in het onroerend goed. In plaats daarvan koopt hij een pandrecht op het onroerend goed. Als eigenaar van een fiscaal pandrecht certificaat (aka – fiscaal pandrecht), de delinquent eigenaar van onroerend goed nog steeds eigenaar van het pand. Echter, de pandhouder heeft recht op terugbetaling van het bedrag van het fiscaal retentierecht certificaat plus rente. Als de eigenaar van het onroerend goed dit retentierecht niet binnen de door zijn staat vastgestelde “aflossingsperiode” afbetaalt, heeft de houder van het retentierecht het recht (maar niet de plicht) om het onroerend goed af te schermen en het eigendom over te nemen. In de meeste gevallen, als de pandhouder niet verder gaat met de afscherming binnen de periode die door hun staat wordt gespecificeerd, zal het pandrecht worden verbeurd en de pandhouder zal zijn investering verliezen.

Iedere staat heeft een andere set van regels met betrekking tot de aflossingstermijn, het bedrag van de rente die in rekening kan worden gebracht, de afscherming procedures, en diverse andere aspecten van het proces. In het algemeen, als je eenmaal begrijpt hoe het werkt in een staat, zult u in staat om te leren hoe andere staten werken relatief snel (omdat er eenvoudige variaties op hetzelfde basisproces).

Hoe Tax Deeds werken

In de Tax Deed Staten, het proces is een heel stuk eenvoudiger dan die van fiscale pandrechten, want als je een fiscale akte te kopen, bent u het kopen van de werkelijke eigendom. Het proces is eenvoudiger omdat er in de meeste Tax Deed States geen aflossingsperiode is. Net als bij fiscale zekerheidsrechten is het primaire belang van de provincie om de onbetaalde onroerendgoedbelasting op elk eigendom te innen. Zodra een belastingakte is verkocht aan een investeerder, kan de vorige eigenaar niet meer terugkomen en zijn eigendom terugvorderen. Wanneer u een belastingakte koopt – u bezit het eigendom vrij en duidelijk.

Vergelijkbaar met fiscale pand staten, elke belastingakte staat heeft een andere set van regels over hoe lang een woning moet worden achterstallig voordat afscherming optreedt, maar gezien het feit dat er geen aflossingsperiode is, worden de meeste van de complexiteiten geëlimineerd, waardoor het een veel eenvoudiger systeem voor beleggers om mee te werken.

Hoe inwisselbare akten werken

Als u zich Tax Liens aan de ene kant van het spectrum en Tax Deeds aan de andere kant kunt voorstellen, leven inwisselbare akten ergens tussen de twee omdat ze enkele overeenkomsten met beide sets van regels delen (en veel van deze overeenkomsten zijn afhankelijk van de staat waarin ze worden verkocht).

Wanneer u een inwisselbare akte koopt, koopt u letterlijk een akte van het onroerend goed (net als een Tax Deed). Echter, een terugbetaalbare akte is ook onderworpen aan een terugbetaling periode (net als een Tax Lien), die een beetje complexiteit toevoegt aan het proces. Gedurende een bepaalde periode na de verkoop van een inwisselbare akte heeft de vorige eigenaar het recht om de akte “in te wisselen” en het eigendom terug te kopen van de investeerder. Om het onroerend goed terug te kopen, moet de vorige eigenaar het volledige bedrag betalen dat werd betaald voor het onroerend goed bij de belastingverkoop, samen met een aantal dure vergoedingen en boetes (ongeacht hoeveel tijd er is verstreken tijdens de aflossingsperiode).

Als de vorige eigenaar zijn akte niet binnen de gespecificeerde aflossingsperiode aflost, verliest hij al zijn aflossingsrechten en kan de belegger gerust zijn in de wetenschap dat hij de officiële eigenaar van de akte is.

Hoe gemengde staten werken

Er zijn een paar staten met sommige provincies die Tax Liens verkopen en andere die Tax Deeds verkopen. Er zijn verschillende redenen voor dit soort set-up (die ik hier niet in zal gaan) – maar de sleutel is om gewoon je huiswerk te doen als je in deze staten werkt (hierboven gedetailleerd) en ervoor te zorgen dat je begrijpt waar je mee te maken hebt bij elke belastingverkoop, zodat je verwarring kunt voorkomen over waar je op biedt bij een veiling.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Als u probeert te beslissen of u moet investeren in tax liens of tax deeds – ik denk dat het echt neerkomt op wat uw doelen zijn als belegger.

Als u op zoek bent naar een investering met een zeer sterk rendement (veel hoger dan alles wat je ooit zou krijgen van een conventionele investering), zijn tax liens een geweldige manier om het te doen. New Jersey biedt bijvoorbeeld een maximumrente van 18%, Arizona biedt een maximumrente van 16% en Iowa biedt een gegarandeerde 2% per maand (d.w.z. – 24% rendement per jaar). Niet te shabby … in de veronderstelling dat de eigenaar van het onroerend goed daadwerkelijk besluit om u uit te betalen voordat u de eigenaar van het property.

Als u alle onduidelijkheid wilt elimineren over de vraag of u een eigendom gaat bezitten of niet (dat wil zeggen – als u het onroerend goed daadwerkelijk wilt bezitten en / of het wilt omzetten in winst), kunnen belastingaktes een geweldige manier zijn om dit te doen. Persoonlijk – mijn doel is het kopen en verkopen van onroerend goed (in plaats van gewoon een rendement op het geld dat ik heb geïnvesteerd, met geen zekerheid over wat er zal gebeuren in het einde). Daarom zal ik niet snel tax liens kopen… maar nogmaals, dat ben ik maar. Niet iedereen heeft dezelfde doelstelling als ik.

Mijn probleem met tax liens & Tax Deeds

Nu ik je (hopelijk) een duidelijke, onbevooroordeelde uitleg heb gegeven over hoe tax liens en tax deeds werken – samen met enkele legitieme redenen waarom je zou willen overwegen om er zelf in te investeren… wil ik ook graag uitleggen waarom persoonlijk, mijn geschiedenis met hen niet zo geweldig is geweest. Houd ook in gedachten dat ik mezelf niet beschouw als een expert op het gebied van belastingverkopen, dus neem deze volgende paragrafen met een korreltje of twee zout.

Ik ben in mijn tijd naar een paar veilingen geweest en ik heb de tijd genomen om te leren hoe dit hele proces werkt, maar dat is niet omdat ik zelf graag belastingpanden en belastingakten koop. Ik vind het alleen relevant omdat het proces van belastinguitwinning hand-in-hand werkt met mijn primaire beleggingsstrategie. Mijn doel is om belastingplichtige eigendommen te kopen VOORDAT ze in beslag worden genomen door de provincie (dat wil zeggen – voordat ik een van de honderd andere concurrerende bieders ben, worstelend om een waardevolle deal te vinden op een veiling).

GeRELATEERD: Alles wat u moet weten over het krijgen van uw County’s Delinquent Tax List

Why I’m Not a Huge Fan

Reason 1: Tax foreclosures creëren een ernstige smet op de titel

Wanneer een woning wordt afgeschermd als gevolg van achterstallige belastingen – het creëert een aanzienlijke smet op de titel van het pand – een die de meeste titel verzekeringsmaatschappijen nooit zal verzekeren over. Als gevolg hiervan kan het uiterst moeilijk zijn om een woning die u hebt gekocht uit fiscale afscherming te verkopen, want als uw koper niet kan titel verzekering te krijgen, kunnen ze niet een hypotheek, wat betekent dat ze niet kunnen kopen uw woning te krijgen!

Het is mogelijk om dit probleem op te lossen op een paar verschillende manieren:

1. U kunt een stille titel actie, dat is een juridische procedure die kan duidelijk deze titel probleem via de rechter. Typisch de kosten zal ongeveer $ 2.500 + (all in).

2. U kunt gebruik maken van een belasting akte titel clearing service. Ervan uitgaande dat de provincie volgde de juiste procedures (en de overgrote meerderheid van hen doen), deze optie duurt meestal minder dan twee maanden te voltooien en kost ergens in de range van $ 1.950 – $ 2.150.

Houd in gedachten dat met een van deze oplossingen, zult u niet in staat zijn om de “fix” te beheren tot NADAT je hebt gekocht het pand (dat vereist een sprong van vertrouwen), en je zult nog steeds te maken met een overheid pandrechten op uw eigen – gras maaien vergoedingen, sloop vonnissen of EPA milieu pandrechten (om er maar een paar te noemen). Ongeacht welke optie u nastreeft, is het een goed idee om een titelrapport over uw eigendom te krijgen om het volledige beeld te zien van wat er aan de hand is.

Reason 2: Bij de meeste tax sales – betaling is vereist vrijwel onmiddellijk na aankoop

… en als u niet het volledige bedrag betaalt op het moment van aankoop, wordt uw aankoop geannuleerd (en het kan ertoe leiden dat u uw aanbetaling verliest en / of wordt gediskwalificeerd voor toekomstige verkopen).

Ik begrijp waarom een provincie vereist dat alle contant geld vooraf – ik echt doen … maar toen ik begon, had ik niet een gigantische stapel contant geld om mee te beginnen. Als je gunning voor een woning die wordt geboden boven de prijs die u in staat bent om te betalen (die in mijn geval, was altijd een ECHT lage prijs), heb je pech. Gezien het feit dat veilingen hebben een manier van het verzenden van onroerend goed prijzen WAY uit de “goede deal” bereik, de weinige keren dat ik heb geprobeerd deze methode heeft bewezen futiel voor me.

Reason 3: Ik heb een buitengewoon moeilijke tijd het vinden van grote deals op eigenschappen die ik eigenlijk wilde kopen

Om dezelfde reden heb ik altijd moeite met het vinden van grote deals op de MLS, heb ik altijd moeite met het vinden van grote deals op eigenschappen op een veiling te hebben gehad.

Wanneer je erover nadenkt – het hele uitgangspunt van een veiling is het creëren van een omgeving waarin bieders met elkaar moeten concurreren om dingen te kopen. Veilingen zijn ontworpen om in het voordeel van de verkoper (d.w.z. – de provincie) te werken en in de meeste gevallen gebeurt dat ook.

Begrijp me niet verkeerd – dit betekent niet noodzakelijkerwijs dat er geen deals kunnen worden gevonden bij een belastingverkoop (want ik ken verschillende investeerders die ze routinematig vinden), maar het feit is – het vermogen van een investeerder om te slagen in dit soort koopomgeving is sterk afhankelijk van wie er nog meer in de kamer is en wat ze bereid zijn te betalen voor dezelfde eigendommen.

In de veilingen die ik heb bijgewoond, vond ik het proces nogal vervelend en zelfs een beetje teleurstellend. De eigendommen waar ik mijn oog op liet vallen, hadden nog 100+ andere gegadigden die bereid waren de prijs ver boven het punt te bieden dat het voor mij (of wie dan ook, wat dat betreft) rendabel zou zijn. Ik kan niet goed omgaan met dit soort concurrentie (en ik weet niet hoe iemand anders dat zou kunnen), vooral als ik weet dat er andere manieren zijn om deals te vinden.

GERELATEERD: How I Find Motivated Sellers (And Get Them Calling Me)

Om deze redenen kan ik niet zeggen dat fiscale retentierechten en fiscale akten mijn voorkeursmethode zijn om onroerend goed te kopen. Ik weet echter van een aantal andere beleggers die deze strategie na te streven en ze vinden grote deals op een regelmatige basis.

Elke belegger moet kiezen welke strategieën ze gaan na te streven en welke strategieën ze gaan negeren, en dit is er een die ik heb gekozen om te negeren (voor het grootste deel). Houd in gedachten dat dit niet betekent dat JIJ hier geen groot succes kunt behalen. Ik ben zeker niet de grootste belegger in leven – en ik wil je eerlijk gezegd niet ontmoedigen om deze strategie te volgen als je denkt dat het de moeite waard is om te onderzoeken (geloof me – ik heb genoeg mensen gehad die me vertelden dat landbeleggen tijdverspilling was en ze bleken het allemaal mis te hebben).

Speciale dank

Toen ik het onderzoek deed voor de hierboven getoonde kaart, was Joanne Musa (aka – de Tax Lien Lady) een bron die buitengewoon nuttig voor me was, dus ik wilde krediet geven waar krediet verschuldigd is. Zij stelde een nuttig overzicht samen dat verschillende staten bestreek met zeer beperkte informatie over hoe hun processen worden afgehandeld. Als je meer informatie over het onderwerp nodig hebt, is haar materiaal zeker de moeite waard om te bekijken.