Huiseigenaren die hun belastingaangifte voor 2019 indienen, kunnen nog steeds aanspraak maken op de hypotheekrenteaftrek. Onder de Tax Cuts and Jobs Act van 2017 (TCJA) zal de aftrek tot 2025 worden toegestaan. Als u uw huis echter na 15 december 2017 hebt gekocht, wordt uw aftrek afgetopt voor rente op gekwalificeerde woningleningen die in totaal $ 750.000 bedragen. Voorheen was de limiet, die wordt behouden voor pre-TCJA-leningen, $ 1 miljoen. Dat gezegd hebbende, als uw hypotheek niet in de buurt van de limiet komt, kunt u misschien beter de standaardaftrek claimen in plaats van een item te maken. De TCJA verhoogde de standaardaftrek voor belastingjaar 2019 tot $ 12.200 voor alleenstaande aanvragers en $ 24.400 voor gehuwde paren die gezamenlijk aangifte doen.
Hoe de hypotheekrenteaftrek helpt
De hypotheekrenteaftrek was ontworpen om huiseigenaarschap aan te moedigen. Het is de vraag of dat zo is, maar het haalt wel de angel uit uw hypotheeklasten. Net zoals verhuurders hypotheekrente kunnen aftrekken op huurwoningen die ze bezitten, kunnen gewone mensen de hypotheekrente op hun huis aftrekken van hun belastbaar inkomen – en zo hun belastingfactuur verlagen.
Huiseigenaren die hun aftrekposten specificeren, kunnen hun hypotheekrente aftrekken op maximaal $ 750.000 aan schuld van een huisaankoop (of maximaal $ 1 miljoen als u de schuld op 15 december 2017 of eerder bent aangegaan). Het huis kan een tweede huis zijn, zolang u het niet verhuurt of slechts voor een deel van de tijd verhuurt. U kunt de aftrek ook claimen voor zowel een primair als een tweede huis, tot het plafond.
Naast de rente op de woninghypotheek, kunnen belastingbetalers kosten voor te late betaling, boetes voor vervroegde aflossing van de hypotheek en een percentage van eventuele punten die zijn betaald bij het verkrijgen van de hypotheek aftrekken. Voorheen kon u de betaalde rente voor home equity-leningen van maximaal $ 100.000 opnemen, ongeacht hoe u het geleende geld besteedde. Nu kunt u dit alleen doen als u het geld hebt gebruikt om uw huis te kopen, te bouwen of aanzienlijk te verbeteren.
Hoe de hypotheekrenteaftrek mogelijk niet helpt
Zoals eerder opgemerkt, heeft de TCJA de standaardaftrek aanzienlijk verhoogd. Voor het belastingjaar 2019 is deze $ 12.200 voor alleenstaande aanvragers en $ 24.400 voor gehuwde paren die samen een aanvraag indienen. Voordat de TCJA van kracht werd, was de standaardaftrek $ 6.350 voor alleenstaande aanvragers en $ 12.700. Een van de doelen van het Congres bij het aannemen van TCJA was om het indienen van belastingen eenvoudiger te maken, en deze enorme toename maakt het itemiseren van aftrekposten, waaronder hypotheekrente, overbodig. Voor veel mensen is het fiscaal veel voordeliger om de standaardaftrek te claimen.
In feite loont het alleen om de hypotheekrenteaftrek te claimen als je een echt grote hypotheek hebt of twee hypotheken (omdat je een tweede huis hebt). Met andere woorden, de aftrek is een geschenk aan de rijken.
Wat de critici zeggen
Dit is altijd al een deel van de kritiek op de hypotheekrenteaftrek geweest, maar het is nog meer het geval, sinds de TCJA wet werd. Het doel van de aftrek is om het eigenwoningbezit onder Amerikanen met een modaal inkomen te vergroten. Toch blijkt uit onderzoek (zelfs vóór de TCJA) dat de meeste voordelen van de hypotheekrenteaftrek naar rijke gezinnen gaan.
Dit komt deels omdat elke gespecificeerde belastingaftrek de rijken bevoordeelt. In tegenstelling tot een belastingkrediet, is een belastingaftrek voordeliger naarmate je hoger op de inkomensladder staat. Als je hoogste belastingtarief 37% is, is een verlaging van je belastbaar inkomen met $1.000 waardevoller voor jou dan voor iemand met een belastingtarief van 12%. Bovendien kopen rijkere mensen duurdere huizen en hebben ze vaker een tweede huis. Dus het bedrag dat zij aftrekken is veel groter dan wat huiseigenaren uit de middenklasse doorgaans claimen.
Dat brengt ons bij een ander punt van kritiek: de aftrek moedigt verantwoord, betaalbaar huiseigenaarschap onder de middenklasse niet aan. Als er al iets is, moedigt het gezinnen uit de middenklasse en de arbeidersklasse aan om te gaan voor “bereikbare” huizen en grotere hypotheken af te sluiten. De financiële crisis van 2008 heeft ons laten zien waarom dat gevaarlijk kan zijn.
Waarom het belangrijk is
Naast een interessant debat over het belastingbeleid, kan de controverse rond de hypotheekrenteaftrek ook grote praktische gevolgen hebben. Onder TCJA zal de aftrek vanaf 2026 verdwijnen. Het kost de Amerikaanse overheid ruwweg 70 miljard dollar aan gederfde belastinginkomsten. Toch is het onwaarschijnlijk dat de belastingaftrek, of een of andere vorm ervan, helemaal verdwijnt. Zoals eerder opgemerkt, helpt het de rijken, een niet stemloze of machteloze groep.
Een idee van het Congressional Budget Office (CBO) is om de aftrek te vervangen door een niet-terugbetaalbaar belastingkrediet van 15%. Volgens het CBO-voorstel zou het maximumbedrag van de hypotheekschuld dat in aanmerking komt voor opname in de kredietberekening $ 500.000 zijn. Het krediet zou alleen kunnen worden toegepast op rente op schulden die worden gebruikt om een eerste huis te kopen, te bouwen of te verbeteren. Geen belastingvoordelen meer voor hypotheken op stranduitstapjes.
Toch is de hypotheekrenteaftrek beschermd tot 2025. Dus als u een nieuw huis koopt en uitkijkt naar de aftrek, kunt u gerust zijn.
The Takeaway
Als u voor het eerst een huis koopt, moet u het hele plaatje in ogenschouw nemen, niet alleen het belastingvoordeel op de hypotheekrente. Denk na over wat uw maandelijkse betalingen zullen zijn, over afsluitkosten, transportkosten en onderhoudskosten. Hoe groter uw hypotheek en hoe hoger uw inkomen, hoe waardevoller de hypotheekrenteaftrek voor u zal zijn. Dat wil niet zeggen dat u het meest luxueuze huis moet kopen dat u kunt financieren. Leer van het verleden en houd u aan de comfortabele betaalbaarheidslimiet wanneer u de sprong naar huiseigenaarschap maakt.
Tips voor het kopen van een huis
- Zorg ervoor dat uw kredietscore in goede vorm is. Met een hoge kredietscore kunt u lagere hypotheekrente krijgen, wat zich vertaalt in lagere maandelijkse hypotheekbetalingen.
- Praat met een financieel adviseur over hoe het kopen van een huis zal factor in uw grotere financiële plan. U wilt ervoor zorgen dat u een huis kunt kopen zonder dat dit ten koste gaat van uw andere financiële doelen. Een matching tool zoals SmartAsset’s kan u helpen een persoon te vinden om mee samen te werken om aan uw behoeften te voldoen. Eerst beantwoord je een aantal vragen over je situatie en doelen. Dan zal het programma uw opties verkleinen van duizenden adviseurs tot maximaal drie vertrouwenspersonen die aan uw behoeften voldoen. U kunt dan hun profielen lezen om meer over hen te weten te komen, hen telefonisch of persoonlijk interviewen en kiezen met wie u in de toekomst wilt samenwerken. Dit stelt u in staat om een goede fit te vinden terwijl het programma veel van het harde werk voor u doet.