Evaluación Ambiental de Sitio Fase 2 (Fase II ESA) 2

Una Evaluación Ambiental de Sitio Fase 2 o un informe Ambiental Fase II, es una prueba directa de materiales subterráneos, para comprobar la posibilidad de contaminación. El proceso implica la realización de perforaciones en lugares con condiciones ambientales reconocibles (REC). A continuación, los geólogos analizan las muestras de suelo, gases del suelo y aguas subterráneas para detectar la contaminación por sustancias tóxicas. La evaluación medioambiental de la fase II del emplazamiento es una continuación del esfuerzo de diligencia debida medioambiental. De hecho, el alcance del trabajo de la Fase 2 del Medio Ambiente se basa en los resultados de la Fase 1 de la ESA. Y la investigación también sigue las Normas ASTM bajo el cargo responsable de un geólogo profesional. Actualizado el 12 de enero de 2021.

Fase II Ambiental &Diligencia Debida de Bienes Raíces

El proceso de diligencia debida ambiental asiste a todas las partes en una transacción de bienes raíces comerciales con la determinación y divulgación de los riesgos y responsabilidades ambientales a la mano. Los elementos de la tarea inicial suelen ser informes de diligencia debida limitados, como informes de escritorio o revisiones de pantalla de la transacción. Alternativamente, algunos profesionales del medio ambiente solicitan a todas las partes que rellenen cuestionarios de ESA y formularios de solicitud de datos del usuario. Las ESA de fase uno son las opciones de ESA más completas, que están respaldadas por las normas ASTM y las directrices reglamentarias.

No todas las ESA de fase uno recomiendan una evaluación ambiental de fase 2. Sin embargo, cuando se identifica una Condición Ambiental Reconocida (REC) o cualquier otro problema o condición ambiental, puede ser necesaria la fase dos. Sin una ESA de Fase Uno válida en la que basarse, una investigación del subsuelo no puede ostentar el título de «Evaluación Ambiental de Sitio de Fase 2». De lo contrario, es sólo una «investigación limitada del subsuelo».

Limpieza de la contaminación& Remediación

A veces, puede existir una contaminación significativa del suelo y las aguas subterráneas en un sitio. Si es así, dicha contaminación suele salir a la luz durante el proceso de investigación medioambiental de la fase II. Y si la contaminación aparente existe en niveles lo suficientemente altos, los hallazgos de la Fase 2 de Medio Ambiente pueden justificar una acción de remediación y limpieza. En tal caso, es probable que la remediación sea la siguiente fase de acción.

Las pruebas adicionales de contaminación del suelo y los esfuerzos de remediación van más allá del proceso de Evaluación Ambiental de la Fase 2. De hecho, estos procesos suelen comenzar después de la adquisición, y una vez que las partes responsables comunican los resultados de los informes de diligencia debida al departamento de salud local. A partir de ahí, el consultor de ingeniería medioambiental elabora un plan de acción correctiva. Y una vez aprobado el plan, comienzan los trabajos de remediación de la contaminación.

Recomendaciones para un plan de gestión del suelo

A menudo, durante una investigación ambiental de fase 2, se pone de manifiesto una condición de contaminación del suelo existente. Como resultado, los geólogos pueden recomendar la excavación de remediación al definir la extensión lateral y vertical. En tal caso, es probable que el informe de evaluación ambiental de la fase II recomiende un plan de gestión del suelo. Este plan es un documento independiente del informe de evaluación ambiental de la fase 2 y sirve de guía para excavar y sustituir la contaminación de forma legal y eficiente. Del mismo modo, este documento se aplica a los proyectos de remoción de tanques subterráneos y a las actividades de nivelación.

El objetivo de la Evaluación Ambiental de Fase 2

En definitiva, el objetivo de la Evaluación Ambiental de Fase 2 es determinar si existe una preocupación significativa de contaminación o un problema de salud en una propiedad. Sin embargo, una Fase II Ambiental tiene un alcance limitado de trabajo. Para aclararlo, una Investigación Ambiental de Fase II sólo pretende comprobar si existe o no contaminación. No define la extensión lateral y vertical de la contaminación. Por lo tanto, si la contaminación es evidente, es probable que la Investigación Ambiental de Fase 2 no incluya datos suficientes para un plan de acción de remediación o una estimación de limpieza. De hecho, una estimación de saneamiento adecuada requiere conocer la extensión completa de la contaminación del subsuelo. Como resultado, es necesario realizar pruebas de contaminación adicionales después de la mayoría de los informes de la Evaluación de la Fase II.

Componentes clave de una Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase 2

Las Evaluaciones Ambientales del Sitio de la Fase II tienen muchos pasos y componentes. Y cada proyecto es diferente debido a las características variables específicas del sitio. Cada proyecto comienza con una revisión exhaustiva de las condiciones históricas de uso del suelo y geológicas, así como de los datos de la Fase I de la ESA. A continuación, es obligatorio preparar un plan de seguridad y salud (HASP) que cumpla con la OSHA para el proyecto. El HASP medioambiental de la fase 2 debe resumir todos los posibles riesgos del trabajo de campo, así como las sustancias químicas que preocupan en el lugar. El proceso de trabajo de campo comprende la perforación y el muestreo del suelo y del gas del suelo. A veces, aunque no siempre, es necesario tomar muestras de aguas subterráneas y de la calidad del aire interior para analizar la intrusión de vapor. Y tras el trabajo de campo, las muestras se someten a un análisis químico en un laboratorio. Posteriormente, los científicos examinan los datos del laboratorio y ejecutan complejos modelos de intrusión de vapor y de riesgo para la salud humana. Las detecciones de la Evaluación Ambiental de la Fase II también se comparan con las normas de la agencia reguladora y los niveles de detección.

Alcance Ambiental de la Fase 2

En general, las Evaluaciones Ambientales de Sitios de la Fase 2 deben seguir las normas ASTM 1903 y los procedimientos de la agencia reguladora de supervisión. Esto incluye las directrices sobre permisos y salud y seguridad de las agencias medioambientales locales, estatales y federales. Las condiciones variables del emplazamiento y las cuestiones medioambientales dan lugar a diferentes ámbitos de trabajo. Por lo tanto, no hay dos propiedades iguales y no puede haber una «plantilla de galletas» para los ámbitos de trabajo de la Fase 2 de la Evaluación Ambiental. Por ejemplo, es probable que las profundidades de perforación, los medios de muestreo y los análisis químicos para la evaluación de la fase 2 de una gasolinera sean distintos a los de la evaluación ambiental de la fase II de una tintorería. De hecho, el número de ubicaciones de muestreo, las profundidades de perforación y los criterios analíticos son sólo algunos de los aspectos que difieren drásticamente. Existen otras diferencias dentro de las metodologías de investigación de campo, los valores de los informes, los cálculos para la evaluación de riesgos y la estrategia general.

¿Cuáles son los principales pasos de una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase II?

De los muchos pasos y criterios necesarios para completar una Investigación Ambiental de Fase 2, la siguiente lista comprende los principales pasos.

Paso 1 – Realizar una revisión exhaustiva de los datos específicos del sitio y diseñar un alcance adecuado de la investigación

Los geólogos e ingenieros deben preparar alcances de trabajo completamente nuevos para cada Evaluación Ambiental de Sitio de Fase 2. Los parámetros de las pruebas de laboratorio también son específicos del lugar y están en función del uso del suelo. Por ejemplo, los análisis químicos que deben realizarse en las muestras de suelo de un lugar contaminado por una gasolinera difieren de los de un lugar contaminado por una tintorería. Del mismo modo, el número de lugares de perforación, los tipos de muestras que hay que recoger y los tipos de equipos de perforación que hay que utilizar difieren de un lugar a otro. Además, los reglamentos y normas locales influyen en el alcance del trabajo. Por ejemplo, la Junta Regional de Control de Calidad del Agua de San Francisco tiene normas de contaminación diferentes a las de la Junta Regional de Control de Calidad del Agua de Los Ángeles o la Comisión de Calidad Ambiental de Texas. Como resultado, los métodos y equipos de muestreo también varían dependiendo de la jurisdicción.

Paso 2 – Obtener todos los permisos necesarios para el trabajo ambiental de la Fase 2

Los permisos de perforación ambiental son un prerrequisito general para el trabajo de campo ambiental de la Fase 2. Por ejemplo, la mayoría de los proyectos dentro de las jurisdicciones del condado de Los Ángeles y del condado de Alameda requieren un permiso de perforación de pozos &. La solicitud del permiso de perforación puede aumentar el coste y el plazo de entrega de un informe ambiental de fase II. De hecho, algunas agencias pueden tardar hasta diez (10) días laborables en tramitar los permisos de perforación. Sin embargo, es un requisito previo obligatorio del proceso de trabajo de campo, y las infracciones pueden dar lugar a multas y medidas disciplinarias. Por último, la mayoría de los permisos de perforación deben cerrarse al finalizar los trabajos. Para ello, la mayoría de las agencias exigen un informe de cierre que revele los métodos y resultados del proyecto de pruebas de contaminación. Las agencias lo exigen para verificar que todo el trabajo de campo se ajusta a las leyes y reglamentos medioambientales vigentes y que no se producen contaminaciones cruzadas en los acuíferos.

Paso 3 – Coordinar y realizar el trabajo de campo de la evaluación ambiental de la fase II

Las tareas de trabajo de campo de un proyecto ambiental de la fase 2 tienen que ser cuidadosamente planificadas y gestionadas. Los procesos implican numerosos pasos que son altamente críticos para el resultado. El éxito del trabajo de campo de la Fase 2 de Medio Ambiente depende en gran medida de una sólida gestión y de un énfasis en los plazos, los presupuestos y los resultados. Las tareas principales incluyen un paseo preliminar por el emplazamiento, la señalización de los servicios públicos, el estudio geofísico, la perforación y el muestreo. Posteriormente, los sondeos deben someterse a los procedimientos adecuados de abandono, según los criterios del permiso de perforación medioambiental. Además, el geólogo de campo prepara un mapa del emplazamiento a escala, junto con notas e imágenes del proyecto. Y cada uno de estos pasos tiene su propio conjunto de criterios y complejidades, que varían de un sitio a otro. Poco después, los profesionales del medio ambiente comienzan con los análisis de laboratorio, la evaluación de riesgos y el proceso de elaboración de informes.

Todo el trabajo de campo, así como los demás aspectos de una evaluación ambiental de fase dos, requieren la supervisión de un geólogo profesional de nivel superior con certificación estatal. El trabajo de campo estándar de la fase 2 de la evaluación ambiental del emplazamiento tarda entre uno y dos días completos en completarse. Y pueden ser necesarias visitas adicionales al sitio para eliminar los residuos peligrosos, como los recortes del suelo o el agua subterránea de purga.

Salud &Seguridad

La salud y la seguridad son un pilar importante del campo de la ingeniería ambiental. Los perforadores y los geólogos se encuentran con numerosos riesgos de seguridad en la obra. Por ejemplo, las pesadas plataformas de perforación con puntos de pellizco, las perforaciones abiertas y los productos químicos tóxicos en las muestras son todos problemas de salud y seguridad en los proyectos medioambientales de la fase 2. Por lo tanto, es un requisito para todo el personal de campo revisar los planes de salud y seguridad específicos del sitio antes de comenzar el trabajo de campo. Este programa de seguridad pretende evitar que se produzcan lesiones en el trabajo. Además, ayuda a mantener el proyecto en cumplimiento con las leyes laborales y las regulaciones de la OSHA.

Estudio geofísico &Despeje de servicios públicos

Algunas evaluaciones ambientales del sitio de la Fase II también requieren un estudio geofísico para delinear la extensión de los tanques de almacenamiento subterráneos, líneas de servicios públicos y otras anomalías del subsuelo. El estudio geofísico se realiza antes del muestreo. En él se aplica tecnología electromagnética y de radar de penetración en el suelo para investigar el subsuelo. Los geólogos revisan los datos del estudio geofísico antes de la perforación, con el fin de diseñar el ámbito de trabajo de la segunda fase de la evaluación ambiental del emplazamiento. Los datos y los resultados controlan la cantidad, la frecuencia, la ubicación y la profundidad de las muestras de la Fase 2 de la ESA.

Perforación &Muestreo

Bajo la supervisión de un geólogo profesional, los perforadores avanzan estratégicamente numerosos pozos de sondeo en una propiedad. Los equipos de perforación modernos (como los equipos de perforación de empuje directo o de barrena hueca) permiten recoger muestras discretas de suelo y agua subterránea. Y los perforadores también pueden construir sondas de gas en el suelo dentro de los pozos. Estos dispositivos proporcionan a los geólogos y químicos un aparato de muestreo de vapor del suelo, que recoge gas de profundidades específicas del subsuelo. En la actualidad, el muestreo de gas del suelo es el medio preferido para las pruebas de la fase II de la ESA.

Mapas del emplazamiento &Registros de sondeos

Los mapas informativos del emplazamiento y los registros de sondeos del suelo son un requisito necesario del proceso de la fase 2 de la ESA. Como mínimo, estas figuras documentan la ubicación, profundidad y propósito de cada muestra. Además, estas figuras demuestran los intervalos de muestreo, los medios de muestreo y la metodología del trabajo de campo. Los mapas del emplazamiento están a escala y los procedimientos de registro del suelo se ajustan al Sistema Unificado de Clasificación del Suelo (USCS). Y estas partes de la evaluación también se llevan a cabo en el campo por un geólogo profesional.

Paso 4 – Consolidar todos los resultados y datos y realizar una evaluación de riesgos técnicos

Los geólogos revisan minuciosamente los datos del proyecto al finalizar el trabajo de campo. La consolidación de los datos comienza presentando los resultados del laboratorio y el alcance del trabajo dentro de las tablas y secciones de texto del informe. Aunque la evaluación requiere más análisis que los datos brutos. Por ejemplo, si hay detecciones químicas en las muestras del subsuelo, debe haber una comparación con los niveles de cribado de la Fase 2 de Medio Ambiente. Además, los geólogos utilizan un intrincado modelo de intrusión de vapores para determinar la presencia de un peligro de migración de vapores tóxicos. Para ello, el modelo requiere la introducción de los resultados analíticos de laboratorio específicos del emplazamiento, así como de valores de ingeniería geológica y estructural. En última instancia, el resultado ayuda a los geólogos a preparar las conclusiones y recomendaciones finales.

Datos &Análisis

Después del trabajo de campo, las muestras se someten a análisis de laboratorio por parte de los químicos. Todos los métodos de laboratorio se ajustan a las normas de los métodos EPA y ASTM. Utilizando estos datos, los geólogos e ingenieros ejecutan modelos de evaluación de riesgos y realizan estudios de intrusión de vapores tóxicos. Los modelos de riesgo para la salud humana comprenden además diferentes funciones para las propiedades con uso de suelo residencial frente al uso de suelo comercial. En conclusión, los modelos de riesgo evalúan si existe un posible problema de salud para los ocupantes del lugar. Del mismo modo, los toxicólogos preparan modelos de calidad del aire interior y de riesgo por inhalación. Con estos métodos y más, una Evaluación Ambiental de Sitio de Fase 2 proporciona conclusiones y recomendaciones confiables para los usuarios del informe.

Niveles de Cribado

Además, los científicos también comparan las detecciones de contaminantes con los niveles de cribado del gobierno. En general, el cribado, los niveles no son normas legalmente exigibles. En cambio, son pautas considerables para determinar si existen riesgos potenciales. Los niveles de cribado también proporcionan cierta claridad sobre si la contaminación puede justificar una evaluación adicional o no. Existen numerosos niveles de cribado medioambiental publicados por diversas agencias medioambientales. La aplicabilidad de cada publicación puede variar, dependiendo de la jurisdicción. Además, los programas de investigación continua encargados por las agencias medioambientales avanzan con el tiempo. Por lo tanto, los niveles de detección y sus aplicaciones cambian periódicamente. En algunos casos, la superación significativa de los niveles de cribado en una Evaluación Ambiental de Sitios de la Fase II puede justificar la notificación de los resultados de la investigación de diligencia debida ambiental a las autoridades.

Paso 5 – Revisar todos los datos y cálculos para confirmar la notificación de conclusiones y recomendaciones válidas

Al finalizar la investigación, todas las metodologías, hallazgos y conclusiones se notifican en un Informe Final de la Evaluación Ambiental de Sitios de la Fase II. Los informes finales también deben incluir tablas de datos y figuras informativas que resuman el alcance de la evaluación. Por último, de acuerdo con la práctica habitual de la ingeniería y la geología medioambientales, así como con las directrices de la ASTM y la EPA, se proporcionan recomendaciones.

Paso 6 – Preparar un informe final con el sello y la certificación de un geólogo profesional

El informe final de la evaluación ambiental de la fase II debe incluir una breve descripción del emplazamiento, así como los antecedentes geológicos. Además, el informe demuestra cada curso de acción, perteneciente al objetivo general, los métodos y los resultados. Además, el informe proporciona conclusiones y recomendaciones para el emplazamiento, basándose en los resultados y en la norma industrial concurrente. Por último, la certificación de un geólogo profesional es obligatoria para que un informe ambiental de fase 2 sea válido.

Vida útil de la evaluación ambiental del sitio de fase 2

Los informes ambientales de fase 2 pueden quedar obsoletos con el tiempo. Especialmente si una propiedad continúa su uso de una condición ambiental reconocible después de la fecha de las pruebas. Para ilustrar, es posible que el tanque de almacenamiento subterráneo de una gasolinera comience a tener fugas años después de una Investigación Ambiental de Subsuelo de Fase II. En tal caso, esa Fase 2 de la ESA ya no es representativa de la estación de servicio. Varias agencias tienen diferentes políticas de caducidad para los informes de la Fase II de la ESA. Por lo tanto, una consulta con un geólogo o ingeniero profesional es siempre una recomendación.

Cuidado con las Evaluaciones Ambientales de Sitio Fase II de bajo precio

Los resultados inexactos y no representativos de la Evaluación Ambiental de Sitio Fase 2 son típicamente un reflejo de un precio sospechosamente bajo. Estudios de casos recientes han demostrado que los oferentes sospechosamente bajos bajan los precios, únicamente para ganar la atención de los consumidores con un presupuesto. Sin embargo, sin que el consumidor lo sepa, el alcance del trabajo también suele reducirse por debajo de los estándares de la industria, con el fin de mantener un beneficio. Este escenario hace que una evaluación ambiental de fase 2 sea esencialmente ineficaz. Por ejemplo, los contratos de bajo coste tienen menores profundidades de perforación, menos lugares de perforación y ausencia de estudios geofísicos. Esto se traduce en un menor muestreo en las zonas adecuadas y en la ausencia de análisis de laboratorio. Estas reducciones pueden suponer una diferencia de miles de dólares. Aunque, en consecuencia, la contaminación grave y las anomalías del subsuelo también pueden pasarse por alto debido a las omisiones.

Aseguramiento de la calidad

Igual de importante que un alcance de trabajo adecuado, es la calidad adecuada del trabajo. Por lo general, una ESA de Fase 2 de bajo costo también refleja un servicio de baja calidad. Por ejemplo, los límites de detección de los métodos de los equipos de laboratorio pueden no cumplir con las cifras mínimas significativas de las normas de la agencia reguladora. Como resultado, puede existir una contaminación significativa, pero no habrá detecciones que lo reflejen en el informe de la Evaluación Ambiental de Sitios de la Fase II. Estos resultados conducen a conclusiones y recomendaciones erróneas y a una información engañosa.

Carta de confianza para los informes ambientales de la fase 2

Las cartas de confianza de la evaluación ambiental del emplazamiento de la fase 2 permiten que otras partes, como financiadores o grupos de inversión, se basen legalmente en el documento. En particular, los resultados y conclusiones técnicas. Esto debe ocurrir durante la vida de un Informe de Evaluación Ambiental de Sitios de Fase II válido. Normalmente, esta carta se aplica a una ESA de fase 1 anterior, así como a la ESA de fase 2. Una carta de fiabilidad no sirve como actualización o modificación del informe técnico. El precio de una carta de confianza de la Investigación Ambiental del Subsuelo de la Fase 2 suele ser el 10% del coste del proyecto global.

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Geo Forward es un proveedor líder de Informes Ambientales Fase 2. Para más información, llame al (888) 930-6604 para hablar con un ingeniero o geólogo profesional. Alternativamente, se puede establecer una consulta utilizando el Cuestionario de Pre-Consulta de Geo Forward. Es rápido, fácil y la información NO se comparte ni se vende.

Fuentes de información:

Sociedad Americana de Pruebas de Materiales & – E1903 Práctica Estándar para la Evaluación de Sitios Ambientales de Fase 2

Instituto de Información Legal de la Escuela de Derecho de Cornell – CERCLA

Departamento de Control de Sustancias Tóxicas Substances Control – Vapor Intrusion Guidance

United States Environmental Protection Agency – Vapor Intrusion

Interstate Technology & Regulatory Council – Vapor Intrusion Documents

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