Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten und eine oder mehrere Zahlungen versäumt haben, fragen Sie sich vielleicht, wie es ist, als letzten Ausweg eine Zwangsvollstreckung einzuleiten. Das Verfahren zur Zwangsvollstreckung von Hypotheken ist langwierig, und die genauen Schritte sind von Staat zu Staat unterschiedlich.
In einigen Staaten erfordert die Zwangsvollstreckung eine gerichtliche Anhörung, und die Kreditnehmer haben die Möglichkeit, die Klage anzufechten und sogar Einwände zu erheben. In anderen Staaten kann die Bank die Immobilie ohne gerichtliches Eingreifen zwangsvollstrecken.
Anhörung oder nicht, eine Zwangsvollstreckung kann dazu führen, dass Sie Ihre Wohnung verlieren. Sie kann auch langfristige Auswirkungen auf Ihre Kreditwürdigkeit haben.
Phasen der Zwangsvollstreckung
Der genaue Ablauf einer Zwangsvollstreckung ist in jedem Bundesland anders, aber im Allgemeinen können Sie davon ausgehen, dass er in etwa so aussieht:
- Verzug und Inverzugsetzung
- Zwangsvollstreckungsantrag und Gerichtsverfahren
- Verkaufsankündigung und Verkauf der Immobilie
- Zwangsvollstreckung
Nicht alle Kreditnehmer durchlaufen alle diese Schritte. Eine Zwangsvollstreckung und ein Gerichtsverfahren sind nur in den Staaten notwendig, in denen eine gerichtliche Anhörung erforderlich ist.
Verzug und Verzugsmitteilung
Das erste, was im Zwangsvollstreckungsverfahren geschieht, ist, dass Sie in Verzug geraten. „Verzug“ bedeutet im Wesentlichen, dass Sie mit Ihren Hypothekenzahlungen im Verzug sind – was die meisten Kreditgeber als „säumig“ bezeichnen.
Das Gesetz schreibt vor, dass ein Kreditgeber sich an einen Kreditnehmer wenden muss, sobald er oder sie 36 Tage mit den Hypothekenzahlungen im Rückstand ist. Innerhalb von 45 Tagen muss der Kreditgeber den Kreditnehmer schriftlich über den Zahlungsverzug informieren und ihn über alle Möglichkeiten der Schadensbegrenzung oder Rückzahlung aufklären.
Ein Kreditnehmer muss mindestens 120 Tage mit seiner Hypothek im Rückstand sein, damit der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung legal einleiten kann.
Wenn Sie eine Zahlungsaufforderung erhalten, ist es wichtig, dass Sie sich so bald wie möglich mit Ihrem Kreditgeber oder Kreditvermittler in Verbindung setzen, um mögliche Optionen zu besprechen. Möglicherweise können Sie Ihr Darlehen ändern, einen Rückzahlungsplan vereinbaren, einen Leerverkauf beantragen oder Ihr Eigentum anstelle einer Zwangsvollstreckung aufgeben.
Zwangsvollstreckung und Gerichtsverfahren
Wenn Sie sich in einem Staat mit Zwangsvollstreckung befinden, ist der nächste Schritt die Einreichung der Zwangsvollstreckung. Der Darlehensgeber reicht eine Zwangsvollstreckungsklage gegen den Darlehensnehmer ein, auch „Beschwerde“ genannt. In einigen Staaten müssen die Kreditgeber nachweisen, dass sie dem Kreditnehmer Möglichkeiten zur Verlustbegrenzung angeboten haben, bevor sie Klage einreichen.
Die Zwangsvollstreckungsklage wird vor Gericht verhandelt, und die Kreditnehmer haben das Recht, ihre Zwangsvollstreckung anzufechten und ihre Einwände vorzubringen. Wenn das Gericht zu Gunsten des Kreditgebers entscheidet, kann die Immobilie zum Verkauf angesetzt werden.
Ankündigung der Zwangsvollstreckung, Verkauf
In Staaten mit außergerichtlicher Zwangsvollstreckung gibt es kein Verfahren. Die Kreditgeber geben lediglich eine „Mitteilung über die Absicht der Zwangsvollstreckung“ heraus, in der sie den Kreditnehmer darauf hinweisen, dass das Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wurde. Außerdem müssen sie den Verkauf mindestens einige Wochen vor dem geplanten Verkaufstermin in einer Zeitung ankündigen.
Der eigentliche Verkauf der Immobilie erfolgt über eine Auktion, die in der Regel von der örtlichen Polizeibehörde (Sheriff) durchgeführt wird. In vielen Fällen sind die Banken und Kreditgeber gezwungen, die Immobilien mangels Käuferinteresse zurückzukaufen.
Diese werden dann als „bankeigene Immobilien“ oder „Immobilieneigentum“ (REOs) bezeichnet, und der Kreditgeber bemüht sich dann, diese direkt an einen Käufer zu verkaufen. Viele Banken und größere Finanzinstitute listen ihre REO-Immobilien irgendwo auf ihrer Website auf.
Leider ist der Rauswurf aus der Wohnung nicht der einzige Nachteil einer Zwangsvollstreckung. Kreditnehmer, die eine Zwangsvollstreckung erlebt haben, sehen auch, wie ihre Kreditwürdigkeit sinkt, und die Zwangsvollstreckung bleibt bis zu sieben Jahre lang in ihrer Kreditauskunft.
Zwangsräumung
Nach dem Verkauf einer zwangsvollstreckten Immobilie muss der ehemalige Hausbesitzer die Räumlichkeiten räumen. Tut er oder sie das nicht, kann der neue Käufer ihn rechtlich aus der Wohnung vertreiben lassen. Das genaue Verfahren für eine Zwangsräumung ist von Staat zu Staat unterschiedlich.
Key Takeaways
- Das Zwangsvollstreckungsverfahren ist von Staat zu Staat unterschiedlich. In einigen Staaten kann es ein Gerichtsverfahren nach sich ziehen.
- Die Kreditgeber sind verpflichtet, die Kreditnehmer über ihre Absicht der Zwangsvollstreckung und über mögliche Lösungen zur Verlustbegrenzung zu informieren, die ihnen helfen können, die Zwangsvollstreckung zu vermeiden. Sie müssen sich mit Ihnen in Verbindung setzen, wenn Sie 36 Tage mit der Zahlung im Rückstand sind.
- Nach den Regeln des bundesstaatlichen Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) müssen Sie mindestens 120 Tage mit Ihrer Hypothek im Rückstand sein, bevor eine Zwangsvollstreckung erfolgen kann.
- Wenn Ihr Haus zwangsversteigert wird, werden Sie aus der Immobilie vertrieben. Der Räumungsprozess ist ebenfalls von Staat zu Staat unterschiedlich.