Hvis du kæmper for at betale dit realkreditlån og er gået glip af en eller flere af dine betalinger, undrer du dig måske over, hvordan det er at gå på tvangsauktion som en sidste udvej. Processen for tvangsauktion af realkreditlån er langvarig og langvarig, og de nøjagtige trin varierer fra stat til stat.
I nogle stater kræver tvangsauktion en retshøring, og låntagerne har mulighed for at bestride sagen og endda rejse indsigelser. I andre stater kan banken foretage udlæg i ejendommen uden nogen form for retslig indgriben.
Høring eller ej, kan en tvangsauktion medføre, at du mister dit hjem. Den kan også have en langvarig indvirkning på din kreditvurdering.
Faser af tvangsauktion
Den nøjagtige tvangsauktionsproces er forskellig i hver stat, men generelt kan du forvente, at den ser nogenlunde sådan her ud:
- Svig og meddelelse om misligholdelse
- Indgivelse af tvangsinddrivelse og retssag
- Salgsmeddelelse og salg af ejendommen
- Eviction
Det er ikke alle låntagere, der vil gennemgå hvert af disse trin. En tvangsindberetning og retssag er kun nødvendig for stater, hvor en retslig høring er påkrævet.
Misligholdelse og meddelelse om misligholdelse
Den første ting, der sker i tvangsinddrivelsesprocessen, er, at du træder i misligholdelse. “Misligholdelse” betyder i bund og grund, at du er forsinket med dine realkreditbetalinger – det, som de fleste långivere betegner som værende i restance.
Loven dikterer, at en långiver skal nå ud til en låntager, når han eller hun er 36 dage bagud med realkreditbetalingerne. Inden 45 dage skal långiveren give skriftlig meddelelse om misligholdelsen, herunder oplysninger om eventuelle tabsbegrænsning eller tilbagebetalingsmuligheder, som låntageren kan benytte sig af.
En låntager skal være mindst 120 dage bagud med sit realkreditlån, for at långiveren lovligt kan starte tvangsauktionsprocessen.
Hvis du modtager en meddelelse om misligholdelse, er det vigtigt at kontakte din långiver eller servicer for at drøfte potentielle muligheder så hurtigt som muligt. Du kan muligvis ændre dit lån, komme på en tilbagebetalingsplan, bede om et short sale eller overdrage din ejendom i stedet for at blive tvangsindlagt.
Indgivelse af tvangsindlæg og retssag
Hvis du befinder dig i en retslig tvangsindlæggelsesstat, er det næste skridt tvangsindlæggelsen. Långiveren indgiver en retssag om tvangsauktion mod låntageren, også kaldet en “klage”. I nogle stater skal långiverne bevise, at de har tilbudt låntageren muligheder for tabsbegrænsning, før de indgiver en sag.
Udlægssagen vil blive indbragt for retten, og låntagerne har ret til at bestride deres tvangsauktion og fremføre deres forsvar. Hvis retten giver långiveren medhold, kan ejendommen planlægges sat til salg.
Meddelelse om tvangsauktion, salg
I stater med udenretslig tvangsauktion er der ingen retssag. Långiverne udsteder blot en “meddelelse om hensigt om tvangsauktion”, som gør låntageren opmærksom på, at tvangsauktionsprocessen er indledt. De skal også annoncere salget – normalt i en avis, i mindst et par uger før den planlagte salgsdato.
Det egentlige salg af ejendommen sker via auktion og normalt af den lokale sheriff’s department. I mange tilfælde er banker og långivere tvunget til at købe ejendommene tilbage på grund af manglende interesse fra køberne.
Disse kaldes så “bank-owned properties” eller “real estate-owned properties” (REOs), og långiveren gør derefter en indsats for at sælge disse direkte til en køber. Mange banker og større finansielle institutioner opfører deres REO-ejendomme et sted på deres websted.
Det er desværre ikke den eneste ulempe ved en tvangsauktion at blive smidt ud af sit hjem. Låntagere, der er blevet tvangsauktioneret, vil også se deres kredit score falde, og tvangsauktionen vil forblive på deres kreditrapport i op til syv år.
Udsættelse
Når en tvangsauktionsejendom er blevet solgt, skal den tidligere boligejer forlade ejendommen. Hvis han eller hun ikke gør det, kan den nye køber lovligt få dem smidt ud af boligen. Den nøjagtige proces for at få en person udsat varierer fra stat til stat.
Nøglepunkter
- Slusionsprocessen varierer fra stat til stat. I nogle stater kan den involvere en retssag.
- Långivere er forpligtet til at sende låntagerne meddelelse om deres hensigt om tvangsauktion og potentielle løsninger til mindskelse af tab, der kan hjælpe dem med at undgå tvangsauktion. De skal tage kontakt, når du er 36 dage bagud med betalingen.
- I henhold til reglerne fra det føderale Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) skal du være mindst 120 dage bagud med dit realkreditlån, før du kan blive tvangsauktioneret.
- Når dit hjem er tvangsauktioneret, bliver du smidt ud af ejendommen. Ekspropriationsprocessen varierer også fra stat til stat.