Fase 2 miljøvurdering af lokaliteten (fase II ESA) 2

En fase 2 miljøvurdering af lokaliteten eller en fase II miljørapport er en direkte test af underjordiske materialer for at kontrollere muligheden for forurening. Processen indebærer boringer på steder med genkendelige miljøforhold (RECs). Og geologer analyserer derefter jord-, jord-gas- og grundvandsprøverne for forurening med giftige stoffer. En fase II-miljøvurdering af en lokalitet er en fortsættelse af den miljømæssige due diligence-indsats. Faktisk er fase 2-miljøvurderingen baseret på resultaterne af en fase 1-miljøvurdering. Undersøgelsen følger også ASTM-standarderne under ansvarlig ledelse af en professionel geolog. Opdateret 12. januar 2021.

Phase II Environmental & Real Estate Due Diligence

Den miljømæssige due diligence-proces hjælper alle parter i en kommerciel ejendomshandel med at bestemme og oplyse om de miljømæssige risici og forpligtelser, der er på spil. De indledende opgaver er normalt begrænsede due diligence-rapporter, f.eks. skrivebordsrapporter eller screen reviews af transaktioner. Alternativt anmoder nogle miljøspecialister alle parter om at udfylde ESA-spørgeskemaer og formularer til anmodning om brugerdata. Fase 1 ESA’er er de mere omfattende ESA-muligheder, som bakkes op af ASTM-standarder og lovgivningsmæssige retningslinjer.

Det er ikke alle fase 1 ESA’er, der anbefaler en fase 2-miljøvurdering. Men når der identificeres en anerkendt miljøtilstand (Recognized Environmental Condition (REC)) eller et andet miljøproblem eller en anden miljøtilstand, kan der være behov for fase to. Uden en gyldig fase 1 ESA at basere sig på, kan en undergrundsundersøgelse ikke bære titlen “fase 2-miljøvurdering af lokaliteten”. Ellers er det blot en “begrænset undergrundsundersøgelse.”

Sanering af forurening &Rensning

I nogle tilfælde kan der være en betydelig jord- og grundvandsforurening på en lokalitet. Hvis det er tilfældet, kommer en sådan forurening typisk frem i lyset i forbindelse med fase II-miljøundersøgelsesprocessen. Og hvis den tilsyneladende forurening findes på tilstrækkeligt høje niveauer, kan resultaterne af fase 2-miljøundersøgelsen berettige til afhjælpning og oprydningsforanstaltninger. I så fald vil sanering sandsynligvis være den næste fase.

Den yderligere undersøgelse af jordforurening og saneringsindsatsen ligger ud over fase 2-miljøvurderingsprocessen. Faktisk begynder disse processer normalt efter overtagelsen, og når de ansvarlige parter har indberettet resultaterne af due diligence-rapporterne til den lokale sundhedsafdeling. Herefter udarbejder miljøtekniske konsulenter en plan for afhjælpende foranstaltninger. Og når planen er godkendt, begynder arbejdet med at afhjælpe forureningen.

Anbefalinger til en jordforvaltningsplan

Ofte bliver det under en fase 2-miljøundersøgelse tydeligt, at der er en eksisterende jordforurening. Som følge heraf kan geologerne anbefale afhjælpende udgravning efter definition af den laterale og vertikale udstrækning. I et sådant tilfælde vil rapporten om fase II-miljøvurdering sandsynligvis anbefale en jordforvaltningsplan. Denne plan er et særskilt dokument fra fase 2-miljøvurderingsrapporten og tjener som en vejledning til lovlig og effektiv udgravning og udskiftning af forurening. På samme måde gælder dette dokument for projekter til fjernelse af underjordiske tanke og nivelleringsaktiviteter.

Fase 2 ESA-målet

I sidste ende er målet med fase 2-miljøvurderingen at fastslå, om der er en væsentlig forureningsproblematik eller et sundhedsproblem på en ejendom. En fase II-miljøundersøgelse har dog et begrænsende arbejdsområde. For at tydeliggøre, har en fase II-miljøundersøgelse kun til formål at kontrollere, om der findes forurening eller ej. Den definerer ikke den laterale og vertikale udstrækning af forureningen. Hvis forureningen er tydelig, vil fase II-miljøundersøgelsen derfor sandsynligvis ikke omfatte tilstrækkelige data til at udarbejde en plan for afhjælpende foranstaltninger eller et skøn over oprydningen. For at kunne foretage et korrekt skøn over saneringen er det faktisk nødvendigt at kende hele omfanget af forureningen under overfladen. Derfor er det nødvendigt at foretage yderligere forureningsundersøgelser efter de fleste rapporter om fase II-vurderinger.

Nøglekomponenter i en fase 2-miljøvurdering af en lokalitet

Fase II-miljøvurderinger af en lokalitet har mange trin og komponenter. Og hvert projekt er forskelligt på grund af variable stedspecifikke karakteristika. Hvert projekt starter med en grundig gennemgang af den historiske arealanvendelse og de geologiske forhold samt data fra fase 1 af ESA’en. Dernæst er det obligatorisk at udarbejde en sundheds- og sikkerhedsplan (HASP) for projektet, der er i overensstemmelse med OSHA-reglerne. Fase 2-miljø-HASP’en skal opsummere alle mulige farer i forbindelse med feltarbejdet samt de kemikalier, der giver anledning til bekymring på stedet. Feltarbejdet omfatter boringer og prøvetagning af jord og jordgas. Nogle gange, men ikke altid, er det nødvendigt at tage prøver af grundvand og indendørs luftkvalitet med henblik på analyse af dampefterslæb. Og efter feltarbejdet underkastes prøverne en kemisk analyse på et laboratorium. Efterfølgende undersøger forskerne laboratoriedataene og kører komplekse modeller for dampindtrængning og risiko for menneskers sundhed. Fase II-miljøvurderingens fund sammenlignes også med de regulerende myndigheders standarder og screeningsniveauer.

Fase 2-miljøvurderingens omfang

Generelt skal fase 2-miljøvurderinger af lokaliteter følge ASTM 1903-standarderne og procedurerne fra de regulerende tilsynsorganer. Dette omfatter de lokale, statslige og føderale miljøagenturers retningslinjer for tilladelser og sundhed og sikkerhed. Forskellige forhold på stedet og miljøspørgsmål resulterer i forskellige arbejdsomfang. Der er således ikke to ejendomme, der er ens, og der kan ikke findes en “standardskabelon” for fase 2-miljøvurderingens omfang af arbejdet. F.eks. vil boredybder, prøvetagningsmedier og kemiske analyser for en fase 2-vurdering af en benzinstation sandsynligvis være forskellige fra en fase II-miljøvurdering af et renseri. Faktisk er antallet af prøveudtagningssteder, boredybder og analysekriterier kun nogle af de aspekter, der er drastisk forskellige. Andre forskelle findes inden for feltundersøgelsesmetoderne, rapporteringsværdier, beregninger til risikovurdering og den overordnede strategi.

Hvad er de vigtigste trin i en fase 2-miljøvurdering af en lokalitet?

Af de mange trin og kriterier, der er nødvendige for at gennemføre en fase 2-miljøvurdering, omfatter følgende liste de vigtigste trin.

Strin 1 – Udfør en omfattende gennemgang af lokalitetsspecifikke data og udforme et korrekt undersøgelsesomfang

Geologer og ingeniører skal udarbejde helt nye arbejdsomfang for hver fase 2-miljøvurdering af en lokalitet. Laboratorieprøvningsparametre er også stedspecifikke og er en funktion af arealanvendelsen. F.eks. er de kemiske analyser, der skal udføres på jordprøver fra et forurenet område med en benzinstation, forskellige fra dem, der skal udføres på et forurenet område med et renseri. På samme måde er antallet af boresteder, de typer prøver, der skal indsamles, og de typer borerigge, der skal anvendes, forskellige fra sted til sted. Desuden spiller lokale bestemmelser og standarder en rolle for arbejdets omfang. F.eks. har San Francisco Regional Water Quality Control Board andre forureningsstandarder end Los Angeles Regional Water Quality Control Board eller Texas Commission of Environmental Quality. Som følge heraf varierer prøvetagningsmetoderne og udstyret også afhængigt af jurisdiktionen.

Strin 2 – indhent alle nødvendige tilladelser til fase 2-miljøarbejde

Miljøboringstilladelser er en generel forudsætning for fase 2-miljøarbejde på stedet. For eksempel kræver de fleste projekter inden for Los Angeles County og Alameda County jurisdiktioner en tilladelse til brøndboring &. Ansøgningen om boringstilladelse kan øge omkostningerne og ekspeditionstiden for en fase II-miljøredegørelse. Faktisk kan det hos nogle myndigheder tage op til ti (10) arbejdsdage at behandle boringstilladelser. Det er imidlertid en obligatorisk forudsætning for feltarbejdsprocessen, og overtrædelser kan medføre bøder og disciplinære foranstaltninger. Endelig skal de fleste boretilladelser lukkes, når arbejdet er afsluttet. For at gøre dette kræver de fleste myndigheder en afslutningsrapport, der redegør for metoderne og resultaterne af forureningsundersøgelsesprojektet. Myndighederne kræver dette for at verificere, at alt feltarbejde overholder de gældende miljølove og -bestemmelser, og at der ikke forekommer krydskontaminering i grundvandsmagasinerne.

Strin 3 – Koordiner og udfør fase II-miljøvurderingens feltarbejde

Feltarbejdsopgaverne i et fase 2-miljøprojekt skal planlægges og styres omhyggeligt. Processerne omfatter mange trin, der er meget kritiske for resultatet. Succes med fase 2-miljøarbejde på stedet afhænger i høj grad af en stærk ledelse og vægt på timing, budgetter og resultater. De primære opgaver omfatter en foreløbig besigtigelse af stedet, afmærkning af forsyningsanlæg, geofysiske undersøgelser, boringer og prøvetagning. Bagefter skal boringerne gennemgå de korrekte procedurer for nedlæggelse i henhold til kriterierne for miljøboringstilladelsen. Desuden udarbejder feltgeologen et kort over stedet i målestok sammen med projektnoter og billeder. Hvert af disse trin har sit eget sæt kriterier og kompleksitet, som varierer fra sted til sted. Kort efter begynder miljøspecialisterne med laboratorieanalyser, risikovurdering og rapporteringsprocessen.

Alt feltarbejde samt de andre aspekter af en fase 2-miljøvurdering kræver tilsyn af en professionel geolog på højt niveau med statslig certificering. Feltarbejde i forbindelse med en standardfase 2-miljøvurdering af en lokalitet tager ca. en til to hele dage at gennemføre. Og det kan være nødvendigt med yderligere besøg på stedet for at fjerne farligt affald, f.eks. jordskår eller rensning af grundvand.

Sundhed &Sikkerhed

Sundhed og sikkerhed er en vigtig søjle i det miljøtekniske område. Borere og geologer møder mange sikkerhedsrisici på stedet. For eksempel er tunge borerigge med klemmepunkter, åbne borehuller og giftige kemikalier i prøverne alle sundheds- og sikkerhedsproblemer i forbindelse med fase 2-miljøprojekter. Derfor er det et krav, at alt personale på stedet gennemgår de stedspecifikke sundheds- og sikkerhedsplaner, inden de påbegynder arbejdet på stedet. Dette sikkerhedsprogram har til formål at forhindre, at der opstår arbejdsskader. Desuden hjælper det med at holde projektet i overensstemmelse med arbejdsmarkedslovgivningen og OSHA-bestemmelserne.

Geofysisk undersøgelse & Rydning af forsyningsledninger

Somme fase II-miljøvurderinger kræver også en geofysisk undersøgelse for at afgrænse omfanget af underjordiske lagertanke, forsyningsledninger og andre underjordiske anomalier. En geofysisk undersøgelse finder sted før prøvetagningen. Ved den anvendes elektromagnetisk og jordgennemtrængende radarteknologi til at undersøge undergrunden. Geologerne gennemgår de geofysiske undersøgelsesdata før boringen med henblik på at udforme arbejdets omfang af fase 2-miljøvurderingen af lokaliteten. Data og resultater styrer mængden, hyppigheden, placeringen og dybderne af fase 2 ESA-prøverne.

Boring & Prøvetagning

Under tilsyn af en professionel geolog fremfører borerne strategisk mange borehuller på en ejendom. Moderne boreudstyr (som f.eks. borerigge med direkte skub eller borerigge med hulstammer) gør det muligt at udtage diskrete jord- og grundvandsprøver. Og borerne kan også anlægge jord- og gassonder i borehullerne. Disse anordninger giver geologer og kemikere et jorddampprøvetagningsapparat, som opsamler gas fra bestemte dybder i undergrunden. I moderne tid er jordgasprøver det foretrukne medie til fase II ESA-undersøgelser.

Sitekort & Boring Logs

Informative kort over lokaliteter og jordboringsprotokoller er et nødvendigt krav i forbindelse med fase 2 ESA-processen. Disse figurer dokumenterer som minimum placeringen, dybden og formålet med hver enkelt prøve. Desuden viser disse figurer prøvetagningsintervallerne, prøvetagningsmedierne og metodologien for feltarbejdet. Pladskort er i målestok, og jordlogningsprocedurerne er i overensstemmelse med det fælles jordklassifikationssystem (USCS). Og disse dele af vurderingen sker også i marken af en professionel geolog.

Strin 4 – Konsolidér alle resultater og data og udfør en teknisk risikovurdering

Geologer gennemgår grundigt projektdataene efter afslutningen af feltarbejdet. Datakonsolideringen starter med at præsentere laboratorieresultaterne og arbejdets omfang i tabeller og tekstafsnit i rapporten. Selv om vurderingen kræver mere analyse ud over de rå data. Hvis der f.eks. er kemiske påvisninger i prøverne fra undergrunden, skal der foretages en sammenligning med miljøscreeningsniveauerne i fase 2. Desuden bruger geologerne en indviklet dampindtrængningsmodel til at bestemme tilstedeværelsen af en giftig dampmigrationsrisiko. For at gøre dette kræver modellen indtastning af de lokalitetsspecifikke laboratorieanalyseresultater samt geologiske og byggetekniske værdier. I sidste ende hjælper resultatet geologerne med at udarbejde endelige konklusioner og anbefalinger.

Data &Analyse

Efter feltarbejdet underkastes prøverne laboratorieanalyser af kemikere. Alle laboratoriemetoder er i overensstemmelse med EPA’s og ASTM’s metodestandarder. Ved hjælp af disse data kører geologer og ingeniører risikovurderingsmodeller og udfører undersøgelser af indtrængning af giftige dampe. Risikomodeller for menneskers sundhed omfatter desuden forskellige funktioner for ejendomme med boligområder i forhold til erhvervsområder. Afslutningsvis vurderer risikomodellerne, om der er en potentiel sundhedsmæssig bekymring for beboerne på stedet. På samme måde udarbejder toksikologer modeller for indendørs luftkvalitet og risiko for indånding. Med disse metoder og meget mere giver en fase 2-miljøvurdering af en lokalitet pålidelige konklusioner og anbefalinger til rapportbrugerne.

Screeningniveauer

Dertil kommer, at forskerne også sammenligner påviste forurenende stoffer med de statslige screeningsniveauer. Generelt er screeningsniveauer ikke retligt bindende standarder. I stedet er de betydelige retningslinjer til at afgøre, om der er potentielle risici. Screeningsniveauer giver også en vis klarhed om, hvorvidt forureningen kan berettige yderligere evaluering eller ej. Der findes mange miljøscreeningsniveauer, som er offentliggjort af forskellige miljøagenturer. Anvendeligheden af de enkelte publikationer kan variere alt efter jurisdiktion. Desuden er der løbende forskningsprogrammer, der er bestilt af miljøagenturerne, som udvikler sig med tiden. Screeningsniveauerne og deres anvendelse ændres derfor med jævne mellemrum. I nogle tilfælde kan betydelige overskridelser af screeningsniveauer i en fase II-miljøvurdering af en lokalitet berettige, at resultaterne af den miljømæssige due diligence-undersøgelse indberettes til myndighederne.

Strin 5 – Gennemgang af alle data og beregninger for at bekræfte indberetningen af gyldige konklusioner og anbefalinger

Når undersøgelsen er afsluttet, indberettes alle metoder, resultater og konklusioner i en endelig rapport om fase 2-miljøvurdering af en lokalitet. De endelige rapporter bør også indeholde informative datatabeller og figurer, der opsummerer vurderingens omfang. Endelig gives der anbefalinger i overensstemmelse med standardpraksis inden for miljøteknik og geologi samt med ASTM- og EPA-retningslinjerne.

Stræk 6 – Udarbejdelse af en endelig rapport med en professionel geologs stempel og certificering

Den endelige fase II-miljøvurderingsrapport skal indeholde en kort beskrivelse af stedet samt den geologiske baggrund. Desuden viser rapporten hvert enkelt handlingsforløb med hensyn til det overordnede mål, metoder og resultater. Endvidere indeholder rapporten konklusioner og anbefalinger for lokaliteten på grundlag af resultaterne og den samtidige industristandard. Endelig er certificering af en professionel geolog obligatorisk, for at en fase 2-miljøredegørelse er gyldig.

Fase 2-miljøredegørelse af lokalitetens holdbarhed

Fase 2-miljøredegørelser kan blive forældede med tiden. Især hvis en ejendom fortsætter sin brug af en genkendelig miljøtilstand efter undersøgelsesdatoen. For at illustrere dette er det muligt, at en underjordisk lagertank på en tankstation begynder at lække flere år efter en fase II-miljøundersøgelse af undergrunden. I et sådant tilfælde er denne fase 2-undersøgelse ikke længere repræsentativ for benzinstationen. Forskellige agenturer har forskellige politikker for holdbarhed for fase II ESA-rapporter. Derfor er en konsultation med en professionel geolog eller ingeniør altid en anbefaling.

Påpasselig med fase II-miljøundersøgelser af miljømæssige lokaliteter til lave priser

Upræcise og ikke-repræsentative resultater af fase 2-miljøundersøgelser af miljømæssige lokaliteter er typisk en afspejling af en mistænkeligt lav pris. Nylige casestudier har vist, at mistænkeligt lave tilbudsgivere sænker priserne, udelukkende for at vinde opmærksomhed fra forbrugere med et budget. Men uden at forbrugeren ved det, er arbejdets omfang normalt også reduceret til under branchestandarderne for at opretholde en fortjeneste. Dette scenario gør en fase 2-miljøvurdering stort set ineffektiv. F.eks. har lavpriskontrakter mindre boredybder, færre boresteder og ingen geofysiske undersøgelser. Det betyder mindre prøvetagning i de rigtige områder og næsten ingen laboratorieanalyser. Sådanne reduktioner kan gøre en forskel på tusindvis af dollars. Selv om alvorlige forureninger og underjordiske anomalier derfor også kan overses på grund af disse udeladelser.

Kvalitetssikring

Det er lige så vigtigt for et korrekt omfang af arbejdet, at kvaliteten af arbejdet er korrekt. Normalt afspejler en billig fase 2-ESA også en service af lav kvalitet. F.eks. kan detektionsgrænserne for laboratorieudstyr ikke nødvendigvis opfylde de mindste signifikante tal i de regulerende myndigheders standarder. Som følge heraf kan der være tale om en betydelig forurening, men der vil ikke være nogen påvisninger, der afspejler dette i rapporten om fase II-miljøvurdering af lokaliteten. Sådanne resultater fører til fejlagtige konklusioner og anbefalinger og misvisende oplysninger.

Reliance Letter for Phase Two Environmental Reports

Reliance letters for Phase 2 Environmental Site Assessment giver andre parter, som f.eks. finansfolk eller investeringsgrupper, mulighed for lovligt at stole på dokumentet. Især de tekniske resultater og konklusioner. Dette skal ske i løbet af en gyldig fase II-miljøvurderingsrapports levetid. Typisk gælder denne skrivelse for en tidligere fase 1-ESA såvel som for fase 2-ESA’en. En skrivelse om tillid fungerer ikke som en opdatering eller ændring af den tekniske rapport. Prisen for et reliancebrev for en fase 2-miljøundersøgelse af undergrunden er typisk 10 % af prisen for det samlede projekt.

Anmod om en konsultation: (888) 930-6604

Geo Forward er en førende leverandør af fase 2-miljøredegørelser. For yderligere oplysninger kan du ringe på (888) 930-6604 for at tale med en professionel ingeniør eller geolog. Alternativt kan der oprettes en konsultation ved hjælp af Geo Forward Pre-Consultation Questionnaire (spørgeskema før konsultation). Det er hurtigt, nemt, og oplysningerne deles eller sælges IKKE.

Informationskilder:

American Society for Testing & Materials – E1903 Standard Practice for Phase 2 Environmental Site Assessment

Cornell Law School Legal Information Institute – CERCLA

Department of Toxic Substances Control – Vapor Intrusion Guidance

United States Environmental Protection Agency – Vapor Intrusion

Interstate Technology & Regulatory Council – Vapor Intrusion Documents

Forward-tænkende geologer, ingeniører & entreprenører!