Si está luchando por hacer los pagos de la hipoteca y ha dejado de hacer uno o más, es posible que se pregunte cómo es el proceso de ejecución hipotecaria como último recurso. El proceso de ejecución hipotecaria es largo y prolongado, y los pasos exactos varían de un estado a otro.
En algunos estados, la ejecución hipotecaria requiere una vista judicial, y los prestatarios tienen la oportunidad de impugnar la acción e incluso presentar defensas. En otros, el banco puede ejecutar la hipoteca de la propiedad sin ninguna intervención judicial.
Con audiencia o sin ella, una acción de ejecución hipotecaria puede hacerle perder su casa. También puede tener un impacto duradero en su puntuación de crédito.
Etapas de la ejecución hipotecaria
El proceso exacto de ejecución hipotecaria es diferente en cada estado, pero en general, usted puede esperar que se vea algo así:
- Incumplimiento y notificación de incumplimiento
- Presentación de la ejecución hipotecaria y juicio
- Notificación de venta y venta de la propiedad
- Desahucio
No todos los prestatarios pasarán por cada uno de estos pasos. La presentación de la ejecución hipotecaria y el juicio sólo son necesarios para los estados en los que se requiere una audiencia judicial.
Incumplimiento y notificación de incumplimiento
Lo primero que ocurre en el proceso de ejecución hipotecaria es que usted entra en incumplimiento. «Incumplimiento» significa esencialmente que usted está atrasado en sus pagos de la hipoteca – lo que la mayoría de los prestamistas se refieren a ser delincuente.
La ley dicta que un prestamista debe llegar a un prestatario una vez que él o ella es 36 días de retraso en los pagos de la hipoteca. A los 45 días, el prestamista debe proporcionar una notificación por escrito del incumplimiento, incluyendo detalles sobre cualquier mitigación de la pérdida o las opciones de pago que el prestatario puede ser capaz de utilizar.
Un prestatario tiene que ser por lo menos 120 días de retraso en su hipoteca para que el prestamista para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria legalmente.
Si recibe una notificación de impago, es importante que se ponga en contacto con su prestamista o administrador para analizar las posibles opciones lo antes posible. Usted puede ser capaz de modificar su préstamo, entrar en un plan de pago, pedir una venta corta, o entregar su propiedad en lugar de la ejecución hipotecaria.
Presentación de la ejecución hipotecaria y el juicio
Si usted está en un estado de ejecución judicial, el siguiente paso es la presentación de la ejecución hipotecaria. El prestamista presentará una demanda de ejecución hipotecaria contra el prestatario, también llamada «queja». En algunos estados, los prestamistas tienen que demostrar que ofrecieron al prestatario opciones de mitigación de pérdidas antes de presentar la demanda.
La demanda de ejecución hipotecaria se presentará ante el tribunal, y los prestatarios tienen derecho a impugnar su ejecución y plantear sus defensas. Si el tribunal falla a favor del prestamista, la propiedad puede ser programada para la venta.
Aviso de ejecución hipotecaria, venta
En los estados de ejecución hipotecaria no judicial, no hay juicio. Los prestamistas simplemente emiten un «aviso de intención de ejecución hipotecaria», alertando al prestatario de que el proceso de ejecución hipotecaria ha comenzado. También tendrán que anunciar la venta -normalmente en un periódico- durante al menos unas semanas antes de la fecha de venta programada.
La venta real de la propiedad se realiza a través de una subasta, y normalmente por el departamento del sheriff local. En muchos casos, los bancos y los prestamistas se ven obligados a comprar las propiedades de nuevo debido a la falta de interés de los compradores.
Entonces se denominan «propiedades bancarias» o «propiedades inmobiliarias» (REO), y el prestamista se esfuerza por venderlas directamente a un comprador. Muchos bancos e instituciones financieras más grandes enumeran sus propiedades REO en algún lugar de su sitio web.
Desgraciadamente, ser desalojado de su casa no es el único inconveniente de una ejecución hipotecaria. Los prestatarios que han sido ejecutados también verán caer su puntuación de crédito, y la ejecución hipotecaria permanecerá en su informe de crédito durante un máximo de siete años.
Desalojo
Una vez que se ha vendido una propiedad ejecutada, el antiguo propietario debe desalojar el lugar. Si no lo hace, el nuevo comprador puede desalojarlo legalmente de la vivienda. El proceso exacto para hacer que alguien sea desalojado varía según el estado.
Consecuencias principales
- El proceso de ejecución hipotecaria varía según el estado. En algunos estados, puede implicar un procedimiento judicial.
- Los prestamistas están obligados a enviar a los prestatarios una notificación de su intención de ejecutar la hipoteca, y las posibles soluciones de mitigación de pérdidas que pueden ayudarles a evitar la ejecución hipotecaria. Tendrán que ponerse en contacto cuando para el momento en que usted esté atrasado en el pago 36 días.
- Por las normas de la Oficina Federal de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), usted debe estar por lo menos 120 días de retraso en su hipoteca antes de la ejecución hipotecaria.
- Una vez que su casa es ejecutada, usted será desalojado de la propiedad. El proceso de desahucio también varía según el estado.