Pokud máte problémy se splácením hypotéky a zmeškali jste jednu nebo více splátek, možná vás zajímá, jaké to je jít v krajním případě do exekuce. Proces zabavení hypotéky je dlouhý a zdlouhavý a přesné kroky se v jednotlivých státech liší.
V některých státech vyžaduje exekuce soudní jednání a dlužníci mají možnost žalobu napadnout a dokonce vznést námitky. V jiných může banka zabavit nemovitost bez jakéhokoli soudního zásahu.
Slyšení či neslyšení, žaloba na zabavení nemovitosti může způsobit, že přijdete o svůj domov. Může mít také dlouhodobý dopad na vaše úvěrové skóre.
Fáze exekuce
Přesný průběh exekuce se v každém státě liší, ale obecně můžete očekávat, že bude vypadat přibližně takto:
- Podání návrhu na exekuci a oznámení o prodlení
- Podání návrhu na exekuci a soudní řízení
- Oznámení o prodeji a prodej nemovitosti
- Exekuce
Ne všichni dlužníci projdou všemi těmito kroky. Podání návrhu na exekuci a soudní řízení jsou nutné pouze ve státech, kde je vyžadováno soudní projednání.
Default a oznámení o prodlení
První věc, která se stane v procesu exekuce, je, že vstoupíte do prodlení. „Default“ v podstatě znamená, že se opozdíte se splátkami hypotéky – což většina věřitelů označuje jako prodlení.
Zákon nařizuje, že věřitel musí dlužníka oslovit, jakmile se opozdí se splátkami hypotéky o 36 dní. Do 45 dnů musí věřitel poskytnout písemné oznámení o prodlení, včetně podrobností o všech možnostech zmírnění ztráty nebo splácení, které může dlužník využít.
Dlužník musí být v prodlení se splácením hypotéky alespoň 120 dnů, aby věřitel mohl legálně zahájit proces exekuce.
Pokud obdržíte oznámení o nesplácení, je důležité co nejdříve kontaktovat svého věřitele nebo obsluhovatele a probrat s ním možné možnosti. Můžete mít možnost upravit svůj úvěr, dostat se do splátkového plánu, požádat o zkrácený prodej nebo se vzdát své nemovitosti namísto exekuce.
Jestliže se nacházíte ve státě se soudní exekucí, dalším krokem je podání návrhu na exekuci. Věřitel podá na dlužníka exekuční žalobu, které se také říká „žaloba“. V některých státech musí věřitelé před podáním žaloby prokázat, že dlužníkovi nabídli možnosti zmírnění ztráty.
Žaloba na exekuci se dostane k soudu a dlužníci mají právo napadnout exekuci a vznést svou obranu. Pokud soud rozhodne ve prospěch věřitele, může být nemovitost naplánována k prodeji.
Oznámení o exekuci, prodeji
V nesoudních státech se exekuce neprovádí. Věřitelé pouze vydávají „oznámení o záměru exekuce“, kterým dlužníka upozorňují, že byl zahájen proces exekuce. Musí také inzerovat prodej – obvykle v novinách, a to nejméně několik týdnů před plánovaným datem prodeje.
Samotný prodej nemovitosti se provádí prostřednictvím dražby, a to obvykle místním oddělením šerifa. V mnoha případech jsou banky a věřitelé nuceni nemovitosti odkoupit pro nedostatek zájmu kupujících.
Těmto nemovitostem se pak říká „nemovitosti ve vlastnictví banky“ nebo „nemovitosti ve vlastnictví věřitele“ (REO) a věřitel se pak snaží tyto nemovitosti prodat přímo kupujícímu. Mnoho bank a větších finančních institucí uvádí své REO nemovitosti někde na svých webových stránkách.
Naneštěstí vystěhování z domu není jedinou nevýhodou exekuce. Dlužníkům, na které byla uvalena exekuce, se také sníží jejich úvěrové skóre a exekuce zůstane v jejich úvěrové zprávě až sedm let.
Vystěhování
Po prodeji zabavené nemovitosti musí bývalý majitel domu prostory vyklidit. Pokud tak neučiní, může ho nový kupující ze zákona nechat z domu vystěhovat. Přesný postup, jak někoho nechat vystěhovat, se v jednotlivých státech liší.
Klíčové závěry
- Postup při exekuci se v jednotlivých státech liší. V některých státech může zahrnovat soudní řízení.
- Věřitelé jsou povinni zaslat dlužníkům oznámení o svém záměru zabavit majetek a o možných řešeních zmírnění ztrát, která jim mohou pomoci vyhnout se zabavení majetku. Budou vás muset kontaktovat, až budete 36 dní po splatnosti.
- Podle pravidel federálního Úřadu pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) musíte být před exekucí v prodlení se splácením hypotéky alespoň 120 dní.
- Jakmile bude váš dům zabaven, budete z nemovitosti vystěhováni. Proces vystěhování se také liší podle státu.