Un curso intensivo en el gravamen de impuestos y la inversión en escrituras (y mi relación de amor / odio con ambos)

Si usted tiene experiencia en el comercio de bienes raíces, usted probablemente ha oído la referencia ocasional al gravamen de impuestos y la inversión en escrituras de impuestos.

Es un nicho que tiene el potencial de ser increíblemente rentable y ha proporcionado una gran cantidad de grandes descansos para los inversores de todo el país. Es un enfoque sólido, probado en el tiempo que ha hecho un montón de dinero para un montón de gente, pero todavía tengo mis problemas con él (y vamos a llegar a eso en un minuto :).

He encontrado que la mayoría de los inversores no tienen una comprensión muy profunda de cómo funciona esta estrategia de inversión (incluso me tomó un par de años para averiguarlo), así que quería darle una visión básica de lo que está pasando en este reino, cómo funciona la mecánica, y lo más importante – Quiero que vea los méritos detrás de este enfoque y por qué es una gran oportunidad para sacar provecho de una tonelada de capital inmobiliario libre. Con un poco de suerte, creo que usted comenzará a ver lo que todo el entusiasmo es about.

Los fundamentos: La morosidad de los impuestos & La ejecución hipotecaria

Como cualquier propietario le puede decir – cada pieza de bienes raíces en los Estados Unidos está sujeta a los impuestos de propiedad. Si usted es dueño de un inmueble, se espera que pague estos impuestos sobre la propiedad cada año. Si usted no paga estos impuestos, su propiedad se convertirá en «delincuente fiscal», lo que significa que ha iniciado un camino que eventualmente conducirá a la ejecución de impuestos (es decir, su propiedad será incautada y embargada por el condado o el municipio) SI usted no paga estos impuestos al día dentro del marco de tiempo requerido.

¿Cuánto tiempo puede una propiedad ir «delincuente fiscal» antes de que sea embargada por el condado? Todo depende del estado.

En todos los estados de EE.UU. hay una fecha determinada durante el año en la que, si los impuestos han estado en mora durante un periodo de tiempo determinado, serán embargados por el condado. En algunos estados, el condado esperará 2 años, otros 5 años, pero ninguno esperará eternamente. Independientemente de si una propiedad es poseída «libre y clara» de cualquier hipoteca… si un propietario decide dejar de pagar sus impuestos sobre la propiedad, inevitablemente planeará perder su propiedad a la ejecución de impuestos.

Ventas de impuestos: Cómo funciona cada estado

Cada estado tiene un conjunto único de reglas y regulaciones cuando se trata del plazo requerido para pagar los impuestos al día, cómo se maneja el proceso de ejecución hipotecaria y cómo cada condado tratará de recuperar sus ingresos fiscales perdidos. Dependiendo del estado en el que esté trabajando, hay algunas reglas básicas que debe entender sobre cómo funciona el proceso.

Descargo de responsabilidad: El mapa que se muestra arriba es una representación de la información que pude encontrar e interpretar a través de muchas horas de investigación. Aunque creo que la información es bastante fiable (he incluido enlaces dentro de cada estado, para que puedas ver mis fuentes), no puedo garantizar su completa exactitud. Muchos estados cambian sus leyes y estatutos de año en año, así que antes de sumergirse en la búsqueda de escrituras de impuestos o embargos fiscales en cualquier estado en particular, asegúrese de verificar la información anterior antes de llegar demasiado lejos en el proceso.

Casi todos los estados tienen algún tipo de variación en la forma en que manejan los diversos aspectos de su proceso. No hay dos estados que sean exactamente iguales en todos los aspectos, independientemente del tipo de venta de impuestos que tengan, así que sea cual sea el estado en el que decida trabajar, asegúrese de tomarse su tiempo y hacer sus deberes.

En general, la principal preocupación de un condado es generar suficientes ingresos de cada propiedad para compensar sus ingresos fiscales perdidos (sea cual sea esa cifra). Sorprendentemente, el «valor de mercado» real de cada propiedad es casi irrelevante. Incluso si una propiedad podría venderse por 500.000 dólares, la intención del condado es generar suficientes fondos para restaurar la cantidad de impuestos impagados que se le debían al propietario moroso, así que, por ejemplo, si una propiedad que vale 500.000 dólares sólo tenía 10.000 dólares de impuestos morosos en el momento de la ejecución hipotecaria, esta cifra de 10.000 dólares suele ser la única preocupación real del condado (y a veces incluso empezarán la puja inicial por este precio).

El supuesto «valor de mercado» de 500.000 dólares tiene poca relevancia para el condado – y aquí es donde surge la verdadera oportunidad en una venta de impuestos.

Se pueden comprar muchas propiedades por precios ridículamente bajos en una venta de impuestos. ¿Por qué? Porque no se trata de un propietario normal que se preocupa por obtener el valor total del mercado, sino del gobierno local. Contrariamente a la creencia popular, el objetivo del gobierno no es enriquecerse con cada propiedad que vende. Sólo quieren sacar estas propiedades de sus libros y a cambio, quieren el dinero que se les debía en primer lugar (con la esperanza de que estas propiedades terminen en manos de alguien que mantenga los impuestos de propiedad pagados al día).

Cómo funcionan los gravámenes fiscales

En los Estados con gravámenes fiscales, cuando una propiedad se convierte en morosa por falta de pago de los impuestos sobre la propiedad, el condado venderá un «certificado de gravamen fiscal» a un inversor como una forma de recuperar estos impuestos sobre la propiedad no pagados.

Cuando alguien compra uno de estos certificados de gravamen fiscal, no está comprando un interés de propiedad en el inmueble. En su lugar, está comprando un gravamen sobre la propiedad. Como propietario de un certificado de gravamen fiscal (también conocido como gravamen fiscal), el propietario moroso sigue siendo dueño de la propiedad. Sin embargo, el titular del gravamen tiene derecho a la devolución del importe del certificado de gravamen fiscal más los intereses. Si el propietario no paga este gravamen dentro del «período de redención» especificado por su estado, el acreedor del gravamen tiene el derecho (pero no la obligación) de ejecutar la hipoteca de la propiedad y tomar la propiedad. En la mayoría de los casos, si el titular del derecho de retención no procede a la ejecución hipotecaria en el plazo especificado por su estado, el derecho de retención se perderá y el titular perderá su inversión.

Cada estado tiene un conjunto de normas diferentes en relación con el período de amortización, la cantidad de intereses que se pueden cobrar, los procedimientos de ejecución hipotecaria y varios otros aspectos del proceso. En general, una vez que entienda cómo funciona en un estado, podrá aprender cómo funcionan otros estados con relativa rapidez (porque hay variaciones sencillas del mismo proceso básico).

Cómo funcionan las escrituras de impuestos

En los estados con escrituras de impuestos, el proceso es bastante más sencillo que el de los embargos preventivos porque cuando usted compra una escritura de impuestos, está comprando la propiedad real. El proceso es más sencillo porque, en la mayoría de los estados de Tax Deed, no hay período de redención. Al igual que los embargos fiscales, el interés principal del condado es recuperar los impuestos sobre la propiedad no pagados en cada propiedad. Una vez que una escritura de impuestos se ha vendido a un inversor, el propietario anterior no puede volver y reclamar su propiedad. Cuando usted compra una escritura de impuestos – usted es dueño de la propiedad libre y claro.

Al igual que los estados de gravamen de impuestos, cada estado de escritura de impuestos tiene un conjunto diferente de reglas sobre el tiempo que una propiedad debe ser delincuente antes de que se produzca la ejecución hipotecaria, pero dado que no hay período de redención, la mayoría de las complejidades se eliminan, lo que hace que sea un sistema mucho más simple para los inversores a trabajar.

Cómo funcionan las escrituras rescatables

Si puede imaginar los embargos fiscales en un extremo del espectro y las escrituras fiscales en el otro, las escrituras rescatables se sitúan en algún lugar entre las dos porque comparten algunas similitudes con ambos conjuntos de normas (y muchas de estas similitudes dependen del estado en el que se vendan).

Cuando compra una escritura rescatable, está comprando literalmente una escritura de la propiedad (igual que una escritura fiscal). Sin embargo, una escritura redimible también está sujeta a un período de redención (al igual que un gravamen fiscal), lo que añade un poco de complejidad al proceso. Durante un periodo de tiempo determinado tras la venta de una escritura rescatable, el propietario anterior tiene derecho a «rescatar la escritura» y volver a comprar la propiedad al inversor. Para volver a comprar la propiedad, el propietario anterior tiene que pagar la cantidad total que se pagó por la propiedad en la venta de impuestos, junto con algunas costosas tasas y sanciones (independientemente del tiempo que se haya acumulado durante el período de redención).

Si el propietario anterior no redime su escritura dentro del periodo de redención especificado, perderá todos sus derechos de redención y el inversor puede estar tranquilo sabiendo que es el propietario oficial del registro.

Cómo funcionan los estados mixtos

Hay algunos estados con algunos condados que venden Tax Liens y otros que venden Tax Deeds. Hay varias razones para este tipo de configuración (que no voy a entrar aquí) – pero la clave es simplemente hacer su tarea cuando usted está trabajando en estos estados (detallado anteriormente) y asegúrese de que usted entiende lo que está tratando en cada venta de impuestos, para que pueda evitar cualquier confusión acerca de lo que usted está haciendo una oferta en una subasta.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Si usted está tratando de decidir si invertir en gravámenes fiscales o escrituras de impuestos – Creo que realmente se reduce a lo que sus objetivos son como un inversor.

Si usted está buscando una inversión con un rendimiento muy fuerte (mucho más alto que cualquier cosa que jamás obtendría de una inversión convencional), gravámenes fiscales son una gran manera de hacerlo. Por ejemplo, Nueva Jersey ofrece un tipo máximo del 18%, Arizona ofrece un tipo máximo del 16% e Iowa ofrece un 2% mensual garantizado (es decir, un 24% de rentabilidad anual). No está mal… suponiendo que el dueño de la propiedad realmente decida pagarle antes de que usted se convierta en el dueño de la propiedad.

Si quiere eliminar cualquier ambigüedad sobre si va a ser dueño de una propiedad o no (es decir, si realmente quiere ser dueño de la propiedad y/o voltearla para obtener un beneficio), las escrituras de impuestos pueden ser una gran manera de hacerlo. Personalmente, mi objetivo es comprar y vender bienes inmuebles (en lugar de simplemente obtener un rendimiento del dinero que he invertido, sin saber qué ocurrirá al final). Teniendo en cuenta esto, no me encontrarás comprando embargos fiscales a corto plazo… pero de nuevo, ese soy yo. No todo el mundo tiene el mismo objetivo que yo.

Mi Problema con los Gravámenes Fiscales & Escrituras Fiscales

Ahora que le he dado (espero) una explicación clara e imparcial sobre cómo funcionan los gravámenes fiscales y las escrituras fiscales – junto con algunas razones legítimas por las que podría considerar invertir en ellos usted mismo… también me gustaría explicar por qué personalmente, mi historia con ellos no ha sido tan grande. Además, tenga en cuenta que no me considero un experto en ventas de impuestos, así que tome estos próximos párrafos con un grano o dos de sal.

He estado en algunas subastas en mi tiempo y me he tomado el tiempo para aprender cómo funciona todo este proceso, pero no es porque me gusta comprar embargos preventivos y escrituras de impuestos a mí mismo. Me parece relevante sólo porque el proceso de ejecución de impuestos funciona de la mano con mi estrategia de inversión principal. Mi objetivo es comprar propiedades con problemas de impuestos ANTES de que sean embargadas por el condado (es decir, antes de que yo sea uno de los cientos de postores que compiten, luchando por encontrar una oferta que valga la pena en una subasta).

RELACIÓN: Todo lo que necesita saber sobre la obtención de la lista de impuestos morosos de su condado

Por qué no soy un gran fan

Razón 1: Las ejecuciones de impuestos crean una grave mancha en el título

Cuando una propiedad es ejecutada debido a los impuestos morosos – se crea una mancha significativa en el título de la propiedad – uno que la mayoría de las compañías de seguros de título nunca asegurará. Como resultado, puede ser extremadamente difícil vender una propiedad que usted compró fuera de la ejecución de impuestos, porque si su comprador no puede obtener un seguro de título, no pueden obtener una hipoteca, lo que significa que no pueden comprar su propiedad!

Es posible resolver este problema en un par de maneras diferentes:

1. Puede emprender una acción de reserva de dominio, que es un procedimiento legal que puede resolver el problema del título a través de los tribunales. Normalmente el coste será de unos 2.500 dólares o más (todo incluido).

2. Puede utilizar un servicio de compensación de títulos de propiedad. Suponiendo que el condado haya seguido los procedimientos correctos (y la gran mayoría de ellos lo hacen), esta opción suele tardar menos de dos meses en completarse y costará entre 1.950 y 2.150 dólares.

Tenga en cuenta que con cualquiera de estas soluciones, usted no podrá administrar el «arreglo» hasta DESPUÉS de haber comprado la propiedad (lo que requiere un salto de fe), y todavía tendrá que lidiar con cualquier gravamen del gobierno por su cuenta – honorarios de corte de césped, juicios de demolición o gravámenes ambientales de la EPA (sólo para nombrar algunos). Independientemente de la opción que siga, es una buena idea obtener un informe de título de su propiedad para ver la imagen completa de lo que está pasando.

Razón 2: En la mayoría de las ventas de impuestos – el pago se requiere casi inmediatamente después de la compra

… y si usted no paga la cantidad total en el momento de la compra, su compra será cancelada (y puede resultar en que usted pierda su depósito y / o ser descalificado de futuras ventas).

Entiendo por qué un condado requiere todo el efectivo por adelantado – realmente lo hago… pero cuando estaba empezando, no tenía una pila gigante de dinero en efectivo para empezar. Si usted está apuntando a una propiedad que se oferta por encima del precio que usted es capaz de pagar (que en mi caso, fue siempre un precio MUY bajo), usted está fuera de suerte. Teniendo en cuenta que las subastas tienen una manera de enviar los precios de la propiedad muy fuera del rango de «buen negocio», las pocas veces que he intentado este método ha demostrado ser inútil para mí.

Razón 3: He tenido un tiempo muy difícil encontrar grandes ofertas en las propiedades que realmente quería comprar

Por la misma razón que siempre he tenido problemas para encontrar grandes ofertas en la MLS, siempre he tenido problemas para encontrar grandes ofertas en las propiedades en una subasta también.

Cuando se piensa en ello – toda la premisa de una subasta es crear un entorno en el que los postores tienen que competir entre sí para comprar cosas. Las subastas están diseñadas para trabajar en beneficio del vendedor (es decir, el condado) y en la mayoría de los casos, lo hace.

No me malinterpreten – esto no significa necesariamente que los acuerdos no se pueden encontrar en una venta de impuestos (porque sé de varios inversores que los encuentran de forma rutinaria), pero el hecho es – la capacidad de un inversor para tener éxito en este tipo de entorno de compra es muy dependiente de quién más está en la sala y lo que están dispuestos a pagar por las mismas propiedades.

En las subastas a las que he asistido, el proceso me ha parecido bastante molesto e incluso un poco decepcionante. Las propiedades a las que había echado el ojo, tenían otros más de 100 contendientes que estaban dispuestos a ofertar el precio MUY por encima del punto de rentabilidad para mí (o cualquier otra persona, para el caso). No me gusta este tipo de competencia (y no estoy seguro de cómo alguien más podría hacerlo), especialmente cuando sé que hay otras maneras de encontrar ofertas.

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Por estas razones, no puedo decir que los embargos fiscales y las escrituras de impuestos sean mi método preferido para comprar bienes raíces. Sin embargo, sé de varios otros inversionistas que siguen esta estrategia y encuentran grandes ofertas en una base regular.

Cada inversionista tiene que elegir qué estrategias van a seguir y qué estrategias van a ignorar, y esta es una que he elegido ignorar (en su mayor parte). Tenga en cuenta que esto no significa que usted no pueda encontrar un gran éxito aquí. Ciertamente no soy el mejor inversor vivo – y honestamente no quiero desanimarte de seguir esta estrategia si crees que vale la pena explorarla (créeme – tuve un montón de gente que me dijo que la inversión en tierras era una pérdida de tiempo y TODOS resultaron estar equivocados).

Gracias especiales

Cuando estaba haciendo la investigación para el mapa que se muestra arriba, Joanne Musa (aka – la Dama del Gravamen de Impuestos) fue un recurso que fue extremadamente útil para mí, así que quería dar crédito a quien lo merece. Ella reunió una visión general útil que cubría varios estados con información muy limitada sobre cómo se manejan sus procesos. Si usted necesita más información sobre el tema, su material es definitivamente vale la pena revisar.