Procesul de executare silită

Ce este executarea silită?

Executarea silită este un proces care permite unui creditor să recupereze suma datorată pentru un împrumut neperformant prin vânzarea sau preluarea proprietății (repossession) a imobilului care garantează împrumutul. Procesul de executare silită începe atunci când un debitor/proprietar nu-și îndeplinește obligațiile de plată a împrumutului (de obicei, plățile ipotecare), iar creditorul depune o notificare publică de neîndeplinire a obligațiilor de plată, numită notificare de neîndeplinire a obligațiilor de plată sau Lis Pendens. Procesul de executare silită se poate încheia în patru moduri:

• Primarul/proprietarul reîntregește împrumutul prin achitarea sumei neachitate în timpul unei perioade de grație stabilite de legislația statului. Această perioadă de grație este, de asemenea, cunoscută sub denumirea de preexecutare silită.
• Primarul/proprietarul împrumutat vinde proprietatea unei terțe părți în timpul perioadei de preexecutare silită. Vânzarea îi permite debitorului/proprietarului să achite împrumutul și să evite ca o executare silită să figureze în istoricul său de credit.
• O terță parte cumpără proprietatea la o licitație publică la sfârșitul perioadei de preexecutare.
• Creditorul preia proprietatea, de obicei cu intenția de a o revinde pe piața liberă. Creditorul poate prelua proprietatea fie printr-un acord cu debitorul/proprietarul în timpul procedurii de preexecutare, fie prin intermediul unei executări silite prin vânzare în lipsă, fie prin răscumpărarea proprietății la licitația publică. Proprietățile preluate de către creditor sunt cunoscute și sub denumirea de proprietăți deținute de bancă sau REO (Real Estate Owned by the lender).

Cum funcționează executarea silită?

Pentru a executa silit în conformitate cu procedura judiciară, un creditor trebuie să dovedească faptul că debitorul ipotecar (debitorul/proprietarul de locuință) este în incapacitate de plată. Odată ce creditorul și-a epuizat încercările de a rezolva problema de neplată cu proprietarul locuinței, următorul pas este să contacteze un avocat pentru a iniția o acțiune în instanță. Avocatul îl contactează pe debitorul ipotecar pentru a încerca să rezolve situația de neplată. În cazul în care debitorul ipotecar nu este în măsură să achite datoria, avocatul depune o litispendență (proces în curs de soluționare) la tribunal. Litispendența anunță publicul că a fost depusă o acțiune în curs împotriva debitorului ipotecar. Scopul acțiunii este de a furniza dovezi de neplată și de a obține aprobarea instanței pentru a iniția executarea silită.

Executările silite nejudiciare se bazează pe acte de încredere care conțin clauza de putere de vânzare. Această clauză permite administratorului judiciar să inițieze o vânzare de executare ipotecară fără a fi nevoie să se adreseze instanței. De obicei, administratorul fiduciar este obligat să emită o notificare de neîndeplinire a obligațiilor de plată și să notifice în mod corespunzător fideiusorul (debitorul/proprietarul casei) cu privire la starea de neîndeplinire a obligațiilor de plată. În cazul în care fideiusorul nu răspunde, administratorul judiciar inițiază apoi etapele de desfășurare a vânzării prin executare ipotecară a locuinței.

Acest proces de executare ipotecară permite trei oportunități de a găsi chilipiruri la casele executate silit.

Timpul executării silite

Etapa 1: Pre-executarea silită

Proprietarii care au întârziat cu plățile ipotecare vor primi o notificare de neplată de la creditorul lor. Notificările de neîndeplinire a obligațiilor de plată sunt depuse la autoritatea locală de înregistrare. Se poate depune, de asemenea, un dosar de Lis Pendens pentru a notifica orice alți titulari de privilegii. Notificarea de neîndeplinire a obligațiilor de plată oferă instrucțiuni proprietarului de locuință cu privire la suma pe care trebuie să o plătească și la perioada de timp pe care o are la dispoziție. Dacă proprietarul plătește în conformitate cu aceste instrucțiuni, procesul de executare silită se încheie.

Aflați cum să cumpărați preexecutări silite

Etapa 2: Licitația

Dacă împrumutul nu este restabilit până la sfârșitul perioadei de preexecutare silită, proprietatea va fi vândută la o licitație publică. Adesea, cumpărătorii sunt obligați să plătească în numerar la licitație și este posibil să nu aibă prea mult timp pentru a cerceta titlul și starea proprietății în prealabil; cu toate acestea, o licitație publică oferă adesea creditorului o modalitate de a lichida rapid proprietatea. Creditorul stabilește, de obicei, o ofertă minimă la licitația de executare silită egală cu suma datorată pentru proprietate, plus taxele și diversele costuri pentru creditor.

Aflați cum să cumpărați licitații de executare silită

Etapa 3: Proprietate bancară (REO)

Executările silite bancare pot deveni executări silite guvernamentale dacă împrumutul este garantat de o agenție guvernamentală, cum ar fi Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) sau Departamentul pentru Afaceri Veterani (VA). În acest caz, agenția guvernamentală ar fi responsabilă de vânzarea proprietății.

Aflați cum să cumpărați locuințe deținute de bănci

Ieșiri din procesul de executare silită

Proprietățile pot ieși din procesul de executare silită în mai multe moduri. Imobilele preexecutate pot ieși din proces înainte de licitația de executare silită într-unul din mai multe moduri:

a) Proprietarul se pune la zi cu plățile ipotecare neefectuate
b) Proprietarul obține o modificare a împrumutului pentru a-și reduce plățile ipotecare
c) Proprietarul vinde proprietatea pentru un preț mai mic decât cel datorat la împrumut (vânzare în lipsă)
d) Act în loc de executare silită

Proprietățile programate pentru o licitație publică de executare silită ies din procesul de executare silită prin vânzarea către un cumpărător terț la licitație.

Post-executarea silită

Proprietate de investitor

Investitorii caută să obțină profituri în mai multe moduri: cumpărând ieftin și schimbând, făcând îmbunătățiri sau închiriind pentru o apreciere pe termen mai lung. Investitorii pot cumpăra locuințe direct de la proprietarii de locuințe, la licitație sau de la creditori.

Consumer Owned

Proprietățile aflate în procesul de executare silită trebuie să fie în cele din urmă cumpărate sau închiriate de consumatorii obișnuiți care intenționează să locuiască în ele. Acest lucru poate părea evident, dar consumatorul este o piesă extrem de importantă în puzzle-ul executării silite. Consumatorii pot plăti semnificativ mai mult sau aproape nimic pentru o proprietate în funcție de o multitudine de preferințe ale consumatorilor. Consumatorii pot prefera să locuiască în apropierea școlilor bune sau a universităților, departe de zonele cu un nivel ridicat de criminalitate, departe de depozitele de deșeuri periculoase, etc.

Procesul de executare silită judiciară vs. proces de executare silită nejudiciară

În anumite situații, procesul de executare silită nu mai necesită implicarea sistemului judiciar. Aceste state sunt denumite „non-judiciare”. Consultați o comparație a legilor de executare silită în funcție de stat la Foreclosure Laws.

.