Ideea de a investi în duplexuri a fost îmbrățișată de investitori din întreaga industrie. Puține strategii de ieșire, de altfel, au dovedit că sunt mai capabile să construiască averea mai bine și mai eficient decât o strategie solidă de investiții în duplexuri. Poate chiar mai important, investiția în duplexuri servește, de asemenea, ca un excelent punct de intrare în domeniul investițiilor imobiliare. Este posibil să nu existe o modalitate mai ușoară pentru noii investitori de a construi un portofoliu de proprietăți de închiriat decât să locuiască într-o unitate a unui duplex și să o închirieze pe cealaltă, ceea ce ridică întrebarea: Este deținerea unui duplex o investiție bună? Și mai bine, Care sunt avantajele și dezavantajele deținerii unui duplex? Răspunsurile la aceste întrebări vă vor ajuta să vă decideți următoarea mișcare.
Profesoanele cumpărării unui duplex
Investiția în duplexuri este, probabil, cea mai mare strategie de ieșire pe care noii investitori trebuie să o ia în considerare. Capacitatea de a locui într-o unitate în timp ce o închiriază pe cealaltă acordă investitorilor mai multe beneficii care nu pot fi găsite nicăieri altundeva. Dintre beneficiile acordate celor care investesc în duplexuri, următoarele sunt poate cele mai mari și cele mai râvnite în rândul antreprenorilor imobiliari:
-
Fluxul de numerar: Primul (și cel mai evident) avantaj al investiției în duplexuri are de-a face cu potențialul de a genera flux de numerar. Nu spre deosebire de casele unifamiliale tradiționale sau de apartamente, duplexurile sunt capabile să ceară o cantitate generoasă de flux de numerar pe piața actuală.
-
Mai ușor de finanțat: Datorită, în mare parte, naturii lor mai ferite de riscuri, creditorii sunt mai dispuși să își asume o șansă pentru debitorii care caută finanțare pentru duplexuri. O singură locuință vacantă este mult mai puțin amenințătoare pentru un proprietar de duplex decât pentru cineva care investește într-o singură unitate. În cazul în care o proprietate cu o singură unitate rămâne vacantă, se pierde 100% din potențialul de profit. Cu toate acestea, duplexurile cu o singură locuință vacantă au în continuare posibilitatea de a genera fluxuri de numerar (deseori suficiente pentru a acoperi întreaga ipotecă). Ca urmare, creditorii se simt mult mai confortabil în a distribui fondurile către debitori și sunt mai înclinați să ușureze cerințele de creditare.
-
Constituirea mai rapidă a portofoliului: Construirea unui portofoliu devine mult mai eficientă atunci când fiecare achiziție constă din mai multe unități, spre deosebire de una singură. Fiind mai multe unități pe parcursul unei singure tranzacții, investitorii pot reduce semnificativ timpul pe care îl petrec pentru a găsi și achiziționa active. Numai timpul economisit la masa de încheiere face posibilă construirea mai rapidă a unui portofoliu. Fără a fi nevoie să execute o închidere individuală pentru fiecare proprietate.
-
Mitigare a riscurilor: Investițiile Duplex și-au dezvoltat o reputație de atenuare a riscurilor. Din același motiv pentru care creditorii se simt mai confortabil să acorde împrumuturi unei persoane care investește într-un duplex, investitorii înșiși ar trebui să se simtă confortabil că strategiile lor de ieșire coincid de obicei cu un risc mai mic decât în cazul proprietăților locative tradiționale cu o singură unitate. Din nou, activele cu mai multe unități sunt mai puțin susceptibile de a afecta investitorii cu o singură locuință vacantă.
-
Tax Shelter: Nu numai pentru duplexuri, o serie de beneficii fiscale sunt extinse la oricare și la toți proprietarii de proprietăți locative care se califică. Cei care dețin proprietăți de închiriat care generează fluxuri de numerar primesc posibilitatea de a anula mai multe cheltuieli și de a compensa impozitul pe venit în fiecare an. Suma pe care proprietarul o poate anula va varia de la o casă la alta (și de la un cost la altul), dar cert este că: proprietarii de proprietăți de închiriat pot economisi o mulțime de bani la momentul impozitării dacă sunt familiarizați cu ceea ce pot și ce nu pot anula.
-
Cele mai puține cheltuieli generale: Investitorii ar trebui să se aștepte să cheltuiască mai puțin pentru întreținere, deoarece duplexurile împart o serie de facilități, cum ar fi acoperișuri, unități HVAC (încălzire, ventilație și aer) și curți. Ca urmare, există o șansă bună ca investiția în duplexuri să rezulte într-un flux de numerar mai mare decât omologii lor tradiționali, cu o singură unitate.
-
Ajutor ipotecar: În cazul în care un investitor intenționează să locuiască într-o unitate și să o închirieze pe cealaltă, este foarte posibil să plătească întreaga ipotecă (sau cel puțin o mare parte din ea) cu chiria generată de unitatea închiriată.
Contra achiziționării unui duplex
Nu spre deosebire de orice oportunitate de investiție, investiția în duplexuri coincide cu un grad inerent de risc. Ca urmare, este sigur să presupunem că există mai multe dezavantaje ale investiției în duplexuri, dintre care nu cele mai mici includ:
-
Mai scumpe: Nu este surprinzător faptul că un duplex este mai scump decât o unitate unifamilială comparabilă. Proprietățile cu mai multe unități, de altfel, vor fi aproape întotdeauna mai scumpe decât omologii lor cu o singură familie.
-
Mai puțin risc nu înseamnă niciun risc: Deși se știe că duplexurile coincid cu un risc mai mic decât proprietățile locative cu o singură familie, acestea sunt totuși o investiție, ceea ce înseamnă că vin complete cu un grad inerent de risc. Nu presupuneți că duplexurile sunt fără riscuri; a face acest lucru este un exercițiu de ignoranță. În schimb, luați toate măsurile de precauție necesare pentru a atenua riscul, oricât de mare sau de mic ar fi acesta.
-
Propietatea apropiată de chiriași: La bine sau la rău, proprietarii-ocupanți vor trăi într-o proximitate incredibil de mare față de chiriașii lor. Cei care preferă o abordare mai practică s-ar putea să nu aibă o problemă în a locui alături de chiriașii lor, dar cei care sunt interesați să obțină venituri pasive ar putea vedea situația de locuit ca pe un obstacol. Cu nu mai mult decât un perete care îi separă de chiriașii lor, investitorii s-ar putea trezi că „lucrează” mai mult decât și-ar dori.
Ce trebuie să căutați atunci când cumpărați un duplex
Investiția în duplexuri nu este diferită de investiția în proprietăți de închiriat cu o singură unitate. De fapt, toate criteriile pe care le-ar folosi cineva pentru a evalua o unitate unifamilială pot fi aplicate locuințelor multifamiliale. Pentru o idee mai bună a ceea ce trebuie luat în considerare, iată o listă de lucruri de care investitorii trebuie să țină cont atunci când cumpără un duplex și locuiesc pe o parte a investiției lor:
-
Un cartier bun: O strategie adecvată de investiție în duplexuri se bazează încă foarte mult pe regula de aur a imobiliarelor: locație, locație, locație. Cartierul în care este situat duplexul va determina totul, de la calitatea chiriașilor până la chirii comparabile. De fapt, nu există nimic mai important pentru succesul unui duplex decât locul în care este amplasat. Ca urmare, investitorii ar trebui să analizeze cu atenție locația propriului duplex și să se asigure că aceasta corespunde nevoilor lor specifice, acum și în viitor.
-
Impozite imobiliare acceptabile: Succesul sau eșecul unei strategii de investiții în duplex va depinde de cifrele unei tranzacții. Câți bani intră și câți ies? Acestea fiind spuse, investitorii trebuie să țină cont de tot, inclusiv de impozitele pe proprietate. Investitorii trebuie să cunoască suma pe care duplexul lor va trebui să o plătească în taxe de proprietate, deoarece costul va diminua din profiturile viitoare. În loc să le ignore pur și simplu, investitorii ar trebui să viziteze evaluatorul local de impozite și să stabilească exact cât de mult ar trebui să se aștepte să cheltuiască în taxe de proprietate; numai atunci vor putea spune dacă merită să urmărească o afacere.
-
Un district școlar bun: Investiția într-un duplex nu trebuie neapărat să aibă loc într-un cartier cu un district școlar bun, dar a fi situat în apropierea unui sistem educațional bun este fără echivoc mai bine decât nu. Dacă nu pentru altceva, un district școlar bun ar trebui să crească cererea pentru un duplex. Și ce este cererea, dacă nu cel mai important indicator pentru determinarea ratelor de închiriere și de neocupare?
-
O piață a locurilor de muncă promițătoare: Înțelegerea modului de a cumpăra un duplex ar trebui să înceapă cu înțelegerea locației în care este situat fizic activul. Din nou, regula de aur a imobiliarelor este la fel de importantă ca întotdeauna. Acestea fiind spuse, există mai mulți factori economici într-o anumită locație care pot avea, de asemenea, un impact asupra performanței unui duplex. În special, trebuie să se țină cont de piața locală a locurilor de muncă. Un duplex achiziționat pe o piață a locurilor de muncă sănătoasă sugerează nu numai că va exista cerere, dar și că chiriașii își vor putea permite un contract de închiriere. Atunci când populația de chiriași este susținută de o cantitate sănătoasă de locuri de muncă și oportunități, economia servește de fapt la creșterea potențialului proprietăților locative.
-
Amenajări locale: O locație bună ar trebui să se mândrească cu mai multe facilități atractive. Din nou, cererea este poate cel mai important indicator pentru un duplex respectiv; orice lucru care atrage chiriașii într-o anumită zonă ar trebui să fie văzut ca un avantaj și nu poate decât să ajute investitorii de duplexuri.
-
Dezvoltări viitoare: Cercetarea sănătății unui cartier respectiv nu poate fi relegată la timpul prezent, ci trebuie extinsă la evoluțiile viitoare. O strategie solidă de investiții în duplexuri ar trebui, prin urmare, să ia în considerare nu numai cum arată un cartier în prezent, ci și cum ar putea arăta peste câțiva ani. Investiția în duplexuri este un angajament pe termen lung și trebuie luate în considerare toate măsurile de precauție. Un cartier în plină ascensiune, de exemplu, ar putea cu ușurință să premieze investitorii cu oportunitatea de a achiziționa o locuință la prețuri accesibile într-o zonă care va deveni din ce în ce mai bună în viitorul apropiat.
-
Ratele de înscriere și de neocupare: Potențialii investitori în duplex trebuie să cerceteze ratele de neocupare locale. Cel puțin, numărul de listări va determina viitoarele prețuri de închiriere. Ratele mari de neocupare pot forța proprietarii să reducă chiriile pentru a atrage chiriași, ceea ce nu este de bun augur pentru investitorii care intenționează să cumpere un duplex și să închirieze jumătate din el unui chiriaș.
-
Ratele de închiriere comparabile: Pe lângă numărul exact al locurilor libere dintr-un anumit cartier, investitorii în duplexuri trebuie să ia în considerare chiriile comparabile din zonă. Cu cât anume se închiriază duplexurile similare? Și mai bine, prețul mediu cerut pentru închiriere justifică prețul de achiziție? Investiția în duplexuri se poate dovedi incredibil de profitabilă dacă fluxul de numerar merită costul de achiziție, dar investitorii trebuie să fie siguri de investiția lor înainte de a se gândi să o cumpere.
Ce trebuie să evitați atunci când investiți în duplexuri
Investiția în duplexuri trebuie să coincidă cu un grad inerent de diligență. Nu numai că investitorii ar trebui să știe ce să caute într-o investiție solidă, dar este la fel de important ca ei să știe ce nu trebuie să facă. Iată o listă de lucruri pe care investitorii trebuie să evite să le facă atunci când cumpără un duplex:
-
Întoarcerea unui ochi orb la piață și la datele demografice ale acesteia: Ignorarea pieței imobiliare și a datelor demografice dintr-un anumit cartier este una dintre cele mai mari greșeli pe care le poate face un investitor de duplexuri. Piața și datele demografice le vor spune investitorilor tot ce trebuie să știe despre o zonă. Prin urmare, evitarea acestor informații este cel mai rapid mod de a ruina o potențială afacere. Investitorii nu pot investi într-o zonă despre care nu știu nimic; este pur și simplu o afacere proastă.
-
Să ne bazăm pe apreciere: Istoria ne-a învățat că proprietățile imobiliare tind să se aprecieze de cele mai multe ori decât nu. Cu toate acestea, este o practică proastă (în special pentru investitorii pe termen lung) ca investitorii în duplexuri să presupună că un activ se va aprecia. Deoarece aprecierea nu este niciodată garantată, este o prostie să te bazezi pe ea. Este foarte posibil ca un activ să se deprecieze, nu ca în timpul ultimei recesiuni. În schimb, investitorii ar trebui să privească aprecierea ca pe un bonus suplimentar, și nu ca pe ceva ce este garantat să se întâmple.
-
Subestimarea costurilor și cheltuielilor: Ar trebui să fie de la sine înțeles, dar investitorii trebuie să evite să subestimeze costurile și cheltuielile. În orice caz, investitorii ar trebui să supraestimeze costurile, ca o încercare de a greși de partea prudenței. Orice încercare de a face economii și de a subestima costurile ar putea ruina marketingul profitului, în cazul în care ceva nu merge bine.
-
Tapping Into Reserves: Este o idee bună ca investitorii în venituri pasive să rămână cât mai lichizi posibil, ceea ce înseamnă că ar trebui să evite pe cât posibil să apeleze la fondurile lor de rezervă; banii ar trebui să fie lăsați pentru o urgență. În consecință, investitorii ar trebui să păstreze suficiente rezerve de numerar pentru a acoperi orice ar putea merge prost. În acest fel, un eșec nu va ruina complet ceea ce a fost odată o mare oportunitate de investiție.
-
Făcând totul de unul singur: Cumpărarea unui duplex și închirierea a jumătate din el chiriașilor este perfect posibil de făcut singur, dar nu este de obicei recomandat. Cei care doresc cu adevărat să construiască un portofoliu de venituri pasive ar trebui să apeleze la serviciile unei companii terțe de gestionare a proprietății. În acest fel, administratorul proprietății se va ocupa de activitățile de zi cu zi și va elibera timpul investitorului pentru a adăuga mai multe active în portofoliul său.
Unde să găsești duplexuri pe care să le cumperi
Există aparent nenumărate modalități prin care investitorii pot găsi duplexuri viabile pe care să le adauge la propriile portofolii de închiriere, dar nu există o strategie mai bună decât aceea de a lucra cu un agent imobiliar. Un agent imobiliar bun îi va costa pe investitori, dar serviciile lor reprezintă o investiție. Cu un agent imobiliar bun, investitorii pot economisi, de fapt, mai mulți bani decât costă serviciile agentului. În plus, ajutorul lor le va economisi investitorilor timp și multe bătăi de cap. Acestea fiind spuse, agenții nu sunt singura sursă de oferte de duplexuri. O serie de site-uri web sunt dedicate să ajute investitorii să găsească duplexuri, nu în ultimul rând:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, cunoscut și sub numele de Zillow Group, Inc., este o bază de date imobiliară recunoscută la nivel național. Mai important, Zillow poate fi folosit pentru a filtra căutările de case într-o anumită zonă. Cu ajutorul Zillow, investitorii care caută duplexuri pot cerceta cartiere și orașe întregi pentru a găsi locuințe multifamiliale care corespund criteriilor lor.
Trulia
Nu spre deosebire de Zillow, Trulia permite utilizatorilor săi să efectueze căutări hiper-localizate pentru duplexuri și proprietăți multifamiliale. Fiind unul dintre numeroșii concurenți ai Zillow, Trulia și-a dezvoltat, de asemenea, reputația de a servi drept una dintre cele mai ușoare modalități de căutare de proprietăți imobiliare din America. Utilizatorii trebuie doar să introducă criteriile lor (preț, locație, tip de proprietate etc.) pentru a avea acces la locuințele disponibile la vânzare într-o anumită zonă.
Craigslist
Nu trebuie confundat cu Zillow și Trulia, Craigslist nu se rezumă la o bază de date imobiliare. De fapt, Craigslist este un site american de anunțuri clasificate administrat de utilizatorii săi. Oricine are o proprietate, de exemplu, poate posta un anunț pe Craigslist, ceea ce îl face o alternativă excelentă la site-urile specifice domeniului imobiliar. Deși nu toată pagina Craigslist este dedicată căutării de duplexuri, utilizatorii săi vor găsi o mulțime de proprietăți de vânzare.
Direct Mail
În plus față de utilizarea site-urilor web și a agențiilor imobiliare pentru a căuta duplexuri, investitorii ar trebui să ia în considerare cu adevărat utilizarea unei strategii de marketing prin corespondență directă. În forma sa cea mai simplă, o campanie de corespondență directă este un efort de marketing care utilizează bucăți de corespondență tipărite în scop promoțional (inclusiv cărți poștale, buletine informative, scrisori de vânzare și alte materiale de marketing) pentru a viza un anumit public. Poșta este apoi trimisă către anumiți proprietari de locuințe care ar putea fi mai înclinați să se despartă de proprietățile lor.
Cum să cumperi un duplex fără avans
Peste toate metodele de procurare a unui duplex vor necesita ca investitorii să pună cel puțin niște bani în avans. Nu spre deosebire de cumpărarea de case tradiționale, băncile sau proprietarii de case vor dori niște bani în avans. Cu toate acestea, există câteva excepții de la regulă. În special, împrumuturile garantate de Departamentul Afacerilor Veteranilor (VA Loans) nu vor cere împrumutaților care se califică să pună niciun ban în avans la momentul achiziției. Cu toate acestea, este demn de remarcat faptul că beneficiarii de împrumuturi VA care se califică trebuie să utilizeze împrumutul pentru a achiziționa o locuință ca reședință principală. Prin urmare, orice încercare de a cumpăra un duplex cu un împrumut VA va necesita ca împrumutatul să locuiască în proprietate.
Rezumat
Investiția în duplexuri este recunoscută de mulți ca fiind cea mai bună modalitate pentru noii investitori de a pătrunde în industria imobiliară. Dacă nu pentru altceva, beneficiile investiției în duplexuri depășesc cu mult aspectele negative, în special fluxul de numerar potențial în raport cu gradul de risc pe care și-l poate asuma un investitor într-o afacere promițătoare. Acestea fiind spuse, fiecare investiție coincide cu un grad inerent de risc. Pentru a executa cu succes o strategie de investiții în duplexuri, investitorii trebuie să se gândească la diligența necesară și să găsească proprietățile potrivite care să răspundă nevoilor lor specifice.
Key Takeaways
- Investiția în duplexuri este recunoscută de mulți ca fiind cea mai bună modalitate pentru noii investitori de a pătrunde în industria imobiliară.
- Înțelegerea modului de cumpărare a unui duplex nu este atât de diferită de cumpărarea unei case unifamiliale, dar există unele diferențe care merită atenția investitorilor.
- Cumpărarea unui duplex și închirierea a jumătate din proprietate unui chiriaș ar putea ajuta investitorii să atenueze o mare parte din riscuri.
.