A Crash Course in Tax Lien & Deed Investing (and My Love/Hate Relationship With Both)

Dacă aveți experiență în domeniul imobiliar, probabil că ați auzit ocazional referiri la Tax Lien și Tax Deed Investing.

Este o nișă care are potențialul de a fi extrem de profitabilă și care a oferit o mulțime de pauze mari pentru investitorii din întreaga țară. Este o abordare solidă, testată în timp, care a făcut o mulțime de bani pentru o mulțime de oameni, dar eu încă am problemele mele cu ea (și vom ajunge la asta în doar un minut :).

Am constatat că majoritatea investitorilor nu au o înțelegere foarte profundă a modului în care funcționează această strategie de investiții (chiar mi-a luat câțiva ani să-mi dau seama), așa că am vrut să vă ofer o prezentare generală de bază a ceea ce se întâmplă pe acest tărâm, cum funcționează mecanismele și, cel mai important – vreau să vedeți meritele din spatele acestei abordări și de ce este o oportunitate majoră de a încasa o TONĂ de capital imobiliar gratuit. Cu puțin noroc, cred că veți începe să vedeți despre ce este vorba în toată această agitație.

Bazele: Impozitele în întârziere & Executarea silită

Așa cum orice proprietar vă poate spune – fiecare bun imobil din Statele Unite este supus impozitelor pe proprietate. Dacă dețineți proprietăți imobiliare, va trebui să plătiți aceste impozite pe proprietate în fiecare an. Dacă nu reușiți să plătiți aceste impozite, proprietatea dvs. va deveni „în incapacitate de plată a impozitelor”, ceea ce înseamnă că a pornit pe o cale care va duce în cele din urmă la executarea silită a impozitelor (adică – proprietatea dvs. va fi confiscată și reținută de către județ sau municipalitate) DACĂ nu reușiți să plătiți aceste impozite la zi în termenul prevăzut.

Cât timp poate o proprietate să devină „în incapacitate de plată a impozitelor” înainte de a fi confiscată de către județ? Totul depinde de stat.

În fiecare stat din S.U.A. – există o dată fixă în timpul anului când, dacă impozitele au fost în întârziere pentru o anumită perioadă de timp, acestea vor fi confiscate de către comitat. În unele state, comitatul va aștepta 2 ani, altele vor aștepta 5 ani, dar niciunul nu va aștepta la nesfârșit. Indiferent dacă o proprietate este deținută „liberă și curată” de orice ipotecă… dacă un proprietar decide să nu-și mai plătească impozitele pe proprietate, va planifica în mod inevitabil să-și piardă proprietatea în urma executării silite fiscale.

Vânzări de impozite: Cum funcționează fiecare stat

Care stat are un set unic de reguli și reglementări atunci când vine vorba de intervalul de timp necesar pentru a plăti impozitele la zi, de modul în care este gestionat procesul de executare silită și de modul în care fiecare județ va încerca să recupereze veniturile fiscale pierdute. În funcție de statul în care lucrați, există câteva reguli de bază pe care trebuie să le înțelegeți cu privire la modul în care funcționează procesul.

Disclaimer: Harta prezentată mai sus este o reprezentare a informațiilor pe care am reușit să le găsesc și să le interpretez în urma multor ore de cercetare. Deși consider că informațiile sunt destul de fiabile (am inclus linkuri în cadrul fiecărui stat, astfel încât să puteți vedea sursele mele), nu pot garanta acuratețea lor completă. Multe state își schimbă legile și statutele de la an la an, așa că, înainte de a vă arunca în urmărirea actelor fiscale sau a privilegiilor fiscale într-un anumit stat, asigurați-vă că verificați informațiile de mai sus înainte de a avansa prea mult în proces.

Chiar fiecare stat are un fel de variație în modul în care tratează diferitele aspecte ale procesului lor. Nu există două state care să fie exact la fel din toate punctele de vedere, indiferent de tipul de vânzări de taxe pe care le au – așa că, indiferent de statul în care vă decideți să lucrați, asigurați-vă că nu vă grăbiți și că vă faceți temele.

În general, principala preocupare a unui județ este să genereze suficiente venituri din fiecare proprietate pentru a compensa veniturile fiscale pierdute (oricare ar fi acest număr). În mod surprinzător, „valoarea de piață” reală a fiecărei proprietăți este în mare parte irelevantă. Chiar dacă o proprietate ar putea fi vândută, în mod fezabil, cu 500.000 de dolari – intenția comitatului este de a genera suficiente fonduri pentru a restabili valoarea impozitelor neplătite pe care le datorau de la proprietarul rău-platnic – astfel încât, de exemplu, dacă o proprietate în valoare de 500.000 de dolari avea doar 10.000 de dolari de impozite neplătite la momentul executării silite, această cifră de 10.000 de dolari este, de obicei, singura preocupare reală a comitatului (și, uneori, vor începe chiar cu suma de deschidere a ofertei la acest preț).

Supusa „valoare de piață” de 500.000 de dolari are puțină relevanță pentru județ – și de aici vine adevărata oportunitate la o vânzare de impozite.

O mulțime de proprietăți pot fi cumpărate la prețuri ridicol de mici la o vânzare de impozite. De ce? Pentru că nu aveți de-a face cu un proprietar normal, căruia îi pasă de obținerea valorii depline de piață, ci cu administrația locală. Contrar credinței populare, scopul guvernului nu este să se îmbogățească de pe urma fiecărei proprietăți pe care o vinde. Ei vor doar să scoată aceste proprietăți din evidențele lor și, în schimb, vor banii care le sunt datorate de la bun început (cu speranța că aceste proprietăți vor ajunge în mâinile cuiva care va păstra taxele de proprietate plătite la zi).

Cum funcționează privilegiile fiscale

În statele cu privilegii fiscale, atunci când o proprietate devine delăsătoare pentru neplata impozitelor pe proprietate, comitatul va vinde un „certificat de privilegiu fiscal” unui investitor ca o modalitate de a recupera aceste impozite neplătite.

Când cineva cumpără unul dintre aceste certificate de privilegiu fiscal, nu cumpără un drept de proprietate asupra proprietății. În schimb, ei cumpără un drept de retenție asupra proprietății. În calitate de proprietar al unui certificat de privilegiu fiscal (aka – privilegiu fiscal), proprietarul rău-platnic al proprietății deține în continuare proprietatea. Cu toate acestea, deținătorul dreptului de gaj are dreptul la rambursarea sumei aferente certificatului de gaj fiscal plus dobânda. În cazul în care proprietarul nu reușește să achite acest drept de retenție în „perioada de răscumpărare” specificată de statul său, deținătorul dreptului de retenție are dreptul (dar nu și obligația) de a executa silit asupra proprietății și de a intra în posesia acesteia. În cele mai multe cazuri, dacă titularul dreptului de retenție nu avansează cu executarea silită în perioada de timp specificată de statul lor, dreptul de retenție va fi pierdut, iar titularul dreptului de retenție își va pierde investiția.

Care stat are un set diferit de reguli privind perioada de răscumpărare, valoarea dobânzii care poate fi percepută, procedurile de executare silită și alte câteva aspecte ale procesului. În general, odată ce înțelegeți cum funcționează într-un stat, veți putea învăța relativ repede cum funcționează în alte state (deoarece există variații simple ale aceluiași proces de bază).

Cum funcționează Tax Deeds

În statele cu Tax Deed, procesul este mult mai simplu decât cel al privilegiilor fiscale, deoarece atunci când cumpărați un tax deed, cumpărați proprietatea reală. Procesul este mai simplu deoarece, în majoritatea statelor cu Tax Deed, nu există o perioadă de răscumpărare. La fel ca în cazul privilegiilor fiscale, interesul principal al comitatului este să recupereze impozitele neplătite pe fiecare proprietate. Odată ce un act fiscal a fost vândut unui investitor, proprietarul anterior nu se mai poate întoarce să își revendice proprietatea. Atunci când achiziționați un act fiscal – dețineți proprietatea în mod liber și clar.

Similar cu statele cu privilegii fiscale, fiecare stat cu acte fiscale are un set diferit de reguli cu privire la perioada de timp în care o proprietate trebuie să fie în incapacitate de plată înainte de a avea loc executarea silită, dar având în vedere că nu există o perioadă de răscumpărare, majoritatea complexităților sunt eliminate, ceea ce face ca investitorii să lucreze cu un sistem mult mai simplu.

Cum funcționează titlurile de proprietate răscumpărabile

Dacă vă puteți imagina Tax Liens la un capăt al spectrului și Tax Deeds la celălalt, titlurile de proprietate răscumpărabile trăiesc undeva între cele două, deoarece au unele asemănări cu ambele seturi de reguli (și multe dintre aceste asemănări depind de statul în care sunt vândute).

Când cumpărați un titlu de proprietate răscumpărabil, cumpărați literalmente un act de proprietate (la fel ca un Tax Deed). Cu toate acestea, un act răscumpărabil este, de asemenea, supus unei perioade de răscumpărare (la fel ca un Tax Lien), ceea ce adaugă un pic de complexitate la proces. Pentru o anumită perioadă de timp după ce se vinde un act răscumpărabil, proprietarul anterior are dreptul de a „răscumpăra actul” și de a cumpăra proprietatea înapoi de la investitor. Pentru a răscumpăra proprietatea, fostul proprietar trebuie să plătească întreaga sumă plătită pentru proprietate la vânzarea impozitelor, împreună cu unele taxe și penalități costisitoare (indiferent de cât timp s-a scurs în perioada de răscumpărare).

Dacă proprietarul anterior nu-și răscumpără actul de proprietate în perioada de răscumpărare specificată, acesta își va pierde toate drepturile de răscumpărare, iar investitorul poate sta liniștit știind că este proprietarul oficial înregistrat.

Cum funcționează statele mixte

Există câteva state cu unele comitate care vând Tax Liens și altele care vând Tax Deeds. Există diverse motive pentru acest tip de configurație (pe care nu le voi aborda aici) – dar cheia este să vă faceți pur și simplu temele atunci când lucrați în aceste state (detaliate mai sus) și să vă asigurați că înțelegeți cu ce aveți de-a face la fiecare vânzare de impozite, astfel încât să puteți evita orice confuzie cu privire la ceea ce licitați la o licitație.

Tax Liens vs. Taxe. Tax Deeds

Dacă încerci să te decizi dacă să investești în privilegii fiscale sau în acte fiscale – cred că totul se reduce cu adevărat la obiectivele tale ca investitor.

Dacă ești în căutarea unei investiții cu un randament foarte puternic (mult mai mare decât orice ai obține vreodată de la o investiție convențională), privilegiile fiscale sunt o modalitate excelentă de a face acest lucru. De exemplu, New Jersey oferă o rată maximă de 18%, Arizona oferă o rată maximă de 16%, iar Iowa oferă o rată garantată de 2% pe lună (adică – 24% randament anual). Nu e prea rău… presupunând că proprietarul proprietății decide de fapt să vă plătească înainte ca dumneavoastră să deveniți proprietarul proprietății.

Dacă doriți să eliminați orice ambiguitate cu privire la faptul dacă veți deține sau nu o proprietate (adică – dacă doriți de fapt să dețineți proprietatea și/sau să o vindeți pentru un profit), titlurile fiscale pot fi o modalitate excelentă de a face acest lucru. Personal – scopul meu este să cumpăr și să vând proprietăți imobiliare (mai degrabă decât să obțin pur și simplu un randament al banilor pe care i-am investit, fără nicio certitudine cu privire la ceea ce se va întâmpla în final). Având în vedere acest lucru, nu mă veți găsi cumpărând drepturi de creanță fiscală prea curând… dar, din nou, acesta sunt doar eu. Nu toată lumea are același obiectiv ca și mine.

Problema mea cu privilegiile fiscale & Tax Deeds

Acum că ți-am dat (sper) o explicație clară și imparțială despre cum funcționează privilegiile fiscale și titlurile de proprietate fiscală – împreună cu câteva motive legitime pentru care ai putea lua în considerare să investești tu însuți în ele… aș dori, de asemenea, să-ți explic de ce, personal, istoria mea cu ele nu a fost atât de grozavă. De asemenea, rețineți că nu mă consider un expert în vânzări de impozite, așa că luați următoarele câteva paragrafe cu un grăunte sau două de sare.

Am fost la câteva licitații la vremea mea și mi-am făcut timp să învăț cum funcționează întregul proces, dar nu pentru că îmi place să cumpăr eu însumi privilegii fiscale și acte fiscale. Găsesc acest lucru relevant doar pentru că procesul de executare silită fiscală funcționează mână în mână cu strategia mea principală de investiții. Scopul meu este să cumpăr proprietăți cu impozite restante ÎNAINTE ca acestea să fie sechestrate de către județ (adică – înainte de a fi unul dintre alți o sută de ofertanți concurenți, care se luptă să găsească o afacere care să merite la o licitație).

RELATED: Tot ce trebuie să știți despre cum să obțineți lista de impozite în întârziere a comitatului dumneavoastră

De ce nu sunt un mare fan

Motivul 1: Executările silite fiscale creează o pată serioasă pe titlu

Când o proprietate este executată silit din cauza impozitelor în întârziere – se creează o pată semnificativă pe titlul de proprietate – una peste care majoritatea companiilor de asigurare a titlurilor nu vor asigura niciodată. Ca urmare, poate fi extrem de dificil să vindeți o proprietate pe care ați cumpărat-o în urma unei executări fiscale, deoarece dacă cumpărătorul dvs. nu poate obține o asigurare de titlu, nu poate obține un credit ipotecar, ceea ce înseamnă că nu vă poate cumpăra proprietatea!

Este posibil să rezolvați această problemă în câteva moduri diferite:

1. Puteți intenta o acțiune de liniștire a titlului de proprietate, care este o procedură legală care poate clarifica această problemă de titlu prin intermediul instanțelor. În mod obișnuit, costul va fi de aproximativ 2.500 de dolari sau mai mult (în întregime).

2. Puteți utiliza un serviciu de compensare a titlurilor de proprietate prin acte fiscale. Presupunând că județul a urmat procedurile corecte (și marea majoritate o fac), această opțiune durează de obicei mai puțin de două luni și va costa undeva între 1.950 și 2.150 de dolari.

Rețineți că, în cazul oricăreia dintre aceste soluții, nu veți putea administra „reparația” decât DUPĂ ce ați cumpărat proprietatea (ceea ce necesită un act de credință) și tot va trebui să vă ocupați singuri de orice sarcini guvernamentale – taxe de cosire a ierbii, hotărâri de demolare sau sarcini de mediu EPA (pentru a numi doar câteva). Indiferent de opțiunea pe care o urmăriți, este o idee bună să obțineți un raport asupra titlului de proprietate pentru a vedea imaginea completă a ceea ce se întâmplă.

Motivul 2: La cele mai multe vânzări fiscale – plata este necesară aproape imediat după cumpărare

…și dacă nu plătiți întreaga sumă în momentul cumpărării, aceasta va fi anulată (și poate avea ca rezultat pierderea avansului și/sau descalificarea dvs. de la vânzări viitoare).

Înțeleg de ce un județ cere toți banii în numerar în avans – chiar înțeleg… dar când am început, nu aveam o grămadă uriașă de bani la început. Dacă țintești o proprietate care este licitată peste prețul pe care ești capabil să-l plătești (care, în cazul meu, a fost întotdeauna un preț REALMENTE mic), nu ai noroc. Având în vedere că licitațiile au un mod de a trimite prețurile proprietăților FOARTE departe de intervalul de „afacere bună”, cele câteva ori când am încercat această metodă s-a dovedit a fi zadarnică pentru mine.

Razonul 3: Mi-a fost extrem de greu să găsesc oferte excelente pentru proprietățile pe care chiar voiam să le cumpăr

Pentru același motiv pentru care am avut întotdeauna probleme în a găsi oferte excelente pe MLS, am avut întotdeauna probleme în a găsi oferte excelente pentru proprietăți și la o licitație.

Când te gândești la asta – întreaga premisă a unei licitații este de a crea un mediu în care ofertanții trebuie să concureze între ei pentru a cumpăra lucruri. Licitațiile sunt concepute pentru a lucra în beneficiul vânzătorului (adică – județul) și, în cele mai multe cazuri, așa se întâmplă.

Nu mă înțelegeți greșit – acest lucru nu înseamnă neapărat că nu se pot găsi oferte la o vânzare de impozite (pentru că știu mai mulți investitori care le găsesc în mod obișnuit), dar adevărul este că – capacitatea unui investitor de a reuși în acest tip de mediu de cumpărare depinde în mare măsură de cine mai este în cameră și de ceea ce sunt dispuși să plătească pentru aceleași proprietăți.

În cadrul licitațiilor la care am participat, am constatat că procesul a fost mai degrabă enervant și chiar puțin dezamăgitor. Proprietățile pe care am pus ochii, aveau alți peste 100 de pretendenți care erau gata să liciteze prețul cu mult peste punctul de rentabilitate pentru mine (sau pentru oricine altcineva, de altfel). Nu mă descurc bine cu acest tip de concurență (și nu știu cum ar putea face altcineva la fel), mai ales când știu că există și alte modalități de a găsi oferte.

ÎNRUDITE: Cum găsesc vânzători motivați (și cum îi fac să mă sune)

Din aceste motive, nu pot spune că privilegiile fiscale și actele fiscale sunt metoda mea preferată de a cumpăra proprietăți imobiliare. Cu toate acestea, cunosc alți câțiva investitori care urmăresc această strategie și găsesc în mod regulat oferte excelente.

Care investitor trebuie să aleagă ce strategii va urma și ce strategii va ignora, iar aceasta este una pe care am ales să o ignor (în cea mai mare parte). Rețineți, acest lucru nu înseamnă că VOI nu puteți găsi un mare succes aici. Cu siguranță nu sunt cel mai mare investitor în viață – și sincer nu vreau să vă descurajez să urmăriți această strategie dacă credeți că merită să o explorați (credeți-mă – am avut o mulțime de oameni care mi-au spus că investiția în terenuri este o pierdere de timp și TOȚI s-au dovedit a fi greșiți).

Mulțumiri speciale

În timp ce făceam cercetările pentru harta prezentată mai sus, Joanne Musa (aka – The Tax Lien Lady) a fost o resursă care mi-a fost extrem de utilă, așa că am vrut să dau credit acolo unde se cuvine. Ea a alcătuit o prezentare generală utilă care a acoperit mai multe state cu informații foarte limitate despre modul în care sunt gestionate procesele lor. Dacă aveți nevoie de mai multe informații pe această temă, materialul ei merită cu siguranță verificat.

.