Proceso de ejecución hipotecaria

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso que permite a un prestamista recuperar la cantidad adeudada en un préstamo en mora mediante la venta o la toma de posesión (recuperación) de la propiedad que garantiza el préstamo. El proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando un prestatario/propietario incumple los pagos del préstamo (normalmente los pagos de la hipoteca) y el prestamista presenta una notificación pública de incumplimiento, denominada notificación de incumplimiento o litispendencia. El proceso de ejecución hipotecaria puede terminar de cuatro maneras:

• El prestatario/propietario restablece el préstamo pagando la cantidad impagada durante un período de gracia determinado por la ley estatal. Este período de gracia también se conoce como pre-ejecución hipotecaria.
• El prestatario/propietario vende la propiedad a un tercero durante el período de pre-ejecución hipotecaria. La venta permite al prestatario/propietario pagar el préstamo y evitar tener una ejecución hipotecaria en su historial crediticio.
• Un tercero compra la propiedad en una subasta pública al final del periodo de preejecución hipotecaria.
• El prestamista se hace con la propiedad, normalmente con la intención de revenderla en el mercado abierto. El prestamista puede tomar la propiedad ya sea a través de un acuerdo con el prestatario/propietario durante la pre-ejecución hipotecaria, a través de una ejecución hipotecaria de venta corta o mediante la recompra de la propiedad en la subasta pública. Las propiedades embargadas por el prestamista también se conocen como propiedades de propiedad bancaria o REO (Real Estate Owned by the lender).

¿Cómo funciona la ejecución hipotecaria?

Para ejecutar la hipoteca de acuerdo con el procedimiento judicial, un prestamista debe demostrar que el deudor hipotecario (prestatario/propietario de la vivienda) está en mora. Una vez que el prestamista ha agotado sus intentos de resolver el impago con el propietario de la vivienda, el siguiente paso es ponerse en contacto con un abogado para emprender una acción judicial. El abogado se pone en contacto con el deudor hipotecario para intentar resolver el impago. Si el deudor hipotecario no puede pagar el impago, el abogado presenta una lis pendens (demanda pendiente) ante el tribunal. La lis pendens notifica al público que se ha presentado una acción pendiente contra el deudor hipotecario. El propósito de la acción es proporcionar pruebas de un incumplimiento y obtener la aprobación del tribunal para iniciar la ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias no judiciales se basan en las escrituras de fideicomiso que contienen la cláusula de poder de venta. Esta cláusula permite al fiduciario iniciar una ejecución hipotecaria sin tener que acudir a los tribunales. Por lo general, el fiduciario debe emitir una notificación de incumplimiento y notificar al fideicomitente (prestatario/propietario de la vivienda) el estado de incumplimiento. Si el fideicomitente no responde, el fideicomisario inicia los pasos para llevar a cabo la venta de ejecución hipotecaria de la casa.

Este proceso de ejecución hipotecaria permite tres oportunidades para encontrar gangas en las casas ejecutadas.

Línea de tiempo para la ejecución hipotecaria

Paso 1: Pre-Ejecución hipotecaria

Los propietarios que se retrasan en sus pagos de la hipoteca recibirán un aviso de incumplimiento de su prestamista. Los avisos de incumplimiento se presentan ante la autoridad local de registros. Una presentación de Lis Pendens también puede ser presentada para notificar a cualquier otro titular de derecho de retención. La notificación de impago proporciona instrucciones al propietario de la vivienda sobre la cantidad que debe pagar y el tiempo que tiene para hacerlo. Si el propietario paga de acuerdo con estas instrucciones, el proceso de ejecución hipotecaria se termina.

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Paso 2: Subasta

Si el préstamo no se restablece al final del período de ejecución hipotecaria, la propiedad se venderá en una subasta pública. Los compradores a menudo están obligados a pagar en efectivo en la subasta y pueden no tener mucho tiempo para investigar el título y la condición de la propiedad de antemano; sin embargo, una subasta pública a menudo ofrece al prestamista una manera de liquidar rápidamente la propiedad. El prestamista suele establecer una oferta mínima en la subasta de ejecución hipotecaria igual a la cantidad que se debe por la propiedad más los honorarios y diversos costos para el prestamista.

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Paso 3: Propiedad de bancos (REO)

Las ejecuciones bancarias pueden convertirse en ejecuciones gubernamentales si el préstamo está respaldado por una agencia gubernamental como el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). En ese caso, la agencia gubernamental sería responsable de la venta de la propiedad.

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Salidas del proceso de ejecución hipotecaria

Las propiedades pueden salir del proceso de ejecución hipotecaria de varias maneras. Las preejecuciones hipotecarias pueden salir del proceso antes de la Subasta de Ejecución Hipotecaria de una de varias maneras:

a) El propietario se pone al día con los pagos de la hipoteca
b) El propietario obtiene una modificación del préstamo para reducir sus pagos de la hipoteca
c) El propietario vende la propiedad por menos de lo que se debe en el préstamo (venta al descubierto)
d) Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Las propiedades programadas para una subasta pública de ejecución hipotecaria salen del proceso de ejecución hipotecaria al ser vendidas a un tercer comprador en la subasta.

Posteriores a la ejecución hipotecaria

Propiedad del inversor

Los inversores buscan rendimientos de varias maneras: comprando barato y volteando, haciendo mejoras o alquilando para una apreciación a largo plazo. Los inversores pueden comprar casas directamente a los propietarios, en subasta o a los prestamistas.

Propiedad del consumidor

Las propiedades en proceso de ejecución hipotecaria deben ser compradas o alquiladas en última instancia por consumidores ordinarios que planean vivir en ellas. Esto puede parecer obvio, pero el consumidor es una pieza extremadamente importante del rompecabezas de la ejecución hipotecaria. Los consumidores pueden pagar mucho más o casi nada por una propiedad basándose en una miríada de preferencias de consumo. Los consumidores pueden preferir vivir cerca de buenas escuelas o universidades, lejos de las zonas de alta criminalidad, lejos de los sitios de residuos peligrosos, etc.

Proceso de ejecución hipotecaria judicial vs. no judicial

En ciertos estados, el proceso de ejecución hipotecaria ya no requiere la participación del sistema judicial. Estos estados se denominan «no judiciales». Vea una comparación de las leyes de ejecución hipotecaria por estado en Foreclosure Laws.