賃借人の改善
賃借人の改善は、テナント改善またはビルドアウトとも呼ばれます。 これらは、テナントにとってスペースをより有用または魅力的にするために、不動産所有者またはリース所有者によって行われる変更です。
Leasehold improvements は、商業用不動産スペースでは一般的な手法です。 これらの商業用不動産では、建物の所有者は、可能な限り長い期間テナントを引き付け、維持したいと望んでいます。 これらの改良は、新しいリース交渉の一環として提供されることもあります。
何が改良で、何が改良でないか？
賃借権の改善は、通常、所有者によって行われます。 例えば、天井、床、内壁の変更などです。
建物の外観の変更、または建物内の他のテナントのために行われる変更は、賃借権の改善とはみなされません。
借地権改善は、テナントの運用ニーズや好みに合わせて設計されます。
コールセンターのある企業は、小さなキュービクルや電話の設置が必要かもしれません。 医院では、看護師や管理者のために、よりオープンなスペースと一連の診察室が必要になるかもしれません。
小売業界は、各テナントが特定のレイアウトとデザインを要求するため、リースホールドの改善が盛んに行われています。 小売業における典型的なリースホールドの改良には、広々としたオープンスペースを、より小さく、より構造化されたエリアに仕切ることが含まれます。 試着室の建設、小売用棚や受付カウンターの設置、床の張り替え、特殊照明、技術システムなどです。
家主はしばしば、テナントが必要な商業用賃貸物件の改善を自ら行えるよう、賃料の支払いや割引を提供することがあります。
改修のための支払い
家主が商業用借地権の改善のために支払う主な方法は4つあります：テナント改善手当、家賃割引、建物標準手当、およびターンキープロジェクト。
テナント改善手当（TIA）
TIAでは、家主がテナントに改善のために一定の金額を与え、テナントはその作業を監督することになります。 受け取る金額は、いくつかの要因に基づき、面積に応じて変化します。 例えば、1平方フィートあたり10ドルから20ドルです。
Fast Fact
2018 Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) から、建物の改善、賃貸物件の改善、適格レストラン物件、適格小売物件の改善は、税務上適格改善物件 (QIP) として扱われるようになったのです。
Rent Discounts
場合によっては、大家がある月数分の家賃を無料にしたり、割引をすることがあります。 賃借人はその節約分を改修費に充て、工事を監督します。 例えば、4年間のリース期間中に4ヶ月間家賃が無料になる場合があります。
Building Standard Allowance
この手当は、「増築」手当としても知られています。 家主は、床材や建具の種類で構成される改良パッケージを一定の価格で提供することができる。 賃借人はパッケージから品物を選ぶが、パッケージに含まれない改良は支払わなければならない。
Turnkey Projects
ターンキー・プロジェクトの場合、賃借人は費用の見積もりと共に改善計画を提出する。
Tax Treatment of Leasehold Improvements
Leasehold improvements are considered capital and amortised over the length of the lease. 元々、建物改良、リースホールド改良、適格レストラン物件、適格小売改良はそれぞれ異なる扱いを受けていました。
現在、2018年減税・雇用法（TCJA）以降、これらは1つにまとめられ適格改良物件（QIP）として知られています。 注目すべきは、15年間の減価償却ボーナスが新税法ではなくなり、20年以上にわたって減価償却が行われることです。
Key Takeaways
- Leasehold improvementsはテナント改良またはビルドアウトとも呼ばれています。
- 不動産所有者は通常、テナントのニーズに合わせて商業用不動産スペースに変更を加えます。
- 賃借権改善は、天井、壁、床などの内部スペースに適用されます。
- 建物の外装への変更は、賃借権改善とはみなされません。