Un cours accéléré sur le Tax Lien & Deed Investing (et ma relation amour/haine avec les deux)

Si vous avez de l’expérience dans le commerce de l’immobilier, vous avez probablement entendu la référence occasionnelle au Tax Lien et Tax Deed Investing.

C’est une niche qui a le potentiel d’être follement rentable et elle a fourni beaucoup de grandes pauses pour les investisseurs à travers le pays. C’est une approche solide, éprouvée par le temps, qui a fait beaucoup d’argent pour beaucoup de gens, mais j’ai encore mes problèmes avec elle (et nous allons y venir dans une minute :).

J’ai constaté que la plupart des investisseurs n’ont pas une compréhension très approfondie de la façon dont cette stratégie d’investissement fonctionne (il m’a même fallu quelques années pour la comprendre), alors je voulais vous donner un aperçu de base de ce qui se passe dans ce royaume, comment la mécanique fonctionne, et surtout – je veux que vous voyiez les mérites derrière cette approche et pourquoi c’est une opportunité majeure d’encaisser sur une TONNE d’équité immobilière gratuite. Avec un peu de chance, je pense que vous commencerez à voir ce qu’est toute cette excitation.

Les bases : Retard de paiement des impôts &Forclusion

Comme tout propriétaire peut vous le dire – chaque parcelle de propriété immobilière aux États-Unis est soumise à des impôts fonciers. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez payer ces taxes foncières chaque année. Si vous ne payez pas ces taxes, votre propriété deviendra « en souffrance », ce qui signifie qu’elle a entamé un chemin qui mènera éventuellement à une saisie fiscale (c’est-à-dire que votre propriété sera saisie et reprise par le comté ou la municipalité) SI vous ne payez pas ces taxes à jour dans les délais requis.

Combien de temps une propriété peut-elle rester « en souffrance » avant d’être saisie par le comté ? Tout dépend de l’État.

Dans chaque État des États-Unis – il y a une date fixe au cours de l’année où, si les taxes ont été en souffrance pendant une période déterminée, elles seront saisies par le comté. Dans certains États, le comté attendra 2 ans, d’autres 5 ans, mais aucun n’attendra indéfiniment. Indépendamment du fait qu’une propriété est détenue « libre et claire » de toute hypothèque… si un propriétaire décide de cesser de payer ses taxes foncières, il prévoit inévitablement de perdre sa propriété à la saisie fiscale.

Ventes fiscales : Comment chaque État fonctionne

Chaque État a un ensemble unique de règles et de règlements lorsqu’il s’agit du délai requis pour payer les taxes en cours, de la façon dont le processus de forclusion est géré et de la façon dont chaque comté va essayer de récupérer ses recettes fiscales perdues. Selon l’état dans lequel vous travaillez, il y a quelques règles de base que vous devez comprendre sur la façon dont le processus fonctionne.

Disclaimer : La carte présentée ci-dessus est une représentation des informations que j’ai pu trouver et interpréter grâce à de nombreuses heures de recherche. Bien que je pense que les informations sont assez fiables (j’ai inclus des liens au sein de chaque État, afin que vous puissiez voir mes sources), je ne peux pas garantir leur exactitude complète. De nombreux États modifient leurs lois et leurs statuts d’une année à l’autre, donc avant de vous plonger dans la poursuite des actes fiscaux ou des privilèges fiscaux dans un État particulier, assurez-vous de vérifier les informations ci-dessus avant d’aller trop loin dans le processus.

Presque tous les États ont une sorte de variation dans la façon dont ils traitent les différents aspects de leur processus. Aucun État n’est exactement le même à tous égards, quel que soit le type de vente de taxes qu’il a – donc, quel que soit l’État dans lequel vous décidez de travailler, assurez-vous de prendre votre temps et de faire vos devoirs.

Généralement, la principale préoccupation d’un comté est de générer suffisamment de revenus de chaque propriété pour compenser leur perte de recettes fiscales (quel que soit ce chiffre). Étonnamment, la « valeur marchande » réelle de chaque propriété n’est pratiquement pas pertinente. Même si une propriété pourrait être vendue pour 500 000 $ – l’intention du comté est de générer suffisamment de fonds pour rétablir le montant des taxes impayées qu’ils devaient au propriétaire délinquant – ainsi, par exemple, si une propriété valant 500 000 $ n’avait que 10 000 $ de taxes impayées au moment de la saisie, ce chiffre de 10 000 $ est généralement la seule préoccupation réelle du comté (et parfois ils commenceront même le montant de l’offre d’ouverture à ce prix).

La supposée « valeur marchande » de 500 000 $ n’a que peu d’importance pour le comté – et c’est de là que vient la véritable opportunité lors d’une vente d’impôts.

De nombreuses propriétés peuvent être achetées à des prix ridiculement bas lors d’une vente d’impôts. Pourquoi ? Parce que vous ne traitez pas avec un propriétaire normal qui se soucie d’obtenir la pleine valeur marchande, vous traitez avec le gouvernement local. Contrairement à la croyance populaire, l’objectif du gouvernement n’est pas de s’enrichir avec chaque propriété vendue. Ils veulent juste retirer ces propriétés de leurs livres et en retour, ils veulent l’argent qui leur était dû en premier lieu (avec l’espoir que ces propriétés finissent dans les mains de quelqu’un qui gardera les taxes foncières payées à jour).

Comment fonctionnent les privilèges fiscaux

Dans les États du privilège fiscal, lorsqu’une propriété devient en souffrance pour non-paiement des taxes foncières, le comté vendra un « certificat de privilège fiscal » à un investisseur comme moyen de récupérer ces taxes foncières impayées.

Lorsqu’une personne achète un de ces certificats de privilège fiscal, elle n’achète pas un intérêt de propriété dans la propriété. Au lieu de cela, elle achète un privilège sur la propriété. En tant que propriétaire d’un certificat de privilège fiscal (alias – privilège fiscal), le propriétaire délinquant possède toujours la propriété. Toutefois, le titulaire du privilège a le droit de se faire rembourser le montant du certificat de privilège fiscal, plus les intérêts. Si le propriétaire ne rembourse pas ce privilège dans le « délai de rachat » spécifié par l’État, le titulaire du privilège a le droit (mais non l’obligation) de saisir le bien et d’en prendre possession. Dans la plupart des cas, si le titulaire du privilège ne va pas de l’avant avec la forclusion dans la période de temps spécifiée par leur état, le privilège sera confisqué et le titulaire du privilège perdra son investissement.

Chaque état a un ensemble différent de règles concernant la période de rachat, le montant des intérêts qui peuvent être facturés, les procédures de forclusion, et plusieurs autres aspects du processus. En général, une fois que vous comprenez comment cela fonctionne dans un État, vous serez en mesure d’apprendre comment les autres États fonctionnent relativement rapidement (parce qu’il y a de simples variations du même processus de base).

Comment fonctionnent les actes d’imposition

Dans les États des actes d’imposition, le processus est assez simple que celui des privilèges fiscaux parce que lorsque vous achetez un acte d’imposition, vous achetez la propriété réelle. Le processus est plus simple parce que, dans la plupart des Tax Deed States, il n’y a pas de période de rachat. Comme pour les privilèges fiscaux, l’intérêt principal du comté est de récupérer les impôts fonciers impayés sur chaque propriété. Une fois qu’un acte fiscal a été vendu à un investisseur, le propriétaire précédent ne peut pas revenir et réclamer son bien. Lorsque vous achetez un acte d’imposition – vous possédez la propriété libre et claire.

Similaire aux États de privilège fiscal, chaque État d’acte d’imposition a un ensemble différent de règles sur la durée pendant laquelle une propriété doit être en souffrance avant la forclusion se produit, mais étant donné qu’il n’y a pas de période de rachat, la plupart des complexités sont éliminées, ce qui en fait un système beaucoup plus simple pour les investisseurs à travailler avec.

Comment fonctionnent les Redeemable Deeds

Si vous pouvez envisager les Tax Liens à une extrémité du spectre et les Tax Deeds à l’autre, les Redeemable Deeds vivent quelque part entre les deux car ils partagent certaines similitudes avec les deux ensembles de règles (et beaucoup de ces similitudes dépendent de l’état dans lequel ils sont vendus).

Lorsque vous achetez un redeemable deed, vous achetez littéralement un acte de propriété (tout comme un Tax Deed). Cependant, un acte rachetable est également soumis à une période de rachat (tout comme un Tax Lien), ce qui ajoute un peu de complexité au processus. Pendant une période déterminée après la vente d’un acte rachetable, le propriétaire précédent a le droit de « racheter l’acte » et de racheter la propriété à l’investisseur. Afin de racheter la propriété, le propriétaire antérieur doit payer le montant total qui a été payé pour la propriété lors de la vente d’impôt ainsi que certains frais et pénalités coûteux (indépendamment du temps qui s’est écoulé pendant la période de rachat).

Si le propriétaire antérieur ne rachète pas son acte dans la période de rachat spécifiée, il perd tous ses droits de rachat et l’investisseur peut être tranquille en sachant qu’il est le propriétaire officiel enregistré.

Comment fonctionnent les États mixtes

Il existe quelques États dont certains comtés vendent des Tax Liens et d’autres des Tax Deeds. Il y a diverses raisons pour ce genre de mise en place (que je n’aborderai pas ici) – mais la clé est de simplement faire vos devoirs lorsque vous travaillez dans ces États (détaillés ci-dessus) et de vous assurer que vous comprenez à quoi vous avez affaire à chaque vente d’impôts, afin d’éviter toute confusion sur ce que vous enchérissez lors d’une vente aux enchères.

Les Tax Liens vs. Tax Deeds

Si vous essayez de décider si vous devez investir dans des privilèges fiscaux ou des actes fiscaux – je pense que cela se résume vraiment à vos objectifs en tant qu’investisseur.

Si vous recherchez un investissement avec un très fort rendement (bien plus élevé que tout ce que vous pourriez obtenir d’un investissement conventionnel), les privilèges fiscaux sont un excellent moyen de le faire. Par exemple, le New Jersey offre un taux maximum de 18 %, l’Arizona un taux maximum de 16 % et l’Iowa un taux garanti de 2 % par mois (soit un rendement annuel de 24 %). Pas trop minable… en supposant que le propriétaire du bien décide effectivement de vous rembourser avant que vous ne deveniez propriétaire du bien.

Si vous voulez éliminer toute ambiguïté sur le fait que vous allez ou non être propriétaire d’un bien (c’est-à-dire – si vous voulez réellement être propriétaire du bien et/ou le retourner pour en tirer un profit), les actes fiscaux peuvent être un excellent moyen de le faire. Personnellement, mon objectif est d’acheter et de vendre des biens immobiliers (plutôt que de simplement gagner un rendement sur l’argent que j’ai investi, sans aucune certitude sur ce qui se passera à la fin). Dans ces conditions, je ne suis pas prêt d’acheter des privilèges fiscaux… mais je le répète, c’est moi. Tout le monde n’a pas le même objectif que moi.

Mon problème avec les privilèges fiscaux &Les actes fiscaux

Maintenant que je vous ai donné (je l’espère) une explication claire et impartiale sur la façon dont les privilèges fiscaux et les actes fiscaux fonctionnent – ainsi que quelques raisons légitimes pour lesquelles vous pourriez envisager d’y investir vous-même… Je voudrais également expliquer pourquoi personnellement, mon histoire avec eux n’a pas été si grande. En outre, gardez à l’esprit que je ne me considère pas comme un expert des ventes de taxes, alors prenez ces prochains paragraphes avec un grain ou deux de sel.

J’ai assisté à quelques ventes aux enchères en mon temps et j’ai pris le temps d’apprendre comment tout ce processus fonctionne, mais ce n’est pas parce que j’aime acheter des privilèges fiscaux et des actes fiscaux moi-même. Je trouve cela pertinent uniquement parce que le processus de saisie fiscale va de pair avec ma stratégie d’investissement principale. Mon objectif est d’acheter des propriétés délaissées par les impôts AVANT qu’elles ne soient saisies par le comté (c’est-à-dire – avant que je ne sois l’un des cent autres enchérisseurs concurrents, luttant pour trouver une affaire valable lors d’une vente aux enchères).

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Pourquoi je ne suis pas un grand fan

Raison 1 : Les saisies fiscales créent une tache sérieuse sur le titre

Lorsqu’une propriété est saisie en raison d’impôts en souffrance – cela crée une tache importante sur le titre de la propriété – une que la plupart des compagnies d’assurance titre n’assureront jamais. Par conséquent, il peut être extrêmement difficile de vendre une propriété que vous avez achetée à la suite d’une saisie fiscale, car si votre acheteur ne peut pas obtenir une assurance titre, il ne peut pas obtenir un prêt hypothécaire, ce qui signifie qu’il ne peut pas acheter votre propriété!

Il est possible de résoudre ce problème de deux façons différentes:

1. Vous pouvez poursuivre une action en titre tranquille, qui est une procédure juridique qui peut clarifier cette question de titre par le biais des tribunaux. Généralement, le coût sera d’environ 2 500 $ et plus (tout compris).

2. Vous pouvez utiliser un service de compensation de titres d’actes d’imposition. En supposant que le comté a suivi les procédures correctes (et la grande majorité d’entre eux le font), cette option prend généralement moins de deux mois et coûtera quelque part entre 1 950 $ et 2 150 $.

Raison 2 : Dans la plupart des ventes de taxes – le paiement est requis presque immédiatement après l’achat

…et si vous ne payez pas le montant total au moment de l’achat, votre achat sera annulé (et cela peut entraîner la perte de votre dépôt et/ou la disqualification des ventes futures).

Je comprends pourquoi un comté exige que tout le liquide soit versé d’avance – je le comprends vraiment… mais quand je me suis lancé, je n’avais pas un tas de liquide géant pour commencer. Si vous visez une propriété dont l’offre est supérieure au prix que vous êtes en mesure de payer (qui, dans mon cas, était toujours un prix TRÈS bas), vous n’avez pas de chance. Étant donné que les ventes aux enchères ont une façon d’envoyer les prix des propriétés bien au-delà de la gamme des  » bonnes affaires « , les quelques fois où j’ai essayé cette méthode se sont avérées futiles pour moi.

Raison 3 : J’ai eu un temps excessivement difficile à trouver de bonnes affaires sur les propriétés que je voulais vraiment acheter

Pour la même raison que j’ai toujours eu du mal à trouver de bonnes affaires sur le MLS, j’ai toujours eu du mal à trouver de bonnes affaires sur les propriétés à une vente aux enchères aussi.

Quand on y pense – toute la prémisse d’une vente aux enchères est de créer un environnement dans lequel les enchérisseurs doivent être en compétition les uns avec les autres pour acheter des choses. Les enchères sont conçues pour fonctionner au profit du vendeur (c’est-à-dire le comté) et dans la plupart des cas, c’est le cas.

Ne vous méprenez pas – cela ne signifie pas nécessairement que des affaires ne peuvent pas être trouvées lors d’une vente d’impôt (parce que je connais plusieurs investisseurs qui en trouvent régulièrement), mais le fait est – la capacité d’un investisseur à réussir dans ce type d’environnement d’achat dépend fortement de qui d’autre est dans la pièce et de ce qu’ils sont prêts à payer pour les mêmes propriétés.

Dans les ventes aux enchères auxquelles j’ai assisté, j’ai trouvé le processus plutôt ennuyeux et même un peu décevant. Les propriétés que j’avais à l’œil, avaient plus de 100 autres prétendants qui étaient prêts à enchérir le prix bien au-dessus du point de rentabilité pour moi (ou n’importe qui d’autre, d’ailleurs). Je ne supporte pas bien ce genre de concurrence (et je ne vois pas comment quelqu’un d’autre pourrait le faire), surtout quand je sais qu’il existe d’autres moyens de faire des affaires.

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Pour ces raisons, je ne peux pas dire que les privilèges fiscaux et les actes fiscaux sont ma méthode préférée pour acheter des biens immobiliers. Cependant, je connais plusieurs autres investisseurs qui poursuivent cette stratégie et ils trouvent régulièrement de bonnes affaires.

Chaque investisseur doit choisir les stratégies qu’il va poursuivre et celles qu’il va ignorer, et c’est une stratégie que j’ai choisi d’ignorer (pour la plupart). Gardez à l’esprit que cela ne signifie pas que VOUS ne pouvez pas trouver un grand succès ici. Je ne suis certainement pas le plus grand investisseur vivant – et je ne veux honnêtement pas vous décourager de poursuivre cette stratégie si vous pensez qu’elle vaut la peine d’être explorée (croyez-moi – j’ai eu beaucoup de gens qui m’ont dit que l’investissement foncier était une perte de temps et ils se sont tous avérés avoir tort).

Merciements spéciaux

Alors que je faisais les recherches pour la carte présentée ci-dessus, Joanne Musa (alias – la Tax Lien Lady) était une ressource qui m’a été extrêmement utile, donc je voulais donner le crédit où le crédit est dû. Elle a rassemblé une vue d’ensemble utile qui couvre plusieurs États avec des informations très limitées sur la façon dont leurs processus sont traités. Si vous avez besoin de plus d’informations sur le sujet, son matériel vaut vraiment la peine d’être consulté.