Les propriétaires qui remplissent leur déclaration de revenus pour 2019 peuvent encore demander la déduction des intérêts hypothécaires. En vertu de la loi sur les réductions d’impôts et les emplois de 2017 (TCJA), la déduction sera autorisée jusqu’en 2025. Si vous avez acheté votre maison après le 15 décembre 2017, cependant, votre déduction est plafonnée pour les intérêts sur les prêts de résidence qualifiés qui totalisent 750 000 $. Auparavant, le plafond, qui est maintenu pour les prêts antérieurs à la loi CTJA, était de 1 million de dollars. Cela dit, si votre prêt hypothécaire est loin d’atteindre le plafond, vous avez peut-être intérêt à demander la déduction standard plutôt que de détailler vos dépenses. Le TCJA a augmenté la déduction standard pour l’année fiscale 2019 à 12 200 $ pour les déclarants célibataires et à 24 400 $ pour les couples mariés déclarant conjointement.
Comment la déduction des intérêts hypothécaires aide
La déduction des intérêts hypothécaires a été conçue pour encourager l’accession à la propriété. Bien que l’on puisse débattre de la question de savoir si c’est ce qu’elle fait, elle atténue la douleur de vos paiements hypothécaires. Tout comme les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires sur les biens locatifs qu’ils possèdent, les gens ordinaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires de leur revenu imposable – et ainsi réduire leur facture fiscale.
Les propriétaires qui détaillent leurs déductions peuvent déduire leurs intérêts hypothécaires sur un maximum de 750 000 $ de dette provenant de l’achat d’une maison (ou jusqu’à 1 million de dollars si vous avez contracté la dette le 15 décembre 2017 ou avant). La maison peut être une résidence secondaire tant que vous ne la louez pas ou que vous ne la louez que partiellement. Vous pouvez également demander la déduction à la fois pour une résidence principale et une résidence secondaire, dans la limite du plafond.
En plus des intérêts hypothécaires résidentiels, les contribuables peuvent déduire les frais de retard de paiement, les pénalités de remboursement anticipé de l’hypothèque et un pourcentage de tout point payé lors de l’obtention de l’hypothèque. Auparavant, vous pouviez inclure les intérêts payés pour les prêts sur la valeur nette d’une maison jusqu’à 100 000 $, peu importe comment vous avez dépensé l’argent emprunté. Maintenant, vous ne pouvez le faire que si vous avez utilisé l’argent pour acheter, construire ou améliorer considérablement votre maison.
Comment la déduction de l’intérêt hypothécaire peut ne pas aider
Comme indiqué précédemment, la TCJA a considérablement augmenté la déduction standard. Pour l’année fiscale 2019, elle est de 12 200 $ pour les déclarants célibataires et de 24 400 $ pour les couples mariés déclarant conjointement. Avant l’entrée en vigueur de la TCJA, la déduction standard était de 6 350 dollars pour les déclarants célibataires et de 12 700 dollars. L’un des objectifs du Congrès en adoptant la loi TCJA était de faciliter la déclaration d’impôts, et cette augmentation considérable rend inutile le fait de détailler les déductions, y compris les intérêts hypothécaires. Pour de nombreuses personnes, réclamer la déduction standard est beaucoup plus avantageux, fiscalement parlant.
En effet, il n’est vraiment payant de réclamer la déduction des intérêts hypothécaires que si vous avez une hypothèque vraiment importante ou deux hypothèques (parce que vous avez une résidence secondaire). En d’autres termes, la déduction est un cadeau aux riches.
Ce que disent les critiques
Cela a toujours fait partie de la critique de la déduction des intérêts hypothécaires, mais c’est encore plus vrai, depuis que la TCJA est devenue une loi. L’objectif déclaré de la déduction est d’augmenter l’accession à la propriété chez les Américains à revenu moyen. Pourtant, les recherches montrent (même avant la TCJA) que la plupart des avantages de la déduction des intérêts hypothécaires vont aux familles riches.
C’est en partie parce que toute déduction fiscale détaillée favorise les riches. Contrairement à un crédit d’impôt, une déduction fiscale est plus avantageuse à mesure que l’on s’élève dans l’échelle des revenus. Si votre taux d’imposition maximal est de 37 %, une réduction de 1 000 $ de votre revenu imposable a plus de valeur pour vous que pour une personne dont le taux d’imposition est de 12 %. En outre, les personnes plus riches achètent des maisons plus chères et sont plus susceptibles d’avoir une résidence secondaire. Le montant qu’ils déduisent est donc bien plus important que celui que les propriétaires de la classe moyenne réclament généralement.
Ce qui nous amène à un autre point de critique : la déduction n’encourage pas l’accession à la propriété responsable et abordable parmi la classe moyenne. Au contraire, elle encourage les familles de la classe moyenne et de la classe ouvrière à s’orienter vers des maisons « accessibles » et à contracter des prêts hypothécaires plus importants. La crise financière de 2008 nous a montré pourquoi cela peut être dangereux.
Pourquoi c’est important
En plus d’être un débat de politique fiscale intéressant, la controverse autour de la déduction des intérêts hypothécaires pourrait avoir de grandes implications pratiques. En vertu de la TCJA, la déduction disparaîtra à partir de 2026. Elle coûte au gouvernement américain environ 70 milliards de dollars en recettes fiscales perdues. Pourtant, il est peu probable que la déduction fiscale, ou une forme de celle-ci, disparaisse complètement. Comme indiqué précédemment, elle aide les riches, un groupe qui n’est pas sans voix ni sans pouvoir.
Une idée émanant du Congressional Budget Office (CBO) consiste à remplacer la déduction par un crédit d’impôt non remboursable de 15 %. Selon la proposition du CBO, le montant maximal de la dette hypothécaire pouvant être inclus dans le calcul du crédit serait de 500 000 $. Le crédit ne pourrait être appliqué qu’aux intérêts de la dette utilisée pour acheter, construire ou améliorer une première maison. Plus d’avantages fiscaux pour les hypothèques sur les escapades à la plage.
Pour autant, la déduction des intérêts hypothécaires est protégée jusqu’en 2025. Donc, si vous achetez une nouvelle maison et que vous attendez avec impatience la déduction, vous pouvez avoir l’esprit tranquille.
The Takeaway
Si vous achetez une première maison, considérez l’ensemble du tableau, et pas seulement l’allégement fiscal pour les intérêts hypothécaires. Pensez à ce que seront vos paiements mensuels, aux frais de clôture, aux frais de transport et aux frais d’entretien. Plus votre prêt hypothécaire est élevé et plus votre revenu est important, plus la déduction fiscale des intérêts hypothécaires vous sera précieuse. Cela ne veut pas dire que vous devez acheter la maison la plus luxueuse que vous pouvez financer. Tirez les leçons du passé et tenez-vous en à la limite d’accessibilité confortable lorsque vous faites le saut vers l’accession à la propriété.
Conseils pour l’achat d’une maison
- Assurez-vous que votre pointage de crédit est en bon état. Avec un score de crédit élevé, vous pouvez obtenir des taux hypothécaires plus bas, ce qui se traduit par des paiements hypothécaires mensuels moins élevés.
- Parlez à un conseiller financier de la façon dont l’achat d’une maison s’inscrira dans votre plan financier plus large. Vous voulez vous assurer que vous pouvez acheter une maison sans sacrifier vos autres objectifs financiers. Un outil de jumelage comme celui de SmartAsset peut vous aider à trouver une personne avec laquelle travailler pour répondre à vos besoins. Vous devrez d’abord répondre à une série de questions sur votre situation et vos objectifs. Ensuite, le programme réduira vos options parmi des milliers de conseillers à un maximum de trois fiduciaires qui répondent à vos besoins. Vous pourrez alors lire leurs profils pour en savoir plus sur eux, les interroger par téléphone ou en personne et choisir avec qui travailler à l’avenir. Cela vous permet de trouver une bonne adéquation tandis que le programme fait une grande partie du travail difficile pour vous.