Processus de forclusion

Qu’est-ce que la forclusion ?

La forclusion est un processus qui permet à un prêteur de récupérer le montant dû sur un prêt en défaut en vendant ou en prenant la propriété (reprise de possession) de la propriété garantissant le prêt. Le processus de forclusion commence lorsqu’un emprunteur/propriétaire manque à ses obligations de paiement (généralement des paiements hypothécaires) et que le prêteur dépose un avis de défaut public, appelé avis de défaut ou Lis Pendens. Le processus de forclusion peut se terminer de l’une des quatre façons suivantes :

• L’emprunteur/propriétaire rétablit le prêt en remboursant le montant en défaut pendant une période de grâce déterminée par la loi de l’État. Cette période de grâce est également connue sous le nom de pré-forclusion.
• L’emprunteur/propriétaire vend la propriété à un tiers pendant la période de pré-forclusion. La vente permet à l’emprunteur/propriétaire de rembourser le prêt et d’éviter d’avoir une saisie sur son historique de crédit.
• Un tiers achète la propriété lors d’une vente aux enchères publique à la fin de la période de pré-forclusion.
• Le prêteur prend la propriété de la propriété, généralement avec l’intention de la revendre sur le marché libre. Le prêteur peut prendre possession du bien soit par le biais d’un accord avec l’emprunteur/propriétaire pendant la période de pré-forclusion, soit par le biais d’une forclusion par vente à découvert, soit en rachetant le bien aux enchères publiques. Les propriétés reprises par le prêteur sont également connues sous le nom de propriétés appartenant à la banque ou REO (Real Estate Owned by the lender).

Comment fonctionne la forclusion ?

Pour saisir conformément à la procédure judiciaire, un prêteur doit prouver que le débiteur hypothécaire (emprunteur/propriétaire) est en défaut. Une fois que le prêteur a épuisé ses tentatives pour résoudre le défaut de paiement avec le propriétaire, l’étape suivante consiste à contacter un avocat pour engager une action en justice. L’avocat contacte le débiteur hypothécaire pour tenter de résoudre le problème. Si le débiteur hypothécaire n’est pas en mesure de régler le défaut de paiement, l’avocat dépose une litispendance (action en cours) auprès du tribunal. La litispendance informe le public qu’une action en cours a été déposée contre le débiteur hypothécaire. Le but de l’action est de fournir la preuve d’un défaut de paiement et d’obtenir l’approbation du tribunal pour lancer la forclusion.

Les forclusions non judiciaires sont basées sur des actes de fiducie qui contiennent la clause de pouvoir de vente. Cette clause permet au fiduciaire d’initier une vente de saisie hypothécaire sans avoir à aller au tribunal. Le fiduciaire est généralement tenu d’émettre un avis de défaut et d’informer le fiduciaire (emprunteur/propriétaire) de l’état de défaut. Si le fiduciaire ne répond pas, le fiduciaire entame alors les étapes pour mener la vente de forclusion hypothécaire de la maison.

Ce processus de forclusion permet trois opportunités pour trouver des bonnes affaires sur les maisons de forclusion.

Timeline pour la forclusion

Étape 1 : Pré-forclusion

Les propriétaires qui sont en retard dans leurs paiements hypothécaires recevront un avis de défaut de leur prêteur. Les avis de défaut sont déposés auprès de l’autorité locale des registres. Un dépôt de Lis Pendens peut également être déposé pour notifier tout autre titulaire de privilège. L’avis de défaut de paiement donne des instructions au propriétaire sur le montant qu’il doit payer et le délai dont il dispose pour le faire. Si le propriétaire paie conformément à ces instructions, le processus de forclusion est terminé.

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Étape 2 : Vente aux enchères

Si le prêt n’est pas rétabli à la fin de la période de pré-forclusion, la propriété sera vendue lors d’une vente aux enchères publique. Les acheteurs sont souvent tenus de payer en espèces lors de la vente aux enchères et peuvent ne pas avoir beaucoup de temps pour faire des recherches sur le titre et l’état de la propriété au préalable ; cependant, une vente aux enchères publique offre souvent au prêteur un moyen de liquider rapidement la propriété. Le prêteur fixe généralement une offre minimale à la vente aux enchères de forclusion égale au montant dû sur la propriété plus les frais et les divers coûts pour le prêteur.

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Étape 3 : Bank Owned (REO)

Les saisies bancaires peuvent devenir des saisies gouvernementales si le prêt est soutenu par une agence gouvernementale telle que le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) ou le ministère des Anciens combattants (VA). Dans ce cas, l’agence gouvernementale serait responsable de la vente de la propriété.

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Sorties du processus de forclusion

Les propriétés peuvent sortir du processus de forclusion de plusieurs façons. Les pré-frappes peuvent sortir du processus avant la vente aux enchères de forclusion de l’une des nombreuses façons suivantes :

a) Le propriétaire rattrape les paiements hypothécaires manqués
b) Le propriétaire obtient une modification du prêt pour réduire ses paiements hypothécaires
c) Le propriétaire vend la propriété pour un montant inférieur à ce qui est dû sur le prêt (vente à découvert)
d) Acte tenant lieu de forclusion

Les propriétés prévues pour une vente aux enchères publique de forclusion sortent du processus de forclusion en étant vendues à un tiers acheteur aux enchères.

Post-forclusion

Investisseur propriétaire

Les investisseurs recherchent des rendements de plusieurs façons : acheter à bas prix et flipper, apporter des améliorations, ou louer pour une appréciation à plus long terme. Les investisseurs peuvent acheter des maisons directement aux propriétaires, aux enchères ou aux prêteurs.

Propriété du consommateur

Les propriétés dans le processus de forclusion doivent finalement être achetées ou louées par des consommateurs ordinaires qui prévoient d’y vivre. Cela peut sembler évident, mais le consommateur est une pièce extrêmement importante du puzzle de la forclusion. Les consommateurs peuvent payer beaucoup plus ou presque rien pour une propriété en fonction d’une myriade de préférences. Les consommateurs peuvent préférer vivre près de bonnes écoles ou universités, loin des zones à forte criminalité, loin des sites de déchets dangereux, etc.

Processus de forclusion judiciaire vs non judiciaire

Dans certains états, le processus de forclusion ne nécessite plus l’implication du système judiciaire. Ces états sont dits « non judiciaires ». Voir une comparaison des lois sur la forclusion par état sur Foreclosure Laws.