Contrat de bail résidentiel standard

Un contrat de bail résidentiel standard est le contrat propriétaire-locataire le plus utilisé pour la location de biens résidentiels. C’est un arrangement fixe qui dure généralement un (1) an et les deux parties sont liées jusqu’à la fin de son terme. Le document doit respecter toutes les lois de l’État et contenir toutes les divulgations prévues par la loi. Après que le formulaire a été convenu, ainsi que les divulgations jointes et le dépôt de garantie fourni par le locataire, le formulaire est prêt à être signé par les parties.

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• Virginie occidentale
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Table des matières

• Contrats de bail résidentiel : Par État
• Qu’est-ce qu’un bail résidentiel ?
  • Quand l’utiliser
  • Ce qui est inclus
  • Comment négocier
• Bail standard vs bail au mois
• Foire aux questions (FAQ)
  • Le propriétaire ou le locataire peut-il rompre un bail standard ?
    • Options du propriétaire
    • Options du locataire
  • Combien de temps dure un bail ?
  • Un bail doit-il être attesté ou notarié ?
  • Puis-je ajouter un colocataire à un bail standard ?
  • Le locataire peut-il rester sur la propriété après la fin du bail ?
  • Est-il possible de transférer un bail ?
  • Que se passe-t-il si le propriétaire viole le bail ?
• Comment rédiger un contrat de bail résidentiel standard

Qu’est-ce qu’un bail résidentiel ?

Un bail résidentiel standard est le type de document le plus basique et le plus populaire utilisé lors de la location d’une propriété à un individu, appelé locataire. Il est hautement personnalisable, ce qui est très important pour les propriétaires et les propriétaires fonciers qui souhaitent modifier l’accord en fonction de leurs besoins et du type de propriété. Les trois principaux éléments d’un bail sont la durée, le montant par mois ou par période, et tout type de dépôt, tel qu’un dépôt de garantie ou un dépôt pour animaux. Le bail garantit que les droits et les responsabilités du propriétaire et du locataire soient assurés, selon l’État.

Les autres noms communs comprennent :

• « Contrat de location de base »
• « Modèle de contrat de location »
• « Contrat de location d’appartement »
• « Contrat de location de maison »
• « Contrat de location simple »

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• « Contrat de location »

Quand utiliser un contrat de bail résidentiel

Un contrat de bail résidentiel devrait être utilisé lors de la location de tout type de propriété habitable à un locataire, ce qui peut inclure une maison, un appartement, une chambre, un condo, une maison mobile ou tout autre type de propriété habitable. Il est très important d’utiliser un bail pour minimiser les différends et si jamais un problème entraîne la nécessité d’un tribunal, comme une expulsion, un bail est nécessaire pour que l’une ou l’autre des parties puisse gagner son procès, en particulier le propriétaire.

Qu’est-ce qui est inclus dans un bail résidentiel ?

Un contrat de bail résidentiel standard peut inclure des raisons de rompre le bail qui ne trouveraient pas le locataire en rupture de contrat. Un locataire peut rompre le bail à tout moment, cependant, il existe des clauses communes qui ne détiennent pas de pénalité pour la rupture du bail, comme:

• Congé militaire ou associé au gouvernement (les lois étatiques et fédérales ont autorité sur les règles auxquelles la résiliation peut se produire).
• La santé du locataire ou d’un membre de sa famille immédiate qui nécessite une relocalisation.
• Relocalisation par rapport à l’emploi actuel ou au nouvel emploi du locataire (Dépend des lois locales de l’État).

Le bail devrait être examiné pour les clauses de résiliation anticipée qui permettent de le rompre sans pénalité. Si aucune clause n’est trouvée, le locataire peut tenter de faire ajouter des clauses légales pour permettre la rupture du bail sans pénalité. Les clauses sont fournies à la discrétion du propriétaire, ou de la société de gestion immobilière si elle agit dans l’intérêt du propriétaire. En fonction des raisons pour lesquelles le locataire rompt le bail, certains États fournissent des options qui ne tiendraient pas le locataire responsable même si cela n’est pas indiqué dans le contrat de bail résidentiel standard.

Comment négocier un bail résidentiel

La négociation d’un contrat de bail est déterminée par une multitude de facteurs, à commencer par les conditions du marché et le prix de la propriété par rapport aux autres locations dans la région. L’objectif du propriétaire est de percevoir le plus de loyer possible chaque mois tout en atténuant son risque. Si le candidat peut représenter qu’il serait un locataire stable, le propriétaire peut lui accorder un rabais sur le montant du loyer mensuel ainsi que l’inclusion des services publics ou des services.

Les éléments suivants sont des facteurs importants lors de la négociation d’un bail :

• Antécédents professionnels – Le propriétaire veut voir un historique d’emploi long et stable qui comprend le fait de rester dans chaque entreprise pendant 3 à 5 ans. Toute période inférieure à cela, ou de longues périodes de chômage, sera considérée comme un risque élevé pour le propriétaire.
• Bulletins de paie actuels – Afin de prouver le revenu d’une personne, le propriétaire aimerait voir les bulletins de paie des deux dernières semaines du demandeur. Cela peut être recueilli directement auprès de l’employeur ou par le biais d’un relevé bancaire.
• Revenu antérieur – Le demandeur devra rassembler ses déclarations de revenus des 2 ou 3 dernières années auprès de l’Internal Revenue Service (IRS). Pour les employés, il s’agirait du formulaire W-4, pour les travailleurs indépendants ou les entrepreneurs indépendants, il s’agirait du formulaire 1099;
• Prépaiement du loyer – Si le demandeur peut payer le loyer à l’avance au début du bail, il y a une chance que le propriétaire accepte un montant mensuel moins élevé. Surtout si le montant est égal à plus de 3 mois;
• Dépôt de sécurité – En raison de la plupart des États établissant un montant maximum pour le dépôt de sécurité, le locataire peut ne pas être en mesure d’en profiter au maximum ; et
• Antécédents du propriétaire – Si le demandeur a déjà loué dans sa vie, il devrait rassembler les coordonnées des anciens propriétaires et gestionnaires de propriété comme une référence viable.

Bail standard vs bail au mois

La principale différence est que dans le cadre d’un contrat de bail standard, la durée est fixe et dans le cadre d’un bail au mois, il peut être annulé à tout moment par le propriétaire ou le locataire.

Bail standard

• Terme fixe (dates de début et de fin);
• ne peut pas se terminer plus tôt ; et
• ne peut pas modifier l’accord.

Bail au mois

• Renouvellement tous les mois (location à discrétion);
• L’une ou l’autre des parties peut résilier (conformément aux lois sur la résiliation au mois) ; et
• L’accord peut être modifié avec un préavis.

Foire aux questions (FAQ)

Le propriétaire ou le locataire peut-il rompre un bail ?

La réponse courte est non. Le propriétaire et le locataire, à moins qu’il y ait une clause de résiliation dans le bail, ne peuvent pas mettre fin au bail avant la date de fin. Bien que, les deux parties ont des avenues qu’ils peuvent poursuivre afin de tenter d’annuler l’accord d’une manière amicale.

Options du propriétaire

• Offrir un paiement – Négocier avec le locataire ce qu’il faudrait pour qu’il déménage plus tôt. Commencez par lui rendre son dépôt de sécurité immédiatement et offrez-lui de payer ses frais de déménagement.
• Offrir un loyer gratuit – Si le propriétaire souhaite que le locataire déménage dans 2 ou 3 mois, obtenez son accord en lui offrant un loyer gratuit jusqu’à la date de résiliation anticipée.

Options du locataire

• Offrir le dépôt de sécurité – Offrez au propriétaire le dépôt de sécurité comme effort de bonne foi pour sortir du bail. C’est au moins un point de départ et c’est généralement plus que ce que la plupart des locataires font.
• Offrir un mois de loyer supplémentaire – Si le locataire n’a pas eu à payer un dépôt de sécurité au début du bail, le propriétaire peut être enclin à prendre un mois de loyer supplémentaire ou un paiement équivalent pour laisser le locataire sortir du bail.
• Plaider les difficultés financières – Si le locataire peut prouver au propriétaire qu’il a perdu son emploi, dans certains cas, le propriétaire offrira une libération plutôt que de combattre le locataire par une expulsion.
• Revendiquer la violence domestique – Dans certains États, comme le Nevada, il existe des lois qui permettent au locataire de rompre le bail sans pénalité s’il est victime de violence domestique. Tout locataire victime de violence domestique doit chercher une aide immédiate, quelles que soient les lois locales.

Quelle est la durée d’un bail ?

La durée d’un contrat de bail est identifiée comme l’une des exigences du contrat. Un accord de location peut être créé pour une location au mois, six mois, un an ou plus. Les contrats de location ne sont pas tenus d’être d’une durée fixe. À la fin du bail actuel (durée déterminée), le propriétaire peut souhaiter prolonger le bail au locataire, car un contrat de bail ne se renouvelle pas automatiquement, contrairement à un contrat de location. Le contrat de bail actuel devra être modifié ou un nouveau contrat juridiquement contraignant peut également être signé.

Un bail doit-il être témoigné ou notarié ?

Dans les 50 États, un contrat de bail n’a pas besoin d’être signé avec un témoin ou un notaire tant qu’il ne dépasse pas une période d’un (1) an. Si la période est plus longue, des États comme la Floride, exigent des exigences supplémentaires en matière de signature, comme la présence de témoins.

Puis-je ajouter un colocataire à un bail ?

Dans le cas où le locataire ajoute une autre personne à la résidence (c’est-à-dire un colocataire, un membre de la famille, etc.), le contrat de bail doit être consulté pour connaître les exigences. Les accords de bail résidentiel standard ont des lignes directrices selon lesquelles les ajouts de nouveaux locataires doivent être ajoutés spécifiquement en tant que co-locataire. Le nouveau locataire peut faire l’objet d’une enquête criminelle et financière et d’un examen des antécédents de location. En outre, le contrat de bail actuel peut devoir être examiné pour s’assurer que la limite d’occupation n’est pas dépassée.

Le locataire peut-il rester sur la propriété après l’expiration du bail ?

Le locataire devra lire son bail car la plupart des accords se convertissent automatiquement en un bail au mois (tenancy-at-will) s’il n’y a pas de résiliation par l’une des parties. Dans la plupart des cas, le propriétaire enverra au locataire un addenda de prolongation de bail avant la fin du bail original pour prolonger la durée. La prolongation détaillera la nouvelle date de fin, ainsi que tout autre changement, tout en maintenant le reste des conditions du contrat de location original.

Est-il possible de transférer un bail résidentiel ?

À moins que l’accord ne comporte des droits de cession, un bail ne peut pas être transféré à quelqu’un d’autre. Par défaut, la plupart des baux ont un langage qui interdit spécifiquement la cession d’un contrat de location.

Bien que, une pratique courante endossée par les propriétaires est de permettre à un locataire de sous-louer la propriété. Dans un accord de sous-location, le locataire loue à nouveau la propriété à un autre individu qui paie le loyer au locataire qui paie ensuite le loyer comme indiqué dans le bail original signé avec le propriétaire. Dans la plupart des cas, le locataire devra obtenir la permission du propriétaire, via le formulaire de consentement du propriétaire, avant de pouvoir trouver un sous-locataire pour la propriété.

Que faire si le propriétaire viole le bail ?

Si le propriétaire viole le contrat de bail, le locataire, sous réserve de la loi de l’État, sera obligé de contacter le propriétaire de la violation. Si le propriétaire ne corrige pas le problème, par exemple s’il refuse d’effectuer une réparation dans les locaux, le locataire peut être en mesure de  » réparer  » lui-même le problème et de le déduire du loyer ou de résilier carrément le bail.

Comment rédiger un contrat de bail standard

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Lors de la rédaction d’un bail résidentiel, il est préférable que les termes de l’accord soient entièrement négociés entre le propriétaire et le locataire. Après qu’un accord verbal ait été établi, les parties peuvent poursuivre la création d’un accord écrit en utilisant un modèle qui contient le langage nécessaire conformément à la loi régissant l’État où se trouve la propriété.

Étape 1 – Compléter les informations des parties

Autrement dit le « propriétaire » et le « locataire », décidez qui sera nommé dans le bail. C’est une question importante qui est posée aux locataires qui vont vivre ensemble comme ceux qui sont dans une relation romantique. Une règle générale est que si le loyer ne peut être supporté que par les revenus des deux personnes, alors il est conseillé que les deux individus soient nommés comme locataires.

S’il y a des enfants ou toute personne qui ne sera pas listée comme locataire mais qui vit sur la propriété, ils seront nommés comme  » occupants « .

Étape 2 – Décrire la propriété

En tant que locataire, il voudra savoir ce qui est expressément inclus dans le bail. Si la propriété est un condominium, par exemple, le locataire devrait s’assurer qu’il est inclus qu’il aura accès à toutes les facettes de la propriété pendant le terme.

En outre, si la propriété comprend un parking ou tout autre service disponible et accessible par le locataire, cela devrait être inclus dans l’accord.

Étape 3 – Montant du loyer

Avant de convenir d’un montant de loyer, il est bon de faire une dernière vérification dans les environs pour voir le montant mensuel proposé par d’autres propriétaires. Cela peut être fait en utilisant RentoMeter qui a utilisé des ressources tierces (3rd) parties afin d’informer un locataire potentiel s’il paie trop cher en donnant le loyer médian pour une zone de marché.

Il est important de lire ce qui est inclus dans le loyer, comme les services publics et les services, ainsi que la façon dont le paiement doit être effectué et quel jour du mois il est dû.

Frais de retard – S’il doit y avoir des frais de retard, cela doit être clairement établi entre le propriétaire et le locataire. Le plus souvent, il y a soit des frais pour chaque jour de retard de paiement, soit pour chaque occurrence. Certains États ont des limites maximales, il est donc préférable d’effectuer une recherche des lois où la propriété est située.

Étape 4 – Services publics et services

Presque aussi importants que le loyer mensuel sont les services publics et les services qui sont inclus dans le bail. Selon la zone de la propriété, les services publics et les services sont vitaux pour la vie quotidienne du locataire, notamment :

Les exemples comprennent :

• Électricité
• Déchets / Recyclables
• Eau / Égouts
• Câble / Internet
• Chaleur (gaz, propane, etc)
• Climatisation
• Entretien du gazon (zones suburbaines)
• Déneigement (zones suburbaines)

Étape 5 – Ameublement

Vérifiez que chaque appareil et meuble mentionné dans le bail existe dans la propriété. Si ce n’est pas le cas, à la fin du contrat, le propriétaire sera susceptible de réclamer ce qui est mentionné dans le bail comme faisant partie de la propriété. Si une liste de contrôle d’emménagement est remplie, ce n’est pas un problème énorme, mais le locataire devrait revérifier pour s’assurer que tout est inclus dans le cadre du bail.

Étape 6 – Durée du bail

Dans la plupart des cas, un bail standard a une durée de 12 mois. Bien que, dans certaines situations, par exemple si le locataire a des restrictions d’emploi ou d’autres questions, l’accord peut être fait pour n’importe quelle période de temps fixe. Le locataire devrait entrer la période de temps qui fonctionne le mieux pour sa situation.

Etape 7 – Dépôt de sécurité

Un dépôt de sécurité est un montant d’argent qui est détenu dans un compte séquestre par le propriétaire. Les fonds sont entièrement libérés au locataire, à la fin du contrat, en attendant qu’il n’y ait aucun dommage à la propriété. Le dépôt de garantie est un filet de sécurité pour le propriétaire au cas où le locataire décide de ne pas payer le loyer, de quitter la propriété plus tôt que prévu ou si, à la fin du contrat, les locaux sont endommagés. S’il y a des dommages à la propriété à la fin du bail, le propriétaire fournira généralement une liste détaillée de toutes les réparations qui ont été faites et leur montant.

Montants maximaux ($) – Limites requises par la loi pour chaque État.

Retour du dépôt de sécurité – Le propriétaire sera obligé de retourner le dépôt de sécurité au locataire dans le délai requis par l’État.

Étape 8 – Résiliation anticipée

Si le propriétaire et le locataire décident de permettre la résiliation du contrat, cela peut se faire avec ou sans frais par l’une ou l’autre des parties. Si des frais sont exigés, ils sont généralement égaux à un (1) mois de loyer et donnent à l’autre partie un préavis de trente (30) jours. Cette section peut être entièrement négociée entre le propriétaire et le locataire. Il n’y a pas de lois ou d’exigences de l’État qui restreignent cette section.

Étape 9 – Politique relative au tabagisme

S’il y a une politique relative au tabagisme, elle doit être mentionnée dans le contrat. Par défaut, s’il n’est pas précisé que l’acte est interdit, le locataire peut avoir le droit de fumer. En Californie par exemple, il est exigé que chaque bail mentionne quelle est la politique sur les locaux.

Étape 10 – Animaux de compagnie

Bien que techniquement considérés comme un occupant, les animaux de compagnie ne sont pas le meilleur ami du propriétaire. Même s’ils sont autorisés sur la propriété, le propriétaire doit indiquer exactement quels types sont autorisés afin qu’un locataire « bio » n’ait pas d’animaux de ferme sur les lieux. En outre, il est recommandé que le propriétaire place un poids maximum que l’animal peut avoir pour des raisons de responsabilité (les chiens dangereux ont tendance à être plus grands) et de dommages aux locaux.

Dans la plupart des États, un propriétaire est autorisé à facturer des frais ou un dépôt supplémentaire pour les animaux de compagnie qui est distinct du dépôt de garantie. Un propriétaire peut utiliser l’addendum au bail pour animaux de compagnie pour établir des règles pour les animaux sur sa propriété.

Etape 11 – Divulgation de la peinture à base de plomb

• Formulaire de divulgation de la peinture à base de plomb

Peut-être que la divulgation la plus importante est d’identifier à un nouveau locataire l’existence de peinture à base de plomb dans les locaux. Selon la loi fédérale (42 U.S. Code § 4852d), si la structure de la propriété a été construite avant 1978, le propriétaire sera tenu de délivrer la divulgation au locataire. La divulgation met en garde le locataire qui, s’il voit de la peinture écaillée, détériorée ou craquelée dans les locaux, doit contacter le propriétaire et les autorités immédiatement.