La condamnation, également appelée domaine éminent ou « prise », est le droit d’un gouvernement ou de son agent de prendre une propriété privée pour un usage public, avec paiement d’une compensation. Dans une action de condamnation, le gouvernement prend à la fois la possession physique et le titre légal de la propriété. Une théorie juridique connexe, la condamnation inverse, décrit une situation dans laquelle le gouvernement ne prend pas le titre légal mais règle essentiellement toute utilité de la propriété.
Parties et propriété
La plupart des entités gouvernementales, mais pas toutes, ont le pouvoir de condamner pour un « but public ». Certaines utilisations sont clairement des fins publiques : autoroutes, écoles, prisons, aéroports et installations gouvernementales. Parfois, l’utilité publique est moins évidente. Par exemple, une propriété peut être condamnée dans le cadre d’une rénovation urbaine, pour être ensuite réaménagée en vue d’un nouvel usage privé qui réduira la dégradation et générera des recettes fiscales plus importantes. Certains États autorisent la condamnation par les sociétés de transport et les sociétés de services publics ou d’énergie. Le domaine éminent est principalement régi par la législation de l’État, et les États diffèrent sur la condamnation pour le réaménagement et sur l’autorité de condamner, de sorte que vous devrez peut-être consulter vos lois locales pour plus de détails.
La condamnation peut concerner moins que la totalité de la propriété. Par exemple, le comté pourrait condamner une bande de 10 pieds de chacune de plusieurs cours avant afin d’élargir une rue. Il peut également ne condamner qu’une servitude, plutôt que la propriété, par exemple pour faire passer des conduites d’eau. Une prise peut être temporaire. Par exemple, l’État peut avoir besoin d’utiliser une partie d’une propriété voisine pour l’accès pendant la construction d’une prison qui, à l’avenir, aura sa propre route. Dans certains cas, les locataires ont un recours si leurs droits de bail font partie de ce qui est pris. Lorsqu’une prise concerne moins que la totalité de la propriété, l’indemnisation doit tenir compte de tout dommage causé à la propriété non prise.
Dans certains cas, les propriétaires peuvent avoir des droits si une entité gouvernementale rend publique son intention de poursuivre un projet mais tarde à le faire réellement. Ce retard peut faire perdre de la valeur à la propriété et décourager le propriétaire d’y apporter des améliorations.
Droits des propriétaires
Le propriétaire a le droit d’être informé de la condamnation en cours. De nombreux États exigent que l’organisme gouvernemental négocie en vue d’un achat volontaire de la propriété avant de poursuivre la condamnation. Si le propriétaire ne peut généralement pas contester si la condamnation aura lieu, les contestations du montant de l’indemnisation offerte sont assez courantes.
Le propriétaire devrait envisager d’obtenir une évaluation indépendante, mais il devrait également se rappeler que le tribunal examinera en fin de compte la juste valeur marchande actuelle. La juste valeur marchande ne tient pas compte de la valeur sentimentale, de ce que le propriétaire a payé pour le bien, ou des dettes contre le bien.
La contestation de l’évaluation ne retardera pas nécessairement le processus. La plupart des États ont des lois de « prise rapide » qui permettent au gouvernement de déposer de l’argent et de prendre le titre et la possession immédiatement, évitant ainsi de retarder des projets importants.
Dernière mise à jour : décembre 2018