Comment financer un duplex ou une maison multifamiliale

L’achat d’une maison multifamiliale peut être un moyen astucieux de générer un revenu passif et de construire une richesse. Les prêts hypothécaires multifamiliaux sont disponibles pour les acheteurs de duplex et de logements de trois et quatre unités.

Les maisons multifamiliales avec jusqu’à quatre unités sont considérées comme résidentielles aux fins de financement, de sorte que vous pouvez les acheter avec des prêts hypothécaires comme ceux utilisés pour acheter des maisons unifamiliales.

En revanche, les propriétés avec cinq unités ou plus sont considérées comme des biens immobiliers commerciaux, de sorte que leur financement est un processus différent. Les prêts pour l’immobilier commercial sont généralement plus difficiles à obtenir, exigent des mises de fonds plus importantes et nécessitent souvent des calendriers de remboursement plus courts.

Investisseur ou propriétaire-occupant

Les options de financement des maisons multifamiliales varient selon que l’acheteur a l’intention d’occuper l’une des unités.

Les propriétaires-occupants peuvent choisir entre les prêts de la Federal Housing Administration (FHA), les prêts des Anciens combattants ou le financement conventionnel. Les investisseurs, cependant, sont limités aux prêts hypothécaires conventionnels uniquement.

Voici un aperçu de trois options de prêts hypothécaires multifamiliaux pour les duplex, triplex et quadruplex.

Prêts hypothécaires conventionnels pour les duplex et les maisons multifamiliales

Les prêts hypothécaires conventionnels conviennent à :

• Propriétaires-occupants
• Investisseurs

Vous pouvez demander un prêt hypothécaire pour une maison multifamiliale auprès d’une banque, d’une coopérative de crédit ou d’un prêteur hypothécaire, tout comme vous le feriez pour une maison unifamiliale. Les prêts hypothécaires conventionnels sont conformes aux directives de souscription établies par les géants hypothécaires parrainés par l’État, Fannie Mae et Freddie Mac. Lorsque vous faites une demande, le prêteur tient compte de votre pointage de crédit, de vos antécédents en matière de crédit, de vos revenus, de vos actifs et de vos autres dettes.

Quel est le montant maximal du prêt hypothécaire pour un multifamilial ?

Les limites des prêts conformes pour les prêts conventionnels sont généralement plafonnées à 510 400 $ à l’échelle nationale en 2020, avec des limites plus élevées pour les comtés où les coûts de logement sont plus élevés. Si vous achetez une propriété multifamiliale, les limites de prêt sont plus élevées.

Les limites de prêt maximales augmentent dans les zones sans ajout de coûts élevés à 635 550 $ pour les maisons à deux logements, 789 950 $ pour les maisons à trois logements et 981 700 $ pour les propriétés à quatre logements.

Peut-on utiliser le revenu locatif pour se qualifier pour un prêt ?

Les acheteurs d’un duplex ou d’une maison à plusieurs logements peuvent parfois utiliser le revenu locatif prévu des logements supplémentaires pour se qualifier pour un prêt. Pour que ces paiements soient pris en compte, les locataires doivent généralement avoir déjà signé un bail.

Les prêteurs peuvent prendre en compte les revenus locatifs de la propriété multifamiliale tant que l’emprunteur potentiel peut fournir des documents appropriés sur les paiements.

Selon les directives de Fannie Mae, la propriété doit être soit une résidence de deux, trois ou quatre unités qui est occupée par le propriétaire, soit un immeuble de placement de un à quatre unités. Cela signifie que si vous allez vivre dans l’un des logements, le loyer des logements occupés par des locataires peut vous aider à obtenir un prêt hypothécaire. Si vous êtes un investisseur, vous pouvez compter le loyer de toutes les unités.

Tout le revenu ne s’applique pas cependant ; généralement, 25 pour cent sont soustraits pour tenir compte des vacances et de l’entretien.

Vous devrez également fournir des documents pour montrer que le revenu locatif est stable. Une preuve acceptable pourrait être un bail en cours, un accord de location, ou au moins deux ans d’historique de loyer constant. Vous pourriez également devoir fournir le formulaire 1040 Schedule E de l’IRS pour prouver que le loyer a été déclaré dans votre déclaration de revenus.

Les investisseurs ont généralement besoin de mises de fonds plus élevées que les propriétaires occupants

Les prêts hypothécaires traditionnels exigent une mise de fonds de 20 pour cent. Les acheteurs peuvent parfois obtenir des prêts hypothécaires avec des mises de fonds inférieures, mais ils devront payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI.

Si vous achetez une propriété à titre d’investissement et que vous ne prévoyez pas d’y vivre, vous devrez répondre à des critères différents pour obtenir un prêt hypothécaire. Les biens d’investissement ne sont pas admissibles à l’assurance-maladie complémentaire, et vous devrez donc verser une mise de fonds d’au moins 20 %, voire plus, pour obtenir un financement traditionnel. Les prêteurs assument généralement plus de risques avec les propriétés d’investissement, de sorte qu’ils peuvent exiger un acompte de 25 ou 30 pour cent, en fonction des taux d’intérêt offerts.

Prêts FHA pour le financement de duplex ou de maisons multifamiliales

Si vous prévoyez de vivre dans une unité de la propriété multifamiliale, vous pouvez être admissible au financement par un prêt de l’Administration fédérale du logement (FHA). Ces prêts sont soutenus par le gouvernement et peuvent être utilisés pour des propriétés comportant jusqu’à quatre unités.

Les prêts FHA peuvent convenir aux :

• Acheteurs d’une première maison
• Personnes dont le crédit n’est pas parfait
• Acheteurs qui n’ont pas assez d’économies pour un acompte important

Les prêts FHA offrent ces avantages :

• Accomptes moins élevés que les prêts conventionnels – aussi bas que 3.5 pour cent
• Faible frais de clôture
• Facilité de qualification

Les prêts FHA ne sont pas émis par l’Administration fédérale du logement. Ils sont émis par des banques et des prêteurs hypothécaires approuvés par la FHA, et la FHA garantit une partie des prêts, protégeant le prêteur en cas de défaut de paiement. Grâce à cette garantie, les prêteurs sont disposés à offrir des conditions plus favorables, à accorder des prêts hypothécaires à des emprunteurs ayant des scores de crédit plus faibles et à accepter des acomptes plus petits.

Les prêts FHA ne vous conviennent probablement pas si vous avez un excellent crédit et suffisamment d’argent épargné pour un acompte d’au moins 10 à 15 %, car ils peuvent être plus coûteux que les prêts hypothécaires conventionnels.

Mais si votre score de crédit est faible ou si vos fonds sont serrés, un prêt FHA peut être la meilleure option pour vous.

Cotes de crédit minimales pour les prêts FHA

Pour obtenir un prêt FHA avec 10 pour cent d’acompte, vous aurez besoin d’une cote de crédit entre 500 et 579.

Pour un prêt FHA avec 3,5 pour cent d’acompte, vous aurez besoin d’une cote de 580 ou plus.

Documentation du prêt FHA

Lorsque vous faites une demande, les prêteurs vous demanderont de fournir des talons de paie, des W-2, des déclarations de revenus et d’autres documents financiers. Si vous comptez sur un revenu locatif pour vous aider à vous qualifier, vous devrez également fournir des baux, des garanties de loyer ou des antécédents locatifs également.

Pour les prêts FHA, différentes juridictions ont leur propre facteur de vacance qui réduit le montant du loyer qui peut être ajouté au revenu admissible de l’emprunteur. Par exemple, dans certains endroits, les emprunteurs peuvent ajouter 750 $ à leur revenu mensuel brut s’ils reçoivent un loyer de 1 000 $.

Les prêts VA pour le financement de duplex et de maisons multifamiliales

Se qualifier pour les prêts VA soutenus par le gouvernement américain est l’un des avantages associés au service militaire, et ils peuvent être utilisés pour financer des propriétés comportant jusqu’à quatre unités, et pas seulement des maisons unifamiliales. Si vous ou votre conjoint êtes un membre des forces armées ou un ancien combattant, vous pouvez bénéficier d’un prêt VA. Les prêts VA ne sont pas destinés aux biens d’investissement, de sorte que vous ne pouvez financer une propriété à plusieurs unités avec un si le demandeur admissible prévoit de vivre dans l’une des unités.

Les prêts VA conviennent à :

• Membres du service militaire, anciens combattants et leurs conjoints

Les prêteurs VA sont susceptibles de vous accorder des conditions plus favorables que celles que vous obtiendriez autrement avec un prêt hypothécaire conventionnel, en raison de la garantie VA sur une partie du prêt.

Il y a beaucoup d’avantages à prendre un prêt hypothécaire VA si vous êtes admissible, notamment :

Aucun acompte requis

Les prêts VA peuvent être utilisés pour financer jusqu’à 100 % du prix d’achat. Cela signifie qu’aucun acompte n’est nécessaire.

Pas d’assurance hypothécaire privée (PMI)

Les prêts VA vous font également économiser de l’argent car ils ne nécessitent pas d’assurance hypothécaire privée. Lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire conventionnel tout en mettant moins de 20 pour cent d’acompte, vous devrez généralement payer une PMI. Mais les prêts VA n’ont pas cette exigence, ce qui vous fait économiser une somme substantielle.

Pas d’exigence de score de crédit minimum pour les prêts VA

Le VA n’a pas d’exigence de score de crédit minimum. Les prêteurs sont tenus de regarder l’ensemble de la situation financière du demandeur et la banque ou le prêteur hypothécaire peut avoir ses propres exigences individuelles pour les emprunteurs VA.

Les frais de financement uniques peuvent également être financés

Les prêts VA ont des frais de financement. En général, ces frais vont de 1,25 % à 3,3 % du montant total du prêt. Cependant, vous n’avez pas à les payer à la clôture puisque le VA permet qu’ils soient inclus dans le prêt. Certains anciens combattants peuvent bénéficier d’une exemption s’ils reçoivent une indemnité d’invalidité VA ou répondent à d’autres critères.

Certificat d’éligibilité (COE)

Vous avez besoin d’un certificat d’éligibilité valide pour obtenir un prêt VA. Vous pouvez l’obtenir en ligne ou demander au prêteur de l’obtenir pour vous, soit en ligne, soit en utilisant une application électronique.

L’achat d’un duplex ou d’une maison à plusieurs logements plus grande pour y vivre et la louer peut être une excellente stratégie pour créer de la richesse. Si vous êtes un acheteur d’une première maison ou un ancien combattant, vous pourriez être en mesure d’utiliser les avantages spéciaux d’un prêt garanti par le gouvernement pour acheter la propriété, avec un acompte minimal et un taux d’intérêt raisonnable. De même, l’achat d’une propriété multifamiliale comme investissement peut vous mettre sur la voie de la sécurité financière à long terme.

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