Comment acheter un duplex et faire un profit

L’idée d’investir dans les duplex a été adoptée par les investisseurs de toute l’industrie. Peu de stratégies de sortie, d’ailleurs, ont prouvé qu’elles étaient plus à même de créer de la richesse mieux et plus efficacement qu’une bonne stratégie d’investissement dans les duplex. Peut-être même plus important encore, l’investissement dans les duplex est un excellent point d’entrée dans le domaine de l’investissement immobilier. Il n’y a peut-être pas de moyen plus facile pour les nouveaux investisseurs de se constituer un portefeuille de biens locatifs que d’habiter un logement dans un duplex et de louer l’autre, ce qui soulève la question : Posséder un duplex est-il un bon investissement ? Mieux encore, quels sont les avantages et les inconvénients de la propriété d’un duplex ? Les réponses à ces questions vous aideront à décider de votre prochaine démarche.

Les avantages d’acheter un duplex

Investir dans des duplex est très probablement la plus grande stratégie de sortie à envisager pour les nouveaux investisseurs. La possibilité de vivre dans une unité tout en louant l’autre accorde aux investisseurs plusieurs avantages qui ne peuvent être trouvés nulle part ailleurs. Parmi les avantages accordés à ceux qui investissent dans les duplex, les suivants sont peut-être les plus grands et les plus convoités parmi les entrepreneurs immobiliers :

1. Flux de trésorerie : Le premier avantage (et le plus évident) de l’investissement dans les duplex a trait au potentiel de génération de flux de trésorerie. Un peu comme les maisons unifamiliales traditionnelles ou les appartements, les duplex sont en mesure de demander une quantité généreuse de flux de trésorerie sur le marché actuel.

2. Facile à financer : En raison, en grande partie, de leur nature plus averse au risque, les prêteurs sont plus disposés à prendre une chance sur les emprunteurs qui cherchent un financement pour les duplex. Une seule vacance est beaucoup moins menaçante pour un propriétaire de duplex que pour quelqu’un qui investit dans une seule unité. Si une propriété à un seul logement reste vacante, le potentiel de profit est perdu à 100 %. En revanche, les duplex avec une seule unité vacante ont toujours la possibilité de générer des flux de trésorerie (souvent suffisants pour couvrir la totalité de l’hypothèque). Par conséquent, les prêteurs se sentent beaucoup plus à l’aise pour distribuer des fonds aux emprunteurs, et sont plus enclins à assouplir les exigences de prêt.

3. Constitution plus rapide d’un portefeuille : La construction d’un portefeuille devient beaucoup plus efficace lorsque chaque acquisition consiste en plusieurs unités, par opposition à une seule. En étant plusieurs unités au cours d’une seule transaction, les investisseurs peuvent réduire considérablement le temps qu’ils passent à trouver et à acquérir des actifs. Le temps gagné à la table de clôture permet à lui seul de constituer un portefeuille plus rapidement. Sans avoir à exécuter une clôture individuelle pour chaque propriété.

4. Assainissement des risques : Les investissements en duplex ont développé une réputation d’atténuation des risques. Pour la même raison que les prêteurs sont plus à l’aise de prêter à quelqu’un qui investit dans un duplex, les investisseurs eux-mêmes devraient se sentir à l’aise que leurs stratégies de sortie coïncident généralement avec moins de risques que les propriétés locatives traditionnelles à un seul logement. Encore une fois, les actifs à plusieurs unités sont moins susceptibles de nuire aux investisseurs avec une seule vacance.

5. L’abri fiscal : Pas unique aux duplex, un certain nombre d’avantages fiscaux sont étendus à tous les propriétaires de biens locatifs admissibles. Ceux qui possèdent des biens locatifs rentables ont la possibilité d’amortir plusieurs dépenses et de compenser l’impôt sur le revenu chaque année. Le montant que le propriétaire est en mesure de déduire varie d’une maison à l’autre (et d’un coût à l’autre), mais le fait demeure : les propriétaires de biens locatifs peuvent économiser beaucoup d’argent au moment de l’impôt s’ils sont familiers avec ce qu’ils peuvent et ne peuvent pas déduire.

6. Moins de frais généraux : Les investisseurs doivent s’attendre à dépenser moins en entretien, car les duplex partagent un certain nombre de commodités comme les toits, les unités CVC (chauffage, ventilation et air) et les cours. Par conséquent, il y a de bonnes chances que l’investissement dans les duplex se traduise par des flux de trésorerie plus importants que leurs homologues traditionnels à un seul logement.

7. Aide hypothécaire : Dans le cas où un investisseur a l’intention de vivre dans un logement et de louer l’autre, il est tout à fait possible de payer la totalité de l’hypothèque (ou du moins une grande partie) avec le loyer généré par le logement loué.

Les inconvénients de l’achat d’un duplex

Pas comme toutes les opportunités d’investissement, l’investissement dans les duplex coïncide avec un degré de risque inhérent. Par conséquent, il est sûr de supposer qu’il y a plusieurs inconvénients à investir dans les duplex, et non des moindres :

1. Plus coûteux : Sans surprise, un duplex est plus cher qu’un logement unifamilial comparable. Les propriétés à logements multiples, d’ailleurs, seront presque toujours plus chères que leurs homologues unifamiliales.

2. Moins de risque ne signifie pas aucun risque : Bien que les duplex soient connus pour coïncider avec moins de risque que les propriétés locatives unifamiliales, ils sont toujours un investissement, ce qui signifie qu’ils viennent complets avec un degré inhérent de risque. Ne présumez pas que les duplex sont sans risque ; ce serait faire preuve d’ignorance. Prenez plutôt toutes les précautions nécessaires pour atténuer le risque, aussi élevé ou faible soit-il.

3. Proximité des locataires : Pour le meilleur ou pour le pire, les propriétaires occupants vivront à une proximité incroyablement proche de leurs locataires. Ceux qui préfèrent une approche plus pratique peuvent ne pas avoir de problème à vivre à côté de leurs locataires, mais ceux qui sont intéressés à gagner un revenu passif peuvent considérer la situation de vie comme un obstacle. Avec pas plus qu’un mur les séparant de leurs locataires, les investisseurs peuvent se retrouver à  » travailler  » plus qu’ils ne le souhaiteraient.

Que rechercher lors de l’achat d’un duplex

Investir dans des duplex n’est pas différent d’investir dans des propriétés locatives à un seul logement. En fait, tous les critères que l’on utiliserait pour évaluer un logement unifamilial peuvent être appliqués aux maisons multifamiliales. Pour avoir une meilleure idée de ce qui doit être pris en considération, voici une liste des éléments que les investisseurs doivent prendre en compte lorsqu’ils achètent un duplex et vivent d’un côté de leur investissement :

• Un bon quartier : Une bonne stratégie d’investissement en duplex repose encore largement sur la règle d’or de l’immobilier : emplacement, emplacement, emplacement. Le quartier dans lequel se trouve le duplex déterminera tout, de la qualité des locataires aux loyers comparables. En fait, il n’y a rien de plus important pour le succès d’un duplex que l’endroit où il est situé. Par conséquent, les investisseurs devraient examiner soigneusement l’emplacement de leur propre duplex et s’assurer qu’il répond à leurs besoins spécifiques, maintenant et à l’avenir.

• Impôts fonciers acceptables : Le succès ou l’échec d’une stratégie d’investissement en duplex dépendra des chiffres d’une transaction. Combien d’argent entre et combien sort ? Cela dit, les investisseurs doivent tout prendre en compte, y compris les impôts fonciers. Les investisseurs doivent connaître le montant des taxes foncières qu’ils devront payer pour leur duplex, car ce coût réduira les bénéfices futurs. Au lieu de simplement les ignorer, les investisseurs devraient visiter leur évaluateur fiscal local et déterminer exactement combien ils doivent s’attendre à dépenser en taxes foncières ; ce n’est qu’alors qu’ils seront en mesure de dire si une affaire vaut la peine d’être poursuivie.

• Un bon district scolaire : Investir dans un duplex ne doit pas nécessairement se faire dans un quartier avec un bon district scolaire, mais être situé à proximité d’un bon système éducatif est sans équivoque mieux que rien. Si ce n’est pour cela, un excellent district scolaire devrait augmenter la demande de duplex. Et qu’est-ce que la demande, si ce n’est l’indicateur le plus important pour déterminer les taux de location et d’inoccupation ?

• Un marché de l’emploi prometteur : Comprendre comment acheter un duplex devrait commencer par la compréhension de l’emplacement dans lequel l’actif est physiquement situé. Encore une fois, la règle d’or de l’immobilier est toujours aussi importante. Cela dit, il existe plusieurs facteurs économiques dans un lieu donné qui peuvent également avoir un impact sur les performances d’un duplex. En particulier, il faut tenir compte du marché de l’emploi local. Un duplex acheté dans un marché de l’emploi sain suggère non seulement qu’il y aura de la demande, mais aussi que les locataires seront en mesure de payer leur loyer. Lorsque la population de locataires est soutenue par une quantité saine d’emplois et d’opportunités, l’économie sert en fait à augmenter le potentiel des propriétés locatives.

• Les commodités locales : Un bon emplacement devrait se vanter de plusieurs commodités attrayantes. Encore une fois, la demande est peut-être l’indicateur le plus important pour un duplex respectif ; tout ce qui attire les locataires dans une zone donnée devrait être considéré comme un avantage et ne peut qu’aider les investisseurs en duplex.

• Les développements futurs : La recherche de la santé d’un quartier respectif ne peut pas être reléguée au présent, mais doit plutôt être étendue aux développements futurs. Une bonne stratégie d’investissement dans les duplex doit donc tenir compte non seulement de l’aspect actuel d’un quartier, mais aussi de ce à quoi il pourrait ressembler dans plusieurs années. Investir dans des duplex est un engagement à long terme, et toutes les précautions doivent être prises en considération. Un quartier en plein essor, par exemple, pourrait facilement récompenser les investisseurs en leur offrant la possibilité d’acquérir une maison abordable dans une zone qui ne fera que s’améliorer dans un avenir prévisible.

• Ratios d’inscription et de vacance : Les investisseurs potentiels en duplex doivent rechercher les taux d’inoccupation locaux. À tout le moins, le nombre d’inscriptions déterminera les futurs prix de location. Des taux d’inoccupation élevés peuvent obliger les propriétaires à baisser les loyers pour attirer des locataires, ce qui n’est pas de bon augure pour les investisseurs qui ont l’intention d’acheter un duplex et d’en louer la moitié à un locataire.

• Loyers comparables : En plus du nombre exact de logements vacants dans un quartier donné, les investisseurs en duplex doivent tenir compte des loyers comparables de la zone. À quel prix exactement des duplex similaires sont-ils loués ? Mieux encore, le prix moyen de location justifie-t-il le prix d’achat ? Investir dans des duplex peut s’avérer incroyablement lucratif si les flux de trésorerie valent le coût d’acquisition, mais les investisseurs doivent être certains de leur investissement avant même d’envisager de l’acheter.

Que faut-il éviter lorsqu’on investit dans des duplex

Investir dans des duplex doit coïncider avec un degré inhérent de diligence raisonnable. Non seulement les investisseurs doivent savoir ce qu’il faut rechercher dans un investissement judicieux, mais il est tout aussi important qu’ils sachent ce qu’il ne faut pas faire. Voici une liste de choses que les investisseurs doivent éviter de faire lorsqu’ils achètent un duplex :

• Tourner un œil aveugle sur le marché et ses données démographiques : Ignorer le marché immobilier et la démographie d’un quartier donné est l’une des plus grandes erreurs qu’un investisseur en duplex puisse faire. Le marché et les données démographiques disent aux investisseurs tout ce qu’ils ont besoin de savoir sur une zone. Par conséquent, éviter cette information est le moyen le plus rapide de ruiner une affaire potentielle. Les investisseurs ne peuvent pas investir dans une zone dont ils ne connaissent rien ; c’est tout simplement une mauvaise affaire.

• S’appuyer sur l’appréciation : L’histoire nous a appris que les biens immobiliers ont tendance à s’apprécier plus souvent qu’à leur tour. Cependant, c’est une mauvaise pratique (surtout pour les investisseurs à long terme) pour les investisseurs en duplex de supposer qu’un actif s’appréciera. L’appréciation n’étant jamais garantie, il est insensé d’y compter. Il est tout à fait possible qu’un actif se déprécie, un peu comme lors de la dernière récession. Les investisseurs devraient plutôt considérer l’appréciation comme un bonus supplémentaire, et non comme quelque chose de garanti.

• Sous-estimation des coûts et des dépenses : Cela devrait aller sans dire, mais les investisseurs doivent éviter de sous-estimer les coûts et les dépenses. En fait, les investisseurs devraient surestimer les coûts, afin de faire preuve de prudence. Toute tentative de couper les coins et de sous-estimer les coûts pourrait ruiner la commercialisation des bénéfices au cas où quelque chose irait mal.

• Tirer parti des réserves : C’est une bonne idée pour les investisseurs de revenus passifs de rester aussi liquides que possible, ce qui signifie qu’ils devraient éviter de puiser dans leurs fonds de réserve autant que possible ; l’argent devrait être laissé pour une urgence. Par conséquent, les investisseurs doivent conserver suffisamment de réserves de liquidités pour couvrir tout ce qui pourrait mal tourner. De cette façon, un revers ne ruinera pas complètement ce qui était autrefois une excellente opportunité d’investissement.

• Faire tout seul : Acheter un duplex et en louer la moitié à des locataires est tout à fait possible à faire seul, mais n’est généralement pas conseillé. Ceux qui veulent vraiment se constituer un portefeuille de revenus passifs devraient faire appel aux services d’une société de gestion immobilière tierce. De cette façon, le gestionnaire immobilier s’occupera des activités quotidiennes et libérera le temps de l’investisseur pour ajouter plus d’actifs à son portefeuille.

Où trouver des duplex à acheter

Il existe apparemment d’innombrables façons pour les investisseurs de trouver des duplex viables à ajouter à leurs propres portefeuilles de location, mais il n’y a pas de meilleure stratégie que de travailler avec un agent immobilier. Un bon agent immobilier coûtera aux investisseurs, mais ses services constituent un investissement. Avec un bon agent immobilier, les investisseurs peuvent en fait économiser plus d’argent que le coût des services de l’agent. De plus, leur aide leur fera gagner du temps et leur évitera bien des maux de tête. Cela dit, les agents ne sont pas la seule source d’offres de duplex. Un certain nombre de sites Web se consacrent à aider les investisseurs à trouver des duplex, notamment :

• Zillow

• Trulia

• Craigslist

Zillow

Zillow, autrement connu sous le nom de Zillow Group, Inc, est une base de données immobilières reconnue à l’échelle nationale. Plus important encore, Zillow peut être utilisé pour filtrer les recherches de maisons dans une zone donnée. En utilisant Zillow, les investisseurs à la recherche de duplex peuvent parcourir des quartiers et des villes entières pour trouver des maisons multifamiliales qui répondent à leurs critères.

Trulia

Pas comme Zillow, Trulia permet à ses utilisateurs d’effectuer des recherches hyper-localisées de duplex et de propriétés multifamiliales. En tant que l’un des nombreux concurrents de Zillow, Trulia a également acquis la réputation d’être l’un des moyens les plus faciles de rechercher des biens immobiliers en Amérique. Les utilisateurs doivent simplement entrer leurs critères (prix, emplacement, type de propriété, etc.) pour avoir accès aux maisons disponibles à la vente dans une zone donnée.

Craigslist

À ne pas confondre avec Zillow et Trulia, Craigslist n’est pas relégué à une base de données immobilières. En fait, Craigslist est un site américain de petites annonces géré par ses utilisateurs. Toute personne possédant un bien immobilier, par exemple, peut publier une annonce sur Craigslist, ce qui en fait une excellente alternative aux sites spécifiques à l’immobilier. Bien que Craigslist ne soit pas entièrement dédié à la recherche de duplex, ses utilisateurs y trouveront de nombreuses propriétés à vendre.

Courrier direct

En plus d’utiliser les sites Web et les agents immobiliers pour rechercher des duplex, les investisseurs devraient vraiment envisager d’utiliser une stratégie de marketing par courrier direct. Dans sa forme la plus simple, une campagne de publipostage est un effort de marketing qui utilise des pièces de courrier imprimées de manière promotionnelle (y compris des cartes postales, des bulletins d’information, des lettres de vente et d’autres documents de marketing) pour cibler un public particulier. Le courrier est ensuite envoyé à des propriétaires spécifiques qui peuvent être plus enclins à se séparer de leurs propriétés.

Comment acheter un duplex sans apport d’argent

Presque toutes les méthodes d’acquisition d’un duplex exigeront que les investisseurs mettent au moins un peu d’argent. Un peu comme pour l’achat d’une maison traditionnelle, les banques ou les propriétaires voudront avoir une avance de fonds. Cependant, il y a quelques exceptions à la règle. En particulier, les prêts garantis par le ministère des Anciens Combattants (VA Loans) n’exigent pas que les emprunteurs admissibles versent un acompte au moment de l’achat. Il convient toutefois de noter que les bénéficiaires d’un prêt VA doivent utiliser ce prêt pour acheter une maison qui constitue leur résidence principale. Par conséquent, toute tentative d’achat d’un duplex avec un prêt VA nécessitera que l’emprunteur vive dans la propriété.

Sommaire

Investir dans les duplex est reconnu par beaucoup comme le meilleur moyen pour les nouveaux investisseurs de percer dans le secteur de l’immobilier. Si pour rien d’autre, les avantages de l’investissement dans les duplex l’emportent largement sur les inconvénients, en particulier les flux de trésorerie potentiels par rapport à la quantité de risque qu’un investisseur peut prendre dans une affaire prometteuse. Cela dit, tout investissement comporte un degré de risque inhérent. Pour exécuter avec succès une stratégie d’investissement en duplex, les investisseurs doivent faire preuve de diligence raisonnable et trouver les bonnes propriétés qui répondent à leurs besoins spécifiques.

Principaux enseignements

• Investir dans les duplex est reconnu par beaucoup comme le meilleur moyen pour les nouveaux investisseurs de percer dans l’industrie immobilière.
• Comprendre comment acheter un duplex n’est pas si différent de l’achat d’une maison unifamiliale, mais il y a quelques différences qui méritent l’attention des investisseurs.
• Acheter un duplex et louer la moitié de la propriété à un locataire pourrait aider les investisseurs à atténuer une grande partie du risque.