Por Ben Jones
Es hora de limpiar el escritorio del viernes para este bloguero. «La morosidad hipotecaria mostró su mayor aumento en la historia de la encuesta de morosidad de la Asociación de Banqueros Hipotecarios. ‘No hay manera de endulzar una caída del 32,9% durante el segundo trimestre’, dijo Marina Walsh, vicepresidenta de análisis de la industria en la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Algunos propietarios de viviendas, en particular los que tienen préstamos de la FHA, seguirán viéndose afectados por esta crisis, y es probable que la morosidad se mantenga en niveles elevados en un futuro previsible».
«Hay un grupo mucho más pequeño de prestamistas dispuestos a ofrecer préstamos jumbo. Craig Turley, propietario de AZ Mortgage Broker en Phoenix, dijo que su establo de mayoristas de préstamos jumbo se ha reducido a un tercio del tamaño que tenía en febrero. Anthony Bird, propietario de Riverbank Finance, un corredor hipotecario de Grand Rapids, Michigan, dijo que su lista de prestamistas de grandes créditos se ha reducido en un 80%. El Índice de Disponibilidad de Crédito Hipotecario de la MBA, una fórmula diseñada para medir el acceso a una variedad de productos hipotecarios, muestra que el acceso de los consumidores a los préstamos jumbo fue un 60% menor en julio de lo que fue el año anterior.»
«La empresa de capital privado detrás de una cartera de bienes raíces de mil millones de dólares en Brooklyn y Miami dijo que sus inversiones en dos grandes proyectos se han eliminado – y un crítico está culpando a un par de veinteañeros a los que se les confió la chequera de la empresa. JZ Capital Partners recientemente redujo a cero sus participaciones en un sitio de desarrollo en el centro de Brooklyn y una cartera de propiedades en el Distrito de Diseño de Miami, muestra el informe anual de la compañía.»
«‘En el caso de dos inversiones sustanciales, Fulton Mall y el Distrito de Diseño, las rebajas a nivel de la propiedad fueron suficientes para extinguir la totalidad de la equidad de la compañía en estas propiedades,’ el informe reveló el mes pasado.»
«La crisis de Covid-19 ha asestado un impresionante golpe en el mercado inmobiliario de lujo de la ciudad de Nueva York, aplicando una presión a la baja a un ritmo que supera tanto la crisis financiera de 2008 como el período inmediatamente posterior a los atentados terroristas del 11 de septiembre. En el distrito de West Chelsea, un condominio boutique de alta gama recientemente construido, conocido como Getty, redujo los precios de sus unidades restantes hasta en un 46%.»
«La crisis llega en un momento en que las ventas y los precios en el mercado de lujo ya estaban bajo presión. ‘No es que la ciudad de Nueva York esté de repente en venta. Nueva York ha estado en venta durante los últimos 24 meses’, dijo Tal Alexander, un agente de lujo de Douglas Elliman. ‘Los vendedores que están motivados y quieren hacer tratos necesitan añadir otra capa de descuento.'»
«Un condominio de Seattle ubicado en Four Seasons Private Residences acaba de venderse por casi 4 millones de dólares menos que su precio de 2019 de 9,995 millones de dólares.»
«Un sector de la vivienda de Dallas que está viendo un reciente aumento en los listados es el de los condominios del área del centro. Casi cinco docenas de unidades de condominio de lujo – en su mayoría en edificios de gran altura – han llegado al mercado en los últimos meses en el centro y Uptown. Los agentes inmobiliarios afirman que el aumento de los listados de las torres de condominios se debe a todo, desde los potenciales altos valores de reventa hasta la preocupación por la pandemia. Algunas personas que pensaban que necesitaban una segunda o tercera casa han cambiado de opinión y las han puesto en el mercado», dijo el agente Kyle Crews de Allie Beth Allman & Associates.»
«Este rincón del centro de Houston, que una vez fue un próspero centro de comercio y cultura, se ha convertido en una sombra de lo que fue. Las multitudes del salón de comidas han desaparecido. Los taxis no se encuentran en ninguna parte. Y los restaurantes que siguen abiertos luchan por mantenerse. La ocupación de los edificios de apartamentos de lujo del centro de la ciudad ha disminuido a medida que se abren nuevas propiedades, y los propietarios intentan atraer a los inquilinos con visitas virtuales, recorridos autoguiados y ofertas de alquiler».
«‘Tienes que entender’, dijo Tilman Fertitta, propietario de Vic & Anthony’s, el restaurante de carne de alta gama cerca de Minute Maid Park, ‘el centro está muerto. No hay nadie en los edificios'»
«Si la economía se resiente aún más, el mercado inmobiliario también podría hacerlo. Jeff Anderson, un agente inmobiliario de Long Beach, dijo que está empezando a ver el mercado ir en diferentes direcciones, con el aumento de inventario y la caída de los precios en el mercado de condominios del centro de Long Beach, así como los barrios caros por la playa en la parte oriental de la ciudad. Richard Green, director del Centro Lusk para Bienes Raíces de la USC, se pregunta cuánto tiempo podrá continuar el actual repunte porque, con la economía como está, «nos vamos a quedar sin gente que todavía tenga trabajo y que pueda comprar casas»»
«Heather Presha, una agente inmobiliaria especializada en el sur de Los Ángeles, dijo que ahora está recibiendo más consultas de propietarios que se preguntan si deben cobrar ahora, por temor a que el mercado se hunda y pierdan su considerable patrimonio. Uno de esos propietarios, dijo, está esperando ser despedido de su trabajo en la industria del cine. Quiere liquidar y mudarse a las montañas», dijo Presha.»
«Con hasta uno de cada cinco propietarios de viviendas aplazando los pagos de la hipoteca debido al COVID-19, los bancos tienen que actuar ahora para evitar una crisis entre los prestatarios en Canadá, dice un portavoz de la industria hipotecaria. Paul Taylor, director general de Mortgage Professionals Canada, añadió que se ha advertido que el porcentaje de propietarios que buscan aplazamientos podría ascender al 20%. Muchos propietarios de viviendas podrían encontrarse encaramados precariamente en un acantilado financiero. La expectativa general es que estas familias se verán obligadas a vender sus casas, y que esta afluencia de inventario de viviendas al mercado creará un ablandamiento de los precios a medida que se pongan a disposición de los compradores más opciones de vivienda», dijo Taylor.»
«El Gobierno del Estado de Lagos ha pedido a los adjudicatarios de las distintas urbanizaciones públicas que aún no han completado los pagos de sus viviendas asignadas que lo hagan o que pierdan sus derechos sobre las unidades de vivienda, tal y como se estipula en sus cartas de asignación. Los ingresos del Gobierno se han visto muy afectados por los morosos de algunas de nuestras urbanizaciones. Muchos no han pagado sus deudas a pesar de la magnanimidad del gobierno al ampliar el periodo de gracia más allá de los 90 días reglamentarios», dijo el Secretario Permanente del Ministerio de Vivienda, Wasiu Akewusola.»
«Los propietarios de Ho Chi Minh se han visto obligados a bajar aún más los alquileres con la segunda oleada de Covid-19 que ha afectado a la demanda. Minh, en el distrito 1, ha rebajado hasta ahora los alquileres de sus dos apartamentos en un 30%, hasta 900 dólares al mes cada uno. En julio, cuando los extranjeros no pudieron venir a Vietnam debido a la pandemia, tuvo que alquilarlos a los locales, que pagan incluso menos. Cuanto más dure la pandemia, más daño me causará porque tengo deudas bancarias que pagar'»
«Otro propietario, Trieu, del distrito 7, redujo los alquileres de sus tres propiedades en un 15% después de la primera oleada, y en otro 10% este mes. ‘Yo mismo tengo que devolver a los bancos 25 millones de VND (1.080 dólares) al mes’. Tai, un corredor, dijo que los alquileres en el Distrito 4 han bajado entre un 30 y un 35 por ciento desde principios de año, explicando que muchas personas que alquilaban propiedades allí eran turistas o empresarios con necesidades a corto plazo que se han marchado.»
«Vo Huynh Tuan Kiet, director asociado de marketing de proyectos residenciales de la empresa inmobiliaria CBRE, pronosticó que los alquileres seguirían bajando hasta finales de año, ya que también abunda la oferta. »
«Se registraron recortes de precios en el mercado inmobiliario local, con un solar residencial de lujo en el 20 de Perkins Road, en Jardine’s Lookout, que cambió de manos por 850 millones de dólares de Hong Kong, lo que supone un descenso del 40 por ciento respecto a un pico reciente. El precio medio superó los 82.000 dólares de Hong Kong si se calcula sobre la base de una superficie bruta de 10.256 pies cuadrados. En comparación, una casa en la misma carretera en 2018 cambió de manos a un precio medio de 145.000 dólares de Hong Kong por pie cuadrado.»
«Un informe sobre el negocio inmobiliario publicado por la plataforma de medios sociales chinos Weibo el 9 de agosto reveló que la ciudad más pobre de la provincia de Sichuan está luchando con la finalización de muchos proyectos inacabados, lo que lleva al desperdicio de miles de acres de tierra agrícola fértil y la pérdida de miles de millones de fondos. Según el informe, sólo en la ciudad de Bazhong, el 40% de los proyectos locales terminaron antes de la construcción, como el Parque Temático de Cuentos de Hadas de Andersen; y el 50% de los proyectos terminaron a mitad de camino, como el Parque Industrial Logístico de Panxing»
«Los proyectos inacabados están repartidos por toda China. Complejos de apartamentos, parques industriales, edificios de oficinas comerciales, proyectos de imagen, etc., fueron abandonados por deudas y falta de fondos. Algunos proyectos llevan abandonados más de una década, dejando las obras inacabadas en la ruina. Algunos analistas afirman que, en este caso, los promotores repercutirán definitivamente el coste en el mercado inmobiliario, y los compradores acabarán pagándolo. En otras palabras, la excesiva dependencia de la financiación del suelo hace subir los precios de la vivienda, pero la economía real es débil y la eficiencia del uso del suelo es baja. Como consecuencia, la burbuja inmobiliaria podría estallar.»
«A menudo se olvida que una de las claves de la estrecha victoria de Scott Morrison en las últimas elecciones fue su lucha contra la propuesta del ALP de reprimir el «negative gearing». Especialmente en los estados clave de Queensland y Australia Occidental, los votantes estaban muy interesados en mantener el «negative gearing», un proceso por el que los propietarios pueden compensar las pérdidas de una propiedad con sus ingresos totales. El viejo refrán de «ten cuidado con lo que deseas» se aplica al entusiasmo electoral por el «negative gearing», y la pandemia del COVID-19 ha tenido un efecto especialmente brutal en esta estrategia tan utilizada».
«Como su nombre indica, el «negative gearing» significa que el propietario/inversor tiene un flujo de caja negativo, es decir, que el coste de proporcionar su propiedad en alquiler en intereses, tasas y otros costes es significativamente mayor que sus ingresos por alquiler. Aunque a primera vista todo esto parece un ejercicio de insensatez financiera, la verdadera ventaja del apalancamiento negativo es que el valor de la propiedad aumenta con el tiempo. Como en tantos otros aspectos de la sociedad, la COVID-19 ha dado la vuelta a este ejercicio de sofisma financiero, y no en el buen sentido»
«Las últimas cifras muestran que los contribuyentes australianos reclamaban 13.000 millones de dólares al año en concepto de apalancamiento negativo, una cifra que parece que seguirá creciendo. En ningún lugar se está produciendo esto más que en las grandes ciudades australianas de Sidney y Melbourne, donde las tasas de desocupación de las propiedades en alquiler siguen aumentando, las valoraciones de las propiedades están cayendo y los alquileres están bajando rápidamente».»
«Sin duda, los propietarios con apalancamiento negativo siguen pagando facturas de impuestos más bajas, ya que la brecha entre lo que pagan en intereses y lo que obtienen en alquileres se amplía alarmantemente a medida que los ingresos por alquileres caen, pero la «efervescencia» financiera proporcionada por el aumento de los precios de las propiedades también se ha vuelto negativa, y en este ejercicio, dos negativos definitivamente no producen un positivo. Para aquellos que han tenido una mala pandemia, la perspectiva de vender con pérdidas para acabar con el dolor de las crecientes pérdidas de efectivo podría ser la única alternativa»
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