Zwangsvollstreckung

Was ist eine Zwangsvollstreckung?

Die Zwangsvollstreckung ist ein Verfahren, das es einem Kreditgeber ermöglicht, den für einen ausgefallenen Kredit geschuldeten Betrag durch den Verkauf oder die Inbesitznahme (Wiederinbesitznahme) der Immobilie, die den Kredit sichert, einzutreiben. Das Zwangsvollstreckungsverfahren beginnt, wenn ein Kreditnehmer/Eigentümer mit seinen Zahlungen (in der Regel Hypothekenzahlungen) in Verzug gerät und der Kreditgeber eine öffentliche Zahlungsaufforderung, eine so genannte Notice of Default oder Lis Pendens, einreicht. Die Zwangsvollstreckung kann auf eine von vier Arten enden:

• Der Kreditnehmer/Eigentümer setzt das Darlehen wieder in Kraft, indem er den ausgefallenen Betrag während einer gesetzlich festgelegten tilgungsfreien Zeit zurückzahlt. Diese tilgungsfreie Zeit wird auch als Vorabvollstreckung bezeichnet.
• Der Kreditnehmer/Eigentümer verkauft die Immobilie während der Vorabvollstreckungszeit an einen Dritten. Der Verkauf ermöglicht es dem Kreditnehmer/Eigentümer, das Darlehen zu tilgen und eine Zwangsvollstreckung in seiner Kreditgeschichte zu vermeiden.
• Ein Dritter kauft die Immobilie bei einer öffentlichen Versteigerung am Ende der Vorveröffentlichungsfrist.
• Der Kreditgeber übernimmt das Eigentum an der Immobilie, in der Regel mit der Absicht, sie auf dem freien Markt weiterzuverkaufen. Der Kreditgeber kann das Eigentum entweder durch eine Vereinbarung mit dem Kreditnehmer/Eigentümer während der Vorab-Zwangsvollstreckung, durch eine Zwangsvollstreckung im Rahmen eines Leerverkaufs oder durch den Rückkauf der Immobilie bei einer öffentlichen Auktion übernehmen. Vom Kreditgeber in Besitz genommene Immobilien werden auch als bankeigene Immobilien oder REO-Immobilien (Real Estate Owned by the lender) bezeichnet.

Wie funktioniert eine Zwangsvollstreckung?

Um eine Zwangsvollstreckung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens durchzuführen, muss ein Kreditgeber nachweisen, dass der Hypothekenschuldner (Kreditnehmer/Hauseigentümer) in Verzug ist. Nachdem der Kreditgeber alle Versuche ausgeschöpft hat, mit dem Hauseigentümer eine Lösung für den Zahlungsverzug zu finden, wendet er sich im nächsten Schritt an einen Anwalt, um gerichtliche Schritte einzuleiten. Der Anwalt setzt sich mit dem Hypothekenschuldner in Verbindung und versucht, eine Lösung für den Zahlungsverzug zu finden. Wenn der Hypothekenschuldner nicht in der Lage ist, den Verzug zu begleichen, reicht der Anwalt beim Gericht eine Rechtshängigkeitsklage ein. Mit der Rechtshängigkeit wird der Öffentlichkeit mitgeteilt, dass eine Klage gegen den Hypothekenschuldner anhängig ist. Zweck der Klage ist es, den Nachweis eines Zahlungsausfalls zu erbringen und die Zustimmung des Gerichts zur Einleitung der Zwangsvollstreckung zu erhalten.

Außergerichtliche Zwangsvollstreckungen beruhen auf Treuhandverträgen, die eine Verkaufsvollmacht enthalten. Diese Klausel ermöglicht es dem Treuhänder, eine Zwangsversteigerung der Hypothek einzuleiten, ohne vor Gericht gehen zu müssen. Der Treuhänder ist in der Regel verpflichtet, eine Inverzugsetzung zu erlassen und den Treugeber (Kreditnehmer/Hauseigentümer) entsprechend über den Verzugsstatus zu informieren. Reagiert der Treugeber nicht, leitet der Treuhänder die Schritte zur Durchführung der Zwangsversteigerung des Hauses ein.

Dieses Zwangsversteigerungsverfahren bietet drei Gelegenheiten, Schnäppchen bei Zwangsversteigerungen zu machen.

Zeitplan für die Zwangsversteigerung

Schritt 1: Vor der Zwangsversteigerung

Eigentümer, die mit ihren Hypothekenzahlungen im Verzug sind, erhalten von ihrem Kreditgeber eine Zahlungsaufforderung. Die Säumnisbescheide werden bei der örtlichen Registerbehörde eingereicht. Es kann auch eine Lis Pendens eingereicht werden, um andere Pfandrechtsinhaber zu benachrichtigen. Die Zahlungsaufforderung enthält Anweisungen für den Hausbesitzer, wie viel er zu zahlen hat und wie viel Zeit er dafür hat. Wenn der Hausbesitzer gemäß diesen Anweisungen zahlt, wird das Zwangsvollstreckungsverfahren beendet.

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Schritt 2: Versteigerung

Wenn das Darlehen bis zum Ende der Zwangsvollstreckungsfrist nicht wiederhergestellt ist, wird die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung verkauft. Die Käufer müssen bei der Auktion oft bar bezahlen und haben nicht viel Zeit, den Titel und den Zustand der Immobilie vorher zu prüfen; eine öffentliche Auktion bietet dem Kreditgeber jedoch oft die Möglichkeit, die Immobilie schnell zu veräußern. Der Kreditgeber legt in der Regel ein Mindestgebot für die Zwangsversteigerung fest, das dem für die Immobilie geschuldeten Betrag zuzüglich Gebühren und verschiedener Kosten für den Kreditgeber entspricht.

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Schritt 3: Bank Owned (REO)

Zwangsversteigerungen von Banken können zu staatlichen Zwangsversteigerungen werden, wenn das Darlehen von einer staatlichen Behörde wie dem Department of Housing and Urban Development (HUD) oder dem Department of Veterans Affairs (VA) gesichert wird. In diesem Fall ist die staatliche Stelle für den Verkauf der Immobilie verantwortlich.

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Ausgänge aus dem Zwangsversteigerungsverfahren

Eigentümer können das Zwangsversteigerungsverfahren auf verschiedene Weise verlassen. Vor-Zwangsversteigerungen können das Verfahren vor der Zwangsversteigerung auf eine von mehreren Arten verlassen:

a) Der Eigentümer holt die verpassten Hypothekenzahlungen nach
b) Der Eigentümer erhält eine Darlehensänderung, um seine Hypothekenzahlungen zu reduzieren
c) Der Eigentümer verkauft die Immobilie für weniger als den geschuldeten Betrag (Leerverkauf)
d) Deed in lieu of foreclosure

Immobilien, die für eine öffentliche Zwangsversteigerung vorgesehen sind, verlassen das Zwangsversteigerungsverfahren, indem sie bei der Versteigerung an einen Drittkäufer verkauft werden.

Nach der Zwangsvollstreckung

Investor Owned

Investoren streben auf verschiedene Weise nach Rendite: Sie können billig kaufen und weiterverkaufen, Verbesserungen vornehmen oder längerfristig vermieten. Investoren können Häuser direkt von Hausbesitzern, bei Auktionen oder von Kreditgebern kaufen.

Verbrauchereigentum

Immobilien, die sich in der Zwangsvollstreckung befinden, müssen letztendlich von normalen Verbrauchern gekauft oder gemietet werden, die in ihnen wohnen wollen. Dies mag offensichtlich erscheinen, aber der Verbraucher ist ein äußerst wichtiger Teil des Puzzles der Zwangsvollstreckung. Die Verbraucher können aufgrund einer Vielzahl von Verbraucherpräferenzen deutlich mehr oder fast nichts für eine Immobilie bezahlen. Sie ziehen es vielleicht vor, in der Nähe von guten Schulen oder Universitäten zu wohnen, nicht in Gegenden mit hoher Kriminalität, nicht in der Nähe von Sondermülldeponien usw.

Gerichtliche vs. nicht-gerichtliche Zwangsvollstreckung

In bestimmten Staaten ist für die Zwangsvollstreckung keine Beteiligung des Gerichts mehr erforderlich. Diese Staaten werden als „außergerichtlich“ bezeichnet. Einen Vergleich der Zwangsvollstreckungsgesetze nach Bundesstaaten finden Sie unter Foreclosure Laws.