Wie man eine Doppelhaushälfte kauft und einen Gewinn erzielt

Die Idee, in Doppelhaushälften zu investieren, wurde von Investoren in der gesamten Branche aufgegriffen. Nur wenige Exit-Strategien haben bewiesen, dass sie besser und effizienter zum Vermögensaufbau geeignet sind als eine solide Duplex-Investitionsstrategie. Vielleicht noch wichtiger ist, dass Investitionen in Doppelhäuser auch einen guten Einstieg in die Immobilienbranche bieten. Für neue Investoren gibt es wohl kaum eine einfachere Möglichkeit, ein Portfolio von Mietimmobilien aufzubauen, als in einer Einheit eines Doppelhauses zu wohnen und die andere zu vermieten, was die Frage aufwirft: Ist der Besitz einer Doppelhaushälfte eine gute Investition? Oder besser noch: Was sind die Vor- und Nachteile des Besitzes eines Doppelhauses? Die Antworten auf diese Fragen werden Ihnen bei der Entscheidung über Ihren nächsten Schritt helfen.

Die Vorteile des Kaufs einer Doppelhaushälfte

Die Investition in Doppelhaushälften ist möglicherweise die beste Ausstiegsstrategie, die neue Investoren in Betracht ziehen können. Die Möglichkeit, in einer Einheit zu wohnen und die andere zu vermieten, bietet Investoren mehrere Vorteile, die es sonst nirgendwo gibt. Von den Vorteilen, die denjenigen gewährt werden, die in Doppelhaushälften investieren, sind die folgenden vielleicht die größten und begehrtesten unter den Immobilienunternehmern:

1. Cashflow: Der erste (und offensichtlichste) Vorteil von Investitionen in Doppelhaushälften hat mit dem Potenzial zu tun, Cashflow zu generieren. Im Gegensatz zu traditionellen Einfamilienhäusern oder Wohnungen sind Doppelhäuser auf dem heutigen Markt in der Lage, einen großzügigen Cashflow zu erzielen.

2. Leichter zu finanzieren: Vor allem wegen der größeren Risikoscheu sind Kreditgeber eher bereit, ein Risiko für Kreditnehmer einzugehen, die eine Finanzierung für Doppelhäuser suchen. Ein einziger Leerstand ist für einen Eigentümer eines Doppelhauses weit weniger bedrohlich als für jemanden, der in eine einzelne Wohnung investiert. Steht eine Immobilie mit nur einer Einheit leer, gehen 100 % des Gewinnpotenzials verloren. Bei Doppelhäusern mit einem einzigen Leerstand besteht jedoch immer noch die Möglichkeit, einen Cashflow zu erwirtschaften (oft genug, um die gesamte Hypothek zu decken). Infolgedessen fühlen sich Kreditgeber viel wohler bei der Verteilung der Mittel an die Kreditnehmer und sind eher geneigt, die Kreditvergabeanforderungen zu lockern.

3. Schnellerer Portfolioaufbau: Der Aufbau eines Portfolios wird sehr viel effizienter, wenn jeder Erwerb aus mehreren Einheiten besteht und nicht nur aus einer. Durch den Erwerb mehrerer Einheiten im Rahmen einer einzigen Transaktion können Investoren den Zeitaufwand für die Suche und den Erwerb von Vermögenswerten erheblich reduzieren. Allein die Zeitersparnis beim Abschluss ermöglicht einen schnelleren Aufbau eines Portfolios. Ohne für jede Immobilie einen eigenen Abschluss tätigen zu müssen.

4. Risikominderung: Duplex-Investitionen haben den Ruf, das Risiko zu mindern. Aus demselben Grund, aus dem Kreditgebern die Kreditvergabe an eine Person, die in ein Zweifamilienhaus investiert, leichter fällt, sollten auch die Investoren selbst das Gefühl haben, dass ihre Ausstiegsstrategien in der Regel mit einem geringeren Risiko verbunden sind als bei traditionellen, aus einer Einheit bestehenden Mietobjekten. Auch hier ist es weniger wahrscheinlich, dass Investoren durch einen einzigen Leerstand geschädigt werden.

5. Steuerliche Absicherung: Eine Reihe von Steuervorteilen gilt nicht nur für Doppelhaushälften, sondern für alle qualifizierten Eigentümer von Mietobjekten. Diejenigen, die cash-flowende Mietobjekte besitzen, haben die Möglichkeit, jedes Jahr mehrere Ausgaben abzuschreiben und die Einkommensteuer zu senken. Der Betrag, den der Eigentümer abschreiben kann, variiert von Haus zu Haus (und von Kosten zu Kosten), aber Tatsache ist, dass Eigentümer von Mietobjekten eine Menge Geld bei der Steuer sparen können, wenn sie wissen, was sie abschreiben können und was nicht.

6. Ringere Gemeinkosten: Investoren sollten damit rechnen, dass sie weniger für die Instandhaltung ausgeben müssen, da Doppelhaushälften eine Reihe von Einrichtungen wie Dächer, HLK-Anlagen (Heizung, Lüftung und Klima) und Gärten gemeinsam nutzen. Infolgedessen besteht eine gute Chance, dass Investitionen in Doppelhäuser zu einem höheren Cashflow führen als ihre traditionellen, aus einer Einheit bestehenden Gegenstücke.

7. Hypothekenhilfe: Für den Fall, dass ein Investor beabsichtigt, in einer Einheit zu wohnen und die andere zu vermieten, ist es durchaus möglich, die gesamte Hypothek (oder zumindest einen großen Teil davon) mit den Mieteinnahmen aus der vermieteten Einheit zu bezahlen.

Die Nachteile des Kaufs eines Doppelhauses

Nicht anders als jede andere Investitionsmöglichkeit ist die Investition in Doppelhäuser mit einem gewissen Risiko verbunden. Daher kann man davon ausgehen, dass die Investition in Doppelhaushälften mehrere Nachteile hat, zu denen nicht zuletzt folgende gehören:

1. Teurer: Es überrascht nicht, dass ein Doppelhaus teurer ist als ein vergleichbares Einfamilienhaus. Mehrfamilienhäuser sind fast immer teurer als Einfamilienhäuser.

2. Weniger Risiko bedeutet nicht gleich kein Risiko: Obwohl Doppelhäuser bekanntermaßen mit weniger Risiko verbunden sind als Einfamilienhäuser, handelt es sich immer noch um eine Investition, was bedeutet, dass sie mit einem gewissen Risiko behaftet sind. Gehen Sie nicht davon aus, dass Doppelhaushälften risikolos sind; dies wäre eine Übung in Unwissenheit. Treffen Sie stattdessen alle notwendigen Vorkehrungen, um das Risiko zu mindern, so hoch oder niedrig es auch sein mag.

3. Nahe Nähe zu Mietern: Im Guten wie im Schlechten leben die Eigentümer in unmittelbarer Nähe zu ihren Mietern. Diejenigen, die einen eher praktischen Ansatz bevorzugen, haben vielleicht kein Problem damit, neben ihren Mietern zu wohnen, aber diejenigen, die an einem passiven Einkommen interessiert sind, könnten die Wohnsituation als Hindernis betrachten. Da sie nur durch eine Wand von ihren Mietern getrennt sind, kann es sein, dass die Investoren mehr „arbeiten“, als ihnen lieb ist.

Worauf man beim Kauf eines Doppelhauses achten sollte

Investitionen in Doppelhäuser sind nicht anders als Investitionen in Mietobjekte mit nur einer Einheit. Alle Kriterien, die man zur Bewertung eines Einfamilienhauses heranzieht, können auch auf Mehrfamilienhäuser angewendet werden. Um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen, was zu beachten ist, finden Sie hier eine Liste von Dingen, die Investoren beim Kauf eines Doppelhauses beachten müssen, wenn sie auf einer Seite ihrer Investition wohnen:

• Eine gute Wohngegend: Eine gute Duplex-Investitionsstrategie stützt sich immer noch stark auf die goldene Regel der Immobilienbranche: Lage, Lage, Lage. Die Nachbarschaft, in der sich das Doppelhaus befindet, bestimmt alles, von der Qualität der Mieter bis zu den Vergleichsmieten. Tatsächlich ist nichts wichtiger für den Erfolg eines Doppelhauses als sein Standort. Daher sollten Investoren den Standort ihres eigenen Doppelhauses sorgfältig prüfen und sicherstellen, dass er ihren spezifischen Bedürfnissen entspricht, jetzt und in Zukunft.

• Annehmbare Grundsteuern: Der Erfolg oder Misserfolg einer Duplex-Investitionsstrategie hängt von den Zahlen eines Geschäfts ab. Wie viel Geld kommt rein und wie viel geht raus? Das bedeutet, dass Investoren alles berücksichtigen müssen, auch die Grundsteuer. Sie müssen wissen, wie viel Grundsteuer sie für ihr Zweifamilienhaus zahlen müssen, da diese Kosten die künftigen Gewinne schmälern. Anstatt sie einfach zu ignorieren, sollten Investoren ihren örtlichen Steuerprüfer aufsuchen und genau feststellen, wie viel sie an Grundsteuern zu erwarten haben; nur dann können sie sagen, ob sich ein Geschäft lohnt.

• Ein guter Schulbezirk: Die Investition in ein Zweifamilienhaus muss nicht unbedingt in einer Gegend mit einem guten Schulbezirk erfolgen, aber die Nähe zu einem guten Bildungssystem ist eindeutig besser als gar keine. Zumindest sollte ein guter Schulbezirk die Nachfrage nach einem Zweifamilienhaus erhöhen. Und was ist Nachfrage, wenn nicht der wichtigste Indikator für die Bestimmung von Miet- und Leerstandsquoten?

• Ein vielversprechender Arbeitsmarkt: Um zu verstehen, wie man ein Zweifamilienhaus kauft, sollte man zunächst den Standort des Objekts verstehen. Auch hier ist die goldene Regel der Immobilienbranche so wichtig wie eh und je. Allerdings gibt es an einem bestimmten Standort mehrere wirtschaftliche Faktoren, die sich ebenfalls auf die Leistung eines Doppelhauses auswirken können. Vor allem der lokale Arbeitsmarkt muss berücksichtigt werden. Ein Doppelhaus, das in einem gesunden Arbeitsmarkt gekauft wird, lässt nicht nur auf eine Nachfrage schließen, sondern auch darauf, dass sich die Mieter einen Mietvertrag leisten können. Wenn die Mieterpopulation durch eine gesunde Anzahl von Arbeitsplätzen und Möglichkeiten unterstützt wird, dient die Wirtschaft tatsächlich dazu, das Potenzial von Mietobjekten zu erhöhen.

• Lokale Annehmlichkeiten: Ein guter Standort sollte über mehrere attraktive Annehmlichkeiten verfügen. Auch hier ist die Nachfrage vielleicht der wichtigste Indikator für ein bestimmtes Doppelhaus; alles, was Mieter in ein bestimmtes Gebiet lockt, sollte als Vorteil angesehen werden und kann Doppelhaus-Investoren nur helfen.

• Zukunftsentwicklungen: Die Erforschung des Zustands eines bestimmten Viertels darf sich nicht auf die Gegenwart beschränken, sondern muss auch auf künftige Entwicklungen ausgedehnt werden. Eine solide Investitionsstrategie für Doppelhaushälften sollte daher nicht nur berücksichtigen, wie ein Viertel derzeit aussieht, sondern auch, wie es in einigen Jahren aussehen könnte. Investitionen in Doppelhaushälften sind eine langfristige Verpflichtung, und jede Vorsichtsmaßnahme muss in Betracht gezogen werden. Ein aufstrebendes Viertel könnte Investoren zum Beispiel leicht die Gelegenheit bieten, ein erschwingliches Haus in einer Gegend zu erwerben, die in absehbarer Zukunft nur noch besser werden wird.

• Listing und Leerstandsquoten: Potenzielle Duplex-Investoren müssen sich über die örtlichen Leerstandsquoten informieren. Zumindest wird die Anzahl der Angebote die zukünftigen Mietpreise bestimmen. Hohe Leerstandsquoten können Vermieter dazu zwingen, die Mieten zu senken, um Mieter anzuziehen, was nichts Gutes für Investoren verheißt, die ein Doppelhaus kaufen und die Hälfte davon an einen Mieter vermieten wollen.

• Vergleichbare Mieten: Abgesehen davon, wie viele Leerstände es in einem bestimmten Viertel gibt, müssen Duplex-Investoren auch die Vergleichsmieten in der Gegend berücksichtigen. Für wie viel genau werden ähnliche Doppelhaushälften vermietet? Oder besser noch, rechtfertigt der durchschnittliche Mietpreis den Kaufpreis? Investitionen in Doppelhaushälften können sich als unglaublich lukrativ erweisen, wenn der Cashflow die Anschaffungskosten wert ist, aber Investoren müssen sich ihrer Investition sicher sein, bevor sie den Kauf überhaupt in Betracht ziehen.

Was bei Investitionen in Doppelhaushälften zu vermeiden ist

Investitionen in Doppelhaushälften müssen mit einem gewissen Maß an Sorgfalt einhergehen. Investoren sollten nicht nur wissen, worauf sie bei einer soliden Investition achten müssen, sondern auch, was sie auf keinen Fall tun sollten. Hier ist eine Liste von Dingen, die Investoren beim Kauf eines Doppelhauses vermeiden sollten:

• Die Augen vor dem Markt und seiner Demographie verschließen: Das Ignorieren des Wohnungsmarktes und der demografischen Gegebenheiten in einer bestimmten Gegend ist einer der größten Fehler, den ein Duplex-Investor machen kann. Der Markt und die demografischen Daten sagen dem Investor alles, was er über ein Gebiet wissen muss. Daher ist die Vermeidung dieser Informationen der schnellste Weg, ein potenzielles Geschäft zu ruinieren. Investoren können nicht in ein Gebiet investieren, über das sie nichts wissen; das ist einfach ein schlechtes Geschäft.

• Auf Wertsteigerung setzen: Die Geschichte hat uns gelehrt, dass Immobilien eher zu Wertsteigerungen neigen als nicht. Es ist jedoch eine schlechte Praxis (vor allem für langfristige Investoren), wenn Duplex-Investoren davon ausgehen, dass eine Immobilie an Wert gewinnen wird. Da eine Wertsteigerung nie garantiert ist, ist es töricht, sich darauf zu verlassen. Es ist durchaus möglich, dass ein Vermögenswert an Wert verliert, nicht anders als in der letzten Rezession. Stattdessen sollten Anleger die Wertsteigerung als einen zusätzlichen Bonus betrachten und nicht als etwas, das garantiert eintritt.

• Unterschätzung der Kosten und Ausgaben: Es sollte sich von selbst verstehen, dass Anleger Kosten und Ausgaben nicht unterschätzen sollten. Wenn überhaupt, sollten die Anleger die Kosten überschätzen, um auf Nummer sicher zu gehen. Jeder Versuch, an der falschen Stelle zu sparen und die Kosten zu unterschätzen, könnte die Gewinnvermarktung ruinieren, falls etwas schief geht.

• Rücklagen anzapfen: Passive Einkommensanleger sollten so liquide wie möglich bleiben, das heißt, sie sollten ihre Rücklagen möglichst nicht anzapfen, sondern das Geld für den Notfall aufheben. Folglich sollten die Anleger genügend Bargeldreserven halten, um alles, was schief gehen könnte, abzudecken. Auf diese Weise wird ein Rückschlag die einst großartige Investitionsmöglichkeit nicht völlig ruinieren.

• Alleine machen: Ein Doppelhaus zu kaufen und die Hälfte davon an Mieter zu vermieten, ist durchaus möglich, wird aber in der Regel nicht empfohlen. Wer wirklich ein passives Einkommensportfolio aufbauen will, sollte die Dienste einer externen Hausverwaltung in Anspruch nehmen. Auf diese Weise kümmert sich die Hausverwaltung um die alltäglichen Aktivitäten und gibt dem Investor Zeit, sein Portfolio um weitere Objekte zu erweitern.

Wo findet man Doppelhaushälften zum Kauf

Es gibt scheinbar unzählige Möglichkeiten für Investoren, brauchbare Doppelhaushälften zu finden, die sie in ihr eigenes Mietportfolio aufnehmen können, aber es gibt keine bessere Strategie als die Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Ein guter Immobilienmakler kostet Investoren zwar etwas, aber seine Dienste sind eine Investition. Mit einem guten Immobilienmakler können Investoren sogar mehr Geld sparen, als die Dienste des Maklers kosten. Darüber hinaus erspart die Hilfe des Maklers den Anlegern Zeit und eine Menge Kopfschmerzen. Allerdings sind Makler nicht die einzige Quelle für die Vermittlung von Doppelhäusern. Eine Reihe von Websites sind darauf ausgerichtet, Investoren bei der Suche nach Doppelhäusern zu helfen, darunter auch:

• Zillow

• Trulia

• Craigslist

Zillow

Zillow, auch bekannt als Zillow Group, Inc. ist eine landesweit anerkannte Immobiliendatenbank. Noch wichtiger ist, dass Zillow dazu verwendet werden kann, die Suche nach Immobilien in einem bestimmten Gebiet zu filtern. Mit Zillow können Investoren, die nach Doppelhäusern suchen, ganze Stadtteile und Städte nach Mehrfamilienhäusern durchsuchen, die ihren Kriterien entsprechen.

Trulia

Im Gegensatz zu Zillow ermöglicht Trulia seinen Nutzern die Suche nach Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäusern auf lokaler Ebene. Als einer der vielen Konkurrenten von Zillow hat sich Trulia auch den Ruf erworben, eine der einfachsten Möglichkeiten für die Suche nach Immobilien in Amerika zu sein. Die Benutzer müssen lediglich ihre Kriterien (Preis, Standort, Art der Immobilie usw.) eingeben, um Zugang zu den zum Verkauf stehenden Häusern in einem bestimmten Gebiet zu erhalten.

Craigslist

Nicht zu verwechseln mit Zillow und Trulia, ist Craigslist nicht auf eine Immobiliendatenbank beschränkt. Vielmehr ist Craigslist eine amerikanische Website für Kleinanzeigen, die von ihren Nutzern betrieben wird. Jeder, der eine Immobilie besitzt, kann auf Craigslist ein Inserat aufgeben, was Craigslist zu einer guten Alternative zu immobilienspezifischen Websites macht. Auch wenn nicht alle Seiten von Craigslist der Suche nach Doppelhäusern gewidmet sind, finden die Nutzer doch eine Vielzahl von Immobilien, die zum Verkauf stehen.

Direktwerbung

Neben der Nutzung von Websites und Immobilienmaklern für die Suche nach Doppelhäusern sollten Investoren auch eine Direktwerbung in Betracht ziehen. In ihrer einfachsten Form ist eine Direktmailing-Kampagne eine Marketingmaßnahme, bei der werblich gedruckte Poststücke (einschließlich Postkarten, Newsletter, Verkaufsbriefe und anderes Marketingmaterial) eingesetzt werden, um ein bestimmtes Publikum anzusprechen. Die Post wird dann an bestimmte Hausbesitzer geschickt, die möglicherweise eher geneigt sind, sich von ihrer Immobilie zu trennen.

Wie kauft man ein Doppelhaus ohne Anzahlung

Bei fast jeder Methode, ein Doppelhaus zu erwerben, müssen Investoren zumindest eine Anzahlung leisten. Ähnlich wie beim Kauf eines herkömmlichen Hauses verlangen Banken oder Hauseigentümer eine gewisse Anzahlung. Es gibt jedoch ein paar Ausnahmen von dieser Regel. Insbesondere bei Darlehen, die vom Ministerium für Veteranenangelegenheiten garantiert werden (VA-Darlehen), müssen qualifizierte Kreditnehmer zum Zeitpunkt des Kaufs keine Anzahlung leisten. Es ist jedoch zu beachten, dass die Empfänger eines VA-Darlehens das Darlehen für den Kauf eines Hauses als Hauptwohnsitz verwenden müssen. Beim Kauf eines Doppelhauses mit einem VA-Darlehen muss der Kreditnehmer daher in der Immobilie wohnen.

Zusammenfassung

Investitionen in Doppelhaushälften werden von vielen als die beste Möglichkeit für neue Investoren angesehen, in die Immobilienbranche einzusteigen. Die Vorteile von Doppelhaushälften überwiegen bei weitem die Nachteile, insbesondere der potenzielle Cashflow im Verhältnis zum Risiko, das ein Investor bei einem vielversprechenden Geschäft eingehen kann. Allerdings ist jede Investition auch mit einem gewissen Risiko verbunden. Um eine erfolgreiche Duplex-Investitionsstrategie zu verfolgen, müssen Investoren ihre Sorgfaltspflicht beachten und die richtigen Immobilien finden, die ihren spezifischen Bedürfnissen entsprechen.

Key Takeaways

• Investitionen in Doppelhaushälften werden von vielen als die beste Möglichkeit für neue Investoren angesehen, in die Immobilienbranche einzusteigen.
• Der Kauf eines Zweifamilienhauses unterscheidet sich nicht wesentlich vom Kauf eines Einfamilienhauses, aber es gibt einige Unterschiede, die die Aufmerksamkeit der Investoren verdienen.
• Der Kauf eines Zweifamilienhauses und die Vermietung der Hälfte der Immobilie an einen Mieter können Investoren helfen, ein großes Risiko zu minimieren.