Wie man ein Doppel- oder Mehrfamilienhaus finanziert

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses kann ein geschickter Weg sein, passives Einkommen zu erzielen und Vermögen aufzubauen. Hypotheken für Mehrfamilienhäuser sind für Käufer von Zweifamilienhäusern und Wohnhäusern mit drei oder vier Einheiten erhältlich.

Mehrfamilienhäuser mit bis zu vier Einheiten gelten für die Finanzierung als Wohngebäude, so dass Sie sie mit Hypotheken kaufen können, wie sie für den Kauf von Einfamilienhäusern verwendet werden.

Andererseits gelten Immobilien mit fünf oder mehr Einheiten als Gewerbeimmobilien, so dass die Finanzierung dieser Immobilien anders abläuft. Kredite für Gewerbeimmobilien sind in der Regel schwieriger zu bekommen, erfordern größere Anzahlungen und oft auch kürzere Rückzahlungsfristen.

Investor oder Eigennutzer

Die Optionen für die Finanzierung von Mehrfamilienhäusern hängen davon ab, ob der Käufer beabsichtigt, eine der Einheiten zu bewohnen.

Eigennutzer können zwischen Federal Housing Administration (FHA)-Darlehen, Veterans Affairs-Darlehen oder konventioneller Finanzierung wählen. Investoren hingegen können nur konventionelle Hypothekendarlehen in Anspruch nehmen.

Hier ein Blick auf drei Optionen für Hypothekendarlehen für Mehrfamilienhäuser für Duplexe, Triplexe und Fourplexe.

Konventionelle Hypotheken für Doppel- und Mehrfamilienhäuser

Konventionelle Hypotheken eignen sich für:

• Eigentümer und Selbstnutzer
• Investoren

Sie können eine Hypothek für ein Mehrfamilienhaus bei einer Bank, einer Kreditgenossenschaft oder einem Hypothekengeber beantragen, genau wie bei einem Einfamilienhaus. Herkömmliche Hypotheken entsprechen den von den staatlich geförderten Hypothekenriesen Fannie Mae und Freddie Mac aufgestellten Zeichnungsrichtlinien. Wenn Sie einen Antrag stellen, berücksichtigt der Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit, Ihre Kreditgeschichte, Ihr Einkommen, Ihr Vermögen und Ihre sonstigen Schulden.

Wie hoch ist der maximale Hypothekenbetrag für ein Mehrfamilienhaus?

Die Höchstgrenzen für konventionelle Darlehen sind im Jahr 2020 landesweit auf 510.400 $ begrenzt, wobei für Bezirke mit höheren Wohnkosten höhere Grenzen gelten. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen, gelten höhere Darlehensgrenzen.

Die Darlehenshöchstgrenzen steigen in Bezirken ohne hohen Kostenzuschlag auf 635.550 $ für Häuser mit zwei Einheiten, 789.950 $ für Häuser mit drei Einheiten und 981.700 $ für Häuser mit vier Einheiten.

Können Sie Mieteinnahmen verwenden, um sich für ein Darlehen zu qualifizieren?

Käufer eines Doppelhauses oder eines Hauses mit mehreren Einheiten können manchmal die voraussichtlichen Mieteinnahmen aus den zusätzlichen Einheiten verwenden, um sich für ein Darlehen zu qualifizieren. Damit diese Zahlungen berücksichtigt werden können, müssen die Mieter in der Regel bereits einen Mietvertrag unterzeichnet haben.

Die Kreditgeber können die Mieteinnahmen aus dem Mehrfamilienhaus berücksichtigen, solange der potenzielle Kreditnehmer die Zahlungen angemessen belegen kann.

Nach den Richtlinien von Fannie Mae muss es sich bei der Immobilie entweder um ein Eigenheim mit zwei, drei oder vier Einheiten oder um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit ein bis vier Einheiten handeln. Das heißt, wenn Sie in einer der Einheiten wohnen, kann die Miete aus den von den Mietern bewohnten Einheiten Ihnen helfen, sich für eine Hypothek zu qualifizieren. Wenn Sie ein Investor sind, können Sie die Miete aus allen Einheiten anrechnen.

Es gilt jedoch nicht das gesamte Einkommen; in der Regel werden 25 Prozent abgezogen, um Leerstände und Wartungsarbeiten zu berücksichtigen.

Sie müssen auch Unterlagen vorlegen, die zeigen, dass die Mieteinnahmen stabil sind. Ein akzeptabler Nachweis kann ein aktueller Mietvertrag, eine Mietvereinbarung oder eine mindestens zweijährige beständige Mietgeschichte sein. Möglicherweise müssen Sie auch das IRS-Formular 1040 Schedule E vorlegen, um nachzuweisen, dass die Miete in Ihrer Steuererklärung angegeben wurde.

Investoren benötigen in der Regel höhere Anzahlungen als Eigennutzer

Traditionelle Hypotheken erfordern eine Anzahlung von 20 Prozent. Käufer können manchmal Hypotheken mit niedrigeren Anzahlungen erhalten, müssen dann aber eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen.

Wenn Sie eine Immobilie als Investition kaufen und nicht vorhaben, dort zu wohnen, müssen Sie andere Kriterien erfüllen, um eine Hypothek zu erhalten. Für Anlageimmobilien gibt es keine PMI, d. h. Sie müssen mindestens 20 %, möglicherweise sogar mehr, anzahlen, um eine herkömmliche Finanzierung zu erhalten. Kreditgeber gehen im Allgemeinen ein höheres Risiko bei als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ein, so dass sie je nach den angebotenen Zinssätzen eine Anzahlung von 25 oder 30 % verlangen können.

FHA-Darlehen zur Finanzierung von Doppelhäusern oder Mehrfamilienhäusern

Wenn Sie vorhaben, in einer Einheit des Mehrfamilienhauses zu wohnen, können Sie es möglicherweise über ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) finanzieren. Diese Darlehen werden von der Regierung unterstützt und können für Immobilien mit bis zu vier Einheiten verwendet werden.

FHA-Darlehen können geeignet sein für:

• Erstmalige Hauskäufer
• Personen mit nicht perfekter Bonität
• Käufer, die nicht genug für eine große Anzahlung gespart haben

FHA-Darlehen bieten diese Vorteile:

• Niedrigere Anzahlungen als bei herkömmlichen Darlehen – so niedrig wie 3.5 Prozent
• Niedrige Abschlusskosten
• Einfachere Qualifikation

FHA-Darlehen werden nicht von der Federal Housing Administration vergeben. Sie werden von FHA-zugelassenen Banken und Hypothekarkreditgebern vergeben, und die FHA bürgt für einen Teil der Darlehen und schützt so den Kreditgeber im Falle eines Ausfalls. Dank dieser Garantie sind die Kreditgeber bereit, günstigere Bedingungen anzubieten, Hypotheken an Kreditnehmer mit niedrigeren Kreditwürdigkeiten zu vergeben und kleinere Anzahlungen zu akzeptieren.

FHA-Darlehen sind wahrscheinlich nicht das Richtige für Sie, wenn Sie über eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit und genügend Geld für eine Anzahlung von mindestens 10 bis 15 Prozent verfügen, da sie teurer sein können als herkömmliche Hypotheken.

Wenn Ihre Kreditwürdigkeit jedoch niedrig ist oder Ihre Mittel knapp sind, kann ein FHA-Darlehen die beste Option für Sie sein.

FHA-Darlehen Mindestkreditwürdigkeit

Um ein FHA-Darlehen mit 10 Prozent Anzahlung zu erhalten, benötigen Sie eine Kreditwürdigkeit zwischen 500 und 579.

Für ein FHA-Darlehen mit 3,5 Prozent Anzahlung benötigen Sie eine Kreditwürdigkeit von 580 oder höher.

FHA-Darlehensunterlagen

Wenn Sie sich bewerben, werden die Kreditgeber Sie bitten, Lohnabrechnungen, W-2s, Steuererklärungen und andere Finanzunterlagen vorzulegen. Wenn Sie sich auf Mieteinnahmen verlassen, um sich zu qualifizieren, müssen Sie auch Mietverträge, Mietgarantien oder eine Mietgeschichte vorlegen.

Für FHA-Darlehen haben verschiedene Gerichtsbarkeiten ihren eigenen Leerstandsfaktor, der die Höhe der Miete reduziert, die zum qualifizierenden Einkommen des Kreditnehmers hinzugefügt werden kann. In einigen Ländern können Kreditnehmer beispielsweise 750 $ zu ihrem monatlichen Bruttoeinkommen hinzurechnen, wenn sie eine Miete von 1.000 $ erhalten.

VA-Darlehen zur Finanzierung von Doppelhäusern und Mehrfamilienhäusern

Die Qualifikation für von der US-Regierung unterstützte VA-Darlehen ist einer der Vorteile, die mit dem Militärdienst verbunden sind, und sie können zur Finanzierung von Immobilien mit bis zu vier Einheiten verwendet werden, nicht nur für Einfamilienhäuser. Wenn Sie oder Ihr Ehepartner Mitglied des Militärs oder ein Veteran sind, können Sie sich für ein VA-Darlehen qualifizieren. VA-Darlehen sind nicht für Anlageobjekte gedacht. Sie können also nur dann eine Immobilie mit mehreren Einheiten mit einem VA-Darlehen finanzieren, wenn der qualifizierte Antragsteller plant, in einer der Einheiten zu wohnen.

VA-Darlehen eignen sich für:

• Militärdienstleistende, Veteranen und ihre Ehepartner

VA-Kreditgeber gewähren Ihnen wahrscheinlich günstigere Konditionen als bei einer herkömmlichen Hypothek, da die VA-Garantie für einen Teil des Darlehens gilt.

Es gibt viele Vorteile, eine VA-Hypothek aufzunehmen, wenn Sie sich qualifizieren, einschließlich:

Keine Anzahlung erforderlich

VA-Darlehen können zur Finanzierung von bis zu 100 Prozent des Kaufpreises verwendet werden. Das bedeutet, dass keine Anzahlung erforderlich ist.

Keine private Hypothekenversicherung (PMI)

VA-Darlehen sparen Ihnen auch Geld, weil sie keine private Hypothekenversicherung erfordern. Wenn Sie eine herkömmliche Hypothek erhalten und weniger als 20 % anzahlen, müssen Sie normalerweise eine private Hypothekenversicherung abschließen. Bei VA-Darlehen ist dies nicht erforderlich, so dass Sie eine beträchtliche Summe einsparen.

Keine Mindestkreditsumme für VA-Darlehen

Die VA hat keine Mindestkreditsumme vorgeschrieben. Die Kreditgeber sind verpflichtet, das gesamte finanzielle Bild des Antragstellers zu betrachten, und die Bank oder der Hypothekarkreditgeber kann ihre eigenen individuellen Anforderungen für VA-Kreditnehmer haben.

Eine einmalige Finanzierungsgebühr kann ebenfalls finanziert werden

VA-Darlehen haben eine Finanzierungsgebühr. In der Regel liegen diese Gebühren zwischen 1,25 Prozent und 3,3 Prozent der Kreditsumme. Sie müssen diese Gebühr jedoch nicht bei Abschluss des Kredits zahlen, da die VA zulässt, dass sie in den Kredit einbezogen wird. Einige Veteranen können sich für eine Befreiung qualifizieren, wenn sie eine VA-Entschädigung für Behinderungen erhalten oder andere Kriterien erfüllen.

VA-Darlehensbescheinigung (COE)

Für ein VA-Darlehen benötigen Sie eine gültige Berechtigungsbescheinigung. Sie können es online beantragen oder den Kreditgeber bitten, es für Sie zu besorgen, entweder online oder mit Hilfe eines elektronischen Antrags.

Der Kauf eines Doppelhauses oder eines größeren Hauses mit mehreren Einheiten, in dem Sie wohnen und das Sie vermieten, kann eine großartige Strategie für den Vermögensaufbau sein. Wenn Sie zum ersten Mal ein Haus kaufen oder ein Veteran sind, können Sie möglicherweise die besonderen Vorteile eines staatlich geförderten Kredits nutzen, um die Immobilie mit einer minimalen Anzahlung und einem günstigen Zinssatz zu erwerben. Ebenso kann der Kauf einer Mehrfamilienimmobilie als Investition Sie auf den Weg zu langfristiger finanzieller Sicherheit bringen.