Mieterausbauten
Mieterausbauten werden auch als Mieterausbauten oder Ausbauten bezeichnet. Es handelt sich dabei um Änderungen, die der Eigentümer oder der Pächter vornimmt, um den Raum für den Mieter nützlicher oder attraktiver zu machen.
Pachtverbesserungen sind eine gängige Praxis in Gewerbeimmobilien. In diesen Gewerbeimmobilien wollen die Gebäudeeigentümer Mieter für möglichst lange Zeiträume gewinnen und halten. Diese Verbesserungen können auch im Rahmen einer neuen Mietvertragsverhandlung vorgenommen werden.
Was ist eine Verbesserung und was nicht?
Verbesserungen am Pachtobjekt werden in der Regel vom Eigentümer vorgenommen. Innenräume werden entsprechend den betrieblichen Erfordernissen des Mieters verändert, z. B. durch Änderungen an Decken, Fußböden und Innenwänden.
Änderungen an der Außenseite eines Gebäudes oder Änderungen, die anderen Mietern im Gebäude zugute kommen, gelten nicht als Mietereinbauten. Beispiele für nicht pachtbedingte Verbesserungen sind der Ausbau von Aufzügen, Dachkonstruktionen und die Pflasterung von Gehwegen.
Pachtbedingte Verbesserungen sind so konzipiert, dass sie den betrieblichen Erfordernissen und Vorlieben des Mieters entsprechen.
Ein Unternehmen, das ein Callcenter betreibt, benötigt möglicherweise kleine Kabinen und Telefone, die installiert werden. Eine Arztpraxis benötigt vielleicht eine Reihe von Sprechzimmern mit offeneren Räumen für Krankenschwestern und Verwaltungsangestellte.
Der Einzelhandel ist voll von Mieterausbauten, da jeder Mieter eine bestimmte Anordnung und Gestaltung benötigt. Typische Mieterausbauten im Einzelhandel umfassen die Unterteilung einer großen, offenen Fläche in kleinere, besser strukturierte Bereiche. Der Bau von Umkleidekabinen, die Einrichtung von Verkaufsregalen und Empfangstheken, die Erneuerung des Fußbodens, spezielle Beleuchtung und technische Systeme.
Vermieter bieten oft eine Zahlung oder einen Nachlass auf die Miete an, damit die Mieter die notwendigen Verbesserungen an den Mietobjekten selbst vornehmen können.
Bezahlen von Umbauten
Es gibt vier Hauptarten, wie ein Vermieter für gewerbliche Mieterausbauten zahlt: Mieterausbauzuschüsse, Mietnachlässe, Baukostenzuschüsse und schlüsselfertige Projekte.
Mieterausbauzuschuss (TIA)
Bei einem Mieterausbauzuschuss (TIA) gibt der Vermieter dem Mieter einen bestimmten Geldbetrag, um die Ausbauten zu decken, und der Mieter überwacht die Arbeiten. Der Betrag, den der Mieter erhält, hängt von mehreren Faktoren ab und ist von der Quadratmeterzahl abhängig. Zum Beispiel 10 bis 20 US-Dollar pro Quadratmeter.
Fast Fact
Seit dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2018 werden Gebäudeverbesserungen, Pachtverbesserungen, qualifizierte Restaurantimmobilien und qualifizierte Einzelhandelsverbesserungen nun als qualifizierte Verbesserungsimmobilien (QIP) für Steuerzwecke behandelt.
Mietnachlässe
In einigen Fällen kann ein Vermieter kostenlose Miete oder einen Mietnachlass für eine bestimmte Anzahl von Monaten anbieten. Der Mieter verwendet die Ersparnisse, um Verbesserungen zu bezahlen, und überwacht die Arbeiten. Ein Mieter kann zum Beispiel während eines vierjährigen Mietvertrags vier Monate lang mietfrei wohnen.
Baukostenzuschuss
Dieser Zuschuss wird auch als „Ausbauzuschuss“ bezeichnet. Der Vermieter kann ein Ausbaupaket anbieten, das sich aus verschiedenen Bodenbelägen und Einrichtungsgegenständen zu einem bestimmten Preis zusammensetzt. Der Mieter wählt die Elemente aus dem Paket aus, muss aber für alle Verbesserungen zahlen, die nicht in dem Paket enthalten sind. In diesem Fall überwacht der Vermieter die Verbesserungsarbeiten.
Schlüsselfertige Projekte
Bei schlüsselfertigen Projekten legt der Mieter einen Verbesserungsplan mit Kostenvoranschlägen vor. Der Vermieter zahlt und überwacht alle Arbeiten.
Steuerliche Behandlung von Mietereinbauten
Mietereinbauten gelten als Kapital und werden über die Dauer des Mietvertrags abgeschrieben. Ursprünglich wurden Gebäudeverbesserungen, Mietereinbauten, qualifizierte Restaurantimmobilien und qualifizierte Einzelhandelsverbesserungen unterschiedlich behandelt.
Seit dem Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) von 2018 werden sie nun zu einer Einheit zusammengefasst und als qualifizierte Verbesserungsimmobilien (QIP) bezeichnet. Insbesondere ist der 15-Jahres-Abschreibungsbonus nicht mehr im neuen Steuergesetz enthalten, und die Abschreibung erfolgt über 20 oder mehr Jahre.
Key Takeaways
- Pachtverbesserungen werden auch als Mieterausbauten oder Ausbauten bezeichnet.
- Der Immobilieneigentümer nimmt in der Regel Änderungen an einer Gewerbeimmobilie vor, um den Bedürfnissen des Mieters gerecht zu werden.
- Pachtverbesserungen werden an den Innenräumen vorgenommen, z. B. an den Decken, Wänden und Böden.
- Änderungen an der Außenseite eines Gebäudes gelten nicht als Mietverbesserungen.