Standard-Wohnungsmietvertrag

Ein Standard-Wohnungsmietvertrag ist der am weitesten verbreitete Vermieter-Mieter-Vertrag für die Vermietung von Wohnimmobilien. Es handelt sich um eine feste Vereinbarung, die in der Regel für einen Zeitraum von einem (1) Jahr gilt und an die beide Parteien bis zum Ende ihrer Laufzeit gebunden sind. Das Dokument muss allen staatlichen Gesetzen entsprechen und alle gesetzlich vorgeschriebenen Angaben enthalten. Nachdem das Formular mit den beigefügten Angaben und der vom Mieter geleisteten Kaution vereinbart wurde, kann es von den Parteien unterzeichnet werden.

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Inhaltsverzeichnis

• Wohnungsmietverträge: Nach Bundesstaat
• Was ist ein Wohnmietvertrag?
  • Wann zu verwenden
  • Was ist enthalten
  • Wie wird verhandelt
• Standardmietvertrag vs. Monatsmietvertrag
• Häufig gestellte Fragen (FAQ’s)
  • Kann der Vermieter oder Mieter einen Standardmietvertrag kündigen?
    • Optionen des Vermieters
    • Optionen des Mieters
  • Wie lange dauert ein Mietvertrag?
  • Muss ein Mietvertrag bezeugt oder notariell beglaubigt werden?
  • Kann ich einen Mitbewohner zu einem Standardmietvertrag hinzufügen?
  • Kann der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags auf dem Grundstück verbleiben?
  • Ist es möglich, einen Mietvertrag zu übertragen?
  • Was ist, wenn der Vermieter gegen den Mietvertrag verstößt?
• Wie verfasst man einen Standard-Wohnmietvertrag?

Was ist ein Wohnmietvertrag?

Ein Standard-Wohnmietvertrag ist die grundlegendste und gängigste Art von Dokument, das bei der Vermietung von Immobilien an eine Person, den sogenannten Mieter, verwendet wird. Er ist in hohem Maße anpassbar, was für Vermieter und Immobilieneigentümer sehr wichtig ist, die den Vertrag entsprechend ihren Bedürfnissen und der Art der Immobilie ändern möchten. Die drei wichtigsten Punkte, die ein Mietvertrag enthalten sollte, sind die Laufzeit (Dauer), der Betrag pro Monat oder Zeitraum und jede Art von Kaution, wie z. B. eine Kaution für Haustiere. Der Mietvertrag garantiert, dass die Rechte und Pflichten sowohl des Vermieters als auch des Mieters staatlicherseits gewährleistet sind.

Andere gebräuchliche Namen sind:

• „Basic Rental Agreement“
• „Lease Agreement Template“
• „Apartment Lease Agreement“
• „House Lease Agreement“
• „Simple Rental Agreement“
• „Mietvertrag“

Wann sollte ein Mietvertrag für Wohnräume verwendet werden

Ein Mietvertrag für Wohnräume sollte verwendet werden, wenn jede Art von bewohnbarem Eigentum an einen Mieter vermietet wird, z. B. ein Haus, ein Haus, ein Apartment, ein Zimmer, eine Eigentumswohnung, ein Wohnmobil oder eine andere Art von bewohnbarem Eigentum. Es ist sehr wichtig, einen Mietvertrag zu verwenden, um Streitigkeiten zu minimieren, und wenn jemals ein Problem dazu führt, dass ein Gericht angerufen werden muss, z. B. bei einer Zwangsräumung, ist ein Mietvertrag erforderlich, damit beide Parteien ihren Fall gewinnen können, insbesondere der Vermieter.

Was ist in einem Mietvertrag für Wohngebäude enthalten?

Ein Standard-Wohnungsmietvertrag kann Gründe für die Auflösung des Mietvertrags enthalten, die den Mieter nicht als vertragsbrüchig erscheinen lassen. Ein Mieter kann den Mietvertrag jederzeit kündigen. Es gibt jedoch übliche Klauseln, die keine Strafe für die Kündigung des Mietvertrags vorsehen, wie z. B.:

• Militärischer oder staatlicher Urlaub (Landes- und Bundesgesetze bestimmen die Regeln, nach denen die Kündigung erfolgen kann).
• Der Gesundheitszustand des Mieters oder eines unmittelbaren Familienmitglieds, der einen Umzug erforderlich macht.
• Umzug im Zusammenhang mit dem derzeitigen oder neuen Arbeitsplatz des Mieters (abhängig von den örtlichen Landesgesetzen).

Der Mietvertrag sollte auf Klauseln zur vorzeitigen Beendigung überprüft werden, die eine straffreie Auflösung des Vertrags ermöglichen. Wenn keine Klauseln gefunden werden, kann der Mieter versuchen, gesetzliche Klauseln einzufügen, die eine straffreie Beendigung des Mietverhältnisses ermöglichen. Die Klauseln liegen im Ermessen des Vermieters oder der Hausverwaltung, wenn diese im besten Interesse des Vermieters handelt. Abhängig von den Gründen für den Mieter, den Mietvertrag zu brechen, bieten einige Staaten Optionen, die den Mieter nicht haftbar machen, auch wenn dies nicht im Standard-Wohnmietvertrag angegeben ist.

Wie man einen Wohnmietvertrag verhandelt

Die Verhandlung eines Mietvertrags wird durch eine Vielzahl von Faktoren bestimmt, angefangen bei den Marktbedingungen und dem Preis der Immobilie im Vergleich zu anderen Mietobjekten in der Gegend. Das Ziel des Vermieters ist es, jeden Monat so viel Miete wie möglich einzunehmen und gleichzeitig sein Risiko zu minimieren. Wenn der Bewerber nachweisen kann, dass er ein stabiler Mieter ist, kann der Vermieter ihm einen Preisnachlass auf die monatliche Miete gewähren und die Nebenkosten oder Dienstleistungen mit einbeziehen.

Die folgenden Faktoren sind bei der Aushandlung eines Mietvertrags von großer Bedeutung:

• Beruflicher Werdegang – Der Vermieter möchte einen langen und stabilen beruflichen Werdegang sehen, der eine 3- bis 5-jährige Betriebszugehörigkeit beinhaltet. Alles, was darunter liegt, oder lange Zeiträume der Arbeitslosigkeit werden vom Vermieter als risikoreich angesehen.
• Aktuelle Gehaltsabrechnungen – Zum Nachweis des Einkommens möchte der Vermieter die Gehaltsabrechnungen der letzten zwei Wochen des Bewerbers sehen. Dies kann entweder direkt vom Arbeitgeber oder durch einen Kontoauszug erfolgen.
• Einkommen in der Vergangenheit – Der Antragsteller muss seine Einkommenssteuererklärungen der letzten 2-3 Jahre beim Internal Revenue Service (IRS) einreichen. Für Angestellte wäre dies das Formular W-4, für Selbständige oder unabhängige Auftragnehmer das Formular 1099;
• Mietvorauszahlung – Wenn der Bewerber die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses im Voraus zahlen kann, besteht die Chance, dass der Vermieter einem geringeren monatlichen Betrag zustimmt. Vor allem, wenn der Betrag mehr als 3 Monate beträgt;
• Kaution – Da in den meisten Staaten ein Höchstbetrag für die Kaution festgelegt ist, kann der Mieter diese möglicherweise nicht in vollem Umfang in Anspruch nehmen; und
• Vorgeschichte des Vermieters – Wenn der Bewerber bereits früher in seinem Leben eine Wohnung gemietet hat, sollte er die Kontaktinformationen früherer Vermieter und Hausverwaltungen als brauchbare Referenz sammeln.

Standardmietvertrag vs. Monat-zu-Monat-Mietvertrag

Der Hauptunterschied ist, dass bei einem Standardmietvertrag die Laufzeit festgelegt ist und bei einem Monat-zu-Monat-Mietvertrag jederzeit vom Vermieter oder Mieter gekündigt werden kann.

Standardmietvertrag

• Feste Laufzeit (Anfangs- und Enddatum);
• Kann nicht vorzeitig beendet werden; und
• Kann die Vereinbarung nicht ändern.

Monat-zu-Monat-Mietvertrag

• Wird jeden Monat erneuert (tenancy-at-will);
• beide Parteien können kündigen (in Übereinstimmung mit den Gesetzen zur Kündigung von Monat zu Monat); und
• der Vertrag kann mit einer Kündigung geändert werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ’s)

Kann der Vermieter oder der Mieter einen Mietvertrag kündigen?

Die kurze Antwort lautet nein. Der Vermieter und der Mieter können den Mietvertrag nicht vorzeitig beenden, es sei denn, es gibt eine Kündigungsklausel im Mietvertrag. Allerdings können beide Parteien versuchen, den Vertrag auf gütliche Weise zu beenden.

Vermieteroptionen

• Bieten Sie eine Auszahlung an – Verhandeln Sie mit dem Mieter, was er tun muss, um vorzeitig auszuziehen. Beginnen Sie mit der sofortigen Rückgabe der Kaution und bieten Sie an, die Umzugskosten zu übernehmen.
• Bieten Sie eine kostenlose Miete an – Wenn der Vermieter möchte, dass der Mieter in 2-3 Monaten auszieht, bringen Sie ihn dazu, zuzustimmen, indem Sie ihm eine kostenlose Miete bis zum Datum der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses anbieten.

Mieter-Optionen

• Bieten Sie die Kaution an – Bieten Sie dem Vermieter die Kaution an, um in gutem Glauben aus dem Mietvertrag herauszukommen. Dies ist zumindest ein Ausgangspunkt und ist im Allgemeinen mehr als das, was die meisten Mieter tun.
• Bieten Sie eine zusätzliche Monatsmiete an – Wenn der Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses keine Kaution zahlen musste, kann der Vermieter geneigt sein, eine zusätzliche Monatsmiete oder eine gleichwertige Zahlung zu akzeptieren, um den Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen.
• Finanzielle Notlage geltend machen – Wenn der Mieter dem Vermieter nachweisen kann, dass er seinen Arbeitsplatz verloren hat, wird der Vermieter in einigen Fällen eher eine Entlassung anbieten, als den Mieter durch eine Zwangsräumung zu bekämpfen.
• Häusliche Gewalt geltend machen – In einigen Bundesstaaten wie Nevada gibt es Gesetze, die es dem Mieter erlauben, den Mietvertrag ohne Strafe zu kündigen, wenn er Opfer häuslicher Gewalt ist. Jeder Mieter, der Opfer häuslicher Gewalt ist, sollte unabhängig von den örtlichen Gesetzen sofort Hilfe suchen.

Wie lange dauert ein Mietvertrag?

Die Dauer eines Mietvertrags wird als eine der Anforderungen des Vertrags festgelegt. Ein Mietvertrag kann für Monat zu Monat, sechs Monate, ein Jahr oder länger abgeschlossen werden. Die Laufzeit eines Mietvertrags muss nicht immer gleich lang sein. Am Ende des laufenden Mietvertrags (mit fester Laufzeit) kann der Vermieter den Mietvertrag mit dem Mieter verlängern, da sich ein Mietvertrag im Gegensatz zu einem Pachtvertrag nicht automatisch verlängert. Der aktuelle Mietvertrag muss geändert werden, oder es kann auch ein neuer rechtsverbindlicher Vertrag unterzeichnet werden.

Muss ein Mietvertrag bezeugt oder notariell beglaubigt werden?

In allen 50 Bundesstaaten muss ein Mietvertrag nicht von einem Zeugen oder Notar unterzeichnet werden, solange er nicht länger als ein (1) Jahr läuft. Wenn er länger dauert, verlangen Staaten wie Florida zusätzliche Anforderungen für die Unterzeichnung, wie z. B. die Anwesenheit von Zeugen.

Kann ich einen Mitbewohner in einen Mietvertrag aufnehmen?

Wenn der Mieter eine weitere Person in die Wohnung aufnimmt (z. B. einen Mitbewohner, ein Familienmitglied usw.), sollten die Anforderungen im Mietvertrag nachgelesen werden. Standard-Wohnmietverträge enthalten Richtlinien, wonach neue Mieter ausdrücklich als Mitmieter aufgenommen werden müssen. Der zusätzliche Mieter muss unter Umständen einer strafrechtlichen und finanziellen Überprüfung unterzogen werden, und die Mietgeschichte muss überprüft werden. Außerdem muss der aktuelle Mietvertrag möglicherweise überprüft werden, um sicherzustellen, dass die Belegungsgrenze nicht überschritten wird.

Kann der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags auf dem Grundstück verbleiben?

Der Mieter muss seinen Mietvertrag lesen, da die meisten Verträge automatisch in einen Monat-zu-Monat-Mietvertrag umgewandelt werden (Tenancy-at-will), wenn keine der Parteien kündigt. In den meisten Fällen schickt der Vermieter dem Mieter vor Ablauf des ursprünglichen Mietvertrags einen Nachtrag zur Verlängerung der Laufzeit. Darin werden das neue Enddatum und andere Änderungen angegeben, während die übrigen Bedingungen des ursprünglichen Mietvertrags beibehalten werden.

Ist es möglich, einen Wohnmietvertrag zu übertragen?

Wenn der Vertrag keine Abtretungsrechte vorsieht, kann ein Mietvertrag nicht auf eine andere Person übertragen werden. Die meisten Mietverträge enthalten eine Klausel, die die Abtretung eines Mietvertrags ausdrücklich untersagt.

Eine gängige Praxis, die von Vermietern befürwortet wird, ist es jedoch, einem Mieter die Untervermietung der Immobilie zu gestatten. Bei einem Untermietvertrag vermietet der Mieter die Immobilie an eine andere Person weiter, die die Miete an den Mieter zahlt, der dann die Miete gemäß dem ursprünglichen, mit dem Vermieter abgeschlossenen Mietvertrag zahlt. In den meisten Fällen muss der Mieter die Erlaubnis des Vermieters einholen, bevor er einen Untermieter für die Immobilie finden kann.

Was ist, wenn der Vermieter den Mietvertrag verletzt?

Wenn der Vermieter gegen den Mietvertrag verstößt, ist der Mieter nach staatlichem Recht verpflichtet, den Vermieter über den Verstoß zu informieren. Wenn der Vermieter das Problem nicht behebt, z. B. weil er nicht bereit ist, eine Reparatur in den Räumlichkeiten vorzunehmen, kann der Mieter das Problem möglicherweise selbst „beheben“ und die Miete abziehen oder den Mietvertrag ganz kündigen.

Wie man einen Standardmietvertrag schreibt

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Beim Verfassen eines Mietvertrags für eine Wohnung ist es am besten, wenn die Vertragsbedingungen vollständig zwischen dem Vermieter und dem Mieter ausgehandelt werden. Nachdem eine mündliche Vereinbarung getroffen wurde, können die Parteien einen schriftlichen Vertrag erstellen, indem sie eine Vorlage verwenden, die die nach dem geltenden Recht des Staates, in dem sich die Immobilie befindet, erforderlichen Formulierungen enthält.

Schritt 1 – Vervollständigen Sie die Angaben der Parteien

Auch bekannt als „Vermieter“ und „Mieter“, entscheiden Sie, wer im Mietvertrag genannt werden soll. Dies ist eine wichtige Frage, die Mietern gestellt wird, die zusammenleben werden, z. B. in einer Liebesbeziehung. Eine allgemeine Regel lautet: Wenn die Miete nur von den Einkünften beider Personen getragen werden kann, sollten beide Personen als Mieter genannt werden.

Wenn es Kinder oder andere Personen gibt, die nicht als Mieter aufgeführt werden, aber auf dem Grundstück leben, werden sie als „Bewohner“ genannt.

Schritt 2 – Beschreiben Sie die Immobilie

Als Mieter wird er oder sie wissen wollen, was ausdrücklich im Mietvertrag enthalten ist. Handelt es sich bei der Immobilie beispielsweise um eine Eigentumswohnung, sollte der Mieter darauf achten, dass er während der Vertragslaufzeit Zugang zu allen Bereichen der Immobilie hat.

Wenn die Immobilie über Parkplätze oder andere Dienstleistungen verfügt, die dem Mieter zur Verfügung stehen und zugänglich sind, sollte dies ebenfalls in den Vertrag aufgenommen werden.

Schritt 3 – Miethöhe

Bevor man sich auf eine Miethöhe einigt, ist es eine gute Idee, eine letzte Überprüfung der Umgebung durchzuführen, um den monatlichen Betrag zu sehen, der von anderen Vermietern angeboten wird. Dies kann mit Hilfe von RentoMeter geschehen, das Drittanbieter-Ressourcen nutzt, um einen potenziellen Mieter darüber zu informieren, ob er zu viel zahlt, indem es die Durchschnittsmiete für ein Marktgebiet angibt.

Es ist wichtig zu lesen, was in der Miete enthalten ist, z. B. Nebenkosten und Dienstleistungen, und wie die Zahlung zu erfolgen hat und an welchem Tag des Monats sie fällig ist.

Verspätungsgebühren – Wenn es irgendwelche Verspätungsgebühren gibt, sollten diese zwischen Vermieter und Mieter klar festgelegt werden. Meistens gibt es entweder eine Gebühr für jeden Tag, an dem die Zahlung verspätet ist, oder für jedes Vorkommnis. In einigen Bundesstaaten gibt es Höchstgrenzen, so dass es am besten ist, die Gesetze des Landes, in dem sich die Immobilie befindet, zu überprüfen.

Schritt 4 – Nebenkosten und Dienstleistungen

Nahezu ebenso wichtig wie die monatliche Miete sind die Nebenkosten und Dienstleistungen, die im Mietvertrag enthalten sind. Je nach Bereich der Immobilie sind die Versorgungseinrichtungen und Dienstleistungen für das tägliche Leben des Mieters unerlässlich, darunter:

Beispiele sind:

• Strom
• Müll / Wertstoffe
• Wasser / Kanalisation
• Kabel / Internet
• Wärme (Gas, Propan, etc)
• Klimaanlage
• Rasenpflege (Vororte)
• Schneeräumung (Vororte)

Schritt 5 – Einrichtung

Vergewissern Sie sich, dass alle im Mietvertrag genannten Geräte und Möbelstücke vorhanden sind. Ist dies nicht der Fall, kann der Vermieter am Ende des Vertrages alles, was im Mietvertrag als Teil der Wohnung aufgeführt ist, einfordern. Wenn eine Einzugscheckliste ausgefüllt wird, ist dies kein großes Problem, aber der Mieter sollte sich vergewissern, dass alles im Mietvertrag enthalten ist.

Schritt 6 – Mietdauer

In den meisten Fällen hat ein Standardmietvertrag eine Laufzeit von 12 Monaten. In einigen Fällen, z. B. wenn der Mieter arbeitsrechtliche oder andere Einschränkungen hat, kann der Vertrag jedoch für einen beliebigen Zeitraum abgeschlossen werden. Der Mieter sollte den Zeitraum angeben, der für seine Situation am besten geeignet ist.

Schritt 7 – Kaution

Eine Kaution ist ein Geldbetrag, der vom Vermieter auf einem Treuhandkonto gehalten wird. Die Gelder werden am Ende des Vertrages vollständig an den Mieter ausgezahlt, vorausgesetzt, es sind keine Schäden an der Wohnung entstanden. Die Kaution ist ein Sicherheitsnetz für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter die Miete nicht zahlt, die Wohnung vorzeitig verlässt oder am Ende der Mietzeit Schäden an der Wohnung auftreten. Wenn am Ende des Mietverhältnisses Schäden an der Wohnung auftreten, stellt der Vermieter in der Regel eine detaillierte Liste aller durchgeführten Reparaturen und deren Höhe zur Verfügung.

Höchstbeträge ($) – Für jeden Staat gesetzlich vorgeschriebene Höchstbeträge.

Rückgabe der Kaution – Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Kaution innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist zurückzugeben.

Schritt 8 – Vorzeitige Beendigung

Wenn Vermieter und Mieter beschließen, den Vertrag zu kündigen, kann dies entweder mit oder ohne eine Gebühr durch eine der Parteien geschehen. Wenn eine Gebühr verlangt wird, entspricht sie in der Regel einer (1) Monatsmiete und wird der anderen Partei mit einer Frist von dreißig (30) Tagen mitgeteilt. Dieser Abschnitt kann vollständig zwischen dem Vermieter und dem Mieter ausgehandelt werden. Es gibt keine staatlichen Gesetze oder Anforderungen, die diesen Abschnitt einschränken.

Schritt 9 – Raucherpolitik

Wenn es eine Raucherpolitik gibt, muss sie in der Vereinbarung erwähnt werden. Steht dort nicht, dass das Rauchen verboten ist, hat der Mieter unter Umständen das Recht zu rauchen. In Kalifornien zum Beispiel muss in jedem Mietvertrag angegeben werden, welche Vorschriften für die Räumlichkeiten gelten.

Schritt 10 – Haustiere

Haustiere gelten zwar technisch gesehen als Bewohner, sind aber nicht die besten Freunde des Vermieters. Selbst wenn sie auf dem Grundstück erlaubt sind, sollte der Vermieter genau angeben, welche Arten erlaubt sind, damit ein „Bio“-Mieter keine Nutztiere auf dem Grundstück hat. Darüber hinaus wird empfohlen, dass der Vermieter aus Gründen der Haftung (gefährliche Hunde sind in der Regel größer) und der Beschädigung der Räumlichkeiten ein Höchstgewicht für das Tier festlegt.

In den meisten Bundesstaaten ist es dem Vermieter gestattet, eine zusätzliche Gebühr oder Kaution für Haustiere zu erheben, die von der Kaution getrennt ist. Ein Vermieter kann den Zusatz zum Haustiermietvertrag verwenden, um Regeln für Tiere auf seinem Grundstück festzulegen.

Schritt 11 – Offenlegung von bleihaltiger Farbe

• Formular zur Offenlegung von bleihaltiger Farbe

Die vielleicht wichtigste Offenlegung besteht darin, einen neuen Mieter über das Vorhandensein von bleihaltiger Farbe in den Räumlichkeiten zu informieren. Nach dem Bundesgesetz (42 U.S. Code § 4852d) ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter über das Vorhandensein von Bleifarben zu informieren, wenn das Gebäude vor 1978 gebaut wurde. Die Offenlegung enthält eine Warnung an den Mieter, dass er, wenn er abplatzende, sich verschlechternde oder rissige Farbe in den Räumlichkeiten entdeckt, sich unverzüglich mit dem Vermieter und den Behörden in Verbindung setzen soll.