Eine Enteignung, auch Enteignungsrecht oder „Enteignung“ genannt, ist das Recht einer Regierung oder ihres Beauftragten, Privateigentum gegen Zahlung einer Entschädigung für öffentliche Zwecke zu nutzen. Bei einer Enteignung erlangt die Regierung sowohl den physischen Besitz als auch den Rechtsanspruch auf das Eigentum. Eine verwandte Rechtstheorie, die umgekehrte Enteignung, beschreibt eine Situation, in der die Regierung kein rechtliches Eigentum erwirbt, sondern im Wesentlichen den gesamten Nutzen des Eigentums wegreguliert.
Parteien und Eigentum
Die meisten, aber nicht alle, staatlichen Stellen sind befugt, für einen „öffentlichen Zweck“ zu enteignen. Einige Verwendungszwecke sind eindeutig öffentliche Zwecke: Autobahnen, Schulen, Gefängnisse, Flughäfen und Regierungseinrichtungen. Manchmal ist der öffentliche Zweck weniger offensichtlich. So können beispielsweise Grundstücke im Rahmen von Stadterneuerungsmaßnahmen enteignet werden, um sie dann einer neuen privaten Nutzung zuzuführen, die den Verfall verringert und zu höheren Steuereinnahmen führt. In einigen Staaten ist die Enteignung durch Verkehrs-, Versorgungs- oder Energieunternehmen zulässig. Die Enteignung wird in erster Linie durch die Gesetzgebung der einzelnen Bundesstaaten geregelt, und in den einzelnen Bundesstaaten gibt es unterschiedliche Regelungen für die Enteignung zum Zwecke der Stadtsanierung und für die Befugnis zur Enteignung, so dass Sie sich über die Einzelheiten in den örtlichen Gesetzen informieren sollten.
Die Enteignung kann sich auf weniger als das gesamte Grundstück beziehen. Zum Beispiel könnte der Bezirk einen 10-Fuß-Streifen in jedem von mehreren Vorgärten enteignen, um eine Straße zu verbreitern. Es kann auch sein, dass nur eine Grunddienstbarkeit und nicht das Eigentum enteignet wird, um beispielsweise Wasserleitungen zu verlegen. Eine Entnahme kann vorübergehend sein. So kann es beispielsweise sein, dass der Staat einen Teil eines Nachbargrundstücks als Zufahrt nutzen muss, während ein Gefängnis gebaut wird, das in Zukunft eine eigene Straße haben wird. In einigen Fällen können Pächter Rechtsmittel einlegen, wenn ihre Pachtrechte Teil des entzogenen Grundstücks sind. Wenn eine Entnahme weniger als das gesamte Grundstück betrifft, sollte die Entschädigung alle Schäden an dem nicht entnommenen Grundstück mit einbeziehen.
In einigen Fällen können Eigentümer Rechte haben, wenn eine staatliche Stelle ihre Absicht bekannt gibt, ein Projekt zu verfolgen, aber die Durchführung verzögert. Die Verzögerung kann dazu führen, dass die Immobilie an Wert verliert und der Eigentümer davon abgehalten wird, Verbesserungen an ihr vorzunehmen.
Eigentümerrechte
Der Eigentümer hat das Recht, über die bevorstehende Enteignung informiert zu werden. In vielen Staaten ist die Behörde verpflichtet, über einen freiwilligen Kauf des Grundstücks zu verhandeln, bevor sie die Enteignung durchführt. Während der Eigentümer im Allgemeinen nicht anfechten kann, ob die Enteignung stattfindet, sind Anfechtungen der Höhe der angebotenen Entschädigung durchaus üblich.
Der Eigentümer sollte die Einholung eines unabhängigen Gutachtens in Erwägung ziehen, aber auch bedenken, dass das Gericht letztlich den aktuellen Marktwert zugrunde legen wird. Der faire Marktwert berücksichtigt nicht den ideellen Wert, den Preis, den der Eigentümer für die Immobilie gezahlt hat, oder die Schulden, die auf der Immobilie lasten.
Die Anfechtung des Wertgutachtens verzögert das Verfahren nicht unbedingt. In den meisten Bundesstaaten gibt es „Quick Take“-Gesetze, die es der Regierung erlauben, Geld zu hinterlegen und das Eigentum und den Besitz sofort zu übernehmen, wodurch Verzögerungen bei wichtigen Projekten vermieden werden können.
Zuletzt aktualisiert im Dezember 2018