Ein Crash-Kurs in Tax Lien & Deed Investing (und meine Hassliebe zu beiden)

Wenn Sie in der Immobilienbranche erfahren sind, haben Sie wahrscheinlich schon gelegentlich von Tax Lien und Tax Deed Investing gehört.

Es ist eine Nische, die das Potenzial hat, wahnsinnig profitabel zu sein, und sie hat Investoren im ganzen Land eine Menge großer Gewinne beschert. Es ist ein solider, bewährter Ansatz, der vielen Leuten eine Menge Geld eingebracht hat, aber ich habe immer noch meine Probleme damit (und wir werden gleich dazu kommen :).

Ich habe die Erfahrung gemacht, dass die meisten Investoren nicht sehr gut verstehen, wie diese Anlagestrategie funktioniert (ich habe sogar ein paar Jahre gebraucht, um das herauszufinden), deshalb wollte ich Ihnen einen grundlegenden Überblick darüber geben, was in diesem Bereich vor sich geht, wie die Mechanik funktioniert, und – was am wichtigsten ist – ich möchte, dass Sie die Vorzüge dieses Ansatzes erkennen und warum es eine große Chance ist, eine TONNE an freiem Immobilienkapital zu ergattern. Mit etwas Glück werden Sie erkennen, was es mit der ganzen Aufregung auf sich hat.

Die Grundlagen: Steuerverzug & Zwangsvollstreckung

Wie Ihnen jeder Immobilienbesitzer sagen kann – jede Immobilie in den Vereinigten Staaten unterliegt der Grundsteuer. Wenn Sie eine Immobilie besitzen, wird von Ihnen erwartet, dass Sie diese Grundsteuern jedes Jahr bezahlen. Wenn Sie diese Steuern nicht zahlen, wird Ihre Immobilie „steuerlich säumig“, d. h. sie hat einen Weg eingeschlagen, der schließlich zu einer Steuerzwangsvollstreckung führt (d. h. Ihre Immobilie wird beschlagnahmt und vom Bezirk oder der Gemeinde in Besitz genommen), WENN Sie diese Steuern nicht innerhalb des vorgeschriebenen Zeitrahmens zahlen.

Wie lange kann eine Immobilie „steuerlich säumig“ sein, bevor sie vom Bezirk beschlagnahmt wird? Das hängt vom jeweiligen Bundesstaat ab.

In jedem Bundesstaat der USA gibt es ein bestimmtes Datum im Jahr, an dem die Steuern, wenn sie über einen bestimmten Zeitraum nicht bezahlt wurden, vom Bezirk eingezogen werden. In einigen Bundesstaaten wartet der Bezirk 2 Jahre, in anderen 5 Jahre, aber in keinem wird ewig gewartet. Unabhängig davon, ob eine Immobilie „frei und unbelastet“ von Hypotheken ist… wenn ein Immobilieneigentümer beschließt, seine Grundsteuer nicht mehr zu zahlen, wird er unweigerlich seine Immobilie an die Zwangsvollstreckung verlieren.

Steuerverkäufe: Wie jeder Staat arbeitet

Jeder Staat hat seine eigenen Regeln und Vorschriften, wenn es um den Zeitrahmen geht, der für die Zahlung der laufenden Steuern erforderlich ist, wie die Zwangsvollstreckung gehandhabt wird und wie jeder Bezirk versucht, seine verlorenen Steuereinnahmen wiederzuerlangen. Je nachdem, in welchem Staat Sie arbeiten, gibt es einige grundlegende Regeln, die Sie verstehen müssen, wie das Verfahren funktioniert.

Haftungsausschluss: Die oben gezeigte Karte ist eine Darstellung der Informationen, die ich in vielen Stunden der Recherche finden und interpretieren konnte. Obwohl ich glaube, dass die Informationen ziemlich zuverlässig sind (ich habe Links zu den einzelnen Staaten angegeben, damit Sie meine Quellen sehen können), kann ich nicht für ihre vollständige Richtigkeit garantieren. Viele Staaten ändern ihre Gesetze und Statuten von Jahr zu Jahr. Bevor Sie sich also auf die Suche nach Steuerurkunden oder Steuerpfandrechten in einem bestimmten Staat begeben, sollten Sie die obigen Informationen überprüfen, bevor Sie zu weit in den Prozess einsteigen.

In fast jedem Staat gibt es eine gewisse Variation in der Handhabung der verschiedenen Aspekte des Verfahrens. Keine zwei Staaten sind in jeder Hinsicht gleich, unabhängig davon, welche Art von Steuerverkäufen sie haben – egal, für welchen Staat Sie sich entscheiden, nehmen Sie sich Zeit und machen Sie Ihre Hausaufgaben.

Im Allgemeinen geht es einem Bezirk in erster Linie darum, mit jeder Immobilie genügend Einnahmen zu erzielen, um die entgangenen Steuereinnahmen auszugleichen (wie hoch diese auch immer sein mögen). Überraschenderweise ist der tatsächliche „Marktwert“ der einzelnen Immobilien meist irrelevant. Selbst wenn eine Immobilie möglicherweise für 500.000 $ verkauft werden könnte – die Absicht des Bezirks ist es, genügend Mittel zu erwirtschaften, um den Betrag an unbezahlten Steuern, den sie dem säumigen Eigentümer schuldeten, zurückzuerstatten. Wenn also beispielsweise eine Immobilie im Wert von 500.000 $ zum Zeitpunkt der Zwangsvollstreckung nur 10.000 $ an säumigen Steuern aufwies, ist diese Zahl von 10.000 $ in der Regel das einzige wirkliche Anliegen des Bezirks (und manchmal beginnen sie sogar das Eröffnungsgebot mit diesem Preis).

Der vermeintliche „Marktwert“ von 500.000 $ ist für den Bezirk kaum von Bedeutung – und genau hier liegt die eigentliche Chance bei einem Steuerverkauf.

Viele Immobilien können bei einem Steuerverkauf zu lächerlich niedrigen Preisen erworben werden. Why? Weil man es hier nicht mit einem normalen Immobilieneigentümer zu tun hat, der den vollen Marktwert erhalten will, sondern mit der örtlichen Regierung. Entgegen der landläufigen Meinung ist es nicht das Ziel der Regierung, mit jeder verkauften Immobilie reich zu werden. Sie wollen diese Grundstücke einfach nur loswerden, und im Gegenzug wollen sie das Geld, das ihnen von Anfang an geschuldet wurde (in der Hoffnung, dass diese Grundstücke in den Händen von jemandem landen, der die Grundsteuer auf dem neuesten Stand hält).

Wie Steuerpfandrechte funktionieren

Wenn in den Steuerpfandrechtsstaaten eine Immobilie wegen Nichtzahlung von Grundsteuern in Verzug gerät, verkauft der Bezirk ein „Steuerpfandrechtszertifikat“ an einen Investor, um die nicht gezahlten Grundsteuern wieder einzutreiben.

Wenn jemand eines dieser Steuerpfandrechtszertifikate kauft, erwirbt er keinen Eigentumsanteil an der Immobilie. Stattdessen wird ein Pfandrecht an der Immobilie erworben. Als Inhaber eines Steuerpfandrechtszertifikats (auch als Steuerpfandrecht bezeichnet) ist der säumige Grundstückseigentümer nach wie vor Eigentümer des Grundstücks. Der Pfandrechtsinhaber hat jedoch Anspruch auf Rückzahlung des Betrags der Steuerpfandrechtsbescheinigung zuzüglich Zinsen. Wenn der Immobilieneigentümer dieses Pfandrecht nicht innerhalb der vom Staat festgelegten „Tilgungsfrist“ begleicht, hat der Pfandrechtsinhaber das Recht (aber nicht die Pflicht), die Immobilie zu zwangsvollstrecken und das Eigentum zu übernehmen. In den meisten Fällen verfällt das Pfandrecht, wenn der Pfandgläubiger die Zwangsvollstreckung nicht innerhalb des vom Staat festgelegten Zeitraums durchführt, und der Pfandgläubiger verliert seine Investition.

Jeder Staat hat andere Regeln in Bezug auf die Tilgungsfrist, die Höhe der Zinsen, die erhoben werden können, das Zwangsvollstreckungsverfahren und verschiedene andere Aspekte des Verfahrens. Im Allgemeinen kann man sagen, dass man, wenn man einmal verstanden hat, wie das Verfahren in einem Staat funktioniert, relativ schnell lernen kann, wie es in anderen Staaten funktioniert (weil es einfache Variationen desselben grundlegenden Verfahrens gibt).

Wie Steuerurkunden funktionieren

In den Steuerurkundenstaaten ist das Verfahren etwas einfacher als das der Steuerpfandrechte, weil man beim Kauf einer Steuerurkunde das eigentliche Eigentum erwirbt. Das Verfahren ist einfacher, weil es in den meisten Tax Deed-Staaten keine Tilgungsfrist gibt. Ähnlich wie bei Steuerpfandrechten besteht das Hauptinteresse des Bezirks darin, die unbezahlten Grundsteuern für jede Immobilie einzutreiben. Sobald eine Steuerurkunde an einen Investor verkauft wurde, kann der frühere Eigentümer nicht mehr zurückkehren und sein Eigentum zurückfordern. Ähnlich wie bei Steuerpfandrechten gibt es in jedem Staat, in dem eine Steuerurkunde verkauft wird, unterschiedliche Vorschriften darüber, wie lange eine Immobilie säumig sein muss, bevor eine Zwangsvollstreckung erfolgt. Da es jedoch keine Tilgungsfrist gibt, entfallen die meisten dieser Schwierigkeiten, so dass das System für Investoren wesentlich einfacher zu handhaben ist.

Wie funktionieren Redeemable Deeds

Wenn man sich Steuerpfandrechte am einen Ende des Spektrums und Steuerurkunden am anderen Ende vorstellt, liegen Redeemable Deeds irgendwo dazwischen, denn sie weisen einige Ähnlichkeiten mit beiden Regelwerken auf (und viele dieser Ähnlichkeiten hängen davon ab, in welchem Bundesstaat sie verkauft werden).

Wenn Sie eine Redeemable Deed kaufen, erwerben Sie buchstäblich eine Urkunde über die Immobilie (genau wie eine Steuerurkunde). Allerdings unterliegt eine rückzahlbare Urkunde auch einer Rückzahlungsfrist (genau wie ein Steuerpfandrecht), was den Vorgang etwas komplizierter macht. Nach dem Verkauf einer Redeemable Deed hat der frühere Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum das Recht, die Deed einzulösen“ und die Immobilie vom Investor zurückzukaufen. Um die Immobilie zurückzuerwerben, muss der frühere Eigentümer den vollen Betrag zahlen, der bei der Steuerversteigerung für die Immobilie gezahlt wurde, sowie einige kostspielige Gebühren und Strafen (unabhängig davon, wie viel Zeit während des Rücknahmezeitraums verstrichen ist).

Wenn der frühere Eigentümer seine Urkunde nicht innerhalb der festgelegten Einlösungsfrist einlöst, verliert er sein gesamtes Einlösungsrecht, und der Investor kann sich darauf verlassen, dass er der offizielle Eigentümer ist.

Wie gemischte Staaten funktionieren

Es gibt einige Staaten, in denen einige Bezirke Steuerpfandrechte und andere Steuerurkunden verkaufen. Es gibt verschiedene Gründe für diese Konstellation (auf die ich hier nicht näher eingehen werde) – der Schlüssel ist jedoch, dass Sie einfach Ihre Hausaufgaben machen, wenn Sie in diesen Staaten arbeiten (siehe oben), und sicherstellen, dass Sie verstehen, womit Sie es bei jedem Steuerverkauf zu tun haben, so dass Sie jede Verwirrung darüber vermeiden können, worauf Sie bei einer Auktion bieten.

Tax Liens vs. Tax Deeds. Tax Deeds

Wenn Sie versuchen zu entscheiden, ob Sie in Steuerpfandrechte oder Steuerurkunden investieren sollen, kommt es darauf an, welche Ziele Sie als Anleger verfolgen.

Wenn Sie nach einer Investition mit einer sehr hohen Rendite suchen (die weit höher ist als alles, was Sie bei einer konventionellen Investition erhalten würden), sind Steuerpfandrechte eine großartige Möglichkeit, dies zu tun. New Jersey bietet beispielsweise einen Höchstsatz von 18 %, Arizona einen Höchstsatz von 16 % und Iowa eine garantierte Rendite von 2 % pro Monat (d. h. – 24 % Rendite pro Jahr). Nicht schlecht… vorausgesetzt, der Eigentümer der Immobilie beschließt, Sie auszuzahlen, bevor Sie Eigentümer der Immobilie werden.

Wenn Sie alle Unklarheiten darüber beseitigen wollen, ob Sie eine Immobilie besitzen werden oder nicht (d. h., ob Sie die Immobilie tatsächlich besitzen und/oder gewinnbringend verkaufen wollen), können Steuerurkunden eine großartige Möglichkeit sein, dies zu tun. Mein persönliches Ziel ist es, Immobilien zu kaufen und zu verkaufen (und nicht einfach nur eine Rendite auf das investierte Geld zu erzielen, ohne Gewissheit darüber, was am Ende passiert). Aus diesem Grund werde ich in nächster Zeit keine Steuerpfandrechte kaufen… aber auch das ist nur meine Meinung. Nicht jeder hat dasselbe Ziel wie ich.

Mein Problem mit Steuerpfandrechten & Steuerurkunden

Nun, da ich Ihnen (hoffentlich) eine klare, unvoreingenommene Erklärung gegeben habe, wie Steuerpfandrechte und Steuerurkunden funktionieren – zusammen mit einigen legitimen Gründen, warum Sie vielleicht selbst eine Investition in sie in Erwägung ziehen sollten… möchte ich auch erklären, warum meine persönliche Geschichte mit ihnen nicht so toll war. Bedenken Sie auch, dass ich mich nicht als Experte für Steuerverkäufe betrachte, also nehmen Sie diese nächsten Absätze mit ein oder zwei Körnchen Salz.

Ich war schon bei einigen Auktionen und habe mir die Zeit genommen, um zu lernen, wie dieser ganze Prozess funktioniert, aber nicht, weil ich selbst gerne Steuerpfandrechte und Steuerurkunden kaufe. Ich finde es nur deshalb relevant, weil der Prozess der Steuerzwangsvollstreckung Hand in Hand mit meiner primären Anlagestrategie geht. Mein Ziel ist es, Grundstücke mit Steuerschulden zu kaufen, BEVOR sie vom Bezirk beschlagnahmt werden (d.h. bevor ich einer von hundert anderen konkurrierenden Bietern bin, die bei einer Auktion um ein lohnendes Geschäft kämpfen).

VERBUNDEN: Alles, was Sie darüber wissen müssen, wie Sie die Liste der säumigen Steuerzahler in Ihrem Bezirk bekommen

Warum ich kein großer Fan bin

Grund 1: Steuerzwangsvollstreckungen sind ein schwerwiegender Makel auf dem Eigentumstitel

Wenn eine Immobilie aufgrund säumiger Steuern zwangsvollstreckt wird, entsteht ein erheblicher Makel auf dem Eigentumstitel – ein Makel, den die meisten Versicherungsgesellschaften niemals versichern werden. Infolgedessen kann es äußerst schwierig sein, eine Immobilie zu verkaufen, die Sie aus einer Steuerzwangsvollstreckung heraus erworben haben, denn wenn Ihr Käufer keine Rechtsschutzversicherung abschließen kann, kann er auch keine Hypothek aufnehmen, was bedeutet, dass er Ihre Immobilie nicht kaufen kann!

Es gibt mehrere Möglichkeiten, dieses Problem zu lösen:

1. Sie können eine Klage zur Klärung des Eigentumsrechts anstrengen, d. h. ein gerichtliches Verfahren zur Klärung dieses Problems. Die Kosten belaufen sich in der Regel auf mehr als 2.500 $ (alles inbegriffen).

2. Sie können einen Service zur Klärung des Titels aus der Steuererklärung nutzen. Unter der Voraussetzung, dass der Bezirk die korrekten Verfahren befolgt hat (was in den meisten Fällen der Fall ist), dauert diese Option in der Regel weniger als zwei Monate und kostet zwischen 1.950 $ und 2.150 $.

Denken Sie daran, dass Sie bei keiner dieser Lösungen in der Lage sein werden, die „Reparatur“ zu verwalten, bevor Sie die Immobilie erworben haben (was einen Vertrauensvorschuss erfordert), und dass Sie sich immer noch selbst um alle staatlichen Pfandrechte kümmern müssen – Rasenmähergebühren, Abrissurteile oder EPA-Umweltpfandrechte (um nur einige zu nennen). Unabhängig davon, welche Option Sie verfolgen, ist es eine gute Idee, einen Bericht über die Eigentumsverhältnisse Ihrer Immobilie anzufordern, um sich ein vollständiges Bild von der Situation zu machen.

Grund 2: Bei den meisten Steuerverkäufen wird die Zahlung fast sofort nach dem Kauf verlangt

…und wenn Sie nicht den vollen Betrag zum Zeitpunkt des Kaufs bezahlen, wird Ihr Kauf storniert (und es kann dazu führen, dass Sie Ihre Anzahlung verlieren und/oder von zukünftigen Verkäufen ausgeschlossen werden).

Ich verstehe, warum ein Bezirk eine Vorauszahlung in bar verlangt – das tue ich wirklich… aber als ich anfing, hatte ich keinen riesigen Haufen Bargeld, mit dem ich anfangen konnte. Wenn Sie eine Immobilie ersteigern wollen, die über dem Preis liegt, den Sie zahlen können (was in meinem Fall immer ein wirklich niedriger Preis war), haben Sie Pech. Angesichts der Tatsache, dass Auktionen dazu führen, dass die Preise für Immobilien weit außerhalb des Bereichs „gutes Geschäft“ liegen, hat sich diese Methode für mich in den wenigen Fällen, in denen ich sie ausprobiert habe, als erfolglos erwiesen.

Grund 3: Es war äußerst schwierig für mich, gute Angebote für Immobilien zu finden, die ich eigentlich kaufen wollte

Aus demselben Grund, aus dem ich immer Schwierigkeiten hatte, gute Angebote im MLS zu finden, hatte ich auch immer Schwierigkeiten, gute Angebote für Immobilien bei einer Auktion zu finden.

Wenn man einmal darüber nachdenkt, besteht der Sinn einer Auktion darin, ein Umfeld zu schaffen, in dem die Bieter miteinander konkurrieren müssen, um etwas zu kaufen. Auktionen sind so konzipiert, dass sie zum Vorteil des Verkäufers (d.h. des Landkreises) wirken, und in den meisten Fällen ist das auch der Fall.

Verstehen Sie mich nicht falsch – das bedeutet nicht unbedingt, dass man bei einer Steuerversteigerung keine Geschäfte machen kann (denn ich kenne mehrere Investoren, die regelmäßig solche Geschäfte machen), aber Tatsache ist, dass die Fähigkeit eines Investors, in einem solchen Kaufumfeld erfolgreich zu sein, in hohem Maße davon abhängt, wer sonst noch anwesend ist und was er bereit ist, für die gleichen Immobilien zu zahlen.

Bei den Auktionen, an denen ich teilgenommen habe, fand ich den Ablauf eher lästig und sogar ein wenig enttäuschend. Für die Immobilien, auf die ich ein Auge geworfen hatte, gab es mehr als 100 andere Interessenten, die bereit waren, einen Preis zu bieten, der weit über der Rentabilitätsgrenze für mich (oder irgendjemand anderen) lag. Ich komme mit dieser Art von Wettbewerb nicht gut zurecht (und ich bin mir nicht sicher, wie jemand anderes das tun könnte), vor allem, wenn ich weiß, dass es andere Möglichkeiten gibt, Angebote zu finden.

VERWANDT: Wie ich motivierte Verkäufer finde (und sie dazu bringe, mich anzurufen)

Aus diesen Gründen kann ich nicht sagen, dass Steuerpfandrechte und Steuerurkunden meine bevorzugte Methode zum Kauf von Immobilien sind. Ich kenne jedoch einige andere Investoren, die diese Strategie verfolgen und regelmäßig großartige Angebote finden.

Jeder Investor muss sich entscheiden, welche Strategien er verfolgt und welche er ignoriert, und ich habe mich entschieden, diese Strategie (größtenteils) zu ignorieren. Denken Sie daran, dass dies nicht bedeutet, dass SIE hier keinen großen Erfolg finden können. Ich bin sicherlich nicht der größte Investor der Welt – und ich möchte Sie wirklich nicht davon abhalten, diese Strategie zu verfolgen, wenn Sie denken, dass sie es wert ist, erforscht zu werden (glauben Sie mir – ich hatte viele Leute, die mir sagten, dass Landinvestitionen Zeitverschwendung seien, und sie alle haben sich als falsch erwiesen).

Besonderer Dank

Als ich für die oben gezeigte Karte recherchierte, war Joanne Musa (auch bekannt als „Tax Lien Lady“) eine Quelle, die mir sehr hilfreich war, daher wollte ich ihr Anerkennung zollen. Sie hat eine hilfreiche Übersicht zusammengestellt, die mehrere Bundesstaaten mit sehr begrenzten Informationen darüber abdeckt, wie deren Verfahren gehandhabt werden. Wenn Sie mehr Informationen zu diesem Thema benötigen, ist ihr Material auf jeden Fall einen Blick wert.