Hvad er tvangsinddrivelse?
Tvangsinddrivelse er en proces, der gør det muligt for en långiver at inddrive det skyldige beløb på et misligholdt lån ved at sælge eller overtage ejendommen (tilbagetagelse) af den ejendom, der sikrer lånet. Afskærmningsprocessen begynder, når en låntager/ejer misligholder sine lånebetalinger (normalt realkreditlån), og långiveren indgiver en offentlig meddelelse om misligholdelse, kaldet en meddelelse om misligholdelse eller Lis Pendens. Tvangsinddrivelsesprocessen kan ende på fire måder:
- Låntageren/ejeren genindfører lånet ved at betale det misligholdte beløb i løbet af en afdragsfri periode, der er fastsat i statens lovgivning. Denne grace period er også kendt som pre-foreclosure.
- Låntageren/ejeren sælger ejendommen til en tredjepart i løbet af pre-foreclosure-perioden. Salget giver låntageren/ejeren mulighed for at betale lånet af og undgå at få en tvangsauktion på sin kredithistorie.
- En tredjepart køber ejendommen på en offentlig auktion ved afslutningen af perioden forud for tvangsauktion.
- Långiveren overtager ejendommen, normalt med henblik på at videresælge den på det åbne marked. Långiveren kan overtage ejerskabet enten gennem en aftale med låntageren/ejeren i forbindelse med en præ-foreclosure, via en short sale foreclosure eller ved at købe ejendommen tilbage på en offentlig auktion. Ejendomme, der er tilbagekøbt af långiveren, er også kendt som bankejede eller REO-ejendomme (Real Estate Owned by the lender).
Hvordan fungerer tvangsauktion?
For at tvangsauktionere i overensstemmelse med den juridiske procedure skal en långiver bevise, at panthaveren (låntageren/husejeren) er i restance. Når långiveren har udtømt sine forsøg på at løse misligholdelsen med boligejeren, er det næste skridt at kontakte en advokat for at anlægge sag ved retten. Advokaten kontakter panthaveren for at forsøge at løse misligholdelsen. Hvis panthaveren ikke er i stand til at betale den misligholdte gæld, indgiver advokaten en lis pendens (verserende retssag) til retten. Denne liste giver offentligheden meddelelse om, at der er blevet anlagt en verserende sag mod panthaveren. Formålet med søgsmålet er at tilvejebringe bevis for en misligholdelse og få rettens godkendelse til at indlede tvangsauktion.
Udenretslige tvangsauktioner er baseret på deeds of trusts, der indeholder klausulen om salgsbeføjelser. Klausulen gør det muligt for administratoren at iværksætte et tvangsauktionssalg af pantet uden at skulle gå til retten. Det kræves typisk, at administratoren udsteder en meddelelse om misligholdelse og underretter trustoren (låntager/husejeren) om misligholdelsesstatus i overensstemmelse hermed. Hvis trustee ikke reagerer, indleder trustee derefter trinene for at gennemføre realkreditafståelsessalget af boligen.
Denne tvangsauktionsproces giver tre muligheder for at finde gode tilbud på tvangsauktionsejendomme.
Tidslinje for tvangsauktion
Strin 1: Forudgående tvangsauktion
Ejendomsejere, der er forsinkede med deres realkreditlån, vil modtage en meddelelse om misligholdelse fra deres långiver. Meddelelser om misligholdelse indleveres til den lokale arkivmyndighed. Der kan også indgives en Lis Pendens-filing for at underrette eventuelle andre panthavere. Meddelelsen om misligholdelse indeholder instruktioner til boligejeren om det beløb, de skal betale, og hvor lang tid de har til at betale. Hvis boligejeren betaler i henhold til disse instruktioner, er tvangsauktionsprocessen afsluttet.
Lær at købe pre-foreclosures
Stræk 2: Auktion
Hvis lånet ikke er genetableret ved udløbet af pre-foreclosure-perioden, vil ejendommen blive solgt på en offentlig auktion. Køberne skal ofte betale kontant på auktionen og har måske ikke meget tid til at undersøge ejendommens titel og tilstand på forhånd; en offentlig auktion giver dog ofte långiveren en mulighed for hurtigt at afvikle ejendommen. Långiveren fastsætter typisk et minimumsbud på tvangsauktionen svarende til det skyldige beløb på ejendommen plus gebyrer og forskellige omkostninger for långiveren.
Lær hvordan man køber tvangsauktioner
Stræk 3: Bank Owned (REO)
Bank tvangsauktioner kan blive til statslige tvangsauktioner, hvis lånet er bakket op af et statsligt organ som Department of Housing and Urban Development (HUD) eller Department of Veterans Affairs (VA). I så fald vil det offentlige organ være ansvarlig for at sælge ejendommen.
Lær hvordan man køber bankejede boliger
Udgange fra tvangsauktionsprocessen
Ejendomme kan forlade tvangsauktionsprocessen på flere måder. Pre-foreclosures kan forlade processen forud for tvangsauktionen på en af flere måder:
a) Ejeren indhenter de manglende realkreditbetalinger
b) Ejeren får en lånemodifikation for at reducere sine realkreditbetalinger
c) Ejeren sælger ejendommen for mindre end det, der er skyldigt på lånet (short sale)
d) Deed in lieu of foreclosure
Ejendomme, der er planlagt til en offentlig tvangsauktion, forlader tvangsauktionsprocessen ved at blive solgt til en tredjepartskøber på auktion.
Post Foreclosure
Investor Owned
Investorer søger afkast på flere måder: at købe billigt og flippe, foretage forbedringer eller udleje med henblik på længerevarende værdistigning. Investorer kan købe boliger direkte fra boligejerne, på auktion eller fra långivere.
Consumer Owned
Ejendomme i tvangsauktionsprocessen skal i sidste ende købes eller lejes af almindelige forbrugere, der har planer om at bo i dem. Dette kan virke indlysende, men forbrugeren er en yderst vigtig brik i tvangsauktionspuslespillet. Forbrugerne kan betale betydeligt mere eller næsten ingenting for en ejendom på baggrund af et utal af forbrugerpræferencer. Forbrugerne kan foretrække at bo i nærheden af gode skoler eller universiteter, væk fra områder med høj kriminalitet, væk fra farlige affaldspladser osv.
Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure Process
I en vis status kræver tvangsauktionsprocessen ikke længere inddragelse af retssystemet. Disse stater betegnes som “ikke-juridiske”. Se en sammenligning af tvangsauktionslove efter stat på Foreclosure Laws.