Af Ben Jones
Det er fredag skrivebord rydningstid for denne blogger. “Mortgage delinquencies viste deres kraftigste stigning i historien af Mortgage Bankers Association’s delinquency survey. “Der er ingen måde at pynte på et fald på 32,9 procent i BNP i løbet af andet kvartal,” sagde Marina Walsh, vicepræsident for brancheanalyse hos Mortgage Bankers Association. “Visse boligejere, især dem med FHA-lån, vil fortsat blive påvirket af denne krise, og misligholdelser vil sandsynligvis forblive på et højt niveau inden for en overskuelig fremtid.””
“Der er en meget mindre pulje af långivere, der er villige til at tilbyde jumbo-lån. Craig Turley, ejer af AZ Mortgage Broker i Phoenix, sagde, at hans stald af jumbo-lånegrossister er skrumpet til en tredjedel af den størrelse, den havde i februar. Anthony Bird, ejer af Riverbank Finance, en realkreditmægler i Grand Rapids, Michigan, sagde, at hans liste over jumbo-långivere er faldet med 80 %. MBA’s Mortgage Credit Availability Index, en formel, der er designet til at måle adgangen til en række forskellige realkreditprodukter, viser, at forbrugernes adgang til jumbo-lån var 60 % lavere i juli end året før.”
“Private equity-selskabet bag en ejendomsportefølje på 1 mia. dollar i Brooklyn og Miami sagde, at dets investeringer i to store projekter er blevet udslettet – og en kritiker giver skylden til et par 20-årige, der blev betroet med firmaets checkhæfte. JZ Capital Partners har for nylig nedskrevet sine andele i et udviklingsområde i Downtown Brooklyn og en portefølje af ejendomme i Miamis Design District til nul, viser selskabets årsrapport.”
“”I forbindelse med to betydelige investeringer, Fulton Mall og Design District, var nedskrivningerne på ejendomsniveau tilstrækkelige til at udslette hele selskabets egenkapital i disse ejendomme”, fremgik det af rapporten i sidste måned.”
“Covid-19-krisen har givet New York Citys marked for luksusejendomme et fantastisk slag i maven, idet den har lagt et nedadgående pres på markedet med en hastighed, der overgår både finanskrisen i 2008 og perioden umiddelbart efter terrorangrebene den 11. september 2001. I West Chelsea-distriktet har en nybygget ultrahøjklasset luksuslejlighed, kendt som Getty, sænket priserne på de resterende enheder med op til 46 %.”
“Krisen kommer på et tidspunkt, hvor salget og priserne på luksusmarkedet allerede var under pres. ‘Det er ikke sådan, at New York City pludselig er på udsalg. New York har været til salg i de sidste 24 måneder,” sagde Tal Alexander, en luksusagent hos Douglas Elliman. ‘Sælgere, der er motiverede og ønsker at lave aftaler, er nødt til at tilføje endnu et lag af rabat.'”
“En ejerlejlighed i Seattle beliggende på Four Seasons Private Residences er netop solgt for næsten $ 4M mindre end sin 2019-pris på $ 9.995M.”
“En sektor af Dallas boliger, der oplever en nylig stigning i opførelser, er ejerlejligheder i downtown-området. Næsten fem dusin luksuslejlighedsenheder – for det meste i højhuse – er kommet på markedet i de sidste par måneder i downtown og Uptown. Ejendomsmæglere siger, at stigningen i antallet af ejerlejlighedslejligheder i højhuse skyldes alt fra potentielle høje videresalgsværdier til bekymringer om pandemien. “Nogle mennesker, der troede, at de havde brug for et andet eller tredje hjem, har ombestemt sig og sat dem på markedet”, siger mægler Kyle Crews fra Allie Beth Allman & Associates.”
“Dette hjørne af downtown Houston, der engang var et blomstrende centrum for handel og kultur, er blevet en skygge af sit tidligere selv. Madhallens menneskemængder er væk. Taxaerne er ingen steder at finde. Og de restauranter, der stadig er åbne, kæmper for at holde ud. Belægningen i downtowns luksuslejlighedsbygninger er faldet i takt med, at nye ejendomme åbner, og disse udlejere forsøger at lokke lejere til med virtuelle fremvisninger, selvledende rundvisninger og lejetilbud.”
“”Du er nødt til at forstå,” sagde Tilman Fertitta, der ejer Vic & Anthony’s, det eksklusive steakhouse nær Minute Maid Park, “downtown er dødt. Der er ingen i bygningerne.'”
“Hvis økonomien får yderligere tæsk, kan ejendomsmarkedet også få det. Jeff Anderson, en ejendomsmægler i Long Beach, sagde, at han er begyndt at se markedet gå i forskellige retninger, med stigende lagerbeholdning og faldende priser på markedet for ejerlejligheder i downtown Long Beach samt i dyre kvarterer ved stranden i den østlige del af byen. Richard Green, direktør for USC Lusk Center for Real Estate, spekulerer på, hvor længe det nuværende opsving kan fortsætte, for med den økonomi, som den er, “vil vi løbe tør for folk, der stadig har arbejde, og som kan købe huse.”
“Heather Presha, en ejendomsmægler, der har specialiseret sig i det sydlige Los Angeles, sagde, at hun nu får flere henvendelser fra boligejere, der spekulerer på, om de bør udbetale penge nu, fordi de er bange for, at markedet vil gå i stå, og at de vil miste deres betydelige egenkapital. En af disse ejere, sagde hun, forventer at blive afskediget fra sit job i filmindustrien. “Han ønsker at likvidere og flytte til bjergene,” sagde Presha.”
“Med så mange som en ud af fem boligejere, der udskyder afdrag på grund af COVID-19, er bankerne nødt til at handle nu for at undgå en krise blandt låntagere i Canada, siger en talsmand for realkreditbranchen. Paul Taylor, administrerende direktør for Mortgage Professionals Canada, tilføjede, at der har været advarsler om, at procentdelen af boligejere, der søger om udsættelse, kan stige til 20 %. Mange boligejere kan finde sig selv usikkert placeret på en økonomisk klippe. “Den generelle forventning er, at disse familier vil blive tvunget til at sælge deres hjem, og at denne tilstrømning af boligbeholdning til markedet vil skabe en prisopblødning, da flere boligmuligheder stilles til rådighed for køberne”, sagde Taylor.”
“Lagos State Government har bedt allottagere af de forskellige offentlige boligområder, som endnu ikke har afsluttet betalingerne på deres tildelte boliger, om at gøre det eller miste deres rettigheder over boligenhederne som fastsat i deres tildelingsbreve. “Regeringens indtægter er i høj grad blevet påvirket af misligholdere i nogle af vores eksisterende ejendomme. Mange har undladt at betale deres udestående på trods af regeringens storsind ved at forlænge fristen ud over de lovbestemte 90 dage”, sagde permanent sekretær i boligministeriet, Wasiu Akewusola.”
“Udlejerne i Ho Chi Minh City har været tvunget til at sænke huslejerne yderligere med den anden bølge af Covid-19, der rammer efterspørgslen. Minh i distrikt 1 har indtil videre sænket lejen for sine to lejligheder med 30 procent til 900 dollars om måneden hver. I juli, da udlændinge ikke kunne komme til Vietnam på grund af pandemien, måtte hun udleje dem til lokale, som betaler endnu mindre. “Jo længere pandemien varer, jo større skade vil den påføre mig, fordi jeg har bankgæld at betale.””
“En anden udlejer, Trieu i distrikt 7, sænkede huslejerne for sine tre ejendomme med 15 procent efter den første bølge og med yderligere 10 procent i denne måned. ‘Jeg er selv nødt til at tilbagebetale bankerne 25 millioner VND (1.080 dollars) om måneden’. Tai, en mægler, sagde, at huslejerne i distrikt 4 er faldet med 30-35 procent siden begyndelsen af året, og forklarede, at mange mennesker, der lejede ejendomme der, var turister eller forretningsfolk med kortvarige behov, som er rejst.”
“Vo Huynh Tuan Kiet, associeret direktør for markedsføring af boligprojekter hos ejendomsfirmaet CBRE, forudså, at huslejerne fortsat ville falde indtil årets udgang, da der også er et rigeligt udbud.”
“Der blev registreret prisnedsættelser på det lokale ejendomsmarked, hvor et luksusboligområde på 20 Perkins Road i Jardine’s Lookout skiftede ejer for 850 millioner HK$, hvilket er et fald på 40 procent i forhold til det seneste højdepunkt. Gennemsnitsprisen var i alt over HK$ 82.000, hvis den beregnes på grundlag af et bruttoetageareal på 10.256 kvadratmeter. Til sammenligning skiftede et hus på samme vej i 2018 hænder til en gennemsnitspris på HK$145.000 pr. kvm.”
“En rapport om ejendomsbranchen offentliggjort af den kinesiske sociale medieplatform Weibo den 9. august afslørede, at den fattigste by i Sichuan-provinsen kæmper med at færdiggøre mange ufærdige projekter, hvilket har ført til spild af tusindvis af hektar frugtbar landbrugsjord og tab af milliarder af midler. Ifølge rapporten er 40 procent af de lokale projekter alene i Bazhong by afsluttet, før byggeriet fandt sted, som Andersen Fairy Tale Theme Park, og 50 procent af projekterne er endt halvvejs, som Panxing Logistics Industrial Park.”
“Ufærdige projekter er spredt over hele Kina. Lejlighedskomplekser, industriparker, kommercielle kontorbygninger, imageprojekter osv. blev opgivet på grund af gæld og mangel på midler. Nogle projekter er blevet forladt i mere end et årti, hvilket efterlader ufærdige byggepladser i ruiner. Nogle analytikere sagde, at i dette tilfælde vil udviklerne helt sikkert vælte omkostningerne over på boligmarkedet, og køberne vil i sidste ende betale for det. Med andre ord skubber den overdrevne afhængighed af jordfinansiering boligpriserne i vejret, men realøkonomien er svag, og effektiviteten i arealanvendelsen er lav. Som følge heraf kan ejendomsboblen briste.”
“Det glemmes ofte, at en af nøglerne til Scott Morrisons snævre sejr ved det sidste valg var hans kamp mod ALP’s foreslåede indgreb mod negativ gearing. Især i de vigtige delstater Queensland og Western Australia var vælgerne meget opsatte på at holde fast i negativ gearing – en proces, hvor udlejere kan modregne tab på en ejendom i deres samlede indkomst. Det gamle ordsprog om, at man skal være forsigtig med, hvad man ønsker sig, gælder for vælgernes begejstring for negativ gearing, og COVID-19-pandemien har haft en særlig brutal virkning på den meget anvendte strategi.”
“Som navnet antyder, betyder negativ gearing, at udlejeren/investoren har negativ cashflow – omkostningerne ved at stille deres udlejningsejendom til rådighed i form af renter, renter og andre omkostninger er betydeligt større end deres lejeindtægter. Selv om alt dette på overfladen ser ud til at være en øvelse i finansiel tåbelighed, er den virkelig store fordel ved negativ gearing, at ejendommens værdi stiger over tid. Som så mange andre aspekter af samfundet har COVID-19 vendt denne øvelse i finansiel sofistik fuldstændig på hovedet – og ikke på en god måde.”
“De seneste tal viser, at de australske skatteydere krævede 13 milliarder dollars om året i negativ gearing – et tal, der ser ud til at blive ved med at vokse. Intet sted udspiller dette sig mere end i de store australske byer Sydney og Melbourne, hvor tomgangen på udlejningsejendomme fortsætter med at stige, ejendomsvurderingerne falder, og huslejerne falder hurtigt.”
“Selvfølgelig får udlejere med negativ gearing stadig lavere skatteregninger, da kløften mellem det, de betaler i renter, og det, de får i husleje, udvider sig alarmerende i takt med, at lejeindtægterne falder, men den finansielle “sprudlen”, som de stigende ejendomspriser giver, er også blevet negativ – og i denne øvelse giver to negative ting bestemt ikke et positivt resultat. For dem, der har haft en dårlig pandemi, kan udsigten til at sælge ud med tab for at gøre en ende på smerten ved stigende kontanttab være det eneste alternativ.”
Den originale artikel kan findes her.