Standard lejekontrakt for beboelse

Ansøgning om boligudlejning – bruges til at verificere en lejers beskæftigelse, kredit og baggrundsoplysninger.

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• Californien
• Colorado
• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Jersey
• New Mexico
• New York
• North Carolina
• North Dakota
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• Pennsylvania
• Rhode Island
• South Carolina
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Vermont
• Virginia
• WA (I Seattle – uden for Seattle)
• Washinton D.C.
• West Virginia
• Wisconsin
• Wyoming

Indholdsfortegnelse

• Boliglejekontrakter: Hvad er en boliglejekontrakt?
  • Hvornår skal man bruge
  • Hvad er inkluderet
  • Hvordan man forhandler
  • Hvordan man forhandler
• Standardlejekontrakt vs. måned-til-måned-lejekontrakt
• Hyppigt stillede spørgsmål (FAQ’s)
  • Kan udlejer eller lejer bryde en standardlejekontrakt?
    • Udlejerens muligheder
    • Lejerens muligheder
  • Hvor længe varer en lejekontrakt?
  • Bør en lejekontrakt være bevidnet eller notarielt bekræftet?
  • Kan jeg tilføje en bofælle til en standardlejekontrakt?
  • Kan lejeren forblive på ejendommen, efter at lejekontrakten er udløbet?
  • Er det muligt at overdrage en lejekontrakt?
  • Hvad sker der, hvis udlejeren overtræder lejekontrakten?
• Hvordan man skriver en standard lejekontrakt for beboelse

Hvad er en lejekontrakt for beboelse?

En standard lejekontrakt for beboelse er den mest grundlæggende og populære type dokument, der anvendes ved udlejning af ejendom til en person, kendt som en lejer. Den kan i høj grad tilpasses, hvilket er meget vigtigt for udlejere og ejendomsejere, som ønsker at ændre aftalen i overensstemmelse med deres behov og ejendomstype. De 3 vigtigste emner, som en lejekontrakt bør indeholde, er løbetiden (tidslængde), beløbet pr. måned eller periode og enhver form for depositum, f.eks. depositum for sikkerhed eller kæledyr. Lejekontrakten garanterer, at både udlejers og lejers rettigheder og ansvar er sikret i henhold til staten.

Andre almindelige navne er bl.a.:

• “Basic Rental Agreement”
• “Lease Agreement Template”
• “Apartment Lease Agreement”
• “House Lease Agreement”
• “Simple Rental Agreement”
• “Simple Rental Agreement”
• “Lejeaftale”

Hvornår skal man bruge en boliglejekontrakt

En boliglejekontrakt bør bruges, når man udlejer enhver form for beboelig ejendom til en lejer, hvilket kan omfatte et hus, lejlighed, værelse, lejlighed, ejerlejlighed, mobilhome eller en anden form for beboelig ejendom. Det er meget vigtigt at bruge en lejekontrakt for at minimere tvister, og hvis nogensinde et problem resulterer i behovet for retten, såsom en udsættelse, er en lejekontrakt nødvendig for at begge parter kan vinde deres sag, især udlejeren.

Hvad er inkluderet i en beboelseslejekontrakt?

En standard lejekontrakt for beboelse kan indeholde grunde til at bryde lejekontrakten, som ikke ville finde lejeren i kontraktbrud. En lejer kan bryde lejemålet til enhver tid, men der er almindelige klausuler, der ikke indeholder en straf for at bryde lejemålet, såsom:

• Militær eller regeringsrelateret orlov (statslige og føderale love har myndighed over de regler, som opsigelsen kan ske).
• Lejers eller et nært familiemedlems helbred, der kræver flytning.
• Flytning i forhold til lejers nuværende eller nye job (Afhængig af lokale statslove).

Lejekontrakten bør gennemgås for klausuler om førtidig opsigelse, der gør det muligt at bryde den uden straf. Hvis der ikke findes nogen klausuler, kan lejeren forsøge at få tilføjet juridiske klausuler, der gør det muligt at bryde lejekontrakten uden straf. Klausuler er fastsat efter udlejerens eller ejendomsadministrationsselskabets skøn, hvis det handler på vegne af udlejerens bedste interesse. Afhængigt af årsagerne til, at lejeren bryder lejekontrakten, giver nogle stater muligheder, der ikke vil holde lejeren ansvarlig, selv når det ikke er angivet i standard lejekontrakt for beboelseslejemål.

Sådan forhandler du en lejekontrakt for beboelseslejemål

Underhandling af en lejekontrakt bestemmes af et væld af faktorer, der starter med markedsvilkårene, og hvordan ejendommen er prissat i forhold til andre lejemål i området. Udlejerens mål er at indsamle så meget leje hver måned som muligt og samtidig mindske deres risiko. Hvis ansøgeren kan repræsentere, at de vil være en stabil lejer, kan udlejeren give dem en rabat på det månedlige lejebeløb sammen med at inkludere forsyningsselskaber eller tjenester.

Følgende er vigtige faktorer ved forhandling af en lejekontrakt:

• Beskæftigelseshistorik – Udlejeren ønsker at se en lang og stabil jobhistorik, der omfatter ophold i hver virksomhed i 3-5 år. Mindre end det, eller lange perioder med arbejdsløshed, vil blive betragtet som en høj risiko for udlejeren.
• Aktuelle lønsedler – For at bevise ens indkomst vil udlejeren gerne se ansøgerens seneste 2 ugers lønsedler. Dette kan enten indsamles direkte fra arbejdsgiveren eller via et kontoudtog.
• Tidligere indkomst – Ansøgeren skal indsamle sine seneste 2-3 års indkomstskatteindberetninger med Internal Revenue Service (IRS). For ansatte vil det være formular W-4, for selvstændige eller uafhængige entreprenører vil det være formular 1099;
• Forudbetaling af husleje – Hvis ansøgeren kan betale huslejen forud ved lejemålets begyndelse, er der en chance for, at udlejeren vil gå med til et mindre månedligt beløb. Især hvis beløbet svarer til mere end 3 måneder;
• Sikkerhedsdepositum – Da de fleste stater fastsætter et maksimalt sikkerhedsdepositum, kan lejeren muligvis ikke udnytte dette fuldt ud; og
• Udlejerhistorik – Hvis ansøgeren tidligere har lejet ud i sit liv, bør han/hun indsamle tidligere udlejere og ejendomsadministratorers kontaktoplysninger som en levedygtig reference.

Standard Lease vs Month-to-Month Lease

Den primære forskel er, at under en standard lejekontrakt er løbetiden fast, og under en måned-til-måned lejekontrakt kan den til enhver tid opsiges af udlejer eller lejer.

Standardlejekontrakt

• Fikseret løbetid (start- og slutdatoer);
• Kan ikke ophøre før tid; og
• Kan ikke ændre aftalen.

Måned-til-måned-lejeaftale

• Fornyes hver måned (tenancy-at-will);
• Enten af parterne kan opsige (i overensstemmelse med lovene om måned-til-måned-opsigelse); og
• Aftalen kan ændres med varsel.

Ofte stillede spørgsmål (FAQ’s)

Kan udlejer eller lejer bryde en lejekontrakt?

Det korte svar er nej. Udlejer og lejer kan, medmindre der er en opsigelsesklausul i lejekontrakten, ikke opsige lejekontrakten før slutdatoen. Selv om begge parter har muligheder, de kan benytte sig af for at forsøge at opsige aftalen på en mindelig måde.

Udlejerens muligheder

• Tilbyd en udbetaling – Forhandle med lejeren om, hvad der skal til, for at han/hun kan flytte ud før tid. Start med at tilbagebetale deres sikkerhedsdepositum med det samme og tilbyde at betale deres flytteomkostninger.
• Tilbyd gratis husleje – Hvis udlejeren gerne vil have lejeren til at flytte ud om 2-3 måneder, så få lejeren til at acceptere det ved at tilbyde dem gratis husleje indtil datoen for den tidlige opsigelse.

Lejerens muligheder

• Tilbyd sikkerhedsdepositummet – Tilbyd udlejeren sikkerhedsdepositummet som et forsøg i god tro på at komme ud af lejekontrakten. Dette er i det mindste et udgangspunkt og er generelt mere, end hvad de fleste lejere gør.
• Tilbyd en ekstra måneds husleje – Hvis lejeren ikke behøvede at betale et sikkerhedsdepositum ved lejemålets begyndelse, kan udlejeren være tilbøjelig til at tage en ekstra måneds husleje eller en tilsvarende betaling for at lade lejeren slippe ud af lejemålet.
• Påberåbe sig økonomiske vanskeligheder – Hvis lejeren kan bevise over for udlejeren, at han/hun har mistet sit job, vil udlejeren i nogle tilfælde tilbyde en frigørelse i stedet for at bekæmpe lejeren gennem en udsættelse.
• Påberåbe sig vold i hjemmet – I nogle stater, som Nevada, er der love, der giver lejeren mulighed for at bryde lejemålet uden straf, hvis lejeren er offer for vold i hjemmet. Enhver lejer, der er offer for vold i hjemmet, bør søge øjeblikkelig hjælp uanset de lokale love.

Hvor længe varer en lejekontrakt?

Længden af en lejekontrakts varighed er identificeret som et af kravene i kontrakten. En leasingaftale kan oprettes for måned-til-måned leasing, seks måneder, et år eller mere. Lejeaftaler er ikke forpligtet til at være af samme faste varighed. Ved udløbet af den nuværende lejekontrakt (fast løbetid) kan udlejeren ønske at forlænge lejekontrakten til lejeren, da en lejekontrakt ikke automatisk forlænges i modsætning til en lejeaftale. Den nuværende lejekontrakt skal ændres, eller der kan også indgås en ny juridisk bindende aftale.

Skal en lejekontrakt være bevidnet eller notarielt bekræftet?

I alle 50 stater behøver en lejekontrakt ikke at blive underskrevet med et vidne eller en notar, så længe det ikke er mere end en periode på et (1) år. Hvis den er længere, kræver stater som Florida yderligere krav til underskrivelsen, såsom at vidner skal være til stede.

Kan jeg tilføje en roommate til en lejekontrakt?

Hvis lejeren tilføjer en anden person til boligen (f.eks. en værelseskammerat, et familiemedlem osv.), skal lejekontrakten konsulteres for at få oplysninger om kravene. Standardlejekontrakter for beboelseslejemål har retningslinjer for, at nye tilføjelser af lejere specifikt skal tilføjes som medlejer. Den nye lejer kan blive underlagt en screening af kriminelle og finansielle forhold og en gennemgang af lejemålshistorikken. Desuden kan det være nødvendigt at gennemgå den nuværende lejekontrakt for at sikre, at belægningsgrænsen ikke overskrides.

Kan lejeren forblive på ejendommen efter lejekontraktens udløb?

Lejeren skal læse sin lejekontrakt, da de fleste aftaler automatisk konverteres til en måned-til-måned-lejekontrakt (tenancy-at-will), hvis der ikke sker en opsigelse fra en af parterne. I de fleste tilfælde vil udlejeren sende lejeren et tillæg til forlængelse af lejekontrakten, inden den oprindelige lejekontrakt udløber, for at forlænge perioden. I forlængelsen vil den nye slutdato og eventuelle andre ændringer være beskrevet i detaljer, mens resten af vilkårene i den oprindelige lejekontrakt opretholdes.

Er det muligt at overføre en boliglejekontrakt?

Medmindre aftalen har overdragelsesrettigheder, kan en lejekontrakt ikke overdrages til en anden person. Som standard har de fleste lejekontrakter sprog, der specifikt forbyder overdragelse af en lejekontrakt.

Men en almindelig praksis, der støttes af udlejere, er dog at tillade en lejer at fremleje ejendommen. I en underlejekontrakt genudlejer lejeren ejendommen til en anden person, som betaler husleje til lejeren, som derefter betaler huslejen som anført i den oprindelige lejekontrakt, der er underskrevet med udlejeren. I de fleste tilfælde skal lejeren indhente tilladelse fra udlejeren via udlejers samtykkeformularen, før han kan finde en underlejer til ejendommen.

Hvad sker der, hvis udlejeren misligholder lejekontrakten?

Hvis udlejeren overtræder lejekontrakten, vil lejeren, med forbehold af statslig lovgivning, være forpligtet til at kontakte udlejeren om overtrædelsen. Hvis udlejeren ikke retter op på problemet, f.eks. hvis han ikke er villig til at foretage en reparation i lokalerne, kan lejeren muligvis selv “ordne” problemet og trække det fra huslejen eller helt opsige lejemålet.

Sådan skriver du en standardlejekontrakt

Download: Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), Open Document Text (.odt)

Når man skriver en lejekontrakt for en bolig, er det bedst at få vilkårene i aftalen fuldt forhandlet mellem udlejer og lejer. Når der er indgået en mundtlig aftale, kan parterne fortsætte med at oprette en skriftlig aftale ved at bruge en skabelon, der indeholder det sprog, der er nødvendigt i overensstemmelse med den gældende lov i den stat, hvor ejendommen er beliggende.

Stræk 1 – Udfyld parternes oplysninger

Som “udlejer” og “lejer” beslutter du, hvem der skal være nævnt i lejekontrakten. Dette er et vigtigt spørgsmål, som stilles til lejere, der skal bo sammen, f.eks. lejere i et romantisk forhold. En generel regel er, at hvis huslejen kun kan betales af begge personers indkomst, anbefales det, at begge personer er nævnt som lejere.

Hvis der er børn eller andre, der ikke vil blive opført som lejer, men som bor på ejendommen, vil de blive nævnt som “beboere”.

Strin 2 – Beskriv ejendommen

Som lejer vil han eller hun gerne vide, hvad der udtrykkeligt er inkluderet i lejekontrakten. Hvis ejendommen f.eks. er en ejerlejlighed, bør lejeren sikre sig, at det er inkluderet, at han eller hun vil have adgang til alle facetter af ejendommen i løbet af perioden.

Dertil kommer, at hvis ejendommen omfatter parkering eller andre tjenester, som er tilgængelige og tilgængelige for lejeren, bør det være inkluderet i aftalen.

Strin 3 – Lejebeløb

Hvor man aftaler et lejebeløb, er det en god idé at foretage et sidste tjek af det omkringliggende område for at se det månedlige beløb, der tilbydes af andre udlejere. Dette kan gøres ved hjælp af RentoMeter, som udnyttede tredjepartsressourcer (3.) for at informere en potentiel lejer, hvis de betaler for meget ved at give medianlejen for et markedsområde.

Det er vigtigt at læse, hvad der er inkluderet som en del af huslejen, f.eks. forsyningsselskaber og tjenester, samt hvordan betalingen skal foretages, og hvilken dag i måneden den skal betales.

Sene gebyrer – Hvis der skal betales gebyrer for forsinkelse, bør det være klart fastlagt mellem udlejer og lejer. Oftest er der enten et gebyr for hver dag, betalingen er forsinket, eller for hver enkelt hændelse. Nogle stater har maksimumsgrænser, så det er bedst at foretage en søgning i de love, hvor ejendommen er beliggende.

Stræk 4 – Forsyningsvirksomheder og tjenester

Næsten lige så vigtigt som den månedlige leje er de forsyningsvirksomheder og tjenester, der er inkluderet i lejekontrakten. Afhængigt af ejendommens område er forsyningsselskaber og tjenester afgørende for lejers dagligdag, herunder:

Eksempler omfatter bl.a.:

• Elektricitet
• Affald / genbrugsmaterialer
• Vand / kloak
• Kabel / internet
• Varme (gas, propan, etc)
• Klimaanlæg
• Grøntpleje (forstadsområder)
• Snerydning (forstadsområder)

Strin 5 – Inventar

Sørg for, at alle de apparater og møbler, der er nævnt i lejekontrakten, findes på ejendommen. Hvis ikke, vil udlejeren ved aftalens udløb være forpligtet til at kræve alt det, der er nævnt i lejekontrakten, som en del af ejendommen. Hvis der udfyldes en tjekliste for indflytning, er dette ikke et stort problem, men lejeren bør dobbelttjekke for at sikre, at alt er inkluderet som en del af lejekontrakten.

Stræk 6 – Lejekontraktets løbetid

I de fleste tilfælde har en standardlejekontrakt en løbetid på 12 måneder. Men i nogle situationer, f.eks. hvis lejeren har beskæftigelsesrestriktioner eller andre forhold, kan aftalen indgås for en vilkårlig fast periode. Lejeren bør indtaste den periode, der passer bedst til hans/hendes situation.

Strin 7 – Sikkerhedsdepot

Et sikkerhedsdepot er et pengebeløb, som udlejer opbevarer på en deponeringskonto. Pengene frigives fuldt ud til lejeren ved aftalens udløb, forudsat at der ikke er sket nogen skade på ejendommen. Depositummet er et sikkerhedsnet for udlejeren, hvis lejeren beslutter sig for ikke at betale husleje, for at forlade ejendommen før tid, eller hvis der ved aftalens udløb sker skader på ejendommen. Hvis der er skader på ejendommen ved lejemålets udløb, vil udlejeren normalt udlevere en specificeret liste over alle reparationer, der er foretaget, og deres beløb.

Maksimumsbeløb ($) – Grænser, der kræves ved lov for hver stat.

Returnering af depositum – Udlejer vil være forpligtet til at returnere depositummet til lejeren inden for den i staten krævede tidsperiode.

Strin 8 – Tidlig opsigelse

Hvis udlejer og lejer beslutter at tillade opsigelse af aftalen, kan det enten ske med eller uden gebyr fra begge parter. Hvis der kræves et gebyr, er det almindeligvis lig med en (1) måneds leje og giver den anden part tredive (30) dages varsel. Denne del kan helt og holdent forhandles mellem udlejer og lejer. Der er ingen statslige love eller krav, der begrænser dette afsnit.

Strin 9 – Rygepolitik

Hvis der er en rygepolitik, skal den nævnes i aftalen. Hvis det ikke er angivet, at det er forbudt, kan lejeren som standard have ret til at ryge, hvis det ikke er angivet, at handlingen er forbudt. I Californien er det f.eks. et krav, at hver lejekontrakt skal nævne, hvad politikken er i lokalerne.

Strin 10 – Kæledyr

Selv om de teknisk set betragtes som en beboer, er kæledyr ikke en udlejers bedste ven. Selv hvis de er tilladt på ejendommen, bør udlejeren angive præcis, hvilke typer der er tilladt, så en “økologisk” lejer ikke har husdyr på ejendommen. Desuden anbefales det, at udlejeren angiver en maksimal vægt, som dyret må have af hensyn til ansvar (farlige hunde har tendens til at være større) og skader på lokalerne.

I de fleste stater har en udlejer lov til at opkræve et ekstra gebyr eller depositum for kæledyr, som er adskilt fra depositummet. En udlejer kan bruge kæledyrslejetillægget til at fastsætte regler for dyr på ejendommen.

Strin 11 – Oplysning om blybaseret maling

• Oplysningsformular om blybaseret maling

Den måske vigtigste oplysning er at identificere for en ny lejer, at der findes blybaseret maling i lokalerne. I henhold til forbundslovgivningen (42 U.S. Code § 4852d) skal udlejeren udlevere oplysningen til lejeren, hvis ejendommens struktur blev bygget før 1978. Meddelelsen indeholder en advarsel til lejeren om at kontakte udlejeren og myndighederne omgående, hvis han/hun ser afskalning, forringelse eller revner af maling på ejendommen.