Ideen om at investere i etagebyggeri er blevet omfavnet af investorer i hele branchen. Få exitstrategier har for den sags skyld bevist, at de er mere i stand til at opbygge rigdom bedre og mere effektivt end en sund duplex-investeringsstrategi. Måske endnu vigtigere er det, at investering i duplexer også tjener som et godt indgangspunkt til området for investering i fast ejendom. Der findes måske ikke en nemmere måde for nye investorer at opbygge en portefølje af udlejningsejendomme på end at bo i den ene enhed i en duplex og udleje den anden, hvilket rejser spørgsmålet: Er det at eje en duplex en god investering? Eller endnu bedre: Hvad er fordele og ulemper ved at eje en duplex? Svarene på disse spørgsmål vil hjælpe dig med at beslutte dit næste skridt.
Fordelene ved at købe en duplex
Investering i duplexer er muligvis den største exit-strategi for nye investorer at overveje. Muligheden for at bo i den ene enhed, mens man lejer den anden ud, giver investorerne flere fordele, som ikke kan findes andre steder. Af de fordele, der tildeles dem, der investerer i duplexer, er følgende måske de største og mest eftertragtede blandt ejendomsentreprenører:
-
Cashflow: Den første (og mest indlysende) fordel ved at investere i etageboliger har at gøre med potentialet til at generere cashflow. Ikke i modsætning til traditionelle enfamiliehuse eller lejligheder er duplexer i stand til at kræve en generøs mængde cash flow på dagens marked.
-
Enklere at finansiere: På grund af deres mere risikovillige natur er långivere mere villige til at tage en chance på låntagere, der søger finansiering til duplexer. En enkelt tomgang er langt mindre truende for en ejer af et duplexlejemål end for en person, der investerer i en enkelt enhed. I tilfælde af at en ejendom med en enkelt enhed står tom, går 100 % af indtjeningspotentialet tabt. Duplexejendomme med en enkelt tomgang har dog stadig mulighed for at generere cashflow (ofte nok til at dække hele realkreditlånet). Som følge heraf føler långivere sig meget mere trygge ved at fordele midlerne til låntagerne og er mere tilbøjelige til at lempe lånekravene.
-
Snellere porteføljeopbygning: Opbygning af en portefølje bliver meget mere effektiv, når hver erhvervelse består af flere enheder i stedet for én. Ved at være flere enheder i løbet af en enkelt transaktion kan investorerne reducere den tid, de bruger på at finde og erhverve aktiver, betydeligt. Alene den tid, der spares ved afslutningsbordet, gør det muligt at opbygge en portefølje hurtigere. Uden at skulle udføre en individuel afslutning for hver ejendom.
-
Risikoreduktion: Duplex-investeringer har udviklet et ry for at afbøde risici. Af samme grund som långivere er mere trygge ved at låne til en person, der investerer i et duplex, bør investorerne selv føle sig trygge ved, at deres exitstrategier typisk falder sammen med mindre risiko end traditionelle udlejningsejendomme med en enkelt enhed. Igen, aktiver med flere enheder er mindre tilbøjelige til at skade investorer med en enkelt tomgang.
-
Skattebeskyttelse: Ikke unikt for duplexer, en række skattefordele er udvidet til alle og enhver kvalificerende udlejningsejere. De, der ejer kontante udlejningsejendomme, får mulighed for at afskrive flere udgifter og udligne indkomstskat hvert år. Det beløb, som ejeren kan afskrive, varierer fra hjem til hjem (og fra omkostning til omkostning), men faktum er, at ejere af udlejningsejendomme kan spare mange penge på skattetidspunktet, hvis de er bekendt med, hvad de kan og ikke kan afskrive.
-
Mindre overheadudgifter: Investorer skal forvente at bruge færre penge på vedligeholdelse, da duplexer deler en række faciliteter som tag, HVAC-enheder (opvarmning, ventilation og luft) og gårde. Som følge heraf er der en god chance for, at investering i duplexer resulterer i mere cash flow end deres traditionelle, enkelt-enheds-modstykker.
-
Hjælp til realkreditlån: I tilfælde af at en investor har til hensigt at bo i den ene enhed og udleje den anden, er det helt muligt at betale for hele realkreditlånet (eller i det mindste en stor del af det) med den leje, der genereres fra den udlejede enhed.
Ulemperne ved at købe en duplex
I modsætning til enhver investeringsmulighed er investering i duplexer sammenfaldende med en iboende grad af risiko. Som følge heraf er det sikkert at antage, at der er flere ulemper ved at investere i duplexer, hvoraf de ikke mindst omfatter:
-
Mere dyrere: Det er ikke overraskende, at en duplex er dyrere end en sammenlignelig enfamilieenhed. Ejendomme med flere enheder vil for den sags skyld næsten altid være dyrere end deres enfamilieejendomme.
-
Mindre risiko betyder ikke ingen risiko: Selv om duplexer er kendt for at være sammenfaldende med mindre risiko end enfamilieudlejningsejendomme, er de stadig en investering, hvilket betyder, at de kommer komplet med en iboende grad af risiko. Du må ikke antage, at duplexer er uden risiko; at gøre det er en øvelse i uvidenhed. Tag i stedet alle nødvendige forholdsregler for at mindske risikoen, uanset om den er høj eller lav.
-
Nærhed til lejere: På godt og ondt vil ejerlejere bo i en utrolig nærhed til deres lejere. De, der foretrækker en mere praktisk tilgang, har måske ikke noget problem med at bo ved siden af deres lejere, men de, der er interesseret i at tjene en passiv indkomst, kan se den levende situation som en hindring. Med ikke mere end en væg, der adskiller dem fra deres lejere, kan investorerne opleve, at de “arbejder” mere, end de gerne vil.
Hvad man skal kigge efter, når man køber et duplex
Investering i duplexer er ikke ulig investering i udlejningsejendomme med enkeltmandsboliger. Faktisk kan alle de kriterier, man ville bruge til at vurdere en enfamiliebolig, anvendes på flerfamilieboliger. For at få en bedre idé om, hvad der skal tages i betragtning, er her en liste over ting, som investorer skal tage hensyn til, når de køber en duplex og bor på den ene side af deres investering:
-
Et godt naboskab: En ordentlig duplex investeringsstrategi er stadig stærkt afhængig af den gyldne regel for fast ejendom: beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Det kvarter, som duplexen er placeret i, vil afgøre alt fra kvaliteten af lejere til sammenlignelige huslejer. Faktisk er der intet vigtigere for en duplex’ succes, end hvor den er placeret. Som følge heraf bør investorer nøje undersøge placeringen af deres egen duplex og sikre sig, at den opfylder deres specifikke behov, nu og i fremtiden.
-
Acceptable ejendomsskatter: Succes eller fiasko for en duplex-investeringsstrategi vil afhænge af tallene i en aftale. Hvor mange penge kommer ind, og hvor mange penge går ud? Når det er sagt, skal investorerne tage højde for alt, herunder ejendomsskatter. Investorer skal kende det beløb, som deres duplex vil kræve, at de skal betale i ejendomsskatter, da omkostningerne vil trække fra det fremtidige overskud. I stedet for blot at ignorere dem bør investorerne besøge deres lokale skattevurderer og finde ud af præcis, hvor meget de skal forvente at skulle bruge i ejendomsskatter; først da vil de være i stand til at fortælle, om en handel er værd at forfølge.
-
Et godt skoledistrikt: Investering i en duplex behøver ikke nødvendigvis at foregå i et kvarter med et godt skoledistrikt, men at være placeret tæt på et godt uddannelsessystem er utvetydigt bedre end ikke. Om ikke for andet bør et godt skoledistrikt øge efterspørgslen på en duplex. Og hvad er efterspørgsel, hvis ikke den vigtigste enkeltindikator for fastlæggelse af leje- og tomgangsrater?
-
Et lovende jobmarked: Forståelse af, hvordan man køber en duplex bør starte med at forstå den placering, hvor aktivet er fysisk placeret. Igen er den gyldne regel om fast ejendom stadig lige så vigtig som altid. Når det er sagt, er der flere økonomiske faktorer inden for en given placering, der også kan påvirke en duplex’s ydeevne. Især skal der tages hensyn til det lokale jobmarked. En duplex, der er købt på et sundt jobmarked, tyder ikke kun på, at der vil være efterspørgsel, men også på, at lejerne vil have råd til at betale en lejeaftale. Når lejerpopulationen understøttes af en sund mængde job og muligheder, tjener økonomien faktisk til at øge potentialet for udlejningsejendomme.
-
Lokale faciliteter: En god beliggenhed bør prale af flere attraktive faciliteter. Igen er efterspørgslen måske den vigtigste indikator for en respektive duplex; alt, der tiltrækker lejere til et givet område, bør ses som en fordel og kan kun hjælpe duplex-investorer.
-
Fremtidige udviklinger: Det er ikke muligt at undersøge sundheden i et respektive kvarter kan ikke forvises til nutid, men skal i stedet udvides til at omfatte fremtidige udviklinger. En sund duplex-investeringsstrategi bør derfor ikke kun tage hensyn til, hvordan et kvarter ser ud på nuværende tidspunkt, men også hvordan det kan se ud flere år frem i tiden. Investering i etageboliger er en langsigtet forpligtelse, og alle forholdsregler skal tages i betragtning. Et kvarter på vej opad kan for eksempel let belønne investorer med en mulighed for at erhverve en overkommelig bolig i et område, der kun vil blive bedre inden for en overskuelig fremtid.
-
Listing og tomgangsprocenter: Potentielle duplex-investorer er nødt til at undersøge de lokale tomgangsrater. I det mindste vil antallet af lister være afgørende for fremtidige lejepriser. En høj tomgangsrate kan tvinge udlejere til at sænke lejen for at tiltrække lejere, hvilket ikke lover godt for investorer, der har til hensigt at købe en duplex og udleje halvdelen af den til en lejer.
-
Sammenlignelige huslejer: Ud over præcis hvor mange ledige boliger et givet kvarter har, skal duplex-investorer overveje områdets sammenlignelige huslejer. Præcis hvor meget bliver lignende duplexer udlejet for? Bedre endnu, er den gennemsnitlige lejepris berettiget til købsprisen? Investering i duplexer kan vise sig at være utrolig lukrativ, hvis cashflowet er anskaffelsesprisen værd, men investorerne skal være sikre på deres investering, før de overhovedet overvejer at købe den.
Hvad skal man undgå, når man investerer i duplexer
Investering i duplexer skal være sammenfaldende med en iboende grad af rettidig omhu. Ikke alene bør investorerne vide, hvad de skal kigge efter i en sund investering, men det er lige så vigtigt, at de ved, hvad de ikke skal gøre. Her er en liste over ting, som investorer skal undgå at gøre, når de køber et duplex:
-
Turning A Blind Eye To The Market And Its Demographics: At ignorere boligmarkedet og demografien i et givet kvarter er en af de største fejl, som en duplex-investor kan begå. Markedet og demografien vil fortælle investorerne alt, hvad de har brug for at vide om et område. Derfor er undgåelse af disse oplysninger den hurtigste måde at ødelægge en potentiel aftale på. Investorer kan ikke investere i et område, som de ikke ved noget om; det er bare dårlig forretning.
-
Forlod sig på værdistigninger: Historien har lært os, at fast ejendom har en tendens til at stige i værdi oftere end ikke. Det er imidlertid dårlig praksis (især for langsigtede investorer) for duplex-investorer at antage, at et aktiv vil stige. Da værdistigning aldrig er garanteret, er det tåbeligt at regne med det. Det er fuldt ud muligt for et aktiv at falde i værdi, ikke ulig den sidste recession. I stedet bør investorer se værdistigning som en ekstra bonus og ikke noget, der er garanteret at ske.
-
Undervurderer omkostninger og udgifter: Det burde være en selvfølge, men investorerne skal undgå at undervurdere omkostninger og udgifter. Om noget bør investorerne overvurdere omkostningerne, som et forsøg på at være forsigtige. Ethvert forsøg på at skære hjørner og undervurdere omkostningerne kan ødelægge profitmarkedsføring i tilfælde af, at noget går galt.
-
Tapping Into Into Reserves: Det er en god idé for passive indkomstinvestorer at forblive så likvide som muligt, hvilket betyder, at de bør undgå at tappe på deres reservefonde så meget som muligt; pengene bør være tilbage til en nødsituation. Derfor bør investorerne holde nok kontantreserver til at dække alt, hvad der kan gå galt. På den måde vil et tilbageslag ikke fuldstændig ødelægge det, der engang var en god investeringsmulighed.
-
Doing Everything Alone: At købe et duplex og udleje halvdelen af det til lejere er helt muligt at gøre alene, men det anbefales typisk ikke. De, der virkelig ønsker at opbygge en passiv indkomstportefølje, bør indhente tjenester fra et tredjeparts ejendomsadministrationsselskab. På den måde vil ejendomsadministratoren tage sig af de daglige aktiviteter og frigøre investorens tid til at tilføje flere aktiver til deres portefølje.
Hvor man finder duplexer til køb
Der er tilsyneladende utallige måder for investorer at finde levedygtige duplexer til at tilføje til deres egne udlejningsporteføljer, men der er ingen bedre strategi end at arbejde sammen med en ejendomsmægler. En god ejendomsmægler vil koste investorer, men deres tjenester er en investering. Med en god ejendomsmægler kan investorerne faktisk spare flere penge, end mæglerens tjenester koster. Desuden vil deres hjælp spare investorerne for tid og en masse hovedpine. Når det er sagt, er agenter ikke den eneste kilde til duplex-aftaler. En række websteder er dedikeret til at hjælpe investorer med at finde duplexlejligheder, og ikke mindst:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, også kendt som Zillow Group, Inc. er en nationalt anerkendt ejendomsmæglerdatabase. Endnu vigtigere er det, at Zillow kan bruges til at filtrere boligsøgninger i et givet område. Ved hjælp af Zillow kan investorer, der leder efter etageboliger, gennemsøge hele kvarterer og byer efter multifamilieboliger, der opfylder deres kriterier.
Trulia
I modsætning til Zillow giver Trulia sine brugere mulighed for at foretage hyperlokaliserede søgninger efter duplexboliger og flerfamilieejendomme. Som en af Zillows mange konkurrenter har Trulia også udviklet et ry for at tjene som en af USA’s nemmeste måder at søge efter fast ejendom på. Brugerne skal blot indtaste deres kriterier (pris, beliggenhed, ejendomstype osv.) for at få adgang til de boliger, der er til salg i et givet område.
Craigslist
Craigslist må ikke forveksles med Zillow og Trulia, men Craigslist er ikke henvist til en ejendomsmæglerdatabase. Craigslist er faktisk et amerikansk websted med rubrikannoncer, der drives af brugerne. Alle, der har en ejendom, kan f.eks. skrive en annonce på Craigslist, hvilket gør det til et godt alternativ til ejendomsspecifikke websteder. Selv om ikke hele Craigslist er dedikeret til at søge efter etageboliger, vil brugerne finde en masse ejendomme til salg.
Direkte post
Indvestorer bør ud over at bruge websteder og ejendomsmæglere til at lede efter etageboliger virkelig overveje at bruge en markedsføringsstrategi med direkte post. I sin enkleste form er en direct mail kampagne en markedsføringsindsats, der anvender reklamemæssigt trykte poststykker (herunder postkort, nyhedsbreve, salgsbreve og andet markedsføringsmateriale) til at målrette en bestemt målgruppe. Posterne sendes derefter til bestemte boligejere, som kan være mere tilbøjelige til at skille sig af med deres ejendom.
Hvordan man køber en duplex uden penge nedad
Næsten alle metoder til at anskaffe en duplex vil kræve, at investorer lægger mindst nogle penge nedad. Ikke i modsætning til at købe traditionelle boliger, vil banker eller boligejere vil have nogle penge på forhånd. Der er dog et par undtagelser fra reglen. Især vil lån garanteret af Department of Veterans Affairs (VA Loans) ikke kræve, at kvalificerede låntagere skal lægge nogen penge ned på købstidspunktet. Det er dog værd at bemærke, at kvalificerede VA-lånemodtagere skal bruge lånet til at købe en bolig som deres primære bopæl. Derfor vil ethvert forsøg på at købe en duplex med et VA-lån kræve, at låntageren skal bo i ejendommen.
Summary
Investering i duplexer er anerkendt af mange som den bedste måde for nye investorer at bryde ind i ejendomsbranchen på. Om ikke andet opvejer fordelene ved duplexinvestering i høj grad de negative, især det potentielle cashflow i forhold til den risiko, som en investor kan påtage sig i en lovende handel. Når det er sagt, er enhver investering forbundet med en iboende grad af risiko. For at få succes med en duplex-investeringsstrategi skal investorer være opmærksomme på due diligence og finde de rigtige ejendomme, der opfylder deres specifikke behov.
Key Takeaways
- Investering i duplexer er anerkendt af mange som den bedste måde for nye investorer at bryde ind i ejendomsbranchen på.
- Forståelse af, hvordan man køber en duplex er ikke så forskellig fra at købe et enfamiliehus, men der er nogle forskelle, der berettiger investorernes opmærksomhed.
- Køb af en duplex og udlejning af halvdelen af ejendommen til en lejer kan hjælpe investorer med at afbøde en stor del af risikoen.