Sådan finansierer du et duplex eller et flerfamiliehus

Køb af et flerfamiliehus kan være en smart måde at generere passiv indkomst og opbygge en formue på. Multifamiliehypoteser er tilgængelige for købere af duplexer og boliger med tre og fire enheder.

Multifamiliehuse med op til fire enheder betragtes som boliger med henblik på finansiering, så du kan købe dem med realkreditlån som dem, der bruges til at købe enfamiliehuse.

På den anden side betragtes ejendomme med fem eller flere enheder som erhvervsejendomme, så finansiering af dem er en anden proces. Lån til erhvervsejendomme er generelt vanskeligere at få, kræver større udbetalinger og kræver ofte kortere tilbagebetalingsplaner.

Investor eller ejerbolig

Mulighederne for finansiering af flerfamiliehuse varierer afhængigt af, om køberen har til hensigt at bebo en af enhederne.

Ejerboliger kan vælge mellem Federal Housing Administration (FHA)-lån, Veterans Affairs-lån eller konventionel finansiering. Investorer er dog kun begrænset til konventionelle realkreditlån.

Her er et kig på tre muligheder for realkreditlån til multifamiliehuse til duplexer, triplexer og fourplexer.

Konventionelle realkreditlån til duplex- og flerfamiliehuse

Konventionelle realkreditlån er velegnede til:

• Ejer-beboere
• Investorer

Du kan ansøge om et realkreditlån til et flerfamiliehus hos en bank, en kreditforening eller en realkreditudbyder, ligesom du ville gøre det for et enfamiliehus. Konventionelle realkreditlån er i overensstemmelse med de retningslinjer for underwriting, der er fastsat af de statsstøttede realkreditgiganter Fannie Mae og Freddie Mac. Når du ansøger, overvejer långiveren din kreditscore, din kredithistorik, indkomst, aktiver og anden gæld.

Hvad er det maksimale realkreditbeløb for et flerfamilieshus?

Konforme lånegrænser for konventionelle lån er generelt begrænset til 510.400 dollars i hele landet i 2020, med højere grænser for amter med højere boligomkostninger. Hvis du køber en flerfamilieejendom, er der højere lånegrænser.

De maksimale lånegrænser stiger i områder uden et tillæg med høje omkostninger til 635.550 dollars for boliger med to boliger, 789.950 dollars for boliger med tre boliger og 981.700 dollars for ejendomme med fire boliger.

Kan man bruge lejeindtægter til at kvalificere sig til et lån?

Købere af et dobbelthus eller et hus med flere enheder kan undertiden bruge den forventede lejeindtægt fra de ekstra enheder til at kvalificere sig til et lån. For at disse betalinger kan tages i betragtning, skal lejerne normalt allerede have underskrevet en lejekontrakt.

Långivere kan overveje lejeindtægter fra flerfamilieejendommen, så længe den potentielle låntager kan fremlægge passende dokumentation for betalingerne.

I henhold til Fannie Mae-retningslinjerne skal ejendommen enten være en bolig med to, tre eller fire enheder, der er beboet af ejeren, eller en investeringsejendom med en til fire enheder. Det betyder, at hvis du skal bo i en af enhederne, kan huslejen fra de lejede enheder hjælpe dig med at kvalificere dig til et realkreditlån. Hvis du er investor, kan du medregne huslejen fra alle enheder.

Det er dog ikke alle indtægter, der gælder; typisk trækkes 25 procent fra for at tage højde for tomgang og vedligeholdelse.

Du skal også fremlægge dokumentation for at vise, at lejeindtægterne er stabile. Acceptabelt bevis kan være en gældende lejekontrakt, en aftale om leje eller mindst to års konstant lejehistorik. Du skal muligvis også fremlægge IRS Form 1040 Schedule E for at bevise, at huslejen blev indberettet på din selvangivelse.

Investorer har typisk brug for højere udbetalinger end ejerlejere

Traditionelle realkreditlån kræver en udbetaling på 20 procent. Købere kan nogle gange få realkreditlån med lavere udbetalinger, selv om de skal betale for privat realkreditforsikring, eller PMI.

Hvis du køber en ejendom som en investering og ikke planlægger at bo der, skal du opfylde andre kriterier for at få et realkreditlån. Investeringsejendomme kvalificerer sig ikke til PMI, så du skal lægge mindst 20 procent og muligvis mere for at få traditionel finansiering. Långivere påtager sig generelt en større risiko med investeringsejendomme, så de kan kræve 25 eller 30 procent ned, afhængigt af de tilbudte rentesatser.

FHA-lån til finansiering af duplexer eller flerfamiliehuse

Hvis du planlægger at bo i en enhed i flerfamilieejendommen, kan du være berettiget til at finansiere den gennem et Federal Housing Administration (FHA)-lån. Disse lån er støttet af staten og kan bruges til ejendomme med op til fire enheder.

FHA-lån kan være velegnede til:

• Første gangs boligkøbere
• Personer med mindre end perfekt kredit
• Købere, der ikke har sparet nok op til en stor udbetaling

FHA-lån tilbyder disse fordele:

• Lækkerere udbetalinger end konventionelle lån – så lavt som 3.5 procent
• Lavre lukkeomkostninger
• Leedere kvalificering

FHA-lån er ikke udstedt af Federal Housing Administration. De udstedes af FHA-godkendte banker og realkreditinstitutter, og FHA garanterer en del af lånene, hvilket beskytter långiveren i tilfælde af misligholdelse. Takket være denne garanti er långivere villige til at tilbyde mere favorable vilkår, udvide realkreditlån til låntagere med lavere kreditværdighed og acceptere mindre udbetalinger.

FHA-lån er sandsynligvis ikke det rigtige for dig, hvis du har fremragende kreditværdighed og penge nok sparet op til mindst 10 til 15 procent udbetaling, fordi de kan være dyrere end konventionelle realkreditlån.

Men hvis din kreditværdighed er lav, eller dine midler er knappe, kan et FHA-lån være den bedste løsning for dig.

FHA-lån minimum kredit scorer

For at få et FHA-lån med 10 procent ned, skal du have en kredit score mellem 500 og 579.

For et FHA-lån med 3,5 procent ned, skal du have en score på 580 eller højere.

FHA-lån dokumentation

Når du ansøger, vil långivere bede dig om at levere lønsedler, W-2s, selvangivelser og anden finansiel dokumentation. Hvis du regner med lejeindtægter for at hjælpe dig med at kvalificere dig, skal du også fremlægge lejekontrakter, lejegarantier eller lejehistorik.

For FHA-lån har forskellige jurisdiktioner deres egen tomgangsfaktor, der reducerer den mængde leje, der kan lægges til låntagers kvalificerende indkomst. For eksempel kan låntagere nogle steder tilføje $750 til deres månedlige bruttoindkomst, hvis de modtager en husleje på $1.000.

VA-lån til finansiering af duplexer og flerfamiliehuse

Kvalificering til amerikanske statsstøttede VA-lån er en af de fordele, der er forbundet med militærtjeneste, og de kan bruges til at finansiere ejendomme med op til fire enheder, ikke kun enfamilieshuse. Hvis du eller din ægtefælle er et tjenestemedlem eller en veteran, kan du være kvalificeret til et VA-lån. VA-lån er ikke beregnet til investeringsejendomme, så du kan kun finansiere en ejendom med flere enheder med et sådant lån, hvis den kvalificerede ansøger planlægger at bo i en af enhederne.

VA-lån er velegnede til:

• Militære tjenestefolk, veteraner og deres ægtefæller

VA-långivere vil sandsynligvis give dig mere favorable vilkår, end du ellers ville få med et konventionelt realkreditlån, på grund af VA-garantien på en del af lånet.

Der er masser af fordele ved at optage et VA-lån, hvis du opfylder betingelserne, herunder:

Ingen krav om udbetaling af udbetaling

VA-lån kan bruges til at finansiere op til 100 procent af købsprisen. Det betyder, at der ikke er behov for nogen udbetaling.

Ingen privat realkreditforsikring (PMI)

VA-lån sparer dig også penge, fordi de ikke kræver privat realkreditforsikring. Når du får et konventionelt realkreditlån, mens du lægger mindre end 20 procent ned, skal du typisk betale for PMI. Men VA-lån har ikke dette krav, hvilket sparer dig et betydeligt beløb.

Ingen minimumskrav til kreditværdighed for VA-lån

Den VA har ikke et minimumskrav til kreditværdighed. Långiverne er forpligtet til at se på ansøgerens samlede økonomiske billede, og banken eller realkreditinstituttet kan have sine egne individuelle krav til VA-låntagere.

Engangsfinansieringsgebyr kan også finansieres

VA-lån har et finansieringsgebyr. Generelt varierer disse gebyrer fra 1,25 procent til 3,3 procent af det samlede lån. Du behøver dog ikke at betale det ved lukning, da VA tillader det at blive inkluderet i lånet. Nogle veteraner kan være kvalificeret til en fritagelse, hvis de modtager VA-invaliditetserstatning eller opfylder andre kriterier.

VA-lån Certificate of Eligibility (COE)

Du skal have et gyldigt Certificate of Eligibility for at få et VA-lån. Du kan få det online eller bede långiveren om at få det for dig, enten online eller ved hjælp af en elektronisk ansøgning.

Køb af et duplex eller et større hus med flere enheder til at bo i og udleje kan være en god strategi til at opbygge rigdom. Hvis du er førstegangskøber eller veteran, kan du måske bruge de særlige fordele ved et statsstøttet lån til at købe ejendommen med en minimal udbetaling og en rimelig rente. På samme måde kan du ved at købe en flerfamilieejendom som en investering sætte dig på vej mod langsigtet økonomisk sikkerhed.