Kondemnering, også kaldet eminent domæne eller en “indtagelse”, er retten for en regering eller dens agent til at tage privat ejendom til offentlig brug mod betaling af kompensation. I en kondemneringssag overtager regeringen både den fysiske besiddelse og den juridiske ejendomsret til ejendommen. En beslægtet retsteori, omvendt fordømmelse, beskriver en situation, hvor staten ikke overtager den juridiske ejendomsret, men i det væsentlige fjerner enhver nytteværdi af ejendommen.
Parter og ejendom
De fleste, men ikke alle, statslige enheder har myndighed til at fordømme til et “offentligt formål”. Nogle anvendelser er klart offentlige formål: motorveje, skoler, fængsler, lufthavne og offentlige faciliteter. Nogle gange er det offentlige formål mindre indlysende. Eksempelvis kan en ejendom blive fordømt som led i byfornyelse, men kun for at blive ombygget til en ny privat anvendelse, der vil mindske misligholdelse og generere større skatteindtægter. I nogle stater er det tilladt for transportvirksomheder og forsynings- eller energiselskaber at foretage en fordømmelse. Eminent domain er primært reguleret af delstatslovgivningen, og delstaterne har forskellige regler for kondemnering med henblik på sanering og for bemyndigelse til at kondemnering, så det kan være nødvendigt at konsultere din lokale lovgivning for at få nærmere oplysninger.
Kondemnering kan omfatte mindre end hele ejendommen. F.eks. kan amtet måske konfiskere en 10-fods strimmel af hver af flere forhaver for at udvide en gade. Det kan også kun inddrage en servitut i stedet for ejerskab, f.eks. for at føre vandledninger. En ekspropriation kan være midlertidig. Staten kan f.eks. have brug for at bruge en del af en naboejendom som adgangsvej, mens den bygger et fængsel, som i fremtiden skal have sin egen vej. I nogle tilfælde har lejere mulighed for at gøre indsigelse, hvis deres lejemålsrettigheder er en del af det, der tages. Når en inddragelse vedrører mindre end hele ejendommen, bør kompensationen tage hensyn til eventuelle skader på den ejendom, der ikke er inddraget.
I nogle tilfælde kan ejerne have rettigheder, hvis en statslig enhed offentliggør sin hensigt om at gennemføre et projekt, men forsinker den faktiske gennemførelse af det. Forsinkelsen kan medføre, at ejendommen mister værdi og afskrække ejeren fra at foretage forbedringer på den.
Ejerens rettigheder
Ejeren har ret til at blive underrettet om den forestående kondemnering. Mange stater kræver, at den offentlige myndighed skal forhandle om et frivilligt køb af ejendommen, før den forfølger en kondemnering. Selv om ejeren generelt ikke kan anfægte, om der vil ske en kondemnering, er det ret almindeligt at anfægte størrelsen af den tilbudte erstatning.
Ejeren bør overveje at indhente en uafhængig vurdering, men bør også huske på, at retten i sidste ende vil se på den aktuelle dagsværdi på markedet. Den rimelige markedsværdi tager ikke hensyn til sentimental værdi, til hvad ejeren har betalt for ejendommen eller til gæld i forhold til ejendommen.
Anfægtelse af værdiansættelsen vil ikke nødvendigvis forsinke processen. De fleste stater har “quick take”-love, der gør det muligt for regeringen at deponere penge og overtage ejendomsretten og besiddelsen med det samme, så man undgår forsinkelser i vigtige projekter.
Sidst opdateret december 2018