Et lynkursus i skattelån og Deed Investing (og mit had/kærlighedsforhold til begge)

Hvis du har erfaring med ejendomshandel, har du sikkert hørt en lejlighedsvis henvisning til skattelån og Deed Investing.

Det er en niche, der har potentiale til at være vanvittigt indbringende, og det har givet en masse store pauser for investorer rundt om i landet. Det er en solid, tidstestet tilgang, der har tjent mange penge for mange mennesker, men jeg har stadig mine problemer med det (og vi kommer til det om et øjeblik :).

Jeg har fundet ud af, at de fleste investorer ikke har en meget grundig forståelse af, hvordan denne investeringsstrategi fungerer (det tog endda mig et par år at finde ud af det), så jeg ønskede at give dig et grundlæggende overblik over, hvad der foregår i dette rige, hvordan mekanikken fungerer, og vigtigst af alt – jeg vil have dig til at se fortjenesterne bag denne tilgang, og hvorfor det er en stor mulighed for at indkassere på en TON gratis ejendomskapital. Med lidt held tror jeg, at du vil begynde at se, hvad al spændingen handler om.

Det grundlæggende: Skatteforsinkelse & Foreclosure

Som enhver ejendomsejer kan fortælle dig – ethvert stykke fast ejendom i USA er genstand for ejendomsskatter. Hvis du ejer fast ejendom, forventes det, at du skal betale disse ejendomsskatter hvert år. Hvis du undlader at betale disse skatter, vil din ejendom blive “tax delinquent”, hvilket betyder, at den er begyndt på en vej, der i sidste ende vil føre til skatteudskrivning (dvs. – din ejendom vil blive beslaglagt og tilbageført af amtet eller kommunen), HVIS du undlader at betale disse skatter løbende inden for den krævede tidsramme.

Hvor længe kan en ejendom blive “tax delinquent”, før den bliver beslaglagt af amtet? Det afhænger af staten.

I alle stater i USA er der en bestemt dato i løbet af året, hvor skatterne, hvis de har været forsinkede i et bestemt tidsrum, bliver beslaglagt af amtet. I nogle stater vil amtet vente i 2 år, andre vil vente i 5 år, men ingen af dem vil vente for evigt. Uanset om en ejendom er ejet “fri og fri” for pant … hvis en ejendomsejer beslutter sig for at holde op med at betale sin ejendomsskat, vil han uundgåeligt planlægge at miste sin ejendom til skattesalg.

Salg af skatter: Hvordan hver stat fungerer

Hver stat har et unikt sæt regler og bestemmelser, når det kommer til den tidsramme, der kræves for at betale skatter løbende, hvordan tvangsauktionsprocessen håndteres, og hvordan hvert amt vil forsøge at genvinde sine tabte skatteindtægter. Afhængigt af hvilken stat du arbejder i, er der nogle grundlæggende regler, som du skal forstå om, hvordan processen fungerer.

Hensigtsfraskrivelse: Det ovenfor viste kort er en repræsentation af de oplysninger, som jeg har kunnet finde og fortolke gennem mange timers research. Selv om jeg mener, at oplysningerne er ret pålidelige (jeg har inkluderet links inden for hver stat, så du kan se mine kilder), kan jeg ikke garantere for deres fuldstændige nøjagtighed. Mange stater ændrer deres love og vedtægter fra år til år, så før du kaster dig ud i jagten på skattedokumenter eller skattelån i en bestemt stat, skal du sørge for at verificere ovenstående oplysninger, før du kommer for langt i processen.

Næsten alle stater har en eller anden form for variation i, hvordan de håndterer de forskellige aspekter af deres proces. Ingen to stater er helt ens i alle henseender, uanset hvilken form for afgiftssalg de har – så uanset hvilken stat du beslutter dig for at arbejde i, skal du sørge for at tage dig god tid og gøre dit hjemmearbejde.

Generelt set er et amts primære bekymring at generere nok indtægter fra hver ejendom til at kompensere for deres tabte skatteindtægter (uanset hvad det tal tilfældigvis er). Overraskende nok er den faktiske “markedsværdi” af hver ejendom for det meste irrelevant. Selv hvis en ejendom kan sælges for 500 000 USD, er det amtets hensigt at generere tilstrækkelige midler til at inddrive det beløb i ubetalte skatter, som de skyldtes fra den skyldige ejer – så hvis en ejendom, der er 500 000 USD værd, f.eks. kun havde 10 000 USD i ubetalte skatter på tidspunktet for tvangsauktion, er dette tal på 10 000 USD normalt amtets eneste reelle bekymring (og nogle gange vil de endda starte åbningsbuddet med denne pris).

Den formodede “markedsværdi” på $500.000 har kun ringe betydning for amtet – og det er her, den virkelige mulighed kommer fra ved et skattesalg.

En masse ejendomme kan købes til latterligt lave priser ved et skattesalg. Hvorfor? Fordi man ikke har at gøre med en normal ejer af en ejendom, der bekymrer sig om at få den fulde markedsværdi, men med den lokale regering. I modsætning til hvad mange tror, er det ikke regeringens mål at blive rig på hver eneste ejendom, de sælger. De ønsker blot at få disse ejendomme ud af deres regnskaber, og til gengæld vil de have de penge, som de skyldte i første omgang (med håb om, at disse ejendomme ender i hænderne på nogen, der vil holde ejendomsskatterne betalt løbende).

Hvordan Tax Liens fungerer

I Tax Lien-staterne vil amtet, når en ejendom bliver misligholdt på grund af manglende betaling af ejendomsskatter, sælge et “tax lien-certifikat” til en investor som en måde at inddrive disse ubetalte ejendomsskatter på.

Når nogen køber et af disse tax lien-certifikater, køber de ikke en ejerandel i ejendommen. I stedet køber de en pant i ejendommen. Som ejer af et tax lien-certifikat (også kendt som – tax lien) ejer den skyldige ejendomsejer stadig ejendommen. Indehaveren har dog ret til at få tilbagebetalt beløbet for skattepantebrevet plus renter. Hvis ejeren af ejendommen ikke betaler tilbage inden for den “indfrielsesperiode”, der er fastsat af staten, har indehaveren af pantet ret (men ikke pligt) til at foretage udlæg i ejendommen og overtage ejerskabet. I de fleste tilfælde, hvis panthaveren ikke går videre med tvangsauktion inden for den periode, der er angivet af deres stat, vil pantet blive fortabt, og panthaveren vil miste sin investering.

Alle stater har forskellige regler vedrørende indfrielsesperioden, størrelsen af de renter, der kan opkræves, tvangsauktionsproceduren og flere andre aspekter af processen. Generelt set vil du, når du først har forstået, hvordan det fungerer i én stat, relativt hurtigt kunne lære, hvordan andre stater fungerer (fordi der er enkle variationer af den samme grundlæggende proces).

Hvordan Tax Deeds fungerer

I Tax Deed-staterne er processen en hel del enklere end for tax liens, fordi når du køber en tax deed, køber du den faktiske ejendom. Processen er enklere, fordi der i de fleste Tax Deed-stater ikke er nogen tilbagebetalingsperiode. Ligesom i forbindelse med skattepanterettigheder er amtets primære interesse at inddrive de ubetalte ejendomsskatter på hver ejendom. Når en tax deed er blevet solgt til en investor, kan den tidligere ejer ikke komme tilbage og kræve sin ejendom tilbage. Når man køber en tax deed – ejer man ejendommen frit og ubeskåret.

Som i stater med skattepant har hver stat med tax deed et andet sæt regler om, hvor længe en ejendom skal være i restance, før der sker tvangsauktion, men da der ikke er nogen tilbagebetalingsperiode, er de fleste af de komplekse forhold elimineret, hvilket gør det til et meget enklere system for investorer at arbejde med.

Hvordan indløselige skøder fungerer

Hvis du kan forestille dig Tax Liens i den ene ende af spektret og Tax Deeds i den anden ende, lever indløselige skøder et sted mellem de to, fordi de deler nogle ligheder med begge regelsæt (og mange af disse ligheder afhænger af, hvilken stat de sælges i).

Når du køber en indløselig skøde, køber du bogstaveligt talt et skøde på ejendommen (ligesom en Tax Deed). Et indløseligt skøde er imidlertid også underlagt en indløsningsperiode (ligesom en Tax Lien), hvilket gør processen lidt mere kompleks. I en bestemt periode efter salget af et indløseligt skøde har den tidligere ejer ret til at “indløse skødet” og købe ejendommen tilbage fra investoren. For at købe ejendommen tilbage skal den tidligere ejer betale det fulde beløb, der blev betalt for ejendommen ved skattesalget, sammen med nogle dyre gebyrer og sanktioner (uanset hvor meget tid der er gået i løbet af indløsningsperioden).

Hvis den tidligere ejer ikke indløser sin skøde inden for den angivne indløsningsperiode, mister han/hun alle sine indløsningsrettigheder, og investoren kan være rolig i vished om, at han/hun er den officielle registrerede ejer.

Hvordan blandede stater fungerer

Der er et par stater med nogle amter, der sælger Tax Liens og andre, der sælger Tax Deeds. Der er forskellige grunde til denne form for opsætning (som jeg ikke vil komme ind på her) – men det vigtigste er simpelthen at gøre dit hjemmearbejde, når du arbejder i disse stater (beskrevet ovenfor) og sikre dig, at du forstår, hvad du har med at gøre ved hvert skattesalg, så du kan undgå enhver forvirring om, hvad du byder på ved en auktion.

Tax Liens vs. Tax Deeds

Hvis du forsøger at beslutte, om du skal investere i skattelån eller skattedokumenter – tror jeg, at det i virkeligheden kommer an på, hvad dine mål er som investor.

Hvis du leder efter en investering med et meget stærkt afkast (langt højere end noget, du nogensinde ville få fra en konventionel investering), er skattelån en fantastisk måde at gøre det på. For eksempel tilbyder New Jersey en maksimumssats på 18 %, Arizona tilbyder en maksimumssats på 16 % og Iowa tilbyder en garanteret 2 % om måneden (dvs. – 24 % afkast om året). Ikke så ringe … forudsat at ejeren af ejendommen rent faktisk beslutter sig for at betale dig ud, inden du bliver ejer af ejendommen.

Hvis du ønsker at fjerne enhver tvetydighed om, hvorvidt du vil eje en ejendom (dvs. – om du rent faktisk ønsker at eje ejendommen og/eller sælge den med fortjeneste), kan skattedokumenter være en fantastisk måde at gøre dette på. Personligt – mit mål er at købe og sælge fast ejendom (snarere end blot at tjene et afkast på de penge, jeg har investeret, uden at vide med sikkerhed, hvad der vil ske i sidste ende). I betragtning af dette vil du ikke finde mig købe skattepantebreve lige foreløbig … men igen, det er bare mig. Ikke alle har samme målsætning som jeg.

Mit problem med skattelån & Skatteopkrævninger

Nu har jeg (forhåbentlig) givet dig en klar og uvildig forklaring på, hvordan skattelån og skatteopkrævninger fungerer – sammen med nogle legitime grunde til, at du måske selv vil overveje at investere i dem… Jeg vil også gerne forklare, hvorfor min historie med dem personligt ikke har været så god. Husk også på, at jeg ikke anser mig selv for at være ekspert i skattesalg, så tag de næste par afsnit med et gran salt eller to.

Jeg har været på et par auktioner i min tid, og jeg har taget mig tid til at lære, hvordan hele denne proces fungerer, men det er ikke fordi jeg selv kan lide at købe skattelån og skatteopkrævninger. Jeg finder det kun relevant, fordi processen med skatteudlæg fungerer hånd i hånd med min primære investeringsstrategi. Mit mål er at købe ejendomme med skattesvig, FØR de bliver beslaglagt af amtet (dvs. før jeg er en af hundrede andre konkurrerende tilbudsgivere, der kæmper for at finde en god handel på en auktion).

RELATERET: Alt du behøver at vide om at få din amts liste over forsinkede skatter

Hvorfor jeg ikke er en stor fan

Ræsonnement 1: Skatteudlæg skaber en alvorlig plet på titlen

Når en ejendom bliver tvangsauktioneret på grund af forsinkede skatter – skaber det en betydelig plet på ejendommens titel – en plet, som de fleste titelforsikringsselskaber aldrig vil forsikre over. Som følge heraf kan det være ekstremt vanskeligt at sælge en ejendom, som du har købt ud af en skattemæssig tvangsauktion, for hvis din køber ikke kan få en ejerskifteforsikring, kan de ikke få et realkreditlån, hvilket betyder, at de ikke kan købe din ejendom!

Det er muligt at løse dette problem på et par forskellige måder:

1. Du kan anlægge en “quiet title action”, som er en retssag, der kan afklare dette titelproblem gennem domstolene. Typisk vil omkostningerne være omkring 2.500 $ + (all in).

2. Du kan bruge en tax deed title clearing service. Hvis man antager, at amtet har fulgt de korrekte procedurer (og det gør langt de fleste af dem), tager denne mulighed typisk mindre end to måneder at gennemføre og vil koste et sted i intervallet 1.950 – 2.150 $.

Husk, at med en af disse løsninger vil du ikke kunne administrere “rettelsen” før EFTER du har købt ejendommen (hvilket kræver et spring i troen), og du vil stadig selv skulle håndtere eventuelle offentlige panterettigheder – græsslåningsgebyrer, nedrivningsdomme eller EPA-miljøpanterettigheder (for blot at nævne nogle få). Uanset hvilken mulighed du vælger, er det en god idé at få en titelrapport om din ejendom for at få det fulde billede af, hvad der foregår.

Ræsonnement 2: Ved de fleste skattesalg – kræves der betaling næsten umiddelbart efter købet

…og hvis du ikke betaler det fulde beløb på købstidspunktet, vil dit køb blive annulleret (og det kan resultere i, at du mister dit depositum og/eller bliver diskvalificeret fra fremtidige salg).

Jeg forstår godt, hvorfor et amt kræver alle kontanter på forhånd – det gør jeg virkelig… men da jeg kom i gang, havde jeg ikke en kæmpe bunke kontanter til at starte med. Hvis du er på jagt efter en ejendom, der bliver budt over den pris, du er i stand til at betale (hvilket i mit tilfælde altid var en VIRKELIG lav pris), så er du ude af held. Da auktioner har det med at sende priserne på ejendomme langt ud over det “gode tilbud”, har de få gange, jeg har forsøgt mig med denne metode, vist sig forgæves for mig.

Ræsonnement 3: Jeg har haft overordentligt svært ved at finde gode tilbud på ejendomme, som jeg faktisk ønskede at købe

Af samme grund som jeg altid har haft problemer med at finde gode tilbud på MLS, har jeg også altid haft problemer med at finde gode tilbud på ejendomme på en auktion.

Når man tænker over det – hele præmissen for en auktion er at skabe et miljø, hvor budgiverne er nødt til at konkurrere med hinanden for at købe ting. Auktioner er designet til at arbejde til fordel for sælgeren (dvs. amtet), og det gør det i de fleste tilfælde.

Forstå mig ret – det betyder ikke nødvendigvis, at der ikke kan findes tilbud på et skatteudsalg (for jeg kender flere investorer, der finder dem rutinemæssigt), men faktum er – en investors evne til at lykkes i denne form for købsmiljø er stærkt afhængig af, hvem der ellers er i rummet, og hvad de er villige til at betale for de samme ejendomme.

I de auktioner, jeg har deltaget i, har jeg fundet processen ret irriterende og endda en smule skuffende. De ejendomme, jeg havde mit øje på, havde yderligere 100+ andre bejlere, som var klar til at byde prisen LANGT over det punkt, hvor det var rentabelt for mig (eller nogen anden, for den sags skyld). Jeg har det ikke godt med denne form for konkurrence (og jeg er ikke sikker på, hvordan nogen andre kunne det heller), især når jeg ved, at der er andre måder at finde tilbud på.

RELATERET: Af disse grunde kan jeg ikke sige, at skattepanterettigheder og skatteopkrævninger er min foretrukne metode til at købe fast ejendom. Jeg kender dog til flere andre investorer, der følger denne strategi, og de finder jævnligt gode tilbud.

Alle investorer må vælge, hvilke strategier de vil følge, og hvilke strategier de vil ignorere, og dette er en, jeg har valgt at ignorere (for det meste). Husk på, at dette ikke betyder, at DU ikke kan finde stor succes her. Jeg er bestemt ikke den største investor i verden – og jeg ønsker ærligt talt ikke at afholde dig fra at forfølge denne strategi, hvis du mener, at den er værd at udforske (tro mig – jeg har haft masser af mennesker, der har fortalt mig, at investering i jord var spild af tid, og de viste sig ALLE at tage fejl).

Særlig tak

Som jeg lavede forskningen til kortet vist ovenfor, var Joanne Musa (aka – the Tax Lien Lady) en ressource, der var ekstremt hjælpsom for mig, så jeg ønskede at give kredit, hvor kredit er skyldig. Hun sammensatte en nyttig oversigt, der dækkede flere stater med meget begrænsede oplysninger om, hvordan deres processer håndteres. Hvis du har brug for flere oplysninger om emnet, er hendes materiale bestemt værd at tjekke ud.