¿Cuáles son los ejemplos de mejoras típicas en el arrendamiento?

Mejoras del arrendador o del inquilino

Las mejoras del arrendador también se conocen como mejoras del inquilino o construcciones. Son modificaciones realizadas por el propietario o el arrendatario para hacer que el espacio sea más útil o atractivo para el inquilino.

Las mejoras en la propiedad son una práctica común en los espacios inmobiliarios comerciales. En estos inmuebles comerciales, los propietarios del edificio quieren atraer y retener a los inquilinos durante el mayor tiempo posible. Estas mejoras también pueden ser proporcionadas como parte de una nueva negociación de arrendamiento.

¿Qué es y qué no es una mejora?

Las mejoras en el arrendamiento suelen ser realizadas por el propietario. Los espacios interiores se modifican de acuerdo con las necesidades operativas del inquilino-por ejemplo, los cambios realizados en los techos, el suelo y las paredes interiores.

Las alteraciones en el exterior de un edificio o las modificaciones que benefician a otros inquilinos del edificio no se consideran mejoras en el arrendamiento. Ejemplos de mejoras no relacionadas con el arrendamiento son las actualizaciones de los ascensores, la construcción de tejados y la pavimentación de los pasillos.

Una empresa que tiene un centro de llamadas puede necesitar que se instalen pequeños cubículos y teléfonos. Un consultorio médico podría necesitar una serie de salas de consulta con más espacios abiertos para las enfermeras y los administradores.

El sector minorista está plagado de mejoras en el arrendamiento porque cada inquilino requiere una distribución y un diseño específicos. Las mejoras típicas del arrendamiento en el comercio minorista incluyen la división de un espacio grande y abierto en zonas más pequeñas y estructuradas. La construcción de vestuarios, la instalación de estanterías para tiendas y mostradores de recepción, la sustitución del suelo, la iluminación especializada y los sistemas tecnológicos.

Los arrendadores suelen ofrecer el pago o un descuento en el alquiler para que los inquilinos puedan realizar ellos mismos las mejoras necesarias en el arrendamiento comercial.

El pago de las modificaciones

Hay cuatro formas principales en que un propietario pagará por las mejoras del arrendamiento comercial: asignaciones para mejoras del inquilino, descuentos en el alquiler, asignación estándar del edificio y proyectos llave en mano.

Asignación para mejoras del inquilino (TIA)

Con una asignación para mejoras del inquilino (TIA), el propietario da al inquilino una cierta cantidad de dinero para cubrir las mejoras, y el inquilino supervisa el trabajo. La cantidad recibida varía en función de varios factores y en función de los metros cuadrados. Por ejemplo, de 10 a 20 dólares por pie cuadrado.

Descuentos en el alquiler

En algunos casos, un propietario puede ofrecer un alquiler gratuito o un descuento en el alquiler durante un determinado número de meses. El inquilino utiliza el ahorro para pagar las mejoras y supervisa las obras. Un inquilino puede recibir cuatro meses de alquiler gratuito en el transcurso de un contrato de cuatro años, por ejemplo.

Asignación estándar de construcción

Esta asignación también se conoce como asignación de «construcción». El arrendador puede ofrecer un paquete de mejoras compuesto por tipos de suelos y accesorios a un precio determinado. El inquilino elige los elementos del paquete, pero debe pagar las mejoras que no estén incluidas en él. En este caso, el arrendador supervisa las obras de mejora.

Proyectos «llave en mano»

En los proyectos «llave en mano», el arrendatario presenta un plan de mejora con una estimación de costes. El arrendador paga y supervisa todos los trabajos.

Tratamiento fiscal de las mejoras en el arrendamiento

Las mejoras en el arrendamiento se consideran capital y se amortizan a lo largo de la duración del contrato. Originalmente, las mejoras del edificio, las mejoras del arrendamiento, la propiedad calificada del restaurante y la mejora calificada del comercio minorista fueron tratadas de manera diferente.

Ahora, desde la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2018 (TCJA, por sus siglas en inglés), se reúnen en uno y se conocen como propiedad de mejora calificada (QIP, por sus siglas en inglés). Notablemente, la bonificación de depreciación de 15 años ya no está en la nueva ley de impuestos, y la depreciación se lleva a cabo durante 20 o más años.

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