Majitelé domů, kteří podávají daňové přiznání za rok 2019, mohou stále uplatnit odpočet úroků z hypotéky. Podle zákona Tax Cuts and Jobs Act z roku 2017 (TCJA) bude odpočet povolen až do roku 2025. Pokud jste však svůj dům koupili po 15. prosinci 2017, je odpočet omezen na úroky z kvalifikovaných úvěrů na bydlení v celkové výši 750 000 USD. Dříve činil limit, který je zachován pro půjčky před přijetím TCJA, 1 milion dolarů. Pokud se tedy vaše hypotéka ani zdaleka neblíží horní hranici, bude pro vás možná lepší uplatnit standardní odpočet než odpočet na položku. TCJA zvýšila standardní odpočet pro daňový rok 2019 na 12 200 USD pro jednotlivce a 24 400 USD pro manželské páry podávající společné daňové přiznání.
Jak pomáhá odpočet úroků z hypotéky
Odpočet úroků z hypotéky byl navržen tak, aby podporoval vlastnictví domů. Je sice otázkou, zda se tak děje, nicméně snižuje náklady na splácení hypotéky. Stejně jako si pronajímatelé mohou odečíst úroky z hypotéky na pronajímané nemovitosti, které vlastní, mohou si i běžní lidé odečíst úroky z hypotéky na bydlení od svého zdanitelného příjmu – a snížit tak svůj daňový účet.
Majitelé domů, kteří si odečítají úroky, si mohou odečíst úroky z hypotéky až do výše 750 000 USD dluhu z koupě domu (nebo až do výše 1 milionu USD, pokud vám dluh vznikl 15. prosince 2017 nebo dříve). Může se jednat o druhý dům, pokud jej nepronajímáte nebo jej pronajímáte jen po určitou dobu. Odpočet můžete uplatnit také u primárního i druhého bydlení, a to až do výše limitu.
Kromě úroků z hypotéky na bydlení si daňoví poplatníci mohou odečíst poplatky za pozdní splátky, pokuty za předčasné splacení hypotéky a procento z případných bodů zaplacených při získání hypotéky. Dříve jste mohli zahrnout úroky zaplacené za úvěry na bydlení až do výše 100 000 USD bez ohledu na to, jak jste vypůjčené peníze utratili. Nyní tak můžete učinit pouze v případě, že jste peníze použili na koupi, výstavbu nebo podstatné zlepšení svého bydlení.
Jak vám odpočet úroků z hypotéky nemusí pomoci
Jak již bylo uvedeno, TCJA výrazně zvýšila standardní odpočet. Pro daňový rok 2019 činí 12 200 USD pro jednotlivce a 24 400 USD pro manželské páry podávající společné daňové přiznání. Před vstupem TCJA v platnost činil standardní odpočet 6 350 USD pro jednotlivce a 12 700 USD pro manželské páry. Jedním z cílů Kongresu při schvalování TCJA bylo usnadnit vyplňování daňových přiznání a díky tomuto obrovskému navýšení jsou odpočty na jednotlivé položky, včetně úroků z hypoték, zbytečné. Pro mnoho lidí je uplatnění standardního odpočtu z daňového hlediska mnohem výhodnější.
Odpočet úroků z hypotéky se skutečně vyplatí uplatnit pouze v případě, že máte opravdu velkou hypotéku nebo dvě hypotéky (protože máte druhé bydlení). Jinými slovy, odpočet je darem pro bohaté.
Co říkají kritici
To bylo vždy součástí kritiky odpočtu úroků z hypotéky, ale ještě více je to patrné po přijetí zákona TCJA. Deklarovaným cílem odpočtu je zvýšit vlastnictví bydlení u Američanů se středními příjmy. Přesto výzkumy ukazují (i před přijetím TCJA), že většinu výhod odpočtu úroků z hypoték získávají bohaté rodiny.
Částečně je to proto, že jakýkoli položkový daňový odpočet zvýhodňuje bohaté. Na rozdíl od daňového odpočtu je daňový odpočet tím výhodnější, čím výše na příjmovém žebříčku se nacházíte. Pokud je vaše nejvyšší daňová sazba 37 %, je pro vás snížení zdanitelného příjmu o 1 000 USD cennější než pro někoho, jehož daňová sazba je 12 %. Navíc bohatší lidé kupují dražší domy a je pravděpodobnější, že mají druhý dům. Částka, kterou si odečtou, je tedy mnohem vyšší než částka, kterou obvykle uplatňují majitelé domů ze střední třídy.
Tím se dostáváme k dalšímu bodu kritiky: odpočet nepodporuje zodpovědné a dostupné vlastnictví domů u střední třídy. Pokud něco podporuje, pak rodiny ze střední a dělnické třídy, aby si pořizovaly domy „na dosah“ a braly si větší hypotéky. Finanční krize v roce 2008 nám ukázala, proč to může být nebezpečné.
Proč na tom záleží
Kromě zajímavé debaty o daňové politice může mít spor kolem odpočtu úroků z hypoték velké praktické důsledky. Podle zákona TCJA tento odpočet od roku 2026 zanikne. Americkou vládu to bude stát zhruba 70 miliard dolarů v podobě ušlých daňových příjmů. Přesto je nepravděpodobné, že by daňový odpočet nebo jeho určitá forma zcela zanikla. Jak již bylo uvedeno výše, pomáhá bohatým, což je skupina, která je jen stěží bez hlasu a bezmocná.
Jedním z nápadů, s nimiž přišel Rozpočtový úřad Kongresu (CBO), je nahradit odpočet 15 % nevratnou daňovou úlevou. Podle návrhu CBO by maximální výše hypotečního dluhu, který by bylo možné zahrnout do výpočtu úvěru, činila 500 000 USD. Úvěr by se mohl vztahovat pouze na úroky z dluhu použitého na koupi, výstavbu nebo zlepšení prvního bydlení. Žádné další daňové úlevy pro hypotéky na dovolenou na pláži.
Stále platí, že odpočet úroků z hypoték je chráněn do roku 2025. Pokud tedy kupujete nové bydlení a těšíte se na odpočet, můžete být v klidu.
Závěr
Pokud si kupujete první bydlení, zvažte celou situaci, nejen daňové úlevy na úroky z hypotéky. Přemýšlejte o tom, jaké budou vaše měsíční splátky, o nákladech na uzavření, o nákladech na dopravu a údržbu. Čím vyšší je vaše hypotéka a čím vyšší jsou vaše příjmy, tím cennější pro vás bude daňový odpočet úroků z hypotéky. To však neznamená, že byste si měli koupit ten nejhonosnější dům, který můžete financovat. Poučte se z minulosti a při skoku do vlastnického bydlení se držte pohodlné hranice dostupnosti.
Tipy pro koupi domu
- Ujistěte se, že je vaše úvěrové skóre v dobré kondici. S vysokým kreditním skóre můžete získat nižší hypoteční sazby, což znamená nižší měsíční splátky hypotéky.
- Poraďte se s finančním poradcem o tom, jak se koupě domu promítne do vašeho širšího finančního plánu. Chcete se ujistit, že můžete koupit dům, aniž byste obětovali své další finanční cíle. Nástroj pro výběr vhodného poradce, jako je SmartAsset, vám může pomoci najít osobu, která bude spolupracovat s vašimi potřebami. Nejprve odpovíte na řadu otázek o své situaci a cílech. Poté program zúží vaše možnosti z tisíců poradců až na tři svěřence, kteří vyhovují vašim potřebám. Poté si můžete přečíst jejich profily a dozvědět se o nich více, vést s nimi telefonický nebo osobní rozhovor a vybrat si, s kým budete v budoucnu spolupracovat. To vám umožní najít vhodného poradce, zatímco program udělá většinu těžké práce za vás.