Standardní smlouva o nájmu obytných prostor

Standardní smlouva o nájmu obytných prostor je nejpoužívanější smlouvou mezi pronajímatelem a nájemcem při pronájmu obytných prostor. Jedná se o pevné ujednání, které obvykle trvá po dobu jednoho (1) roku a obě strany jsou jím vázány až do konce jeho platnosti. Dokument se musí řídit všemi státními zákony a musí obsahovat všechny zákonem stanovené informace. Po odsouhlasení formuláře spolu s přiloženými informacemi a kaucí poskytnutou nájemcem je formulář připraven k podpisu oběma stranami.

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• Kalifornie
• Kolorado
• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Jersey
• New Mexico
• New York
• North Carolina
• North Dakota
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• Pennsylvania
• Rhode Island
• South Carolina
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Vermont
• Virginia
• WA (v Seattlu – mimo Seattle)
• Washinton D.C.
• Západní Virginie
• Wisconsin
• Wyoming

Obsah

• Smlouvy o pronájmu bytů: Podle států
• Co je to smlouva o nájmu obytných prostor
  • Kdy ji použít
  • Co je její součástí
  • Jak vyjednávat
• Standardní nájemní smlouva vs. nájemní smlouva od měsíce k měsíci
• Často kladené otázky (FAQ)
  • Může pronajímatel nebo nájemce porušit standardní nájemní smlouvu?
    • Možnosti pronajímatele
    • Možnosti nájemce
  • Jak dlouho trvá nájemní smlouva
  • Musí být nájemní smlouva ověřena svědkem nebo notářem?
  • Můžu do standardní nájemní smlouvy přidat spolubydlícího?
  • Může nájemce zůstat v nemovitosti i po skončení nájmu?
  • Je možné převést nájemní smlouvu?
  • Co když pronajímatel poruší nájemní smlouvu?
• Jak sepsat standardní smlouvu o nájmu bytu

Co je to smlouva o nájmu bytu?

Standardní smlouva o nájmu bytu je nejzákladnější a nejoblíbenější typ dokumentu, který se používá při pronájmu nemovitosti fyzické osobě, tzv. nájemci. Je velmi přizpůsobitelná, což je velmi důležité pro pronajímatele a majitele nemovitostí, kteří si přejí smlouvu upravit podle svých potřeb a typu nemovitosti. Tři hlavní předměty, které by měla nájemní smlouva obsahovat, jsou doba trvání (délka období), částka za měsíc nebo období a jakýkoli typ kauce, například kauce nebo kauce za domácího mazlíčka. Nájemní smlouva zaručuje, že práva a povinnosti pronajímatele i nájemce budou podle státu zajištěny.

Mezi další běžné názvy patří např:

• „Základní nájemní smlouva“
• „Vzor nájemní smlouvy“
• „Smlouva o nájmu bytu“
• „Smlouva o nájmu domu“
• „Jednoduchá nájemní smlouva“
• .
• „Nájemní smlouva“

Kdy použít smlouvu o nájmu bytu

Smlouva o nájmu bytu by měla být použita při pronájmu jakéhokoli obytného objektu nájemci, což může být i dům, byt, pokoj, byt, mobilní dům nebo jiný typ obytné nemovitosti. Je velmi důležité používat nájemní smlouvu, aby se minimalizovaly spory, a pokud někdy problém vyústí v potřebu soudu, například vystěhování, je nájemní smlouva potřebná k tomu, aby kterákoli ze stran vyhrála svůj spor, zejména pronajímatel.

Co obsahuje smlouva o nájmu obytných prostor?

Standardní smlouva o nájmu obytných prostor může obsahovat důvody pro ukončení nájmu, které by nájemce neshledaly v porušení smlouvy. Nájemce může nájemní smlouvu kdykoli porušit, nicméně existují běžné klauzule, které nemají sankci za porušení nájemní smlouvy, jako například:

• Vojenská nebo vládní dovolená související s nájmem (státní a federální zákony mají pravomoc stanovit pravidla, podle kterých může dojít k ukončení smlouvy).
• Zdravotní stav nájemce nebo nejbližšího rodinného příslušníka, který vyžaduje přestěhování.
• Přestěhování v souvislosti se současným nebo novým zaměstnáním nájemce (Závisí na zákonech místního státu).

Nájemní smlouva by měla být přezkoumána, zda neobsahuje ustanovení o předčasném ukončení, které umožňuje její porušení bez sankcí. Pokud žádné doložky nenajdete, může se nájemce pokusit o doplnění právních doložek, které by umožnily nájemní smlouvu vypovědět bez sankcí. Doložky jsou poskytovány na základě uvážení pronajímatele nebo společnosti spravující nemovitost, pokud jedná jménem nejlepšího zájmu pronajímatele. V závislosti na důvodech, které vedou nájemce k porušení nájemní smlouvy, poskytují některé státy možnosti, které by nájemce nečinily odpovědným, i když to není uvedeno ve standardní smlouvě o pronájmu obytných prostor.

Jak vyjednávat o pronájmu obytných prostor

Vyjednávání o nájemní smlouvě je podmíněno mnoha faktory, počínaje tržními podmínkami a tím, jaká je cena nemovitosti ve srovnání s jinými pronájmy v okolí. Cílem pronajímatele je vybrat každý měsíc co nejvyšší nájemné a zároveň snížit svá rizika. Pokud žadatel může prokázat, že bude stabilním nájemcem, může mu pronajímatel poskytnout slevu z výše měsíčního nájemného spolu se zahrnutím komunálních služeb nebo služeb.

Mezi hlavní faktory při sjednávání nájemní smlouvy patří:

• Historie zaměstnání – Pronajímatel chce vidět dlouhou a stabilní historii zaměstnání, která zahrnuje setrvání v každé společnosti po dobu 3-5 let. Jakékoli kratší období nebo dlouhé období nezaměstnanosti bude pronajímatel považovat za vysoce rizikové.
• Aktuální výplatní pásky – Pronajímatel by rád viděl výplatní pásky žadatele za poslední 2 týdny, aby prokázal jeho příjem. Ty lze získat buď přímo od zaměstnavatele, nebo prostřednictvím výpisu z bankovního účtu.
• Minulé příjmy – Žadatel bude muset shromáždit svá daňová přiznání k dani z příjmu za poslední 2-3 roky u finančního úřadu (IRS). U zaměstnanců to bude formulář W-4, u osob samostatně výdělečně činných nebo nezávislých dodavatelů to bude formulář 1099;
• Předplacení nájemného – Pokud může žadatel zaplatit nájemné předem na začátku pronájmu, je šance, že pronajímatel bude souhlasit s nižší měsíční částkou. Zejména pokud se částka rovná více než 3 měsícům;
• kauce – vzhledem k tomu, že většina států stanovuje maximální výši kauce, nemusí ji nájemce využít v plném rozsahu; a
• historie pronajímatele – pokud žadatel již dříve v životě pronajímal, měl by si shromáždit kontaktní údaje na minulé pronajímatele a správce nemovitostí jako životaschopnou referenci.

Standardní nájemní smlouva vs. smlouva o pronájmu od měsíce k měsíci

Základní rozdíl je v tom, že u standardní nájemní smlouvy je doba nájmu pevně stanovena a u smlouvy o pronájmu od měsíce k měsíci ji může pronajímatel nebo nájemce kdykoli zrušit.

Standardní nájemní smlouva

• Fixní doba (datum začátku a konce);
• nemůže skončit předčasně a
• nemůže změnit smlouvu.

Nájem od měsíce k měsíci

• Prodlužuje se každý měsíc (nájem dle libosti);
• Každá ze stran může smlouvu vypovědět (v souladu se zákony o ukončení nájmu od měsíce k měsíci); a
• Smlouvu lze změnit výpovědí.

Často kladené otázky (FAQ)

Může pronajímatel nebo nájemce vypovědět nájemní smlouvu?

Krátká odpověď zní ne. Pronajímatel a nájemce, pokud v nájemní smlouvě není doložka o ukončení, nemohou ukončit nájemní smlouvu před datem ukončení. Ačkoli obě strany mají možnosti, které mohou využít, aby se pokusily smlouvu zrušit smírnou cestou.

Možnosti pronajímatele

• Nabídnout výplatu – Vyjednejte s nájemcem, co by bylo třeba, aby se předčasně odstěhoval. Začněte okamžitým vrácením kauce a nabídkou úhrady nákladů na stěhování.
• Nabídněte nájemné zdarma – Pokud by pronajímatel chtěl, aby se nájemce odstěhoval za 2-3 měsíce, přimějte ho k souhlasu tím, že mu nabídnete nájemné zdarma až do data předčasného ukončení smlouvy.

Možnosti nájemce

• Nabídněte kauci – Nabídněte pronajímateli kauci jako dobrou vůli odstoupit od nájemní smlouvy. Jedná se alespoň o výchozí částku, která je zpravidla vyšší než to, co dělá většina nájemců.
• Nabídněte měsíční nájemné navíc – Pokud nájemce nemusel na začátku nájmu zaplatit kauci, může být pronajímatel ochoten vzít měsíční nájemné navíc nebo ekvivalentní platbu, aby nájemce z nájmu propustil.
• Dovolávat se finančních potíží – Pokud nájemce pronajímateli prokáže, že přišel o práci, v některých případech pronajímatel raději nabídne uvolnění, než aby s nájemcem bojoval prostřednictvím vystěhování.
• Dovolávat se domácího násilí – V některých státech, například v Nevadě, existují zákony, které umožňují nájemci vypovědět nájemní smlouvu bez sankcí, pokud je obětí domácího násilí. Každý nájemce, který je obětí domácího násilí, by měl okamžitě vyhledat pomoc bez ohledu na místní zákony.

Jak dlouho trvá nájemní smlouva?

Délka trvání nájemní smlouvy je označena jako jedna z náležitostí smlouvy. Nájemní smlouva může být vytvořena na pronájem od měsíce do měsíce, šest měsíců, jeden rok nebo déle. Nájemní smlouvy nemusí být uzavřeny na stejnou stanovenou dobu. Na konci stávající nájemní smlouvy (na dobu určitou) může pronajímatel chtít nájemci prodloužit nájemní smlouvu, protože nájemní smlouva se na rozdíl od smlouvy o pronájmu automaticky neobnovuje. Stávající nájemní smlouva bude muset být změněna nebo může být také podepsána nová právně závazná smlouva.

Musí být nájemní smlouva osvědčena nebo notářsky ověřena?

Ve všech 50 státech nemusí být nájemní smlouva podepsána se svědkem nebo notářem, pokud není uzavřena na dobu delší než jeden (1) rok. Pokud je delší, vyžadují státy, jako je Florida, další požadavky na podpis, například přítomnost svědků.

Mohu do nájemní smlouvy přidat spolubydlícího?

V případě, že nájemce přidává do bydliště další osobu (tj. spolubydlícího, rodinného příslušníka atd.), je třeba konzultovat požadavky nájemní smlouvy. Standardní smlouvy o nájmu obytných prostor obsahují pokyny, že nový přírůstek nájemce musí být přidán konkrétně jako spolunájemce. Další nájemník může být podroben trestněprávní a finanční prověrce a kontrole nájemní historie. Dále může být nutné přezkoumat stávající nájemní smlouvu, aby se zajistilo, že nebude překročen limit obsazenosti.

Může nájemce zůstat v nemovitosti po skončení nájemní smlouvy?

Nájemce si bude muset přečíst svou nájemní smlouvu, protože většina smluv se automaticky převede na nájem od měsíce k měsíci (nájem dle libosti), pokud nedojde k výpovědi ze strany jedné ze stran. Ve většině případů pronajímatel zašle nájemci před ukončením původní nájemní smlouvy dodatek o prodloužení nájemní smlouvy. V prodloužení bude podrobně uvedeno nové datum ukončení spolu s případnými dalšími změnami při zachování ostatních podmínek původní nájemní smlouvy.

Je možné převést nájemní smlouvu na byt?

Pokud smlouva nemá práva na postoupení, není možné nájemní smlouvu převést na někoho jiného. Většina nájemních smluv má standardně znění, které výslovně zakazuje postoupení nájemní smlouvy.

I když běžnou praxí, kterou pronajímatelé schvalují, je umožnit nájemci podnájem nemovitosti. Ve smlouvě o podnájmu nájemce nemovitost znovu pronajme jiné osobě, která platí nájemné nájemci, který pak platí nájemné uvedené v původní nájemní smlouvě podepsané s pronajímatelem. Ve většině případů bude muset nájemce získat souhlas pronajímatele prostřednictvím formuláře souhlasu pronajímatele, než bude moci najít podnájemce nemovitosti.

Co když pronajímatel poruší nájemní smlouvu?

Pokud pronajímatel poruší nájemní smlouvu, bude nájemce podle státního práva povinen kontaktovat pronajímatele o porušení smlouvy. Pokud pronajímatel problém nenapraví, například není ochoten provést opravu v prostorách, může mít nájemce možnost „opravit“ problém sám a odečíst si ho od nájemného nebo úplně ukončit nájemní smlouvu.

Jak napsat standardní nájemní smlouvu

Stáhnout:

Při sepisování smlouvy o nájmu bytu je nejlepší, když jsou podmínky smlouvy plně sjednány mezi pronajímatelem a nájemcem. Po uzavření ústní dohody mohou strany usilovat o vytvoření písemné smlouvy pomocí šablony, která obsahuje potřebné znění v souladu s rozhodným právem státu, v němž se nemovitost nachází.

Krok 1 – Vyplňte údaje o stranách

Jinak známí jako „pronajímatel“ a „nájemce“ rozhodnou, kdo bude v nájemní smlouvě uveden. Jedná se o důležitou otázku, která se klade nájemcům, kteří budou žít společně, například těm, kteří jsou v romantickém vztahu. Obecným pravidlem je, že pokud může být nájemné hrazeno pouze z příjmů obou osob, pak se doporučuje, aby byly jako nájemci uvedeny obě osoby.

Jsou-li v nemovitosti děti nebo někdo, kdo nebude uveden jako nájemce, ale bude v nemovitosti bydlet, bude uveden jako „uživatel“.

Krok 2 – Popište nemovitost

Jako nájemce bude chtít vědět, co je výslovně zahrnuto v nájemní smlouvě. Pokud je nemovitost například kondominium, měl by se ujistit, že je v ní zahrnuto, že bude mít po dobu trvání smlouvy přístup ke všem aspektům nemovitosti.

Pokud je součástí nemovitosti parkoviště nebo jiné služby, které jsou k dispozici a přístupné nájemci, mělo by to být navíc zahrnuto ve smlouvě.

Krok 3 – Výše nájemného

Před dohodnutím výše nájemného je dobré provést poslední kontrolu v okolí a prohlédnout si měsíční částku, kterou nabízejí ostatní pronajímatelé. To lze provést pomocí nástroje RentoMeter, který využil zdroje třetích (3.) stran s cílem informovat potenciálního nájemce, zda neplatí příliš mnoho, a to uvedením mediánu nájemného pro danou oblast trhu.

Důležité je přečíst si, co je součástí nájemného, jako jsou služby a komunální služby, a také jak se má platba provádět a který den v měsíci je splatná.

Poplatky z prodlení – Pokud budou účtovány nějaké poplatky z prodlení, mělo by to být mezi pronajímatelem a nájemcem jasně stanoveno. Nejčastěji je stanoven buď poplatek za každý den zpoždění platby, nebo za každou událost. Některé státy mají maximální limity, takže je nejlepší provést rešerši zákonů v místě, kde se nemovitost nachází.

Krok 4 – Komunální služby a služby

Téměř stejně důležité jako měsíční nájemné jsou komunální služby a služby, které jsou součástí nájemní smlouvy. V závislosti na oblasti nemovitosti jsou pro každodenní život nájemce nezbytné komunální služby a služby, které zahrnují:

Příklady zahrnují:

• Elektřina
• Odpady / recyklace
• Voda / kanalizace
• Kabel / internet
• Topení (plyn, propan, atd.
• Klimatizace
• Péče o trávník (příměstské oblasti)
• Odklízení sněhu (příměstské oblasti)

Krok 5 – Vybavení

Ujistěte se, že na pozemku existuje každý spotřebič a kus nábytku, který je uveden v nájemní smlouvě. Pokud tomu tak není, bude pronajímatel po skončení smlouvy povinen požadovat vše, co je uvedeno v nájemní smlouvě jako součást nemovitosti. Pokud se vyplňuje kontrolní seznam k nastěhování, není to velký problém, ale nájemce by měl překontrolovat, zda je vše součástí nájemní smlouvy.

Krok 6 – Doba nájmu

Ve většině případů je standardní doba nájmu 12 měsíců. I když v některých situacích, například pokud má nájemce omezení týkající se zaměstnání nebo jiných záležitostí, může být smlouva uzavřena na libovolně dlouhou dobu. Nájemce by měl zadat časové období, které nejlépe vyhovuje jeho situaci.

Krok 7 – Kauce

Kauce je peněžní částka, kterou pronajímatel drží na vázaném účtu. Tyto prostředky jsou po skončení smlouvy v plné výši uvolněny nájemci, pokud nedojde k poškození nemovitosti. Kauce je pro pronajímatele pojistkou pro případ, že se nájemce rozhodne neplatit nájemné, předčasně opustit nemovitost nebo pokud na konci doby nájmu dojde k poškození prostor. Pokud dojde na konci nájmu k poškození nemovitosti, pronajímatel obvykle poskytne položkový seznam všech provedených oprav a jejich výši.

Maximální částky ($) – Limity požadované zákonem pro jednotlivé státy.

Vrácení kauce – Pronajímatel bude povinen vrátit nájemci kauci ve státem požadované lhůtě.

Krok 8 – Předčasné ukončení smlouvy

Pokud se pronajímatel a nájemce rozhodnou umožnit ukončení smlouvy, může to být provedeno s poplatkem nebo bez poplatku jednou ze stran. Pokud je vyžadován poplatek, obvykle se rovná jednomu (1) měsíčnímu nájemnému a dává druhé straně třicetidenní (30) výpovědní lhůtu. Tato část může být zcela předmětem jednání mezi pronajímatelem a nájemcem. Neexistují žádné státní zákony nebo požadavky, které by tento oddíl omezovaly.

Krok 9 – Politika kouření

Pokud existuje politika kouření, musí být ve smlouvě uvedena. Standardně, pokud není uvedeno, že je toto jednání zakázáno, může mít nájemce právo kouřit. Například v Kalifornii je nutné, aby každá nájemní smlouva zmiňovala, jaká je politika v prostorách.

Krok 10 – Domácí zvířata

Ačkoli jsou technicky považována za nájemce, domácí zvířata nejsou nejlepším přítelem pronajímatele. I když jsou na pozemku povolena, pronajímatel by měl přesně uvést, které druhy jsou povoleny, aby „ekologický“ nájemce neměl na pozemku hospodářská zvířata. Dále se doporučuje, aby pronajímatel stanovil maximální hmotnost, kterou může zvíře mít, a to z důvodu odpovědnosti (nebezpeční psi bývají větší) a poškození prostor.

Ve většině států může pronajímatel účtovat dodatečný poplatek za domácí zvíře nebo kauci, která je oddělena od kauce. Pronajímatel může pomocí dodatku k nájemní smlouvě o domácích mazlíčcích stanovit pravidla pro zvířata na svém pozemku.

Krok 11 – Zveřejnění informací o olovnatých nátěrech

• Formulář pro zveřejnění informací o olovnatých nátěrech

Možná nejdůležitějším zveřejněním je identifikovat novému nájemci existenci olovnatých nátěrů v prostorách. Podle federálního zákona (42 U.S. Code § 4852d), pokud byla stavba v nemovitosti postavena před rokem 1978, bude pronajímatel povinen vydat nájemci toto zveřejnění. Zveřejnění obsahuje upozornění pro nájemce, že pokud by v prostorách spatřil jakoukoli oprýskanou, zhoršující se nebo praskající barvu, aby okamžitě kontaktoval pronajímatele a úřady.