Rychlokurz investování do daňových zástavních práv a nemovitostí (a můj vztah lásky a nenávisti k oběma)

Pokud máte zkušenosti s obchodováním s nemovitostmi, pravděpodobně jste občas slyšeli zmínku o investování do daňových zástavních práv a nemovitostí.

Jedná se o výklenek, který má potenciál být šíleně ziskový a poskytl investorům po celé zemi mnoho velkých přestávek. Je to solidní, časem prověřený přístup, který mnoha lidem vydělal spoustu peněz, ale přesto s ním mám své problémy (a k tomu se dostaneme za chvíli :).

Zjistil jsem, že většina investorů nemá příliš důkladnou představu o tom, jak tato investiční strategie funguje (i mně trvalo několik let, než jsem na to přišel), takže jsem vám chtěl poskytnout základní přehled o tom, co se v této sféře děje, jak funguje mechanika, a hlavně – chci, abyste viděli přednosti tohoto přístupu a proč je to hlavní příležitost, jak zpeněžit TUNU volného nemovitostního kapitálu. S trochou štěstí si myslím, že začnete chápat, proč je kolem toho tolik vzrušení.

Základy: Daňové nedoplatky & Exekuce

Jak vám potvrdí každý majitel nemovitosti – každá nemovitost ve Spojených státech podléhá dani z nemovitosti. Pokud vlastníte nemovitost, očekává se, že tyto daně z nemovitosti budete každoročně platit. Pokud tyto daně nezaplatíte, stane se vaše nemovitost „daňovým delikventem“, což znamená, že se vydala cestou, která nakonec povede k daňové exekuci (tj. – vaše nemovitost bude zabavena a zabavena okresem nebo obcí), POKUD tyto daně neuhradíte aktuálně v požadovaném termínu.

Jak dlouho může být nemovitost „daňovým delikventem“, než ji zabaví okres? Vše záleží na státě.

V každém státě v USA – je stanoveno datum v průběhu roku, kdy, pokud jsou daně po stanovenou dobu v prodlení, budou zabaveny okresem. V některých státech bude okres čekat 2 roky, v jiných 5 let, ale žádný z nich nebude čekat věčně. Bez ohledu na to, zda je nemovitost vlastněna „bez jakýchkoli hypoték“… pokud se majitel nemovitosti rozhodne přestat platit daně z nemovitosti, nevyhnutelně plánuje, že o svou nemovitost přijde kvůli daňové exekuci.

Daňový prodej:

Každý stát má jedinečný soubor pravidel a předpisů, pokud jde o časový rámec potřebný k zaplacení aktuálních daní, o to, jak probíhá proces exekuce a jak se každý okres pokusí získat zpět své ztracené daňové příjmy. V závislosti na tom, ve kterém státě pracujete, existuje několik základních pravidel, kterým je třeba porozumět, jak tento proces funguje.

Odmítnutí odpovědnosti: Výše uvedená mapa je reprezentací informací, které se mi podařilo najít a interpretovat během mnoha hodin výzkumu. Přestože věřím, že informace jsou poměrně spolehlivé (v rámci každého státu jsem uvedl odkazy, abyste se mohli podívat na mé zdroje), nemohu zaručit jejich úplnou přesnost. Mnoho států mění své zákony a stanovy z roku na rok, takže než se vrhnete do honby za daňovými úkony nebo daňovými zástavními právy v některém konkrétním státě, nezapomeňte si ověřit výše uvedené informace, než se dostanete v procesu příliš daleko.

Téměř každý stát má nějaké odchylky v tom, jak řeší různé aspekty svého procesu. Žádné dva státy nejsou ve všech ohledech úplně stejné, bez ohledu na to, jaký druh prodeje daní mají – takže ať už se rozhodnete pracovat v jakémkoli státě, nezapomeňte si dát na čas a udělat si domácí úkoly.

Všeobecně řečeno, hlavním zájmem okresu je vygenerovat z každé nemovitosti dostatečný příjem, aby vykompenzoval své ušlé daňové příjmy (ať už je toto číslo jakékoliv). Překvapivě je skutečná „tržní hodnota“ každé nemovitosti většinou irelevantní. I když by se nemovitost mohla reálně prodat za 500 000 dolarů – záměrem okresu je vygenerovat dostatek finančních prostředků na obnovení částky nezaplacených daní, kterou jim dlužil majitel nemovitosti v prodlení – takže pokud například nemovitost v hodnotě 500 000 dolarů měla v době exekuce pouze 10 000 dolarů nezaplacených daní, je toto číslo 10 000 dolarů obvykle jediným skutečným zájmem okresu (a někdy dokonce začnou počáteční nabídkovou částku na této ceně).

Předpokládaná „tržní hodnota“ 500 000 USD má pro okres jen malý význam – a právě v tom spočívá skutečná příležitost při daňovém prodeji.

Při daňovém prodeji lze spoustu nemovitostí koupit za směšně nízké ceny. Proč? Protože nejednáte s normálním vlastníkem nemovitosti, kterému záleží na tom, aby dostal plnou tržní hodnotu, ale jednáte s místní samosprávou. Navzdory všeobecnému přesvědčení není cílem vlády zbohatnout na každé prodané nemovitosti. Chtějí pouze tyto nemovitosti dostat ze svých účetních knih a na oplátku chtějí peníze, které jim v první řadě náležely (s nadějí, že tyto nemovitosti skončí v rukou někoho, kdo bude udržovat aktuální placení daně z nemovitosti).

Jak fungují daňové zástavní listy

V daňových zástavních státech, když se nemovitost dostane do prodlení z důvodu neplacení daně z nemovitosti, okres prodá „daňový zástavní list“ investorovi jako způsob, jak získat zpět tyto nezaplacené daně z nemovitosti.

Když někdo koupí jeden z těchto daňových zástavních listů, nekupuje si vlastnický podíl na nemovitosti. Místo toho si kupuje zástavní právo k nemovitosti. Jako vlastník certifikátu daňového zástavního práva (alias – daňového zástavního práva) je vlastníkem nemovitosti stále vlastník nemovitosti v prodlení. Zástavní věřitel má však nárok na splacení částky z daňového zástavního listu plus úroky. Pokud vlastník nemovitosti toto zástavní právo nesplatí ve „lhůtě pro splacení“ stanovené jeho státem, má zástavní věřitel právo (nikoli však povinnost) nemovitost zabavit a převzít ji do vlastnictví. Ve většině případů, pokud zástavní věřitel nepokračuje v exekuci ve lhůtě stanovené jeho státem, zástavní právo propadá a zástavní věřitel přichází o svou investici.

Každý stát má jiný soubor pravidel týkajících se doby umoření, výše úroků, které mohou být účtovány, exekučního řízení a několika dalších aspektů procesu. Obecně platí, že jakmile pochopíte, jak to funguje v jednom státě, budete schopni se poměrně rychle naučit, jak to funguje v jiných státech (protože existují jednoduché varianty téhož základního procesu).

Jak fungují daňové úpisy

Ve státech s daňovými úpisy je proces o něco jednodušší než u daňových zástavních práv, protože při koupi daňového úpisu kupujete skutečnou nemovitost. Proces je jednodušší, protože ve většině států s daňovou zástavou neexistuje žádná lhůta pro odkup. Podobně jako u daňových zástavních práv je hlavním zájmem okresu získat zpět nezaplacenou daň z nemovitosti z každé nemovitosti. Jakmile je daňová listina prodána investorovi, nemůže se předchozí vlastník vrátit a získat svou nemovitost zpět. Když si koupíte daňovou listinu – vlastníte nemovitost zdarma a čistě.

Podobně jako ve státech s daňovým zástavním právem má každý stát s daňovou listinou jiná pravidla o tom, jak dlouho musí být nemovitost v prodlení, než dojde k exekuci, ale vzhledem k tomu, že neexistuje žádná lhůta pro zpětné odkoupení, většina složitostí odpadá, což z ní činí mnohem jednodušší systém pro investory.

Jak fungují vykupitelné listiny

Pokud si dokážete představit daňové zástavní právo na jednom konci spektra a daňovou listinu na druhém, vykupitelné listiny žijí někde mezi nimi, protože mají některé podobnosti s oběma soubory pravidel (a mnoho těchto podobností závisí na tom, ve kterém státě se prodávají).

Když si koupíte vykupitelnou listinu, kupujete doslova listinu k nemovitosti (stejně jako daňovou listinu). Na redeemable deed se však také vztahuje lhůta pro vykoupení (stejně jako na Tax Lien), což tento proces poněkud komplikuje. Po stanovenou dobu po prodeji vykupitelné listiny má předchozí vlastník právo „vykoupit listinu“ a odkoupit nemovitost zpět od investora. Aby mohl předchozí vlastník nemovitost odkoupit zpět, musí zaplatit celou částku, která byla za nemovitost zaplacena při daňovém prodeji, spolu s některými nákladnými poplatky a pokutami (bez ohledu na to, kolik času uplynulo během doby odkupu).

Pokud předchozí vlastník nevykoupí svou listinu ve stanoveném výkupním období, ztratí všechna svá práva na výkup a investor může být klidný, protože ví, že je oficiálním vlastníkem záznamu.

Jak fungují smíšené státy

Existuje několik států, v nichž některé okresy prodávají daňové zástavy a jiné daňové listiny. Pro takové uspořádání existují různé důvody (které zde nebudu rozebírat) – ale klíčem je, abyste si při práci v těchto státech jednoduše udělali domácí úkol (podrobně popsaný výše) a ujistili se, že rozumíte tomu, s čím máte při každém daňovém prodeji co do činění, abyste se vyhnuli jakýmkoli nejasnostem ohledně toho, co v aukci dražíte.

Tax Liens vs. Tax Deals. Daňové zástavní listy

Pokud se snažíte rozhodnout, zda investovat do daňových zástavních listů nebo daňových listů – myslím, že to opravdu závisí na tom, jaké jsou vaše cíle jako investora.

Pokud hledáte investici s velmi vysokým výnosem (mnohem vyšším než cokoli, co byste kdy získali z běžné investice), jsou daňové zástavní listy skvělým způsobem, jak toho dosáhnout. Například New Jersey nabízí maximální sazbu 18 %, Arizona nabízí maximální sazbu 16 % a Iowa nabízí garantovaná 2 % měsíčně (tj. – 24% roční výnos). To není špatné… za předpokladu, že se majitel nemovitosti skutečně rozhodne vyplatit vás dříve, než se stanete vlastníkem nemovitosti.

Pokud chcete odstranit nejasnosti ohledně toho, zda budete či nebudete vlastníkem nemovitosti (tj. – pokud chcete nemovitost skutečně vlastnit a/nebo ji převést za účelem zisku), mohou být skvělým způsobem daňové úpisy. Osobně – mým cílem je koupit a prodat nemovitost (spíše než jen získat výnos z investovaných peněz, aniž bych měl jistotu, co se nakonec stane). Vzhledem k tomu mě v dohledné době nenajdete nakupovat daňové zástavní listy… ale to je opět jen můj názor. Ne každý má stejný cíl jako já.

Můj problém s daňovými zástavními listy & Daňové úpisy

Teď, když jsem vám (doufám) poskytl jasné a nezaujaté vysvětlení toho, jak daňové zástavní listy a daňové úpisy fungují – spolu s několika legitimními důvody, proč byste o investici do nich mohli uvažovat i vy… bych vám také rád vysvětlil, proč osobně moje historie s nimi nebyla tak skvělá. Mějte také na paměti, že se nepovažuji za odborníka na daňové prodeje, takže následujících několik odstavců berte s rezervou.

Svého času jsem navštívil několik dražeb a věnoval jsem čas tomu, abych se naučil, jak celý tento proces funguje, ale není to proto, že bych sám rád nakupoval daňové zástavy a daňové úpisy. Považuji to za relevantní pouze proto, že proces daňové exekuce funguje ruku v ruce s mou primární investiční strategií. Mým cílem je kupovat nemovitosti s daňovou exekucí DŘÍVE, než je zabaví okres (tj. dříve, než se stanu jedním ze stovky dalších konkurenčních zájemců, kteří se v dražbě snaží najít výhodnou nabídku).

SOUvisející: Důvod 1: Daňové exekuce vytvářejí vážnou vadu na vlastnickém právu

Když je nemovitost zabavena kvůli neplacení daní – vytváří to významnou vadu na vlastnickém právu – takovou, kterou většina pojišťoven nikdy nepojistí. V důsledku toho může být velmi obtížné prodat nemovitost, kterou jste koupili z daňové exekuce, protože pokud váš kupující nemůže získat pojištění vlastnického práva, nemůže získat hypotéku, což znamená, že nemůže koupit vaši nemovitost!“

Tento problém je možné vyřešit několika různými způsoby:

1. Pojištění vlastnického práva se nevztahuje na nemovitost, která je předmětem daňové exekuce. Můžete podat žalobu na určení vlastnického práva, což je soudní řízení, které může tento problém s vlastnickým právem vyřešit soudní cestou. Obvykle budou náklady činit více než 2 500 USD (vše v ceně).

2. Můžete využít službu pro vyjasnění vlastnického práva na základě daňového dokladu. Za předpokladu, že okres dodržel správné postupy (a to drtivá většina z nich dodržuje), trvá tato možnost obvykle méně než dva měsíce a bude stát někde v rozmezí 1 950 – 2 150 USD.

Mějte na paměti, že u žádného z těchto řešení nebudete moci spravovat „opravu“ dříve, než POTÉ, co nemovitost koupíte (což vyžaduje skok v důvěře), a stejně se budete muset sami vypořádat s případnými vládními zástavními právy – poplatky za sekání trávy, demoličními rozhodnutími nebo zástavními právy EPA na ochranu životního prostředí (abychom jmenovali alespoň některé). Bez ohledu na to, kterou možnost zvolíte, je dobré si nechat vypracovat zprávu o vlastnictví nemovitosti, abyste viděli úplný obraz toho, co se děje.

Důvod 2: Při většině daňových prodejů – platba je vyžadována téměř okamžitě po koupi

… a pokud nezaplatíte celou částku při koupi, bude váš nákup zrušen (a může to mít za následek ztrátu zálohy a/nebo vyloučení z budoucích prodejů).

Chápu, proč kraj vyžaduje celou hotovost předem – opravdu chápu… ale když jsem začínal, neměl jsem na začátku obrovskou hromadu peněz. Pokud střílíte na nemovitost, která se vydraží nad cenu, kterou jste schopni zaplatit (což v mém případě byla vždy OPRAVDU nízká cena), máte smůlu. Vzhledem k tomu, že aukce mají tendenci posílat ceny nemovitostí hodně mimo rozsah „dobrého obchodu“, několikrát, kdy jsem se o tuto metodu pokusil, se ukázalo, že je pro mě marná.

Důvod 3: Měl jsem nesmírně těžké najít skvělé nabídky na nemovitosti, které jsem skutečně chtěl koupit

Z téhož důvodu, proč jsem měl vždy problém najít skvělé nabídky na MLS, jsem měl vždy problém najít skvělé nabídky na nemovitosti i v aukci.

Když se nad tím zamyslíte – celá premisa dražby spočívá ve vytvoření prostředí, ve kterém musí dražitelé mezi sebou soutěžit o koupi věcí. Dražby jsou navrženy tak, aby fungovaly ve prospěch prodávajícího (tj. – okresu), a ve většině případů tomu tak je.

Nechápejte mě špatně – to nutně neznamená, že při daňovém prodeji nelze najít nabídky (protože znám několik investorů, kteří je běžně nacházejí), ale faktem je – schopnost investora uspět v takovém nákupním prostředí je velmi závislá na tom, kdo další je v místnosti a co je ochoten za stejné nemovitosti zaplatit.

V dražbách, kterých jsem se zúčastnil, jsem shledal průběh dražby spíše otravným, a dokonce i trochu zklamáním. Nemovitosti, na které jsem měl zálusk, měly dalších více než 100 uchazečů, kteří byli připraveni nabídnout cenu DÁL než za hranici rentability pro mě (nebo kohokoli jiného, když na to přijde). S takovou konkurencí se nevyrovnávám dobře (a nejsem si jistý, jak by se s ní vyrovnal i někdo jiný), zvlášť když vím, že existují i jiné způsoby, jak najít nabídky.

SOUVISÍ:

Z těchto důvodů nemohu říci, že daňové zástavní právo a daňové úpisy jsou mnou preferovanou metodou nákupu nemovitostí. Znám však několik dalších investorů, kteří tuto strategii uplatňují a pravidelně nacházejí skvělé obchody.

Každý investor si musí vybrat, které strategie bude uplatňovat a které bude ignorovat, a já jsem se rozhodl tuto strategii (z větší části) ignorovat. Mějte na paměti, že to neznamená, že VY zde nemůžete najít velký úspěch. Rozhodně nejsem ten nejlepší žijící investor – a upřímně vás nechci od této strategie odrazovat, pokud si myslíte, že stojí za to ji prozkoumat (věřte mi – spousta lidí mi říkala, že investování do půdy je ztráta času, a VŠICHNI se ukázali být na omylu).

Zvláštní poděkování

Když jsem dělal průzkum pro výše uvedenou mapu, Joanne Musa (známá také jako – Dáma s daňovými zástavami) byla zdrojem, který mi nesmírně pomohl, takže jsem chtěl vyjádřit uznání. Sestavila užitečný přehled, který zahrnoval několik států s velmi omezenými informacemi o tom, jak probíhají jejich procesy. Pokud potřebujete více informací o tomto tématu, její materiál rozhodně stojí za prozkoumání.