Co je exekuce?
Exekuce je proces, který umožňuje věřiteli získat zpět dlužnou částku za nesplacený úvěr prodejem nebo převzetím vlastnictví (zpětným převzetím) nemovitosti, která úvěr zajišťuje. Proces zabavení nemovitosti začíná, když dlužník/vlastník nesplácí splátky úvěru (obvykle splátky hypotéky) a věřitel podá veřejné oznámení o nesplácení, tzv. oznámení o nesplácení nebo Lis Pendens. Proces exekuce může skončit jedním ze čtyř způsobů:
- Dlužník/vlastník obnoví půjčku splacením částky v prodlení během odkladné lhůty stanovené státním právem. Toto období odkladu se také nazývá předexekuce.
- Dlužník/vlastník prodá nemovitost třetí straně během období předexekuce. Prodej umožňuje dlužníkovi/vlastníkovi splatit úvěr a vyhnout se tomu, aby měl ve své úvěrové historii zapsanou exekuci.
- Třetí strana koupí nemovitost ve veřejné dražbě na konci období před zabavením.
- Věřitel získá nemovitost do vlastnictví, obvykle s úmyslem ji znovu prodat na volném trhu. Věřitel může převzít vlastnictví buď na základě dohody s dlužníkem/vlastníkem během předexekuce, prostřednictvím exekuce zkráceným prodejem nebo odkoupením nemovitosti ve veřejné dražbě. Nemovitosti převzaté věřitelem se také označují jako nemovitosti ve vlastnictví banky nebo nemovitosti REO (Real Estate Owned by the lender).
Jak funguje zabavení nemovitosti?
Chce-li věřitel zabavit nemovitost v souladu se soudním postupem, musí prokázat, že hypoteční dlužník (dlužník/majitel domu) je v prodlení. Jakmile věřitel vyčerpá své pokusy o vyřešení nesplácení s majitelem domu, dalším krokem je kontaktovat advokáta a podat žalobu k soudu. Advokát kontaktuje hypotečního dlužníka a pokusí se vyřešit nesplácení. Pokud hypoteční dlužník není schopen nesplácení uhradit, advokát podá k soudu žalobu (lis pendens). Lis pendens informuje veřejnost o tom, že proti zástavnímu dlužníkovi byla podána žaloba. Účelem žaloby je poskytnout důkaz o nesplácení a získat souhlas soudu se zahájením exekuce.
Nesoudní exekuce jsou založeny na svěřeneckých smlouvách, které obsahují doložku o oprávnění k prodeji. Tato doložka umožňuje správci zahájit prodej hypotečního úvěru bez nutnosti obrátit se na soud. Správce je obvykle povinen vydat oznámení o selhání a odpovídajícím způsobem informovat svěřitele (dlužníka/vlastníka domu) o stavu selhání. Pokud svěřitel nereaguje, správce poté zahájí kroky k provedení hypotečního exekučního prodeje domu.
Tento proces exekuce umožňuje tři příležitosti k nalezení výhodných nabídek na domy v exekuci.
Timeline for Foreclosure
Krok 1: Pre-Foreclosure
Vlastníci nemovitostí, kteří se opozdí se splátkami hypotéky, obdrží od svého věřitele oznámení o prodlení. Oznámení o nesplácení se ukládají u místního evidenčního orgánu. Může být také podáno oznámení Lis Pendens, aby byli informováni případní další držitelé zástavního práva. Oznámení o prodlení poskytuje majiteli domu pokyny ohledně částky, kterou má zaplatit, a doby, kterou má na zaplacení. Pokud majitel domu zaplatí podle těchto pokynů, je proces exekuce ukončen.
Zjistěte, jak koupit předexekuci
Krok 2: Dražba
Pokud není úvěr obnoven do konce období předexekuce, bude nemovitost prodána ve veřejné dražbě. Kupující jsou často povinni zaplatit v dražbě v hotovosti a nemusí mít mnoho času na předchozí průzkum vlastnictví a stavu nemovitosti; veřejná dražba však často nabízí věřiteli způsob, jak nemovitost rychle zlikvidovat. Věřitel obvykle stanoví minimální nabídku v exekuční dražbě, která se rovná dlužné částce za nemovitost plus poplatky a různé náklady pro věřitele.
Přečtěte si, jak nakupovat v exekučních dražbách
Krok 3: Bankovní exekuce (REO)
Bankovní exekuce se mohou stát vládními exekucemi, pokud je úvěr zajištěn vládní agenturou, jako je Ministerstvo bydlení a rozvoje měst (HUD) nebo Ministerstvo pro záležitosti veteránů (VA). V takovém případě by za prodej nemovitosti odpovídala vládní agentura.
Přečtěte si, jak koupit bankovní domy
Výstupy z procesu exekuce
Nemovitosti mohou z procesu exekuce vystoupit několika způsoby. Předběžně zabavené nemovitosti mohou opustit proces před exekuční dražbou jedním z několika způsobů:
a) Vlastník dožene zameškané splátky hypotéky
b) Vlastník získá modifikaci úvěru, která mu sníží splátky hypotéky
c) Vlastník prodá nemovitost za nižší částku, než kolik dluží na úvěru (zkrácený prodej)
d) Deed in lieu of foreclosure
Nemovitosti naplánované do veřejné exekuční dražby ukončí proces exekuce tím, že jsou v dražbě prodány kupující třetí straně.
Post Foreclosure
Investor Owned
Investoři hledají výnosy několika způsoby: levným nákupem a převrácením, vylepšením nebo pronájmem za účelem dlouhodobějšího zhodnocení. Investoři mohou kupovat domy přímo od majitelů domů, v dražbě nebo od věřitelů.
Vlastněné spotřebiteli
Nemovitosti v procesu exekuce musí nakonec koupit nebo pronajmout běžní spotřebitelé, kteří v nich plánují bydlet. Může se to zdát samozřejmé, ale spotřebitel je nesmírně důležitou součástí skládačky exekucí. Spotřebitelé mohou za nemovitost zaplatit výrazně více nebo téměř nic na základě nesčetných spotřebitelských preferencí. Spotřebitelé mohou preferovat bydlení v blízkosti dobrých škol nebo univerzit, mimo oblasti s vysokou kriminalitou, mimo skládky nebezpečného odpadu atd.
Soudní vs. mimosoudní proces exekuce
V určitém stavu již proces exekuce nevyžaduje zapojení soudního systému. Tyto stavy se označují jako „mimosoudní“. Srovnání zákonů o exekuci podle jednotlivých států naleznete na stránce Foreclosure Laws.
.