Myšlenku investovat do dvojdomků si osvojili investoři z celého odvětví. Málokterá exitová strategie totiž prokázala, že dokáže lépe a efektivněji budovat bohatství než rozumná investiční strategie do dvojdomků. Možná ještě důležitější je, že investování do dvojdomků slouží také jako skvělý vstupní bod do oblasti investování do nemovitostí. Pro nové investory možná neexistuje jednodušší způsob, jak vybudovat portfolio pronajímaných nemovitostí, než bydlet v jedné jednotce dvojdomku a druhou pronajímat, což vyvolává otázku: Je vlastnictví dvojdomku dobrou investicí? A ještě lépe: Jaké jsou výhody a nevýhody vlastnictví dvojdomku? Odpovědi na tyto otázky vám pomohou při rozhodování o dalším postupu.
Prospěšnost koupě dvojdomku
Investice do dvojdomků je dost možná jedinou největší strategií pro odchod, kterou mohou noví investoři zvážit. Možnost bydlet v jedné jednotce a druhou pronajímat poskytuje investorům několik výhod, které nikde jinde nenajdou. Z výhod, které jsou udělovány těm, kdo investují do dvojdomků, jsou mezi podnikateli v oblasti nemovitostí pravděpodobně největší a nejžádanější následující:
-
Peněžní tok: První (a nejzřejmější) výhoda investování do mezonetů souvisí s možností generovat peněžní tok. Na rozdíl od tradičních rodinných domů nebo bytů jsou mezonety schopny na dnešním trhu vyžadovat velkorysý peněžní tok.
-
Snadnější financování: Věřitelé jsou z velké části díky své větší averzi k riziku ochotnější riskovat u dlužníků, kteří hledají financování pro mezonety. Jediné neobsazené místo je pro majitele duplexu mnohem méně ohrožující než pro někoho, kdo investuje do jedné jednotky. V případě, že nemovitost s jednou jednotkou zůstane prázdná, je ztraceno 100 % potenciálu zisku. Duplexy s jednou neobsazenou jednotkou však stále mají možnost generovat cash flow (často dostatečné na pokrytí celé hypotéky). V důsledku toho se věřitelé cítí mnohem pohodlněji při rozdělování finančních prostředků dlužníkům a jsou ochotnější zmírnit požadavky na poskytování úvěrů.
-
Rychlejší budování portfolia: Budování portfolia je mnohem efektivnější, když se každá akvizice skládá z několika jednotek na rozdíl od jedné. Tím, že se jedná o více jednotek v průběhu jedné transakce, mohou investoři výrazně zkrátit čas, který stráví vyhledáváním a pořizováním aktiv. Už jen množství času ušetřeného u uzavíracího stolu umožňuje rychlejší budování portfolia. Aniž by bylo nutné provádět individuální uzavření pro každou nemovitost.
-
Snížení rizika: Duplexní investice si vydobyly reputaci pro zmírnění rizika. Ze stejného důvodu, proč věřitelé pohodlněji půjčují někomu, kdo investuje do duplexu, by se i samotní investoři měli cítit pohodlně, protože jejich strategie odchodu se obvykle shoduje s menším rizikem než u tradičních nájemních nemovitostí s jednou jednotkou. Opět platí, že u majetku s více jednotkami je méně pravděpodobné, že investory poškodí jediné neobsazené místo.
-
Daňový úkryt: Nejedná se o unikátní případ dvoubytových domů, ale řada daňových výhod se vztahuje na všechny kvalifikované vlastníky nájemních nemovitostí. Ti, kteří vlastní nájemní nemovitosti s peněžními toky, získávají možnost každoročně odepsat několik výdajů a kompenzovat daň z příjmu. Částka, kterou si majitel může odepsat, se liší dům od domu (a náklady od nákladů), ale faktem zůstává: majitelé nájemních nemovitostí mohou v době zdanění ušetřit spoustu peněz, pokud jsou obeznámeni s tím, co si mohou a nemohou odepsat.
-
Méně režijních nákladů: Investoři by měli počítat s menšími výdaji na údržbu, protože dvojdomky sdílejí řadu zařízení, jako jsou střechy, jednotky HVAC (vytápění, větrání a klimatizace) a dvory. V důsledku toho je velká šance, že investice do mezonetů přinese větší peněžní tok než jejich tradiční protějšky s jednou jednotkou.
-
Pomoc s hypotékou:
Nevýhody koupě duplexu
Na rozdíl od každé investiční příležitosti je investování do duplexů spojeno s určitou mírou rizika. V důsledku toho lze s jistotou předpokládat, že investice do dvojdomků má několik nevýhod, mezi něž v neposlední řadě patří:
-
Dražší: Není překvapením, že mezonet je dražší než srovnatelná jednotka v rodinném domě. Vícebytové nemovitosti, když na to přijde, budou téměř vždy dražší než jejich protějšky v podobě jednobytových nemovitostí.
-
Menší riziko neznamená žádné riziko: Ačkoli je známo, že dvoubytovky se shodují s menším rizikem než nájemní nemovitosti v podobě jednobytových nemovitostí, stále se jedná o investici, což znamená, že je s nimi spojena určitá míra rizika. Nepředpokládejte, že mezonety jsou bez rizika; je to cvičení v neznalosti. Místo toho přijměte veškerá nezbytná opatření ke zmírnění rizika, ať už je vysoké nebo nízké.
-
Blízkost nájemníků: V dobrém i zlém, majitelé nemovitostí budou žít v neuvěřitelné blízkosti svých nájemníků. Ti, kteří dávají přednost praktičtějšímu přístupu, nemusí mít problém s bydlením vedle svých nájemníků, ale ti, kteří se zajímají o získávání pasivního příjmu, mohou tuto životní situaci vnímat jako překážku. Vzhledem k tomu, že je od nájemníků dělí pouze zeď, mohou investoři zjistit, že „pracují“ více, než by si přáli.
Na co se zaměřit při koupi mezonetu
Investování do mezonetů není nepodobné investování do nájemních nemovitostí s jednou jednotkou. Ve skutečnosti lze na vícegenerační domy aplikovat všechna kritéria, která by se použila pro posouzení jednogeneračního domu. Pro lepší představu o tom, co je třeba vzít v úvahu, uvádíme seznam věcí, které musí investoři zohlednit při koupi mezonetu a bydlení na jedné straně své investice:
-
Dobré sousedství: Správná investiční strategie pro mezonetové byty se stále do značné míry opírá o zlaté pravidlo nemovitostí: lokalita, lokalita, lokalita. Sousedství, ve kterém se duplex nachází, bude určovat vše od kvality nájemníků až po srovnatelné nájemné. Ve skutečnosti není pro úspěch duplexu nic důležitějšího než místo, kde se nachází. V důsledku toho by investoři měli pečlivě prověřit umístění vlastního duplexu a ujistit se, že vyhovuje jejich specifickým potřebám, nyní i v budoucnu.
-
Přijatelné daně z nemovitosti: Úspěch či neúspěch investiční strategie do dvojdomku bude záviset na číslech transakce. Kolik peněz přichází a kolik odchází? To znamená, že investoři musí počítat se vším, včetně daně z nemovitosti. Investoři musí znát částku, kterou budou muset za svůj duplex zaplatit na daních z nemovitosti, protože tyto náklady budou snižovat budoucí zisky. Místo toho, aby je investoři jednoduše ignorovali, měli by navštívit místního odhadce daní a přesně zjistit, kolik by měli očekávat, že utratí na daních z nemovitosti; jen tak budou schopni říci, zda se vyplatí obchod realizovat.
-
Dobrý školní obvod: Investice do dvojdomku se nemusí nutně odehrávat ve čtvrti s dobrým školským obvodem, ale umístění v blízkosti dobrého vzdělávacího systému je jednoznačně lepší než bez něj. Když už pro nic jiného, skvělý školní obvod by měl zvýšit poptávku po dvojdomku. A co je to poptávka, když ne nejdůležitější ukazatel pro určení míry pronájmu a neobsazenosti bytů?“
-
Slibný trh práce: Pochopení toho, jak koupit mezonet, by mělo začít pochopením lokality, ve které se aktivum fyzicky nachází. Opět platí, že zlaté pravidlo nemovitostí je stále stejně důležité jako kdykoli předtím. Přesto existuje několik ekonomických faktorů v rámci dané lokality, které mohou rovněž ovlivnit výkonnost duplexu. Zejména je třeba vzít v úvahu místní trh práce. Duplex zakoupený na zdravém trhu práce naznačuje, že zde bude nejen poptávka, ale také že si nájemníci budou moci dovolit nájem. Pokud je populace nájemníků podpořena zdravým množstvím pracovních míst a příležitostí, ekonomika ve skutečnosti slouží ke zvýšení potenciálu nájemních nemovitostí.
-
Místní vybavenost: Dobrá lokalita by se měla pyšnit několika atraktivními objekty občanské vybavenosti. Opět platí, že poptávka je asi nejdůležitějším ukazatelem pro příslušný dvojdomek; cokoli, co do dané oblasti přitahuje nájemníky, by mělo být považováno za výhodu a může investorům do dvojdomků jen pomoci.
-
Budoucí vývoj: Zkoumání stavu příslušné čtvrti nelze omezit pouze na současnost, ale je třeba jej rozšířit i na budoucí vývoj. Rozumná investiční strategie pro dvojdomky by proto měla brát v úvahu nejen to, jak daná čtvrť vypadá v současnosti, ale také to, jak by mohla vypadat za několik let. Investice do dvojdomků je dlouhodobý závazek a je třeba vzít v úvahu všechna opatření. Například vznikající čtvrť může investory snadno odměnit příležitostí pořídit si cenově dostupný dům v oblasti, která se bude v dohledné budoucnosti jen zlepšovat.
-
Podíl nabídky a neobsazenosti: Potenciální investoři do mezonetových bytů musí prozkoumat místní míru neobsazenosti. Přinejmenším počet nabídek bude určovat budoucí ceny nájmů. Vysoká míra neobsazenosti může nutit pronajímatele snižovat nájemné, aby přilákali nájemníky, což nevěstí nic dobrého pro investory, kteří mají v úmyslu koupit mezonet a polovinu z něj pronajmout nájemníkovi.
-
Srovnatelné nájemné: Kromě toho, kolik přesně je v dané čtvrti volných míst, musí investoři do mezonetových bytů zvážit srovnatelné nájemné v dané oblasti. Za kolik přesně se podobné mezonety pronajímají? Nebo ještě lépe, ospravedlňuje průměrná požadovaná cena pronájmu kupní cenu? Investice do dvojdomků se může ukázat jako neuvěřitelně lukrativní, pokud peněžní tok stojí za pořizovací náklady, ale investoři si musí být jistí svou investicí ještě předtím, než začnou uvažovat o její koupi.
Čemu se vyhnout při investování do dvojdomků
Investice do dvojdomků se musí shodovat s neodmyslitelnou mírou náležité pečlivosti. Investoři by měli nejen vědět, na co se při rozumné investici zaměřit, ale stejně důležité je, aby věděli, co nedělat. Zde je seznam věcí, kterých by se investoři měli při koupi dvojdomku vyvarovat:
-
Přivírání očí nad trhem a jeho demografickými údaji: Ignorování trhu s bydlením a demografických údajů v dané čtvrti je jednou z největších chyb, kterých se investor do dvojdomku může dopustit. Trh a demografické údaje investorům prozradí vše, co o dané oblasti potřebují vědět. Vyhýbání se těmto informacím je proto nejrychlejší způsob, jak zničit potenciální obchod. Investoři nemohou investovat do oblasti, o které nic nevědí, je to prostě špatný obchod.
-
Spoléhat na zhodnocení: Historie nás naučila, že nemovitosti mají tendenci se zhodnocovat častěji než ne. Je však špatnou praxí (zejména pro dlouhodobé investory), aby investoři do dvojdomků předpokládali, že se aktivum bude zhodnocovat. Protože zhodnocení není nikdy zaručeno, je pošetilé na něj spoléhat. Je zcela možné, že se aktivum znehodnotí, ne nepodobně jako během poslední recese. Místo toho by investoři měli zhodnocení považovat za bonus navíc, a ne za něco, co je zaručené.
-
Podceňování nákladů a výdajů: Mělo by to být samozřejmé, ale investoři se musí vyvarovat podceňování nákladů a výdajů. Když už, tak by investoři měli náklady nadhodnocovat, a to ve snaze zachovat opatrnost. Jakákoli snaha ušetřit a podcenit náklady by mohla zničit marketing zisku v případě, že se něco pokazí.
-
Využití rezerv: Pro investory s pasivním příjmem je dobré zůstat co nejlikvidnější, což znamená, že by se měli co nejvíce vyhýbat čerpání rezervních fondů; peníze by měly být ponechány pro případ nouze. V důsledku toho by investoři měli mít dostatečné peněžní rezervy na pokrytí všeho, co by se mohlo pokazit. Tímto způsobem neúspěch zcela nezničí to, co bylo kdysi skvělou investiční příležitostí.
-
Dělat vše sám: Koupě dvojdomku a pronájem jeho poloviny nájemníkům je zcela možné zvládnout sám, ale obvykle se to nedoporučuje. Ti, kteří chtějí skutečně vybudovat portfolio s pasivním příjmem, by měli využít služeb externí společnosti pro správu nemovitostí. Správce nemovitostí se tak postará o každodenní činnosti a uvolní investorovi čas, aby mohl do svého portfolia přidat další aktiva.
Kde najít dvojdomky ke koupi
Existuje zdánlivě nespočet způsobů, jak mohou investoři najít životaschopné dvojdomky, které přidají do vlastního portfolia k pronájmu, ale neexistuje lepší strategie než spolupráce s realitní kanceláří. Dobrý realitní makléř bude investory něco stát, ale jeho služby jsou investicí. S dobrým realitním makléřem mohou investoři ve skutečnosti ušetřit více peněz, než kolik stojí služby makléře. Navíc jejich pomoc ušetří investorům čas a spoustu bolesti hlavy. Jak již bylo řečeno, agenti nejsou jediným zdrojem nabídek dvojdomků. Na pomoc investorům při hledání dvojdomků se zaměřuje řada webových stránek, mezi něž v neposlední řadě patří:
-
Zillow
-
Trulia
-
Craigslist
Zillow
Zillow, jinak známá jako Zillow Group, Inc, je celostátně uznávaná databáze nemovitostí. Důležitější je, že Zillow lze použít k filtrování vyhledávání domů v dané oblasti. Pomocí Zillow mohou investoři, kteří hledají dvojdomy, prohledávat celé čtvrti a města a hledat domy pro více rodin, které splňují jejich kritéria.
Trulia
Na rozdíl od Zillow umožňuje Trulia svým uživatelům provádět hyperlokální vyhledávání dvojdomků a vícegeneračních nemovitostí. Jako jeden z mnoha konkurentů společnosti Zillow si Trulia rovněž získala pověst jednoho z nejjednodušších způsobů vyhledávání nemovitostí v Americe. Uživatelé musí jednoduše zadat svá kritéria (cena, lokalita, typ nemovitosti atd.), aby získali přístup k domům, které jsou v dané oblasti k dispozici k prodeji.
Craigslist
Craigslist, který nelze zaměňovat se službami Zillow a Trulia, není omezen na databázi nemovitostí. Ve skutečnosti je Craigslist americký web s inzeráty, který provozují jeho uživatelé. Kdokoli, kdo má například nemovitost, může na Craigslist umístit inzerát, což z něj činí skvělou alternativu k webům zaměřeným na nemovitosti. Ačkoli ne celý Craigslist je věnován vyhledávání dvojdomků, jeho uživatelé zde najdou spoustu nemovitostí na prodej.
Přímá pošta
Kromě využití webových stránek a realitních kanceláří při hledání dvojdomků by investoři měli skutečně zvážit využití marketingové strategie přímé pošty. Ve své nejjednodušší podobě je přímá poštovní kampaň marketingové úsilí, které využívá propagačně tištěné poštovní zásilky (včetně pohlednic, bulletinů, prodejních dopisů a dalších marketingových materiálů) k zacílení na určitou cílovou skupinu. Pošta je pak zasílána konkrétním majitelům domů, kteří mohou být více nakloněni rozloučení se s jejich nemovitostí.
Jak koupit dvojdomek bez zálohy
Téměř každý způsob pořízení dvojdomku vyžaduje, aby investoři složili alespoň nějakou zálohu. Ne nepodobně jako při koupi tradičních domů budou banky nebo majitelé domů chtít nějaké peníze předem. Existuje však několik výjimek z pravidla. Především půjčky garantované ministerstvem pro záležitosti veteránů (VA Loans) nebudou od kvalifikovaných dlužníků vyžadovat, aby při koupi složili žádnou zálohu. Stojí však za zmínku, že způsobilí příjemci půjčky VA musí půjčku použít na nákup domu jako svého primárního bydliště. Proto jakýkoli pokus o koupi dvojdomku s půjčkou VA bude vyžadovat, aby dlužník v nemovitosti bydlel.
Shrnutí
Investování do dvojdomků je mnohými považováno za nejlepší způsob, jak mohou noví investoři proniknout do realitního odvětví. Kdyby pro nic jiného, výhody investování do mezonetových domů výrazně převažují nad negativy, zejména potenciální peněžní tok v poměru k míře rizika, které může investor při slibném obchodu podstoupit. Přesto je každá investice spojena s určitou mírou rizika. Pro úspěšnou realizaci strategie investování do duplexů musí investoři myslet na náležitou péči a najít správné nemovitosti, které splňují jejich specifické potřeby.
Klíčové závěry
- Investování do dvojdomků je mnohými považováno za nejlepší způsob, jak mohou noví investoři proniknout do realitního odvětví.
- Pochopení toho, jak koupit dvojdomek, se až tak neliší od koupě rodinného domu, ale existují určité rozdíly, které si zaslouží pozornost investorů.
- Koupě dvojdomku a pronájem poloviny nemovitosti nájemníkovi může investorům pomoci zmírnit velkou část rizika.